BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 66/10 Verk374ndet am: 11. Februar 2011 Weschenfelder Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 28 Abs. 3 und 5 a) Das Recht des Wohnungseigent374mers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterla-gen ist grunds344tzlich in den Gesch344ftsr344umen des Verwalters auszu374ben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfer-tigen lassen. b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrech-nung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigent374mern gemein-schaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigent374mers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Au337erdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungsei-gent374mers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschlie337lich ihn betreffen. BGH, Urteil vom 11. Februar 2011 - V ZR 66/10 - LG K366ln AG Br374hl - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landge-richts K366ln vom 18. Februar 2010 wird auf Kosten des Kl344gers zu-r374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger bewohnt als Eigent374mer eine Wohnung in einer von der Be-klagten verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen Dezember 2005 und Januar 2009 wandte er sich mit 98 Schreiben an die Beklagte (Verwalterin) und bat um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung. Die Beklagte beantwor-tete die Fragen. Sie 374bersandte dem Kl344ger auch - teils gegen Kostenerstat-tung - von ihm angeforderte Ablichtungen einzelner Unterlagen. An Eigent374-merversammlungen hat der Kl344ger, seitdem die Beklagte Verwalterin ist, nicht teilgenommen. 1 Nunmehr verlangt der Kl344ger die 334bersendung von Ablichtungen n344her bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie 2 - 3 - Auskunft zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weite-ren Verwaltungsangelegenheiten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelasse-nen Revision, deren Zur374ckweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kl344ger die im Berufungsrechtszug gestellten Klageantr344ge weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Fertigung und 334ber-sendung von Ablichtungen - auch gegen Kostenerstattung - von Unterlagen betreffend die Jahresabrechnung 2007. Zwar habe jeder Wohnungseigent374mer einen individuellen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und - gegen Kostenerstattung - auf Anfertigung von Ablichtungen bei der Ein-sichtnahme. Diese m374sse aber grunds344tzlich am Sitz der Verwalterin erfolgen. Auf eine Ausnahme von diesem Grundsatz k366nne sich der Kl344ger nicht berufen. Ihm seien die Kosten und der Zeitaufwand f374r die Fahrt zu dem von seiner Wohnung ca. 21 km entfernten Sitz der Beklagten ebenso zuzumuten wie das Aufbringen von Urlaubs- oder Freizeit f374r die Kontrolle der Verwaltung. 3 Einen Anspruch auf Anfertigung und Zusendung einer Ablichtung des in-ternen Berichts des Beirats verneint das Berufungsgericht mit der Begr374ndung, dass der Kl344ger insoweit kein Einsichtsrecht habe. Der Anspruch auf Einsicht-nahme in die Unterlagen des Verwaltungsbeirats sei gemeinschaftsbezogen und k366nne deshalb nicht von einem einzelnen Wohnungseigent374mer geltend gemacht werden. 4 - 4 - 5 Die Auskunftsanspr374che h344lt das Berufungsgericht f374r unbegr374ndet, weil sie nur den Wohnungseigent374mern gemeinschaftlich zust374nden; ohne - hier nicht erteilte - vorherige Erm344chtigung k366nne der einzelne Wohnungseigent374-mer gemeinschaftsbezogene Auskunftsanspr374che nicht geltend machen. II. Die Revision ist kraft Zulassung in dem Berufungsurteil, an die der Senat gebunden ist, statthaft (247 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 ZPO) und auch im 334brigen zul344ssig (247247 548, 549, 551 ZPO). Sie ist jedoch unbegr374ndet. 6 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch auf Anfertigung und Zusendung von Ablichtungen von Verwaltungsunterlagen - auch gegen Kostenerstattung - verneint. Das Informationsrecht des Kl344gers wird ausrei-chend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Gesch344ftsr344umen der Beklagten einsehen und dort - auf eigene Kosten - Ablichtungen anfertigen (lassen) kann. 7 a) Als Wohnungseigent374mer hat der Kl344ger nach 247247 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Gew344hrung von Einsicht in s344mtliche Verwaltungsunterlagen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung (247 28 Abs. 3 WEG) und Rechnungslegung (247 259 BGB) abgeleitetes Recht handelt (s. nur OLG M374nchen, NZM 2006, 512; 2007, 691; vgl. auch BGHZ 10, 385, 386 f.), oder ob das Einsichtsrecht auf der analo-gen Anwendung der Vorschriften in 247 24 Abs. 6 Satz 