ECLI:DE:BGH:2018:210918UVZR68.17.0 BUNDESGERICHTSHOF I M N AMEN DES V OLKES URTEIL V ZR 68/17 Verkündet am: 21. September 2018 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 20 Abs. 3; BGB § 242 B a Es ist mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unvereinbar, einem Subvention s- empfänger (hier: Grundstückskäufer) Bindungen aufzuerlegen, die er ohne zeitliche Begrenzung und damit auch einhalten muss, nachdem die mit der Subvention (hier: Preisnachlass ) verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. BGH, Urteil vom 21. September 2018 - V ZR 68/17 - Kammergericht LG Berlin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. September 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. St resemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Kammergerichts vom 7. Februar 2017 im Ko stenpunkt und ins o- weit aufgehoben, als der Hauptantrag der Klägerin abgewiesen worden ist. Im Übrigen wird die Revision als unzulässig verworfen. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ve r- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten de s Revision s- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Beklagte ist eine rechtsfähige Stiftung, deren Aufgabe die Hilfe für Suchtkranke und ihre Re integration in die normale Arbeits welt ist . Ihr e Tätigkeit übte s ie im Jahr 2006 in einem Wohngebäude auf einem Grundstück im Stad t- bezirk Kreuzberg von Berlin aus . Das Grundstück gehörte dem Land Berlin ; es wurde von der Klägerin, eine r Gesellschaft des Landes Berlin zur Verwaltung und zum Verkauf der nicht für eigene Z wecke benötigten Landesimmobilien , verwaltet. Das Wohngebäude war Gegenstand eines Erbbaurechts an dem 1 - 3 - Grundstück . Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Juli 2006 (fortan der Kaufve r- trag oder KV) erwarb die Beklagte zunächst das G rundstück für 535.000 der Klägerin. Dabei g ingen die Parteien davon aus, dass die Beklagte auch das Erbbaurecht erwerben würde. Diese verpflichtete sich in dem Kaufvertrag dazu, das G rundstück vollumfänglich und ausschließlich zu ihren satzungsmäßigen Zwecken zu nutzen (§ 6a Nr. 1 KV ) , vor einer Nutzungsänderung die Zusti m- mung der Klägerin einzuholen, die gegebenenfalls auch von der Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der durch die Nutzungsänderung eingetretenen Wer t- steigerung abhängig gemacht werden konnte (§ 6a Nr. 2 KV ) , diese Verpflic h- tungen im Fall eines Verkaufs einem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und ihn zur entsprechenden Weitergabe zu verpflichten (§ 6a Nr. 3 KV) und bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtungen nach erfolgloser Nachfristsetzung eine Vertragsstrafe von 53.500 6a Nr. 4 KV). Später erwarb d ie Beklagte für 2, 6 Mio. Ohne die Zustimmung der Klägerin einzuholen und ohne die Pflichten aus dem Kaufvertrag weiterzureichen, gab die Beklagte 2012 das E rbbaurecht auf und veräußerte das Grundstück im Juli 2012 an eine Tochtergesellschaft. Diese teilte das Grundstück zum Zweck des Weiterverkaufs in Wohnungseige n- tum auf. Die Klägerin erklärte gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 22. August 2013 den Rüc kt ritt vom Grundstückskaufvertrag. Sie meint, sie sei aufgrund des Verhaltens der Beklagten zum Rücktritt berechtigt gewesen . J e- denfalls stehe ihr ein Anspruch auf Zahlung der Wertsteigerung aus der Reg e- lung des Kaufvertrags über die Zustimmung zur Nutzung sänderung zu ; die Wertsteigerung beziffert sie mit 2,331 Mio. Die Klägerin verlangt mit dem Hauptantrag Zahlung von 2,331 Mio. nebst Zinsen und mit gestaffelten Hilfsanträgen in dieser Reihenfolge die Rüc k- auflassung des ehemaligen Erbb au grund stücks Zug um Zug gegen Zahlung von 535.000 2 3 - 4 - mindestens 2,33 1 Mio. einer vom G e- richt zu bestimmen den Frist zur Rückauflassung und weiter hilfsweise Werte r- satz fü r das Grundstück in Höhe von mindestens 2,331 Mio. nebst Zinsen . Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Ber u- fung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolg t die Klägerin ihre Anträge weiter. