VIII ZR 62/18 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2019:240419UVIIIZR62.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/18 Verkündet am: 24. April 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 S atz 1 a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wis- senschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Be- wertungsmethode i st generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbe- halten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze ver- stößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften E rwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hins icht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 B vR 2646/95, juris Rn. 3). - 2 - c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestands mieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnun- gen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Markt- streuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu er mitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststelle n, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351). BGH, Urteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18 - LG Görlitz AG Görlitz - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für R echt erkannt: Auf die Revisio n der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 16. Februar 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben , als zu ihrem Nachteil entschieden wor- den ist . Auf die Revision der Beklagten wird - unte r Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das vorgenannte Urteil darüber hinaus insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt worden ist, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Wohnung E . straße in Görlitz, 1. Oberge schoss rechts, über Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver- fahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer in Görlitz gelegenen Wohnung der Kläge- rin. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Oktober 2014 begehrte die Klä- gerin unter Benennung von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung der mo- natlichen Nettomiete (nachfolgend nur: Miete) für die 73 m² g roße Wohnung von 380,33 456,25 . Die Bekla gte stimmte mit Schreiben vom 27 . Dezember 2014 einer Miet- erhöhung auf Später erklärte die Beklagte den Wider- ruf der Zustimmung. Das Amtsgericht hat der auf weitergehende Zustimmung zu ein er Mieter- höhung auf 456,25 monatlich gerichtete n Klage nach Einholung eines schrift- lichen Sachverständigengutachtens mit zwei Ergänzungsgutachten zum Teil stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhö hung der M iete von m²) zuzustimmen . Das Landgericht hat die Berufung en der Klägerin und der Beklagten nach ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Rev ision verfolgen die Klä- gerin ihr Zustimmungsbegehren , soweit e s erfolglos geblieben ist, und die Be- klagte ihren A ntrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat teilweise, d ie Revision der Klägerin hat insgesamt Erfolg . Dies führt zur Aufhebung des Berufungsur teils, soweit das Berufungsgericht die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über 1 2 3 4 5 - 5 - - im Umfang der Aufhebung - zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht . A . Das Berufungsgericht hat zur Beg ründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin könne gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erh ö hung der Grundmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung auf mon atlich 416,10 /m² ) beanspruchen . Zu Recht habe das Amtsgericht angenommen, dass das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 den in formeller Hinsicht zu stel- lenden Anforderungen genüge. Zwar befinde sich eine der in dem Mieterhö- hungsverlangen bezeichnete n Vergleichswohnungen in einem Mehrfamilien- haus, welches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei, während das Anwesen , in dem die von der Beklagten gemie tete Wohnung b elegen sei, einen solchen nicht aufweise . Dies hindere jedoch nicht, auch die se von der Klägerin benann- te Wohnung als vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzuse- hen . Die Klägerin sei nicht berechtigt , ihre mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 erklärte teilweise Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nach Maß- gabe der § § 312 ff. BGB zu widerrufen. Allein ein Briefwechsel stelle noch kein Fernabsatzgeschäft im Sinne des Gesetzes dar. Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführung en des gerichtlich bestellten Sachverständigen die ortsübliche Vergleich smiete für geschätzt. Die zuerkannte Mieterhö- hung liege im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der orts- 6 7 8 9 10 - 6 - üblichen Vergleichsmiete von 4,47 m² . D er Sachverständige habe die in Rede stehend e Wohnung in diese Spanne eingeordnet und so die Einzelv /m² festgestellt. Der Sachverständige habe die von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen hinlänglich bezeichnet. Das Berufungsgericht habe keinen Zweif el, dass sich die se tatsächlich in den jeweils von ihm angegebenen Straßenz ügen sowie in der genannten Geschosslage befänden und auch die beschriebenen Wohnwert merk male aufwiesen. Die vom Sachverständigen ausgewählten Vergleichswohnungen seien - mit ei ner Ausnahme - in den Jahren 2010 bis 2014 neu vermietet worden. Die getroffene Auswahl habe der Sachverständige mit der Besonderheit des Miet- wohnungsmarktes in Görlitz begründet. E ine Erhöhung der Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren habe er dort nicht feststellen können. Hingegen könnten in Görlitz zahlreiche sanierte Wohnungen aufgrund des Einwohner- schwund es nicht vermietet werden. Daher sei en Neuvermietungen keine " Preis- trei ber " . Der Sachverständige habe seinem Gutachten auch tatsächlich gez ahlte Vergleichsmieten zu Grunde gelegt. Da die Wohnwertmerkmale der Ver- gleichswo hnungen naturgemäß nicht zu 100 % mit den Eigenschaften der Wohnung der Beklagten übereinstimmten, habe der Sachverständige die Miet- höhe der Vergleichswohnungen mit Hilfe von Anpassungskoeffizienten und ei- nem die Besonderheiten des Görlitzer Mietwohnungsmarktes berücksichtigen- den Punktesystem ausgeglichen. Es liege auf der Hand, dass die so ermittelten Mieten nicht tatsächlich gezahlt, sondern angepasst sei e n. Die Klägerin m ache mit ihrer Berufung ohne Erfolg geltend, dass nicht auf den vom Sachvers tändigen bezifferten arithmetischen Mittelwert der Span- 11 12 13 14 - 7 - ne der ortsüblichen Ver gleichsmiete abzustellen sei , sondern auch der oberste Spannenw ert die ortsübliche Vergleichsmiete wid erspiegele. Das Berufungsge- richt verstehe den Sachverständigen dahingehend, dass das arithmetische Mit- tel der Spanne (hier 5,70 m²) zugleich den Punktwert der unter Berücksichti- gung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete repräsentiere. Dieser Wert bilde nach den Ausführungen des Sachverständigen die punktgenaue Einzel ve rgleichsmiete für die in Rede stehende Woh nung ab. Da mithin bereits eine Einzelv er gleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung auf den obersten Wert der Spanne nicht in Betracht. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Festst ellungen kön- nen weder die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Bestand haben, soweit die se die außergerichtlichen vereinbarten , noch kann ein Anspruch der Klägerin auf Zu stimmung zu einer Erhöhung der Miete über die vom Beru- fungsgericht bestätigte Verurteilung zu 416,10 hinaus abgele hnt werden . Sowohl die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüb- lichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Feststellungen zur " konkreten " ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmie te s ind von Rechtsfehlern beeinflusst, weil das Sachver- ständigengutachten nicht frei von methodischen Mängel n ist und deshalb den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vollständig gerecht wird. 15 16 17 - 8 - I. Zur Revision der Beklagten 1. Im Er gebnis rechtsfehlerfrei hat d as Berufungsgericht allerdings ange- nommen, die Beklagte sei nicht zum Widerruf der von ihr am 27. Dezember Insoweit bleibt d ie Revision der Beklagten ohne Erf olg. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. In dem Mieterhöhungsver- langen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 lag dabei zugleich ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach §§ 558, 558a BGB (vgl. Se- natsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 17; Se- natsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NZM 2018, 279 Rn. 11 ; jeweils mwN ) über eine Miete von nunmehr 456,25 Diese s Angebot hat die Beklagte teilweise angenommen , nämlich durch Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf Daran ist die Beklagte gebunden . Der am 17 . Deze mber 2015 erklärte Wi derruf der Teilz ustimmung zu der verlangten Mie terhöhung ist nicht wirksam. E ntgegen der Ansicht der Revision ist insoweit der Anwendungsbereich des von der Beklagten in Anspruch genommenen Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträ- gen nicht eröffnet. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB grundsätzlich ein Widerrufsrecht nach Maßgabe der §§ 312c, 312g Abs. 1, § 35 5 BGB zu. Insoweit ist jedoch b ei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüb- lichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) , w ie der Senat nach 18 19 20 21 22 - 9 - Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat (Senat surteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO Rn. 13, 25 ff. ) , eine Einschränkung ge- boten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Verein- barungen erfasst, ist der Anwendungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht a uf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Miet- erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleo- logischen Reduktion einzuschränken. N ach dieser Maßgabe ist ein Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustim- mungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gege- ben (Senatsurt eil vom 17. Oktober 2018 - V III ZR 94/17, aaO ). 