3, Abs. 7 Satz 8 WEG (Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., 247 28 Rn. 147) oder in 247 716 Abs. 1 BGB (Staudinger/Bub, BGB [2005], 247 28 WEG Rn. 607) beruht, ist ohne Belang. Da die Einsichtnahme auch der 334berpr374fung der Ver-waltert344tigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskr344ftigen Ge-nehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort 8 - 5 - (BayObLG, NZM 2000, 873, 874). Es unterliegt keinen weiteren Voraussetzun-gen (OLG K366ln, NZM 2006, 702) wie z.B. einem besonderen rechtlichen Inter- esse des Wohnungseigent374mers (BayObLG, NZM 2003, 905) oder einer Er-m344chtigung durch die 374brigen Wohnungseigent374mer (Greiner, Wohnungseigen-tumsrecht, 2. Aufl., Rn. 1673; Riecke/Schmid/Abramenko, aaO, Rn. 149). Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (247 242 BGB) und das Schikaneverbot (247 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht (Timme/Batschari, WEG, 247 28 Rn. 76). Dass der Kl344ger hiergegen versto337en hat, ist weder festgestellt noch ersichtlich. b) An welchem Ort der Verwalter die Einsichtnahme zu gew344hren hat, richtet sich nach den Regelungen in 247 269 Abs. 1 und 2 BGB. Danach hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umst344n-den zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Nieder-lassung zu erfolgen. Fehlt es - wie hier - an einer Vereinbarung 374ber den Leistungsort, kann dieser somit nur dann der Ort der Wohnungseigentumsanla-ge sein, wenn sich dies aus den Umst344nden, insbesondere aus der Natur der rechtlichen Beziehungen zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigent374-mern, ergibt. Das ist jedoch - entgegen der von dem Kl344ger letztendlich vertre-tenen Auffassung - nicht der Fall. Anders als es das Oberlandesgericht Karlsru-he gemeint hat (NJW 1969, 1968), liegt der Schwerpunkt der Verwaltert344tigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur In-standhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Ma337nahmen zu ergreifen, ausgef374hrte Arbeiten zu pr374fen und abzunehmen, Verhandlungen mit 366rtlichen Handwerkern und Beh366rden zu f374hren sowie die Einhaltung der Haus-ordnung zu 374berwachen; die 374brigen dar374ber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in 247247 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgef374hrt sind, werden 374blicherweise in seinen Gesch344ftsr344umen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung (Jenni337en, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungsei- 9 - 6 - gentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 685 ff.). Grunds344tzlich ist das Einsichtsrecht des-halb in den Gesch344ftsr344umen des Verwalters zu gew344hren (s. nur OLG K366ln, NZM 2006, 702; BayObLG, NZM 2004, 509, 510; Jenni337en in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 28 Rn. 172). c) Ob daneben der Verwalter die Unterlagen vor oder bei einer Eigent374-merversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten muss (allgemeine Ansicht, s. nur OLG K366ln, NZM 2007, 366 f.; Merle in B344rmann, WEG, 11. Aufl., 247 28 Rn. 104; Greiner, aaO, Rn. 1675; zweifelnd Drasdo, ZMR 2006, 225), ist hier ebenso ohne Belang wie die Frage, ob bei gro337er Entfer-nung zwischen dem Sitz des Verwalters und der Wohnungseigentumsanlage Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des Wohnungseigent374mers es erfor-dern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gew344hren (bejahend OLG K366ln, NZM 2002, 221; Greiner, aaO, Rn. 1675; verneinend z.B. Jenni337en in Jenni337en, aaO, Rn. 173). Denn zum einen verlangt der Kl344ger nicht die Ein-sichtnahme anl344sslich einer Eigent374merversammlung; zum anderen ist die An-nahme des Berufungsgerichts, dass es dem Kl344ger zuzumuten ist, die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 21 km entfernten Gesch344ftsr344ume der Beklag-ten zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen, rechtlich nicht zu beanstan-den. 10 d) Fehlt es somit an einer Verpflichtung der Beklagten, dem Kl344ger au-337erhalb ihrer Gesch344ftsr344ume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gew344hren, ist sie auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu 374bersenden, auch nicht auf seine Kosten. Zwar kann sich eine solche Pflicht aus dem Einsichtnahmerecht des Wohnungseigent374mers ergeben (OLG M374n-chen, NZM 2006, 512), aber nur dann, wenn Treu und Glauben es gebieten (Jennni337en in Jenni337en, aaO, 247 28 Rn. 174). Ob das der Fall ist, beurteilt sich aus der Sicht des Wohnungseigent374mers. Deshalb kann der von dem Kl344ger 11 - 7 - hervorgehobene Umstand, dass sich die Wahrnehmung des Einsichtsrechts durch alle Mitglieder einer gro337en Wohnungseigent374mergemeinschaft 374ber Mo-nate hinweg erstrecke, nur dann eine Versendungspflicht des Verwalters be-gr374nden, wenn anderenfalls der einzelne Wohnungseigent374mer die ihm zuste-henden Informationen nicht rechtzeitig (z.B. vor einer Eigent374merversammlung) erlangen kann. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Deshalb ist der Kl344ger auf sein Recht zur Einsichtnahme in den Gesch344ftsr344umen der Beklagten zu verweisen; dabei kann er sich auf seine Kosten die gew374nschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen (s. nur OLG M374nchen, NZM 2007, 691; Merle in B344rmann, aaO, 247 28 Rn. 100). 2. Ob die Beklagte - wie der Kl344ger meint - verpflichtet ist, ihm Einsicht in den internen Bericht des Verwaltungsbeirats zu gew344hren, kann dahinstehen. Selbst wenn die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft ist, folgt nach dem vorstehend Gesagten aus dem Einsichtsrecht kein Anspruch auf Zusendung einer Ablichtung des Berichts. 12 3. Im Ergebnis ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht einen An-spruch auf Erteilung von Ausk374nften 374ber n344her bezeichnete Positionen in der Jahresabrechnung 2007, in der Wohngeldabrechnung 2007 und in dem Wirt-schaftsplan f374r das Jahr 2009 (Berufungsantr344ge zu 2 a bis c) verneint. 13 a) Von dem vorstehend unter 1. er366rterten Einsichtsrecht ist der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan (247 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu unterscheiden. Er hat zwar auch seine Grundlage in 247247 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag. Anders als bei dem Einsichtsrecht handelt es sich aber in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigent374mers, sondern um ei-nen allen Wohnungseigent374mern als unteilbare Leistung zustehenden An-spruch (KG, NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; Bay- 14 - 8 - ObLG, WuM 1990, 369; Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 28 Rn. 168; Niedenf374hr in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., 247 28 Rn. 121 f.; Greiner, aaO, Rn. 1671). Daher kann der einzelne Wohnungseigent374mer die Auskunft grunds344tzlich nur in der Wohnungseigent374merversammlung verlangen. Machen die Wohnungseigent374mer von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch, steht der Auskunftsanspruch allerdings jedem einzelnen Wohnungseigent374mer zu (KG, NJW-RR 1987, 462, 463; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayObLG, WuM 1990, 369; Merle in B344rmann, aaO, 247 28 Rn. 102; einschr344nkend Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 28 Rn. 168). Au337erdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigent374mers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschlie337lich ihn betreffen (Merle in B344rmann, aaO, 247 28 Rn. 102; Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 28 Rn. 168; Niedenf374hr in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, aaO, 247 28 Rn. 122; Riecke/Schmid/ Abramenko, aaO, 247 28 Rn. 139). In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigent374merversammlung oder eine Erm344chtigung zum Auskunftsverlangen durch die Wohnungseigent374mergemeinschaft nicht notwendig. b) Nach diesen Grunds344tzen steht dem Kl344ger kein Auskunftsanspruch zu. Dass sich sein Verlangen auf ein allein ihm zustehendes Recht bezieht, macht er - zutreffend - nicht geltend. Dass er in einer Versammlung der Woh-nungseigent374mer die Auskunft verlangt hat und die 374brigen Wohnungseigent374-mer dieses Verlangen nicht an die Beklagte herangetragen haben, ist ausge-schlossen; denn der Kl344ger hat, seitdem die Beklagte Verwalterin ist, an keiner Eigent374merversammlung teilgenommen. 15 4. Schlie337lich hat das Berufungsgericht einen Auskunftsanspruch betref-fend von der Beklagten beabsichtigte, n344her bezeichnete Ma337nahmen (Beru-fungsantr344ge zu 2 d und e) zu Recht verneint. Zur Begr374ndung wird auf die vor-stehenden Ausf374hrungen unter 3. verwiesen. Der von dem Kl344ger hervorgeho- 16 - 9 - bene Gesichtspunkt von Treu und Glauben (247 242 BGB) rechtfertigt keine ande-re Beurteilung. Der Auskunftsanspruch dient nicht dazu, "herauszufinden, ob eine Er366rterung der in den Fragen angesprochenen Punkte auf einer Eigent374-merversammlung Sinn macht", sondern zur Erlangung von Informationen 374ber den Stand - wie hier - gemeinschaftlicher Angelegenheiten. III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 17 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Br374ckner Weinland Vorinstanzen: AG Br374hl, Entscheidung vom 01.07.2009 - 23 C 604/08 - LG K366ln, Entscheidung vom 18.02.2010 - 29 S 140/09 -
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