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, ein Anspruch auf die aus der Nutzungsä n- derung erzielte Wertsteigerung bestehe nicht, weil die vertragliche Regelung über die Nutzungsbindung nach § 307 Abs. 1 BGB u nwirksam sei. Bei der Klau sel handele es sich um eine A llgemeine Geschäftsbedingung (fortan auch AGB) im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB , die die Beklagte e ntgegen de n Gebote n von Treu und Glauben unangemessen benachteilige . Bei einem Verkauf von Grundstücken d urch die öffentliche Hand oder durch von ihr beherrschte G e- sellschaften seien Nutzungsbeschränkungen nur zulässig, wenn sie geeignet und erforderlich seien, um das Erreichen eines Subventionszwecks sicherz u- stellen. Eine von ihr gewährte Subvention in Form einer Kaufpreisverbilligung habe die Klägerin aber nicht hinreichend dargelegt. Das von ihr vorgelegte Pr i- vatgutachten ergebe für den Zeitpunkt des Verkaufs einen Grundstückswert von 500.000 Gebiet zu g runde gelegt, in dem sich das Grundstück befinde, sondern den deu t lich niedrigeren für die angrenzende Wohnbebauung. Das habe seinen Grund aber entgegen der Behauptung der Klägerin nicht in der Nutzungsbi n- dung, sondern, wie sich dem Gutachten entnehmen lasse, in der damaligen 4 - 5 - Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht und der gebietsuntypischen Bebauung mit einem Wohnhaus gehabt. Die Klausel verstoße aus diesen Gründen auch gegen § 138 Abs. 1 BGB. Im Übrigen sei die Klausel intransp a- rent, weil sie nicht erkennen lasse , auf welchen Zeitpunkt sich die Berechnung einer Wertsteigerung beziehen soll e . Die Unwirksamkeit der Klausel führe nicht zu einer Lücke im Vertrag, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auszufüllen wäre . Denn die lediglich schuldrechtlich vereinbarte Nutzungsbi n- dung sei für die Parteien nicht derart wesentlich gewesen, dass anzunehmen sei, der Vertrag wäre ohne diese keinesfalls zu Stande gekommen . Der Rück tritt der Klägerin von dem Grundstückskaufvertrag sei unb e- rechtigt. Ein vertragliches Rücktrittsrecht sei nicht vorgesehen . E in gesetzliches Rücktrittsrecht scheide aus, weil die Nutzungsbindung als Nebenpflicht von nicht erheblicher Bedeutung vereinbart w orden sei, sodass ihre Nichtbeachtung gemäß § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht zum Rücktritt vom Vertrag berechtige. Es habe vielmehr bei der Vertragsstrafenregelung sein Bewenden. II. Die von dem Senat uneingeschränkt zugelassene und o hne Einschrä n- kung form - und fristgerecht eingelegte Revision ist nur hinsichtlich des Haupta n- trags zulässig , weil es hinsichtlich der H ilfsa nträge an der erforderlichen Rechtsmittelbegründung fehlt. 1. Bei einer umfassenden Anfechtung muss die Revisionsbegründung das gesamte Urteil in Frage stellen. Sie muss Revisionsgründe (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO) für jede unabhängige, selbstständig tragende rechtliche E r- wägung enthalten, auf die die angegriffene Entscheidung gestützt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 1999 - III ZR 98/99, NJW 2000, 947). Bei einer obje k- tiven Anspruchshäufung (§ 260 ZPO) ist grundsätzlich auf alle Ansprüche ei n- zugehen, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist (vgl. Senat, Urteil 5 6 7 - 6 - vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 6; BGH, Urteil vom 29. November 1990 - I ZR 45/89, NJW 1991, 1683, 1684). Das gilt auch, wenn sich der Revisionsführer gegen die Abweisung mehrerer mit Haupt - und Hilfsa n- trägen geltend gemachter Ansprüche wendet. Denn über die Hilfsanträge ist nur zu entscheiden, wenn der Kläger neben der Abweisung des Hauptantrags auch ihre Abweisung angreift (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1990 IV ZR 131/89, BGHZ 112, 229, 232 ; Urteil vom 28. Oktober 1992 IV ZR 221/91, BGHZ 120, 96, 10 2 f. ) oder wenn sich das Rechtsmittel nur g e- gen die Abweisung der Hilfsantr äge richtet. Die Angabe von R evisionsgründen ist - ausnahmsweise - nur entbehrlich , wenn das Bestehen eines Anspruchs unmittelbar von dem Bestehen eines anderen abhängt, der seinerseits mit der Revision in zulässiger W eise angegriffen wird (vgl. BGH, Urteil vom 14. D e- zember 1994 VIII ZR 46/94, NJW 1995, 722 , insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 128, 156 ) oder wenn das Berufungsgericht aus der Unbegründetheit e i- nes A nspruchs ohne weiteres auf das Nichtbestehen der weitere n Ansprüche geschlossen hat (Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 6). 