2. Zutreffend rügt die Revision , dass die Feststellungen des Berufungs- gericht s zur Höhe der o rtsübliche n Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) , soweit steigt , nicht frei v on Rechtsfehlern sind . a) Allerdings lassen die Ausführungen des Berufungsgericht s, das Miet- erhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 sei nicht in formeller Hinsicht un- wirk sam, einen Rechtsfehler nicht erkennen . Die Klägerin hat sich zur Begrün- dung der be absichtigten Mieterhöhung auf die Benennung von drei Vergleichs- wohnungen gestützt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die Revision macht allein gel- tend , das Mieterhöhungs verlangen sei formell unwirksam und die Kla ge unzu- lässig, weil eine s der drei Anwe sen - anders als dasjenige , in dem die von der Beklagten gemietete Wohnungen b e legen sei - mit einem Fahrstuhl ausgestat- tet sei . Damit dringt die Revision nicht durch. Die an die " Vergleichbarkeit " der zur Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden 23 24 25 - 10 - Anforderungen sind in der höchstrichterl ichen Rechtsprechung dahin geklärt, dass ein großzügi ger Maßstab anzulegen und eine Übereinstimmung oder gar " Identität " in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu forde rn ist (BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW - RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Der Mieter soll ( lediglich ) in die Lage versetzt werden , der Berechtigung des Mieterhöhungsverlan gens nachzugehen und die begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzwei se nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18 ; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; Senatsb eschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 21 6/13, NJW - RR 2014, 1357 Rn. 1) . Diesen Anforderun gen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Okto- ber 2014 gerecht. D ie Klägerin hat dabei unter anderem mitgeteilt , dass eine der v on ihr benannten Vergleichswohnungen in einem Haus b elegen sei, wel- ches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei . Auf diese Weise hat die Klägerin den von der Revision beanstandeten Gesic htspunkt ausdrücklich kenntlich gemacht . Eine Prüfung der begehrten Mieterhöhung war der Beklagten auch unter dem von der Revision insoweit allein gerügten Gesichtspunkt daher nicht verstellt . b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens beruhen hingegen auf einer rechtsfehlerhaft ge- wonnenen Tatsachengrundlage , weil das Gutachten des Sachverständigen den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Sa tz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht ge- recht wird. aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieter höhungsverlangen gege- ben, so hat der Tatrichter materiell - rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsäch lich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil e vom 21. N ovember 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 26 27 28 - 11 - Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsüblich e Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energeti- schen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein objektiver Maß stab , der einen repräsentative n Querschnitt der üblichen Ent- gelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnis quellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für ver- gleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weis e ermittelt haben (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO ; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). bb) Diesen Anforderungen genügt das im Berufungsurtei l zugrunde ge- legte Sachverständigengutachten nicht in allen Punkten . Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachver- ständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unter- schiedliche wissenschaftliche Bewertungsmet hoden in Betracht. D ie Wahl einer bestimmten Be wertungsmethode ist generell dem - insoweit sachverständig ber atenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur einge- schränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit g egen 29 30 31 - 12 - Denk gesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht ( vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; siehe auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16 ). Gemessen daran ist das angefochtene Urteil , wi e die Revision mit Recht rügt, zu beanstanden, denn das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die von dem beauftragten Sachverständigen gewählte konkrete Vorgehensweise den abstrakten Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht entspri cht. (1) Vergeblich macht die Revision allerdings geltend , der Befund des ge- richtlich bestellten Sachverständigen se i bereits deshalb nicht tragfähig , weil er zwar die Straßennamen der von ihm ausgewählten Vergleichswohnungen mit- geteilt hat , nicht aber die betreffenden Hausnummern und auch Angaben zur Lage der jeweiligen Wohnung in den Geschossen unterblieben seien (a). Fehl geht zudem die Rüge der Revision, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht anhand der tatsächlic h und üblicherweise gezahlten Mieten ermittelt (b). (a) Das Sachverständigengutachten ist nicht deshalb unverwertbar, weil es weder die Hausnummern der Vergleichswohnungen noch die Lage innerhalb de s jeweiligen Geschosses mitteilt . (aa) Der Sachvers tändige hat jede der von ihm zum Vergleich herange- z ogenen Wohnungen anhand von mehr als 20 Merkmalen sehr ausführlich be- schrieben und eingehend bewertet. Zudem hat er die Straßennamen angege- ben, nicht allerdings die Hausnummern und die Lage der Vergleichsw ohnungen innerhalb des jeweiligen Geschosses . Dies war unter den gegebenen Umstän- den jedoch nicht geboten. 32 33 34 35 - 13 - (bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision in diesem Zusammenhang da- rauf, für die formelle Rechtmäßigkeit eines auf Vergleichswohnungen gestütz- ten Miet erhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB sei zum Zweck der Identifizierung der vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben (vgl. Senatsurteile vom 18. Dezembe r 2002 - VIII ZR 72/02, NJW 2003 , 963 unter II 1 b, c; VIII ZR 141/02, WuM 2003, 149 unter II 1 b, c). Dem hat die Klägerin in ihrem Mieter- höhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 rechtsfehlerfrei - und insoweit unan- gegriffen - Rechnung getragen. D as formelle Erfordernis, in einem Miete rhöhungsverlangen des Vermie- ters zum Zweck der Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben , ist entgegen der Ansicht der Revision jedoch schon deshalb nicht auf die materielle Rechtmäßigkeit ei- nes Mieterhöhungsverlangens und demgemäß nicht auf das Gutachten eines vom Gericht herangezogenen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen zu übertragen, weil dieser - anders als der Vermieter - von Berufs wegen zur Objektivität verpflichtet ist . (cc) A uch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss ein Sachverständiger nicht stets die Vergleichswohnungen offen legen, damit sein Gutachten verwertbar ist (vgl. BVerfG, NJW 1997, 311; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). Erst recht muss ein Sach - verständige r , der die jeweiligen Straßennamen mitgeteilt hat, nicht ohne Weite- res auch die Hausnummern der Anwesen angeben, in denen die Vergleichs- wohnungen bel egen sind. Ebenso wenig muss ein Sachverständige r , der di e Wohnwertmerkmale der Vergleichswohnungen - wie hier - eingehend be- schreibt, bei mehrgeschossigen Anwesen stets auch d ie Lage einer Ver- 36 37 38 - 14 - gleichswohnung in einem mehrgeschossigen Anwesen innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilen. Eine in jeder Hinsic ht vollständige Angabe der Anschriften der Ver- gleichswohnungen - hier unter Einschluss der Hausnummern und der Lage der Wohnungen im Geschoss - wäre nur dann geboten, wenn auch diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG, Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, aaO). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Auch die Revision ist auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens in die Lage versetzt worden, sich ein gehend mit dem Befund des Sachverständigen ausei- nanderzusetzen, ohne durch die Unkenntnis der Hausnummern und der Lage im Geschoss in ihrer Beurteilung beeinträchtigt zu sein. (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Ver- gleichsmi ete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (Senatsurteile vom 15. M ärz 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VI II ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). Dies hat das Beru- fungsgericht entgegen der Ansicht der Revision nicht verkannt. Der Sachver- ständige hat bei der Bewertung der von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nu ngen jeweils die tatsächlich gezahlte Miete ermittelt und in seine Bewertung eingestellt. Anders als die Revision meint, beruht die Bewertung durch den Sachverständigen nicht auf " fiktiven " Mieten. (aa) Meist - und nach dem Befund des ortskundigen Sachv erständigen auch im gegebenen Fall - ist es nicht möglich, durchgängig auf gleichartige oder gar weitgehend identische Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Die Beteilig- ten stehen daher in Gemeinden ohne Mietspiegel vor beträchtlichen Schwierig- 39 40 41 - 15 - keiten, " verg leichbare " Wohnungen zu finden (vgl. BVerfGE aaO ; siehe auch BT - Drucks. 