ECLI:DE:BGH:2018:230318UVZR65.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 65/17 Verkündet am: 23. März 2018 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 10 Abs. 2 Satz 3 a) Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Au f- hebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem d arin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung he r- beiführen. b) Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufh e bung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die S ondernu t- zungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachz u- kommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer en t sprechenden Entschädigung. c) Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung ei nes Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verf ü- gung zu stellen. BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17 - LG Köln AG Köln - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. März 2018 d urch die Richterin nen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch , Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel de r Beklagten werden das Urteil der 29. Zivi l- kammer des Landgerichts Köln vom 9. Februar 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10. November 2015 in der Fassung des Ergänzungsurteils vom 15. Januar 2016 abg e- ändert. Die Klage wird abgewies en. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin mit Ausnahme der durch die Nebenintervention verursachten Kosten, die die Nebe n- intervenientin selbst trägt. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der en Mitglied die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten. 1 - 3 - Davon abweichen d wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem G e- bäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abg e- zäunte Terrassen - und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unen t- geltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Stadt , die dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen Bauau sführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum G e- bäude , u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten . Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den d ie Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet , die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden kö n- nen . Weiterhin verlangt die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Nu t- zung ihrer Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2010 wurde die gerichtliche Durchsetzung der Duldung der Umbaumaßnahmen beschlossen. Das Amtsgericht hat der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigu ng s- der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagte sei nach § 242 BGB verpflichtet, der Klägerin die Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen und die baulichen Maßnahm en sowie die dauerhafte Nutzung der Fläche für Stellplätze und Zufahrten zu dulden. Dies folge daraus, dass die Inanspruc h- nahme der Sondernutzungsfläche erforderlich sei, um den öffentlich - rechtlichen Vorgaben der bestandskräftigen Baugenehmigung zu genüge n. Die Stadt habe den Antrag auf nachträgliche Legalisierung der tatsächlichen Bauausführung abgelehnt, sodass nunmehr die Vorgaben der Baugenehmigung umzusetzen seien. Den Einwand der Beklagten, dass die Stellplätze an einer anderen Stelle des Grundstüc ks errichtet werden könnten, habe das Amtsgericht zu Recht als unsubstantiiert zurückgewiesen. Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung, in der der B e- klagten das Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei, bedürfe es nicht. Zwar sei davon aus zugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung festgele g- ten rechtlichen Verhältnisse den tatsächlichen Gegebenheiten nach Abschluss der Bauarbeiten zur Erstellung eines baugenehmigungskonformen Zustands angepasst werden sollten, es sei aber nicht ersichtlic h, warum die Gemei n- schaftsordnung vorrangig geändert werden müsse. Eine Rechtsverkürzung der Beklagten trete dadurch nicht ein, da die übrigen Miteigentümer gegen sie e i- nen Anspruch auf Zustimmung zu der Änderung hätten. Deren gerichtliche Durchsetzung füh rte daher lediglich zu einer zeitlichen Verzögerung. 4 5 - 5 - II. Dies e Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen P rüfung nicht stand. 