2. Diese n Anforderungen genügt die Revisionsbegründung der Klägerin hinsichtlich der Hilfsanträge nicht. Das Berufungsgericht hat die Abweisung der mit d en Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche aus dem von der Klägerin erklärten Rücktritt in erster Linie darauf gestützt, dass ein Rücktritt gemäß § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ausscheide. Diese, die Abweisung selbstständig tragende Begrü n- dung hat die Klägerin jedoch nicht angegriffen. Sie hat trotz des Hinweis es des Senats zum Rücktrittsgrund (§ 324 BGB statt des von dem Berufungsgericht herangezogenen § 323 BGB wegen Verletzung einer Nebenpflicht) in der Rev i- sionsbegründung nur ausgeführt, sie halte den Rücktritt für wirksam, ohne dies näher zu begründen oder Ausführungen dazu zu machen, weshalb sie den Standpunkt des Berufungsgerichts für unzutreffend hält. Z ur Begründung der 8 - 7 - Revision genügt es hinsichtlich der Hilfsanträge nicht, dass Teile der gegen die Abweisung d es Hauptantrags angeführten Revisionsgründe - hier: Verletzung von § 286 ZPO hinsichtlich des Vortrags zum Wert des Grundstücks und zu der Frage der Zumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag bei Unwirksamkeit der Regelung über die Nutzungsbindung - auch für die mit den Hilfsanträgen ve r- folgten Ansprüche aus dem Rücktritt von Bedeutung sein können. III. Die Revision ist, soweit zulässig, begründet. Mit der vom Berufungsg e- richt gegebenen Begründung lässt sich der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung ein es Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem von der Klägerin behaupteten Wert des Erbbaugrundstücks im Zeitpunkt des Verkaufs an die Beklagten nicht verneinen. 1. Das Berufungsgericht geht allerdings zutreffend davon aus, dass ein Za hlungsanspruch der Klägerin nur besteht, wenn die Regelung in § 6a KV wirksam ist. Ein solcher folgt zwar nicht unmittelbar aus N r. 2 Satz 3 dieser Ve r- tragsbestimmung, wonach die Klägerin die Zustimmung zu einer Nutzungsä n- derung von der Zahlung eines Geldb etrags in Höhe der Wertsteigerung abhä n- gig machen kann, sondern als Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB aus § 280 Abs. 1 BGB. Grundlage dieses Schadensersatzanspruchs sind aber die Vereinbarung eines über den ka ufve r- tragstypischen L eistungsaustausch hinausgehenden Vertragszwecks in § 6a Nr. 1 KV und über das Vorgehen bei Änderung oder Aufgabe der Nutzung des Grundstücks für die satzungsmäßige n Zweck e der Beklagten und bei der Ve r- äußerung des Grundstücks in § 6a N r. 2 bis 4 KV sowie die daran anknüpfende, aus § 241 Abs. 2 BGB folgende Vertrags treuepflicht, aufgrund derer die Ve r- tragsparteien alles zu unterlassen haben, was die Erreichung des Vertrag s- zwecks gefährden oder beeinträchtigen könnte ( vgl. Senat, Urteil v om 19. J a- 9 10 - 8 - nuar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 19). Auch bei diesem rechtlichen Ansatz setzt der Zahlungsanspruch der Klägerin allerdings die Wirksamkeit der Regelungen in § 6a KV voraus . 2. Im Ergebnis richtig ist die weitere Annahme des Berufung sgerichts, dass die in § 6a Nr. 1 KV enthaltene unbefristete Nutzungsbindung unwirksam ist. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Regelung um eine Individua l- vereinbarung oder um eine von der Klägerin vorformulierte Klausel handelt. a) Nach dem r evisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Kläg e- rin sollte die Nutzungsbindung sicherstellen, dass die der Beklagten - durch den Verkauf des Grundstücks zu einem verbilligten Preis - gewährte Subvention zweckentsprechend verwendet wird. Eine solche Vertragsgestaltung ist im Grundsatz unbedenklich. Die - von der Klägerin vertretene - öffentliche Hand ist bei dem Verkauf eines ihr gehörenden Grundstücks nicht nur berechtigt, so n- dern verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des öffentlichen Zwec ks Sorge zu tragen, wenn ein Grundstück zur Förderung eines öffentlichen Zwecks - hier die Förderung der Betreuung Suchtkranker und deren Reintegration in die Arbeitswelt - verbilligt abgegeben wird (vgl. Senat, Urteil vom 29. Novem - ber 2002 - V ZR 105/02 , BGHZ 153, 93, 104). Dies kann insbesondere durch Nutzungsbeschränkungen erfolgen ( Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 20 ). Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt allerdings, dass der Staat einem Subventionsempfän ger zur Sicherung der Zweckbindung der Su b- vention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherz u- stellen (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f. ; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046 Rn. 12). 11 12 13 - 9 - b) Danach ist es mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unverei n- bar, dem Subventionsempfän ger Bindungen aufzuerlegen, die er - wie hier - ohne zeitliche Begrenzung und damit auch einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Der Verkauf des Grundstücks als solcher stellt keinen unbefristet fortbestehende n Vorteil dar; hat sich die öffentliche Hand zu einem Verkauf entschlossen, muss sie es hi n- nehmen, dass ihr Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks zeitlich begrenzt ist. Dauerhafte Nutzungsbeschränkungen lassen sich nur erreichen, wenn der öffentliche Zw eck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 21 bis 27 ; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 306/16, NVwZ 2018, 1414 Rn. 28). 