7/2011, S. 15). Es ist somit nicht immer vermeidbar, bestehende Unterschiede zwischen d en Vergleichswohnungen und der Wohnung des jewei- ligen Mieters auszugleichen. Den Ausgleich vorhan dener Unterschiede kann der Sachverständige auf verschiedene Weise vornehmen, etwa pr ozentual oder durch absolute Be träge. Auch die Verwendung eines Punktesystems ist möglich (vgl. Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn - und Gewerberaum, 3. Aufl., S. 239). (bb) Im gegebenen Fall hat der mit den Örtlichkeiten vertraute Sachver- ständige zum Ausgleich der vorhandenen Unterschiede zwischen den Ver- gleichswohnungen einerseits und d er Wohnung der Beklagten andererseits ein von ihm entwickeltes, detailli ertes Punktesystem herangezogen. Dieses hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise als ge- eignete Grundlage seiner Beurteilung angesehen, weil die Anpassung der Miete der Vergleichswohnungen mittels des verwendeten Punktesy stem s lediglich dazu dient, nicht zu vermeidende Unterschiede zwischen den Vergleichswoh- nungen und der Wohnung der Beklagten auszugleichen und einen Vergleich anhand der jeweiligen Wohnwertmerkmale zu ermöglichen. (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungs gericht jedoch nicht beachtet, dass der Sachverständige seine Ausführungen zu dem von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgegebenen Wohnwertmerkmal " Größe " auf unzureichende empirische Grundlagen gestützt hat (a). Weiter rügt die Revision zu Recht, der Sachver- ständ ige habe es unterlassen, bei der Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Be- standsmietenänderungen zugrunde zu legen (b). (a) Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick geno mmen, dass das Gutachten des Sachverständigen auf einer unzureichenden tatsächli- 42 43 44 - 16 - chen Grundlage beruht, soweit es die Ausführungen zum Wohnwertmerkmal " Größe " betrifft. Denn nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsge- richts hat sich der Sachverständi ge auf mehr als 30 Jahre alte statistische Wer- te bezogen , die er zudem einem anderen örtlichen (Teil - )Markt entnommen hat. (aa) Um eine größere Anzahl von Wohnungen zum Vergleich heranzie- hen zu können, hat der Sachverständige Umrechnungszahlen (Koeffizi enten) herangezogen, die im Jahr 1980 aus einem begrenzten örtlichen Teilmarkt, nämlich dem Vorstadtbereich von Lübeck, abgeleitet und alsbald, nämlich im Jahr 1984, aktualisiert worden sind (Streich, DWW 1980, 188; ders., DWW 1984, 90). Der Sachverständig e hat seinem Gutachten die im Jahr 1984 von Streich für den vorgenannten Teilmarkt erarbeiteten Umrechnungszahlen zu- grunde gelegt. (bb) Dies hätte das Berufungsgericht - jedenfalls ohne nähere Erläute- rungen - nicht hinnehmen dürfen. (aaa) Zwar wird i m Schrifttum grundsätzlich angeraten, auf veröffentlichte Untersuchungen über die Abhängigkeit von Wohnfläche und Miethöhe zurück- zugreifen (Schwirley/Dickersbach, Die Bewertung von Wohnraummieten, 3. Aufl., S. 313). Das Berufungsgericht hat aber nicht beac htet, dass eine schematische Übernahme von Umrechnungszahlen, die vor mehr als 30 Jahren auf einem anderen örtl ichen Markt - hier sogar nur auf einem Teilmarkt - erho- ben worden sind, einer besonderen Überprüfung bedarf. So wird im Schrifttum ausdrücklich d arauf hingewiesen, dass derartige Berechnungen aktualisie- rungsbedürftig seien (vgl. Dröge, aaO S. 245). Dies ist jedoch, soweit ersicht- lich, hier seit 1984 nicht mehr geschehen, denn der Sachverständige hat nach wie vor die von Streich bereits 1984 erarbei teten Umrechnungszahlen verwen- det (siehe das in DWW 1984, 90, 91 mitgeteilte Zahlenwerk). 45 46 47 - 17 - (bbb) Zudem darf der Tatrichter den rechtlichen Maßstab der Ortsüblich- ke it nicht verlassen . Statistische Annahmen, die die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichen d berücksichtigen, hat die Rechtsprechung demgemäß nicht gebilligt (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, aaO; BFH, aaO Rn. 19 f. mwN). Dies hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Die von Streich entwickel- ten Umrechnungszahlen beziehen sic h auf einen anderen örtlichen Markt (Lübeck) und überdies nur auf einen Teilmarkt, nämlich die Vorstadt von Lübeck. Aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse können jedoch generell oder jedenfalls für einzelne Teilmärkte abweichende Wertverhältnisse ge lten (so Streich, DWW 1980, aaO , 191; ders., DWW 1984, aaO). Angesichts dessen durfte das Berufungsgericht die pauschale Sichtweise des Sachverständigen, die 1984 für die Vorstadt