ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR68.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche V erhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge richts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte a uf Zustimmung zu einer Mieterhöhung h- nung in B . N . in Anspruch. Die 77,29 qm große Drei z immer w ohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehende n Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wu r- de. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrü n- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W . vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines 1 2 - 3 - " Typengutachtens " Angaben zur ort s üblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei - , Drei - und Vier z immerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben . Mit der vom B e- rufungsgericht zuge lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausge führt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unz u- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur B e- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertrieb e- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu - und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger b e- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sac hve r- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Gr ö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschri e ben, dass der Mi eter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermitte l- 3 4 5 6 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläg e- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet ha be . Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführu n- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hä t- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gu tachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemac hte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ve r- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anford e- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständige ngutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsb e- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffen tlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W . erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö - hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Ein i- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 7 8 9 10 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW - RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der B e- gründung spflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nach zu gehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil e vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 ; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO ). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergl eichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Prei s- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f. ; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO ). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gu t- ac hten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfo r- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufung s- gericht wiedergegebenen Ausführ ungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. A n- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beig efügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anford erungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ve r- 11 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblic hen Vergleichsmiete zu fü h- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berec h- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest a n- satzwe ise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streit i- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, g erecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen au s- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermi t- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermi ttlung handelt. 2. Der im Wege der Gegenrüge erhobene Einwand der Revisionserwid e- rung, das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 sei deshalb aus fo r- mellen Gründen unwirksam, weil das beigefügte Typengutachten besondere individuelle Ausstattungsmer kmale der Wohnung der Beklagten nicht berüc k- sichtigt habe, ist unerheblich. Die Revisionserwiderung verkennt, dass eine Identität der Ausstattungsmerkmale nicht einmal bei einem gerichtlichen Gu t- achten zu fordern ist, das dem Nachweis der vom Vermieter ver langten ortsü b- lichen Vergleichsmiete dienen soll. Denn auch insoweit wird üblicherweise mit Zu - und Abschlägen gearbeitet, um etwaigen Besonderheiten Rechnung zu tr a- gen. Bei einem für eine größere Wohnanlage erstellten Typengutachten reicht es, wie das Ber ufungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, aus, wenn der Mieter durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Muste r- wohnung in die Lage versetzt wird nachzuvollziehen, ob sie in etwa der Aussta t- tung der eigenen Wohnung entspricht, um sich so darüber schlüssig zu werden, 12 13 - 7 - ob er die verlangte Mieterhöhung als ortsüblich akzeptieren oder es auf einen Zustimmungsprozess ankommen lassen will, in dem die ortsübliche Ve r- gleichsmiete und somit die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsbege h- r ens des Vermieters regelmäßig durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüft werden. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist z ur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 A b s. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 329/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 241/14 - 14
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