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Unwirksamkeit der Klausel führe nicht dazu, dass die Regelung Anwendung findet, die die Parteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine unbefristete Nutzungsbindung unwirksam ist. a) Ist eine Vertragsbestimmung unwirksam, kann sie entsprechend § 139 BGB, beschränkt auf das zulässige Maß, aufrechterhalten werden, wenn davon auszugehen ist, dass die Parteien, hätten sie die Unwirksamkei t gekannt, eine auf dieses Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten (st. Rspr., vgl. Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW - RR 2007, 1608 Rn. 19; Urteil vom 6. Juli 2012 - V ZR 122/11, WM 2012, 1740 Rn. 33 f.; BGH, Urteil vom 5. Juni 1989 - II ZR 227/88, BGHZ 107, 351, 355 f. ; Urteil vom 14. Novem - ber 2000 - XI ZR 248/99, BGHZ 146, 37, 47). Bei einer vorformulierten Klausel kommt eine entsprechend ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, wenn 14 15 16 - 10 - gesetzliche Vorschriften fehlen, die an die Stelle de r unwirksamen Klausel tr e- ten (vgl. § 306 Abs. 2 BGB), und die ersatzlose Streichung der Klausel zu e i- nem Ergebnis führte, das den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertretb a- rer Weise Rechnung tragen, sondern das Vertragsgefüge völlig einseitig zu Gun sten des Vertragspartners des Verwenders verschieben würde, so dass diesem ein Festhalten an dem lückenhaften Vertrag nicht zuzumuten wäre (vgl. § 306 Abs. 3 BGB sowie Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 23; BGH, Urteil vom 6 . Juli 2016 - IV ZR 44/15, BGHZ 211, 51 Rn. 47). b) Die Voraussetzungen für eine solche (ergänzende) Vertragsauslegung verneint das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft. aa ) Richtig ist zwar, dass die Nichtigkeit der unbefristeten Nutzungsbi n- dung n icht zu einer planwidrigen Lücke in dem Vertrag der Parteien führte, die in entsprechender Anwendung von § 139 BGB bzw. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen wäre, wenn der Kaufpreis, wie das Berufung s- gericht meint, tatsächlich nicht subve ntioniert gewesen sein sollte. Wenn die Beklagte das Grundstück zum Marktpreis erworben hätte, würde das Vertrag s- gefüge durch den Fortfall einer Möglichkeit der Klägerin, Wertsteigerungen bei der Erteilung der Zustimmung zu einer Nutzungsänderung abzuschöp fen, nicht völlig einseitig zu ihren Lasten verschoben (vgl. Senat, Urteil vom 20. April 2018 - V ZR 169/17, WM 2018, 1766 Rn. 18). bb ) Zu dieser Einschätzung durfte das Berufungsgericht aber nicht ohne Vernehmung des hierzu von der Klägerin als Zeugen benannten Sachverstä n- digen gelangen, der das den Kauf vorbereitende Verkehrswertgutachten erstellt hatte. Das Absehen von der Vernehmung dieses Zeugen verstößt, wie die R e- vision mit Recht geltend macht, gegen § 286 Abs. 1 ZPO. 17 18 19 - 11 - ( 1 ) Nach ständiger Rechts prechung verletzt die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze findet, die Vorschrift des § 286 ZPO und den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (vgl. Senat, Beschl uss vom 23. April 2015 - V ZR 200/14, j uris Rn. 7 ; Beschluss vom 16. März 2017 - V ZR 170/16, DWW 2017, 230 Rn. 5 f. ; BGH, Beschl uss vom 29. März 2017 - VII ZR 149/15, ZfIR 2017, 533 Rn. 10 ; Beschluss vom 18. Mai 2017 - I ZR 205/16, juris Rn. 7 ; Beschluss vom 9. Januar 2018 - VI ZR 106/17, NJW 2018, 2730 Rn. 15). Das gilt auch, wenn die Nichtberüc k- sichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfe h- lerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 16. April 2015 - IX ZR 19 5/14, NJW - RR 2015, 829 Rn. 9 mwN; Beschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 217/16, ZfBR 2017, 571 Rn. 24; Beschluss vom 18. Mai 2017 - I ZR 205/16, juris Rn. 7). So liegt es hier. ( 2 ) Die Klägerin hat behauptet, der Kaufpreis für das Grundstück sei in de m Kaufvertrag über das Erbbaugrundstück deshalb mit 530.000 worden, weil die Beklagte eine unbefristete Nutzungsbeschränkung überno m- men habe. Deren Wert sei bei der Bestimmung des Kaufpreises in der Weise berücksichtigt worden, dass der mit der Erstellung des vorbereitenden Ve r- kehrswertgutachtens befasste Sachverständige in dem Gutachten nicht den Bodenrichtwert