von Lübeck erarbeiteten Umrechnungszahlen seien " am Mietmarkt in Görlitz nac hvollziehbar " , nicht ohne Weiteres hinneh men. Dies gilt erst recht deshalb, weil das Berufungsgericht selbst hervorgehoben hat, dass sich der Wohnungsmarkt in Görlitz nicht unerheblich von demjenigen an- derer Städte , die etwa gleich groß seien, unterscheide . (b) Des Weiteren hat der Sachverständige nach den Feststellungen des Berufungsgerichts geänderte Bestandsmieten im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht berücksichtigt , sondern nur Neuvermietungen. Zudem hat er, wie die Revision zu Recht rügt, eine außerhalb des Vierjahreszeitraums liegende - und damit nicht berücksichtigungsfähige - Änderung einer Miete in sein Gutachten einbezogen (Vergleichswohnung Nr. 7) . Damit durfte sich das Berufungsgericht nicht begnügen. (aa) § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu berücksichtigen sind. In welchem Verhältnis die gebotene Gewich tung vorzu- nehmen ist, ist in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es obl iegt des- 48 49 50 - 1 8 - halb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31). Ein angemessenes Verhältnis liegt jedoch jedenfalls dann ni cht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmie- tenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. Das Berufungsgericht hat dies nicht beachtet , son- dern gebilligt, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergl eichsmiete - ab- gesehen von der bereits aus anderen Gründen nicht berechtigungsfähigen Ver- gleichswohnung Nr. 7 - nur anhand von Neuvermietungen ermittelt. Dies bean- standet die Revision zu Recht. (bb) Von der Berücksichtigung geänderter Bestandsmieten dur fte das Berufungsgericht auch nicht im Hinblick auf die örtlichen Besonderheiten in Görlitz absehen. Das Berufungsgericht h at s ich auf die Ausführungen des Sachverständigen (in seinem zweiten Ergänzungsgutachten) gestützt, er habe in den vergangenen zehn J ahren eine Erhöhung der Wohnungsmieten in Görlitz nicht feststellen können. Aufgrund des dortigen Einwohnerschwundes stünden sanierte Wohnungen leer. Daher, so hat das Berufungsgericht gemeint, seien Neuvermietungen in Görlitz keine " Preistreiber " . Hie rmit hätte es das Berufungsgericht nicht bewenden lassen dürfen . Denn es verhält sich nicht etwa so , dass sich - etwa aufgrund eines bei den Be- standsmieten stagnierenden Mietmarktes - hier keine Mietverhältnisse finden ließen, bei denen die Miete innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums erhöht worden wäre. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Beklagte dem Sachverständigen, wie die Revision mit Recht geltend macht, eine nicht unbe- trächtliche Anzahl von Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Zeitra um hat . Der Sachverständige hat dies bei seiner ergänzenden Anhörung durch das Berufungsgericht eingeräumt und 51 52 - 19 - dazu erklärt, von Seiten der Klägerin eine entsprechende Mitteilung nicht erhal- ten zu haben; deshalb habe er auf den " eigenen Bestand " zurückgegriffen. II. Zur Revision der Klägerin 1. Die Revision der Klägerin greift die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 ,47 m² reiche , nicht an. Dennoch ist das Berufungsurteil auf- grund der rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts zur Spanne der ortsübliche n Vergleichsmiete nicht nur auf die Revision der Beklagten, die das Berufungsurteil insoweit - wie ausgeführt - erfolgreich angegriffen hat, sondern auch auf die Revision der Klägerin aufzuheben. Denn das Revisionsgericht ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO auch im Rahmen der Revision der Klägerin nicht an die rechtsfehlerhaften tatsächl ichen Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichs- miete gebun den, weil die Beklagte ihre Einwände gegen das Berufungsurteil nicht nur im Wege einer eigenständigen Revision, sondern auch als Gegenrüge (vgl. dazu MünchKommZPO/K rüger, 5. Aufl., § 559 Rn. 15; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 559 Rn. 52; jeweils mwN) im Rahmen der gegen sie gerichte- ten Revision der Klägerin erhoben hat. 2. Hingegen ist die Auffassung der Revision, die Klägerin könne die von ihr begehrte Zus beanspruchen, weil der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit /m² stimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ob eren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfe, unabhängig davon unbegründet, dass der Gutachter die ortsübliche Vergleichsmiete - wie ausgeführt - nicht in jeder Hin- sicht den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend erm ittelt hat. 53 54 55 - 20 - a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es si ch bei der ortsübli- chen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel - ) Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN ) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war. In jenem Verfahren hatte die dortige Sachverständige eine kleine B andbreite von /m² ermittelt . S ie hat dabei 19 Vergleichswohnungen in die Betrachtung einbezogen und durch Zu - und Abschläge entsprechend der einzelnen Wohn- wert merk male im Vergleich zu der in Rede stehenden Wohnung die erforderli- che Vergleichbarkeit h ergestellt. In diesem Fall der auffällig dicht zusammenlie- genden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsver- langen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständi- gen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtf ertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15). In einem solchen Fall liegt es nahe, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt, sondern am besten durch eine kleine Bandbreite von Mieten w ieder- gegeben wird. b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständige r bei ei nem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten ge- langt, hat der Senat e s hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vo m Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grund e gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 16 ff. [ zu einer festgestellten Streu- breite von 6,05 ] ). 56 57 - 21 - c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswoh- nungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Ver- gleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu - und Abschläge (vgl. hierzu Senats- urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von man- chen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte - Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat. Soweit sich danach - was durchaus denkbar ist - auch nach der Berück- sichtigung der Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Woh- nungen noch ei ne breite Marktstreuung ergibt, darf die ortsübliche Einzelver- gleichsmiete jedoch nicht einfach mit dem obe ren Wert der Streubreite gleich- gesetzt werden. Vielmehr obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rah- mens zu ermitteln. Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurtei l vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrecht- lich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen. So mag es - vor allem wenn Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht festgestellt werden können - angemessen sein, den arithmetischen Durch- schnittswert zugrunde zu legen. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichs- mieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichs- miete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhö hung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbrei- te als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO). 58 59 - 22 - d) Soweit die Revision geltend macht, die Ursache der vom Sachver- ständigen hi er ermittelten großen Streubreite der für die herangezogenen Ver- gleichswohnungen gezahlten Mieten liege - wie der Sachverständige bei seiner Anhörung bestätigt habe - darin, dass für Wohnungen mit gleichen Eigenschaf- ten unterschiedliche Mieten gezahlt würd en, so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Im Gegenteil zeigt dies, dass es gerade nicht gerechtfertigt ist, auch den oberen Wert einer breiten Marktstreuung als die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen und dem Vermieter einen darauf gerichtet en Zustimmungsanspruch zu gewähren. Denn eine solche Marktstreu ung beruht nicht auf den gesetzli- chen Qualitätsmerkma len , an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, dass eine solchera rt auffä llige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen soll- te. Dies führte nämlich da zu , dass der Vermieter - von " Ausreißermieten " abge- sehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich ei ner der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige " Spitzenmiete " repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 1 3). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider , wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und g eänderte n Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. Denn zumindest in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mie- ten würde die von der Revision vertretene Auffassung regelmäßig dazu führen, dass sich erhöhte Bestand s mieten im Rahmen des Vergleichsmi etenverfahrens letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der re- 60 61 - 23 - gelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlan- gen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzu ver weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Ein zelvergleichsmiete treffen kann. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 15.05.2017 - 4 C 134/15 - LG Görlitz, Entscheidung vom 16.02.2018 - 2 S 64/17 - 62

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