1. Anders als das Berufungsgericht meint, muss ein s ondernutzungsb e- rechtigte r Wohnungseigentümer den umfassenden Mit gebrauch seiner So n- dernutzungsfläche durch a lle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden . E t- was anderes lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht aus § 242 BGB ableiten. a) Jeder Wohnungseigentümer ist zwar gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 W EG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 und 15 WEG berechtigt. Das gilt aber nach § 15 Abs. 1 WEG nicht für die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen einzelnen Wohnungseigentümer n Sondernutzungsrechte zugewiese n sind. Wesensmerkmal von Sondernu t- zungsrech ten ist, dass sie dem b egünstigten Wohnungseigentümer unter Au s- schluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen (positive Komponente) . Sie schränken d amit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG ein (vgl. Senat, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16, ZWE 2017, 224 Rn. 31; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW - RR 2017, 712 Rn. 10; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZfIR 2017, 12 Rn. 14; Urteil vom 2. De - zember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 10) . Es widerspräche daher dem Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzung s- berechtigte dauer haft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch a n- dere Wohnungseigentümer dulden müsste . 6 7 8 - 6 - b) Allerdings w i rd in der obergerichtlichen Rechtsprechung die Ansicht vertreten, ein Sondernutzungsberechtigter könne unabhängig von einer Änd e- rung der Gem einschaftsordnung oder Vereinbarung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aus dem Gemeinschaftsverhältnis ver pflichtet sein, seine Sondernutzungsfläche - gegebenenfalls gegen Zahlung eine r angemessenen Entschädigung - auf Dauer zum Mitgebrauch der Wohnungs eigentümer zur Ve r fügung zu stellen und die Nutzung dieser Fläche auch durch andere Wo h- nungseigentümer zu dulden . Eine solche Verpflichtung w i rd etwa angenommen, wenn d ie Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche zur Erfüllung öffentlich - rechtlicher Anforde rungen, etwa für einen Stellplatznachweis oder einen Ki n- derspielplatz zwingend erforderlich ist (vgl. KG, ZWE 2000, 138, 139; BayObLG, WuM 2002, 225 ). Dem folgen Teile der Literatur ( Grziwotz in Jenn i- ßen, WEG, 5 . Aufl., § 5 Rn. 60a; Spielbauer/Then, WEG, 3 . Aufl., § 13 Rn. 43) . A uch das Berufungsgericht stützt sich auf diese Ansicht. c ) Richtigerweise kommt § 242 BGB aber jedenfalls seit dem Inkrafttr e- ten der WEG - Novelle des Jahres 2007 am 1. Juli 2007 als Anspruchsgrundlage für den dauerhafte n umfass enden Mit gebrauch einer Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht. aa) Der Gesetzgeber hat mit § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG den zuvor aus § 242 BGB abgeleiteten Anspruch eines Wohnungseigentümers auf eine von dem Gesetz dau erhaft abweichende V ereinbarung oder - hier - auf dauerhafte Anpassung einer bestehenden Vereinbarung kodifiziert. Dabei hat er nicht nur die bisherige hohe Schwelle für eine n solchen Änderungs - oder Anpassung s- anspruch ge wö mehr , sondern nur nur (BT - Drucks. 16/887, 9 10 11 - 7 - S. 18 f. ; zum bisherigen Recht: Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 6/94 , BGHZ 130, 304, 312 ). Mit der Einführung eines gesetzlichen Änderungs - oder Anpassungsanspruchs einerseits und der Ausweitung der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft in § 16 Abs. 3 und 4 WEG andererseits hat si ch der Geset z- geber vielmehr auch für die Beib ehaltung des bisherigen Verfahrens entschi e- den , wonach ein von den gesetzlichen Regelungen und den geltenden V erei n- barungen abweichendes Verhalten erst verlangt werden kann , wenn die Änd e- rung erfolgt ist (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 6/94 , aaO S. 312 f. ; Urteil vom 28. März 2018 - V ZR 307/16 , juris Rn. 17 ). bb) Diese Entscheidung des Gesetzgebers ändert allerdings nichts d a- ran, dass auch die Durchsetzung von Vereinbarungen wie bisher unter dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glau ben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) steht und im Einzelfall unzulässig sein kann (Senat, Beschluss vom 4. Mai 1995 - V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 334 f. für die Durchsetzung eines Hundehaltung s- verbots gegenüber einem blinden Wohnungseigentümer mit Blindenhund ; Timme/Dötsch, WEG , 2. Aufl., § 10 Rn. 330 ). Sie lässt im Grundsatz auch die Befugnis der Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 1 WEG unberührt, neben Regelungen