für das Gebiet zu Grunde gelegt habe, in dem das Grundstück liege, sondern den - um rund 75 % niedrigeren - Bodenrichtwert für das angr e n- zende Wohngebiet. Dazu hatte sie den Sachverständigen als Zeugen benannt. Dieser Beweisantritt war zulässig und ausreichend. (3) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts musste die Klägerin den behaupteten Preisnachlass nicht exakt beziffern. Sie b rauchte nicht zu erlä u- tern, aus welchen Gründen die behauptete Berücksichtigung der Nutzungsbi n- dung über den Bodenwert in dem Gutachten des Zeugen keine Erwähnung g e- funden hat. Ihr Vortrag läuft auch nicht auf eine unzulässige Ausforschung hi n- 20 21 22 - 12 - aus. Die Kläg erin hat eine konkrete Behauptung in das Wissen des Zeugen g e- stellt. Das genügt. Der Beweisführer muss sich nicht dazu äußern, wie ein Ze u- ge die unter Beweis gestellte Tatsache erfahren und welche Anhaltspunkte er für die Richtigkeit der in das Wissen des Zeugen gestellten Behauptungen hat ( vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 42 ; BGH, Urteil vom 8. Mai 2012 XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159 Rn. 44; Urteil vom 21. Juni 2018 - IX ZR 129/17, NJW - RR 2018, 1150 Rn. 19 ). Diese Asp ekte können und müssen gegebenenfalls bei der Vernehmung des Zeugen geklärt und bei der Würdigung seiner Aussage berücksichtigt werden. IV. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die erf orderlichen Feststellungen fehlen. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO). Hierfür weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin : 1. Gegenstand des neuen Berufungsverfahrens ist nur noch der von der Klägerin mit dem Hauptantrag verfolgte Zahlungsanspruch. Die mit den Hilfsa n- trägen geltend gemachten Ansprüche aus dem Rücktritt sind, freilich unter dem Vorbehalt, dass der Hauptant rag abgewiesen wird, rechtskräftig abgewiesen. Sollte sich der Hauptantrag als ganz oder teilweise begründet erweisen, ist di e- se Abweisung gegenstandslos, was im Ausspruch des neuen Berufungsurteils Berücksichtigung finden kann. 2. a) Bei der Prüfung d es Hauptantrags ist zunächst unter Erhebung der angebotenen Beweise festzustellen, ob und in welcher Höhe die Klägerin der Beklagten bei dem Verkauf des Grundstücks eine Subvention in Form eines Preisnachlasses gewährt hat. 23 24 25 - 13 - b) Liegt ein Preisnachlass vo r, ist davon auszugehen, dass die - im Au f- trag und Interesse des Landes handelnde - Klägerin diesen im öffentlichen Int e- resse gewährt hat, nämlich zur Förderung der - von der Beklagten entspr e- chend ihren satzungsmäßigen Zwecken betriebenen - Fürsorge für S uchtkranke und deren Reintegration in die Arbeitswelt. Die Verfolgung dieses Interesses wäre ohne die Nutzungsbindung nicht gesichert; der Preisnachlass verfehlte damit sein Ziel. Das Vertragsgefüge verschöbe sich völlig einseitig zu Gunsten der Beklagten. Die Klägerin ohne die Nutzungsbindung an dem Vertrag festz u- halten, stellte für sie eine unzumutbare Härte dar, die nach § 306 Abs. 3 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages zur Folge hätte (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 22. Februar 2002 - V ZR 26/01, ZfIR 2002, 363, 364). Das gleiche gälte nach § 139 BGB bei einer Individualvereinbarung. c) Weiter kann im Fall eines Preisnachlasses davon ausgegangen we r- den, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit der unbefristeten Nu t- zungsbindung eine angem essene Bindungsdauer und damit eine Nutzungsbi n- dung von mindestens zehn Jahren vereinbart hätten. Eine Frist von zehn Ja h- ren hat der Senat zur Sicherung der mit einem Einheimischenmodell von der Gemeinde verfolgten Zweck nämlich schon bei geringen Preisnac hlässen ohne weiteres für zulässig erachtet (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105 [Verkehrswert 160 bis 200 DM/m²; Preis: 131 DM/ m² , N achlass zwischen 18,13 % und 34,5 %], Urteil vom 13. Okto - ber 2006 V ZR 33/06, N JW - RR 2007, 962 Rn. 11 [Verkehrswert: 355 DM/m², Nachlass 50 DM/m² = 14,1 %] ); sie hätte auch zur Sicherung des hier nach Darstellung der Klägerin verfolgten Zwecks (Hilfe für Suchtkranke) unbeden k- lich vereinbart werden können. Ob auch eine längere Bindung sfrist noch ang e- messen gewesen wäre, bedarf keiner Entscheidung durch das Berufungsg e- richt, weil das Grundstück bereits sechs Jahre nach Vertragsschluss weiterve r- äußert worden ist. 26 27 - 14 - 3. Sollte danach beim Verkauf des Grundstücks im Jahr 2012 eine Nu t- zungs beschränkung bestanden haben, wäre der mit dem Hauptantrag verfolgte Zahlungsanspruch nach den bisherigen Feststellungen dem Grunde nach g e- geben. a) Er folgt allerdings , wie bereits angesprochen, nicht unmittelbar aus § 6a Nr. 2 Satz 3 des Kaufvertrage s, wonach die Klägerin die Zustimmung zu einer Nutzungsänderung von der Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Wertsteigerung abhängig machen kann. aa) Das hat seinen Grund aber nicht darin, dass die Klausel, sollte sie seitens der Klägerin vorformulier t und damit am Maßstab des § 307 BGB zu prüfen sein, intransparent ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Regelung transparent. (1) Auch bei der gebotenen (dazu: Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 V ZR 208/14, ZIP 2016, 1758 Rn. 20 ; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2017 VIII ZR 86/16, BGHZ 216, 193 = ZIP 2017, 2363 Rn. 20, 27) kundenfeindlich s- ten Auslegung der Klausel kann kein Zweifel daran bestehen, welcher Zeitpunkt für die Ermittlung der Wertsteigerung des Grundstücks maßgeblich is t, von d e- ren Ausgleich die Klägerin ihre Zustimmung zu einer Nutzungsänderung a b- hängig machen kann. Da die Nutzungsänderung erst nach der Erteilung der Zustimmung vorgenommen werden darf, kann es nur auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Erteilung der Zust immung ankommen. (2) Die Klausel begründet auch keine Zweifel hinsichtlich der Kalkulie r- barkeit einer Wertsteigerung aus der Nutzungsänderung. Mit dem e- ne Grundstück gemeint sein , mithin allein das Grundstück ohne das aufstehe n- de Gebäude, das nämlich im Zeitpunkt des Verkaufs Bestandteil des auf dem Grundstück lastenden Erbbaurechts war. Schwierigkeiten ergeben sich auch 28 29 30 31 32 - 15 - nicht aus eventuell getätigten Investitionen in das Grundstü ck. Nach der Klausel kann die Zustimmung nur von der Auskehr der aus einer Änderung der Nutzung des Grundstücks resultierenden Wertsteigerung abhängig gemacht werden. Bauliche Investitionen begründen diese Möglichkeit nicht; soweit sie das auf dem Grundstü ck errichtete Gebäude beträfen, haben sie auch deshalb außer Betracht zu bleiben, weil dieses bei Verkauf des Grundstücks Bestandteil des - nicht mitverkauften - Erbbaurechts war. bb) Die Parteien haben davon abgesehen, die Verwirklichung des von der Klägerin mit der Nutzungsbindung verfolgten öffentlichen Interesses durch einen Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Marktwert für den Fall abzusichern, dass das Grundstück nicht in einer dem Vertragszweck ents prechenden Weise genutzt wird. Sie h a- ben vielmehr vorgesehen, dass die Beklagte die Klägerin jederzeit um Zusti m- mung zu einer Änderung oder Aufgabe der dem Vertragszweck entspreche n- den Nutzung bitten und diese dann entscheiden kann, ob sie die Zustimmung e rteilt sowie ob und in welchem Umfang sie diese von einer Zahlung in Höhe der durch die Nutzungsänderung bewirkten Wertsteigerung des Erbbaugrun d- stücks abhängig macht. Die Sicherung des Vertragszwecks wird bei diesem Regelungskonzept allein durch einen Ans pruch auf Schadensersatz wegen Ve r- letzung vertraglicher Pflichten nach § 280 Abs. 1 BGB erreicht. b) Ein solcher Schadensersatzanspruch wäre aber nach den bisherigen Feststellungen dem Grunde nach gegeben, wenn an die Stelle der unbefrist e- te n Nutzungsbi ndung eine befristete getreten ist. aa) Er folgt allerdings nicht aus einer Verletzung von Leistungspflichten. Der Kaufvertrag der Parteien sieht zwar in Beklagten vor, das Kaufgrundstück in vollem Umfang und ausschlie ßlich zu i h- f- 33 34 35 - 16 - verträgen zur Umsetzung sog. Einheimischenmodelle, insbesondere die dort regelmäßig vereinbarte Verpflichtung zur Selbstnutzung des Kaufobjekts, hat der Senat aber unter Be rücksichtigung der Rechtsnatur solcher Verträge und der bei einem Verstoß gegen die Verpflichtung eintretenden Rechtsfolgen nicht als einklagbare Primärverpflichtungen angesehen, sondern als Beschreibung des Zwecks, zu dem ihnen das Grundstück veräußert we rden soll. Sie lösen deshalb nur Obliegenheiten der Käufer aus (Senat, Urteil vom 16. April 2010 V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 11). Das ist hier nicht anders. Auch die in § Um fang und ausschließlich zu satzungsgemäßen Zwecken der Beklagten zu nutzen, beschreibt nur den Zweck, dem der Kaufvertrag der Parteien dienen soll, aber keine einklagbare Haupt - oder Nebenleistungspflicht. bb) Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin ka nn jedoch aus der Ve r- letzung der allgemeinen Leistungs - und Vertragstreuepflicht folgen. (1) D ie Parteien eines Vertrages haben im Rahmen