zum Gebrauch des Sonder - und des Gemeinschaftseigentums auch Regelungen zum Gebrauch von Sondernutz ungsflächen zu beschließen ( vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 750, 751; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 355) . cc) Die dauerhafte Änderung des Inhalt s eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solche n Rechts können die übrigen Wo h- nun gseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten aber nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbei führen . Ein 12 13 - 8 - Sondernutzungsrecht gibt dem begünstigte n Wohnungseigentümer das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer von dem an sich nach § 13 Abs. 2 WEG g e- gebenen Mitgebrauch auch der Sondernutzungsfläche auszuschließen und di e- sen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu gebrauchen. Die mit der Einräu mung eines Sondernutzungsrecht s getroffene Grundlagenentscheidung für den ausschließlichen G ebra u ch des gemeinschaftlichen Eigentums durch einzelne Wohnungseigentümer und gegen dessen Mitgebrauch durch alle kann nur durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16, ZWE 2017, 224 Rn. 31; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW - RR 2017, 712 Rn. 10; Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 10). Ebenso kann es schuldrechtlich nur durch eine Abänderung der Ve r- einbarung verändert oder Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 136). Dies gilt auch, wenn das Sondernutzungsrecht - wie hier - in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung begründet wurde, weil diese ab dem Zei t- punkt, von dem an sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseit ig g e- ändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht (Senat, Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, aaO ; Urteil vom 21. Oktober 2016 V ZR 78/16, aaO Rn. 25 ). 2. Die von dem Berufungsgericht angenommene Verpflichtung de r B e- klagten , ihre So ndernutzungsfläche dauerhaft zum Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, lässt sich auch nicht aus § 10 Abs. 2 Satz 3, § 15 Abs. 3 WEG herleiten. 14 - 9 - a) Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergeben schon ei nen Aufhebungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht. aa) Nach dieser Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festh alten an der geltenden Regelung aus schwerwi e- genden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, in s- besondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, u n- bi l lig erscheint. Gegenstand einer Veränd e- rung der bestehenden Vereinbarungen sein, die die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch (Änderungs - )Vereinbarung treffen könnten, d a- mit im Grundsatz auch die Aufhebung eines bestehenden Sondernutzung s- rechts. Daran änderte es nichts, w enn das Sondernutzungsrecht - wie hier - gemäß § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetra gen ist . Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG könnte zwar keine Veränderung der sachenrechtlichen Grundl a- gen verlangt werden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 V ZR 189/11, NJW - RR 2012, 1036 Rn. 9). Zu den sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zählt das Sondernutzungsrecht aber auch nicht, und zwar selbst dann nicht, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Die Eintragung ändert den Charakter des Sondernutzungsrechts nicht, sondern stellt nur sicher, dass die Vereinb a- rung auch gegenüber dem Sonder nachfolger eines Wohnungseigentümers gilt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 V ZR 189/11, aaO, Rn. 9; Beschluss vom 21. Dezember 1989 - V ZB 22/89, BGHZ 109, 396, 399) . Daher kan n sich aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben , allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn d ie Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird , um unabwendbaren behördl i- chen Auflagen nachzukommen , und regelmäßig nur gegen Zahlung einer en t- 15 16 - 10 - sprechenden Entschädigung ( vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 33. Ed. [1.1.2018], § 15 Rn. 301; Grziwotz, MietRB 2008, 276, 277 f.; Häublein/Ott in: Köhler, A n- walts - Handbuch, WEG, 3. Aufl., Teil 17 Rn. 190; Hogenschurz, Das Sondernu t- zungsrecht nach dem WEG, § 5 Rn. 18). bb) Diese Voraussetzungen sind hier aber nicht festgestellt. Der gege n- wärtige Zustand der Wohnungseigentumsanlage entspricht zwar nicht den Festsetzungen der Baugenehmigung. Die Nebenintervenientin verl angt auch die Inanspruchnahme der Sonder nutzungs fläche der Beklagten. Das allein rechtfertigt es aber nicht, der Beklagten d a s Sondernutzungsrecht nahezu vol l- ständig zu entziehen. Eine derart weitgehende Maßnahme setzt vielmehr v o- raus, dass andere Möglichk eiten nicht bestehen oder fehlgeschlagen sind. Feststellungen hierzu, insbesondere zu den Gründen da für , dass die verwa l- tungsgerichtli che Klage gegen die Stellplatzauflage nicht weiterverfolgt wurde , und zu der Frage, ob die Stellplätze an anderer Stelle ( auf dem gemeinschaftl i- chen oder einem anderen Grundstück) errichtet werden könn t en , hat das Ber u- fungsgericht nicht getroffen . Sie sind entgegen der Ansicht des Berufungsg e- richts nicht deshalb entbehrlich, weil die Beklagte entsprechende Alternativen nich t substantiiert dargelegt ha t . Das oblag ihr nämlich nicht. Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrech t- lichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eige n- tums nur verlangt werden, wenn es kei ne andere Möglichkeit gibt, diesen A n- forderungen gerecht zu werden. Das Fehlen solcher Möglichkeiten ist deshalb Tatbestandsvoraussetzung sowohl des Aufhebung s - , als auch des Anspruchs auf einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu dem bauordnung s- r echtlich vorgesehenen Zweck . Die Darlegungs - und Beweislast dafür trifft n ach den allgemeinen Regeln de n jenige n , der diesen Anspruch geltend macht . Das ist hier die Klägerin, nicht die Beklagte. Es ist deshal b Aufgabe der Klägerin 17 - 11 - darzulegen und zu beweise n, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den Stellpl ä tz en nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung dieser Vorgaben öffentlich - rechtlich nicht in Betracht kommt. Mangels entspr e- chender Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werde n, dass solche Möglichkeiten nicht bestehen. b ) Sel bst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sond ernutzungsrechts verlangen könn en, ist der Sondernutzungsberechtigte - hier die Beklagte - zudem nicht verpf lichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verf ü- gung zu stellen . aa) Zwar hat der Senat einen unmittelbaren Anspruch auf ein der vorz u- nehmenden Änderung oder Regelung entsprechendes Verhalten bei der A n- passung eines Vertrages nach den Grundsätzen über den Wegfall der G e- schäftsgrundlage in § 313 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2011 V ZR 17/11, BGHZ 191, 139 Rn. 33 f.) und bei der Regelung der Benutzung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes gemäß § 745 Abs. 2 BGB (Senat, U r- teil vom 19. September 2008 - V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 26) bejaht. In diesen Fällen ist es auch nicht erforderlich, die förmliche Regelung oder Änd e- rung später nachzuholen. b b) Diese Rechtsprechung lässt sich aber auf die Wohnun gseigentüme r- gemeinschaft nicht übertragen, weil sie auf den Besonderheiten des § 313 BGB und des § 745 Abs. 2 BGB beruht und das Wohnungseigentumsgesetz eine auf die Besonderheiten des Wohnungseigentums zugeschnittene abweichende Sonderregelung trifft. 18 19 20 - 12 - (1) Die wechselseitigen Ansprüche auf Anpassung des Vertrags, die den Vertragsparteien nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage zustehen , haben dienende Funktion. Ihr Zweck erschöpft sich darin, den mit dem Vertrag ang e- strebten Leistungsaustausch unter d en veränderten Umständen zur Durchfü h- rung zu bringen (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2011 - V ZR 17/11, BGHZ 191, 139 Rn. 25, 34 ; J. Schmidt - Räntsch in: Artz/Gsell/Lorenz [ Hrsg. ] , Zehn Jahre Schuldrechtsmodernisierung, S. 141, 166 f.; dies. , ZJS 2012 , 301, 309 f. ) . Diesem begrenzten Zweck entspricht es, den Vertragsparteien die Mö g- lichkeit zu geben, gleich den Leistungsaustausch zu verlangen, um dessen Verwirklichung es bei der Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB geht. Demgege n- über zielt der Regelungsansp ruch nach § 745 Abs. 2 BGB zwar auf eine Reg e- lung des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Gegenstands durch die Teilh a- ber. Der Anspruch besteht aber nur, wenn der Mitgebrauch weder durch Ve r- einbarung noch durch einen Mehrheitsbeschluss geregelt ist , und ge winnt pra k- tische Bedeutung nur, wenn keine r der Teilhaber sein en Aufhebungsanspruch nach § 749 BGB geltend gemacht hat (Staudinger/Eickelberg, BGB [2015], § 749 Rn. 51 f.). ( 2 ) Das ist bei der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend a n- ders. Die Wo hnungseigentümergemeinschaft ist nach § 11 WEG unauflöslich. Schon deshalb haben Vereinbarungen über den Gebrauch und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums für eine solche Gemeinschaft eine ähnlich grundlegende Bedeutung wie die Satzung für einen Verein . Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und der Gebrauch des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums richten sich nämlich gemäß § 15 Abs. 3, § 21 Abs. 4 WEG in erster Linie nach den getroffenen Vereinbarungen. Solche Vereinb a- rungen müss en deshalb , anders als nach den §§ 741 ff. BGB über die Gemei n- schaft , gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einstimmig getroffen werden, wenn en t- 2 1 22 - 13 - sprechende Regelungen nicht bei der Aufteilung des Grundstücks in Wo h- nungseigentum nach § 8 WEG vorgesehen worden sind. S ie können daher nur durch ein e allseitige Vereinbarung geändert werden. G egen den Willen einze l- ner Wohnungseigentümer kann eine solche Änderung nur durchgesetzt we r- den, wenn ein Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen g e- setzlichen Anspruch da rauf hat. Diese Hürden sind bewusst höher als bei der Gemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff. BGB und haben den Sinn, den Wohnungseige n- tümern gerade wegen der Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemei n- schaft eine dauerhafte Grundlage für Verwaltung und Gebrauch des gemei n- schaftlichen Eigentums zu geben. Es soll und muss Klarheit darüber herrschen, ob und in welchem Umfang hierfür die gesetzlichen Bestimmungen oder davon abweichende Vereinbarungen maßgeblich sind (vgl. Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/1 6 , juris Rn. 17 ). Das lässt sich nicht erreichen, ohne dass die Änderung en der Vereinbarungen auch dann in der Gemeinschaftsor d- nung umgesetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer An spruch darauf hat. (3) D as Ziel , dauerhaft klare Verhältnisse unter den Wohnungseigent ü- mern zu gewährleisten, würde verfehlt , wenn einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt würde , von den übrigen Wohnungseigentümern einen G e- brauch des Gemeinschaftseigentums zu verlangen, der einer erst noch vorz u- nehmenden Änderung der Ver einbarungen entspricht. Ähnlich wie die einred e- weise Geltendmachung des Änderungsanspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (dazu Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris ) führte ein Anspruch auf einen der zu beanspruchenden Änderung der Vereinbarun gen entsprechenden Mitgebra u ch des Gemeinschaftseigentums auf der Sondernu t- zungsfläche eines Wohnungseigentümers dazu, dass der Alleingebrauch dieser Fläche eingeschränkt oder - wie hier - größtenteils aufgegeben würde, ohne dass es zu einer förmlichen Änd erung der Gemeinschaftsordnung und , bei e i- 23 - 14 - ner Eintragung der Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch, zu d e- ren Änderung kommt. Für Sonder nachfolger des betroffenen Wohnungseige n- tümers stellt sich der Inhalt des Sondereigentums aber so dar, wie er si ch aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. Daran änderte es auch nichts, wenn über die Nutzung der Sondernutzungsfläche ein Rechtsstreit geführt würde. An dessen Entscheidung wären Sonder nachfolger zwar nach § 10 Abs. 4 WEG gebunden . Die Rechtskraft des Urtei ls erstreckte sich aber nicht auf die Vorfrage nach dem Inhalt und der Ausgestaltung des Änderungsanspruchs, wenn sie - wie im vo r- liegenden Fall - nur inzident geprüft und nicht zum Gegenstand eines eige n- ständigen Klage - oder Widerklageantrags gemacht würd e (vgl. Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16 , juris Rn. 17 ) . Die Folge wäre eine erhebliche Unsicherheit über die g eltenden Vereinbarungen, die mit dem Fortschreiten der Zeit immer größer würde und den Gemeinschaftsfrieden gefährdet e . (4) Des halb kann einem Wohnungseigentümer auch dann nicht das Recht eingeräumt werden, sich ohne Vornahme einer solchen Änderung auf Dauer und nicht nur im Einzelfall so zu verhalten, als wären sie geändert , wenn er eine entsprechende Änderung gemäß § 10 Abs. 2 S atz 3 WEG beanspr u- chen könnte. Auch ein in diesem Sinne anspruchsberechtigter Wohnungseige n- tümer ist an die bestehenden Vereinbarungen gebunden, bis er ihre Änderung rechtskräftig durchgesetzt hat. Eine Ausnahme hat der Senat nur in dem So n- derfall anerkann t, dass ein Wohnungseigentümer die Beseitigung eines den