des Zumutbaren den ihnen bekannten Interessen der jeweils anderen Partei Rechnung zu tragen. Sie sind zum einen ve rpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrages mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eig e- nen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstü t- zen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen , was die Erreichung des Ve r- tragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden oder beeinträcht i- gen könnte (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 19). (2) Die Parteien haben hier über den kaufvertr aglichen Leistungsau s- tausch hinausgehend vereinbart, dass die Beklagte das Grundstück in vollem Umfang und ausschließlich für ihre satzungsmäßigen Zwecke nutzt. Die B e- kla g te hatte deshalb alles zu unterlassen, was diesen Vertragszweck gefährdet. 36 37 38 - 17 - Sie hätte deshalb eine Nutzung des erworbenen Grundstücks zu anderen als ihren eigenen satzungsmäßigen Zwecken unterlassen müssen, wenn die Z u- stimmung der Klägerin nicht vorlag oder wenn diese zwar vorlag, sie aber die Bedingungen nicht einhalten wollte, von denen d ie Klägerin ihre Zustimmung ermessensgerecht abhängig gemacht hatte. Die Beklagte hätte auch davon absehen müssen, das Grundstück ohne Weitergabe der aus § 6a KV folgenden Pflichten an einen Erwerber zu veräußern, der das Grundstück zu anderen als satzungs mäßigen Zwecken verwenden will. (3) Daran hat sich die Beklagte bei dem Verkauf des Grundstücks nicht gehalten und damit ihre Pflichten verletzt. Daran änderte es entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht nichts, dass sie nach ihrer Darstellung mit dem Verkauf lediglich einen gebotenen Standortwechsel ermöglichen wollte. Sie hätte das vereinbarte Procedere auch in diesem Fall einhalten müssen, um der Klägerin eine inhaltlic he Prüfung ihres Anliegens und eine von dem Erge b- nis dieser Prüfung abhängige Festlegung der Bedingungen für die Erteilung der Zustimmung zu ermöglichen. cc) Als Folge dieser Pflichtverletzung ist der Klägerin eine Zahlung in Höhe der Werterhöhung entg angen, die das Grundstück durch die Nutzung s- änderung erfahren hat. (1) Nach dem von den Parteien vereinbarten Verfahren war die Beklagte zwar nicht verpflichtet, die Nutzungsänderung durchzuführen, wenn sie ihr a n- gesichts der Bedingungen, von denen die Klägerin ihre Zustimmung abhängig machte, unattraktiv erschienen. Darauf kann sich die Beklagte nach dem Ve r- kauf des Grundstücks aber gemäß § 242 BGB nicht berufen, weil sie sich damit widersprüchlich verhielte. Sie hat sich dafür entschieden, das Grundst ück unter Aufgabe der vorgesehenen Nutzung für ihre satzungsmäßigen Zweck e und o h- 39 40 41 - 18 - ne Weitergabe der ihr mit § 6a KV auferlegten Pflichten zu veräußern und der Erwerberin eine Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum und dessen Verwertung zu ermögliche n, ohne die Zustimmung der Klägerin einzuholen. Aufgrund dieser Entscheidung ist ihr der Einwand versagt, sie hätte von der Umnutzung abgesehen, wenn die Klägerin die Zustimmung zu dieser Nu t- zungsänderung von einer Zahlung in Höhe der damit verbundenen Wer tsteig e- rung abhängig gemacht hätte. (2) Bei der Ausübung ihres nach § 6a Nr. 2 KV bestehenden Ermessens war die Klägerin allerdings nicht frei. Nimmt der Staat eine öffentliche Aufgabe - wie hier durch Gesellschaften des Privatrechts - in den Formen d es Priva t- rechts wahr (sog. Verwaltungsprivatrecht), stehen ihm nur die privatrechtlichen Rechtsformen, nicht aber die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zu. Demgemäß kann sich die zuständige Verwaltungsbehörde - hier die Kläg e- rin als Gesellsc haft zur Verwaltung und zur Privatisierung von Landesimmob i- lien - den für die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe bestehenden gesetzlichen Vorgaben - hier dem Übermaßverbot - nicht durch den Hinweis auf die Grund s- ätze der Privatautonomie entziehen (vgl. Sen at, Urteil vom 4. Mai 2007 V ZR 162/06, ZOV 2007, 30 Rn. 9 f. ; Urteil vom 14. September 2018 V ZR 12/17, ZfIR 2018, 766 Rn. 14). Nach den bisherigen Feststellungen ist aber davon auszugehen dass die Klägerin die Zustimmung zur Nutzungsänderung und z u der von Pflichten nach § 6a KV freien Veräußerung von der Zahlung eines Betrages in Höhe der vollen Wertsteigerung abhängig machen d u rf te . Sie hätte zwar berücksichtigen mü s- sen, ob und in welchem Umfang die Beklagte mit dem Verkauf nur eine Verl e- gung des bisherigen Standorts an einen besser geeigneten Standort finanzieren wollte, und vor diesem Hintergrund gegebenenfalls ganz oder teilw ei se von e i- ner Abführung der Wertsteigerung absehen müssen. Feststellungen dazu, aus welchem Grund die Beklagte das Grund stück verkauft und ob sie den Gewinn 42 43 - 19 - für ihre satzungsmäßigen Zwecke verwendet hat, sind bislang aber nicht getro f- fen worden. dd) Der mögliche Schadensersatzanspruch der Klägerin hinge nicht von zusätzlichen Voraussetzungen ab. Das wäre nach § 280 Abs. 3 BGB nur der Fall, wenn der von der Klägerin geltend gemachte Schaden als Schadensersatz statt der Leistung zu qualifizieren wäre. So liegt es hier nicht, weil sich die Kl ä- gerin nur dagegen wendet, dass die Beklagte ihr die Möglichkeit genommen hat, die A ufgabe der Nutzung von einer Zahlung in Höhe der Wertsteigerung abhängig zu machen. Sie verlangt damit Schadensersatz neben der Leistung. ee ) Der Anspruch der Klägerin scheiterte nicht an dem von ihr erklärten Rücktritt. Dabei kann offen bleiben, ob § 325 BGB nach einem Rücktritt auch die Möglichkeit eröffnet, kleinen Schadenersatz zu verlangen und damit eine nicht interessegerechte Rücktrittserklärung auf dem Wege der Schadensb e- rechnung wieder rückgängig zu machen (dage gen: MüKoBGB/Ernst, 8 . Aufl., § 3 25 Rn. 30 ; NK - BGB/Dauner - Lieb/Dubovitskaja, 3. Aufl., § 325 Rn. 13; Soe r- gel/Gsell, BGB, 13. Aufl., § 325 Rn. 8; Staudinger / Schwarze, BGB [2015], § 325 Rn. 46; Palandt/Grüneberg, BGB, 7 8 . Aufl., § 325 Rn. 2; dafür: Canaris, JZ 2001, 499, 514; Derleder, NJW 2003, 998, 1001; Heinrichs in Festschrift für Derleder [2005] S. 87, 104) , und ob das auch gilt, wenn nach erklärtem Rücktritt Schadensersatz wegen Verletzung der Vertragstreuepflicht verlangt wird, weil auch dieser Anspruch auf Herstellung des erfüllungsg erechten Zustands geric h- tet ist (vgl. etwa Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 21). Denn der Rücktritt war unwirksam. Auf § 323 BGB ließ e er sich schon deshalb nicht stützen, weil die B e- kla g te nicht, wie für einen Rücktri tt nach § 323 Abs. 1 BGB erforderlich, Lei s- tungspflichten, sondern ihre Vertragstreuepflicht verletzt hat. Auch ein Rücktritt nach § 324 BGB scheidet aus. Zwar kann der Rücktritt nach dieser Vorschrift 44 45 46 - 20 - auch auf die Verletzung von Schutzpflichten gestützt w erden, deren Verletzung die Klägerin hier geltend macht. Voraussetzung hierfür ist aber weiter, dass dem Gläubiger aufgrund der Verletzung von Schutzpflichten ein Festhalten an dem Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Daran fehlt es hier. Die Klägerin wollte mit dem Rücktritt nur erreichen, dass die Beklagte ihr die entgangene Zahlung für die Zustimmung zur Nutzungsänderung nachträglich leistet. Damit stellt sie sich aber auf den Boden des Vertrages und macht gerade nicht geltend, dass ihr ein weiteres Festhal ten an diesem unzumutbar ist. ff ) Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung der Vertragstreuepflicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB scheitert entgegen der Ansicht d es Berufungsgerichts schließlich auch nicht an einem Vorrang der Vertrag s- strafenregelung in § 6a Nr. 4 KV. Diese Vertragsstrafenregelung hat den Zweck, die Beklagte dazu anzuhalten, ihre kraf t Gesetzes bestehende und mit § 6a KV näher ausgestaltete Vertrag streuepflicht einzuhalten. Sie dient deren Verstärkung und schließt d en aus der Verletzung der Vertragstreuepflicht en t- stehenden Schadensersatzanspruch nicht aus (vgl. § 341 Abs. 2, § 340 Abs. 2 BGB ) . 4 . Schließlich ist ggf. der von der Klägerin angebot ene Sachverständ i- gen b eweis dazu zu erheben, welche Wertsteigerung das Grundstück ( ohne B e- rücksichtigung des au f stehenden Gebäudes ) durch die Weiterveräußerung o h- ne Weitergabe der Nutzungsbindung erfahren hat. Die Erhebung des Sachve r- ständigenbeweises ist e ntgegen der Auffassung der Beklagten nicht deshalb entbehrlich, weil der Vortrag der Klägerin nicht hinreichend substantiiert ist. Die Klägerin hat nämlich bereits in der Klageschrift nicht nur behauptet, sondern auch erläutert, dass und aus welchen Gründe n der Bodenwert des Grundstücks 47 48 - 21 - Urteil vom 11. Dezember 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62 ; Urteil vom 1 9. September 2006 - XI ZR 204/04, ZfIR 2007, 287 Rn. 20, insoweit nicht in BGHZ 169, 109 abgedruckt; BVerfG, NJW 2009, 1 5 85 Rn. 25). Stresemann Schmidt - Räntsch Kazele Haberkamp Hamdorf Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 18.08.2015 - 19 O 324/14 - KG, Entscheidung vom 07.02.2017 - 7 U 133/15 -
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