Vereinbarungen nicht entsprechenden Zustands verlangt, den er hinzunehmen und an den er im Zusammenwirken mit den übrigen Wohnungseigentümern die Vereinbarungen anz upassen hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 V ZR 447/01, WM 2004, 1551, 1556 ; Urteil vom 21. Oktober 2016 V ZR 78/16, NJW - RR 2017, 712 Rn. 29). Ansonsten muss sich jeder Wo h- nungseigentümer an die bestehenden Vereinbarungen halten, bis sie geändert 24 - 15 - oder ein darin vorgesehener an derer Gebrauch von Gemeinschafts - oder So n- dereigentum genehmigt ist (vgl. Senat, Urtei l vom 13. Juli 2012 - V ZR 204/11, ZfIR 2012, 744 Rn. 9 f. für eine genehmigungsfähige, aber nicht genehmigte gewerbliche Nutzung einer Wohnung ; Urteil vom 21. Oktober 20 16 V ZR 78/16, NJW - RR 2017, 712 Rn. 28 für eine änderungsbedürftige Besti m- mung von Sondernutzungsrechten in der Gemeinschaftsordnung ). Den fakt i- schen Entzug seines Sondernut zungsrechts, der mit einem dauerhaften Mitg e- brauch der Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer einhe r- ginge, m uss der Sondernutzungsberechtigte bis dahin nicht hinnehmen; e r könnte vielmehr seinerseits gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Unterlassung bzw. Beseitigung einer entsprechenden Beeinträchtigung verlangen. 3 . Der gelte nd gemachte Duldungsanspruch folgt auch nicht aus dem Erstherstellungsanspruch gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Zwar kann danach jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäß i- gen Verwaltung grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaft seigentum erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechende n Zustand versetzt wird. Dazu können auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich - rechtlicher Anforderu n- gen gehören , wie etwa die Schaffung baurechtlich vorgesehener Stellplätze oder eines zweiten R ettungswegs (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 10 ff.; Urteil vom 9. Dezember 2016 V ZR 84/16, ZWE 2017, 177 Rn. 13). Den primären Maßstab f ür die Besti m- mung des herzustellenden Z ustands des Gemeinschaftseigentums bilden aber weder die Vorgaben des Bauordnungsrechts noch die Festlegungen in der Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Sie gibt den Rahmen vor, der allerdings , soweit die Teilungserklärung keine Aussagen trifft, durch die ba u- ordnungsrechtlichen V orschriften und die Baugenehmigung auszufüllen ist (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 12). 25 - 16 - Hier weicht die Teilungserklärung bei der Anordnung der Parkplätze und der Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Bauge nehmigung ab. Dem en t- spricht die Ausführung des Gebäudes, das sich damit, soweit hier von Intere s- se, in einem teilung serklärung skonformen Zustand befindet. Es geht deshalb nicht um den Erstherstellungsanspruch , sondern um die Frage, ob die durch die Nebeni ntervenientin angedrohte Stilllegung der Parkplätze nach den Grundsä t- zen ordnungsmäßiger Verwaltung hingenommen werden muss und ob eine sachgerechte Lösung nur durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung im Sinne einer ersatzlosen Aufhebung des Sondernutzu ngsrechts der Beklagten erreicht werden kann. Da sich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eige n- tums aber gemäß § 21 Abs. 4 WEG vorrangig nach den bestehenden Vereinb a- rungen richtet, könnte die Einrichtung von Parkplätzen und einer Zufahrt auf der Sondern utzungsfläche der Beklagten nur erreicht werden, wenn diese Verei n- barung en zuvor geändert worden sind. III. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil sie zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der geltend gemachte Duldung s- anspruch besteht nicht. Der Klägerin muss auch nicht Gelegenheit gegeben werden, den bisher nicht geltend gemachten Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Zustimmung zur Än derung der Gemeinschaftsordnung geltend zu machen. Dieser Anspruch ist ein Individualanspruch des jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümers , den dieser selbst geltend machen muss und den die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a n sich 26 - 17 - ziehen kann (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 305/16, GE 2018, 269 Rn. 10 ff.). IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO. Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 10.11.2015 - 215 C 148/13 - LG Köln, Entscheidung vom 09.02.2017 - 29 S 223/15 - 27
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