BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/09 Verk374ndet am: 17. M344rz 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 2 Satz 1 Zu den an eine Eigenbedarfsk374ndigung zu stellenden formellen Anforderungen. BGH, Urteil vom 17. M344rz 2010 - VIII ZR 70/09 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 17. M344rz 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 25. Februar 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 2. September 1978 von einem der Rechtsvorg344nger der Kl344gerin ein Wohnhaus in M. . Nach dem Erwerb des von der Beklagten und deren Mutter bewohnten Anwesens k374ndigte die Kl344gerin das Mietverh344ltnis mit Schreiben vom 31. Juli 2006 unter Berufung auf Eigenbedarf f374r sich und ihre beiden Kinder zum 30. April 2007. Zur n344heren Begr374ndung ist im K374ndigungsschreiben ausgef374hrt, dass die Kl344gerin derzeit zur Miete wohne und dar374ber hinaus f374r ihre berufliche T344tigkeit ein separates B374ro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu erm366glichen. Durch 1 - 3 - den Umzug k366nne die Kl344gerin die Miete f374r ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 200) und f374r ihr jetziges B374ro (858,40 200) einsparen und sich pers366nlich um die Betreuung ihrer Kinder k374mmern. 2 Die Kl344gerin hat R344umung und Herausgabe des von der Beklagten ge-mieteten Anwesens begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Die R344umungsklage sei abzuweisen, weil die von der Kl344gerin erkl344rte K374ndigung nicht die Anforderungen des 247 573 Absatz 3 BGB erf374lle und des-halb unwirksam sei. 4 Die Begr374ndungspflicht in 247 573 Abs. 3 BGB solle sicherstellen, dass dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters Rechnung getragen werde. Diesem Erfordernis werde der Vermieter nur gerecht, wenn er die dem Eigen-bedarf zugrunde gelegten Tatsachen in dem K374ndigungsschreiben zutreffend wiedergebe und die K374ndigungsbegr374ndung den behaupteten Bedarf auch nicht dramatisiere. 5 Dies sei bei dem K374ndigungsschreiben der Kl344gerin nicht der Fall, weil es den - unzutreffenden - Eindruck erwecke, bei dem von der Kl344gerin bisher 6 - 4 - bewohnten Objekt l344gen Wohnraum und B374ro nicht unter einem Dach. Damit habe die Kl344gerin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Zwar d374rften die Anforderungen an die K374ndigungserkl344rung nicht 374berspannt werden, doch m374ssten die mitgeteilten Tatsachen der Wahrheit entsprechen und d374rfe der Bedarf nicht dramatisiert werden. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein Anspruch der Kl344gerin auf R344umung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Anwesens ge-m344337 247 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gen374gt die von der Kl344gerin erkl344rte K374ndigung den Anforde-rungen des 247 573 Abs. 3 BGB. 7 1. Nach 247 573 Abs. 3 BGB sind die Gr374nde f374r ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem K374ndigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vor-schrift besteht darin, dem Mieter zum fr374hestm366glichen Zeitpunkt Klarheit 374ber seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu 247 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Gen374ge getan, wenn das K374ndigungsschreiben den K374n-digungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gr374nden un-terschieden werden kann. Bei einer K374ndigung wegen Eigenbedarfs ist daher grunds344tzlich die Angabe der Personen, f374r die die Wohnung ben366tigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Woh-nung haben, ausreichend (so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Se-natsurteil vom 27. Juni 2007 226 VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz. 23 ). 8 - 5 - 2. Diesen Anforderungen wird das K374ndigungsschreiben der Kl344gerin ge-recht. Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Kl344gerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr B374ro betreiben wolle; durch diesen Umzug k366nne sie die teuren Mieten f374r ihr bisheriges B374ro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Kl344gerin die Gr374nde f374r ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben. 9 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die K374ndigungserkl344-rung der Kl344gerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffen-den Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Kl344gerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und B374ro nicht unter einem Dach bef344nden und die Kl344ge-rin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Kl344gerin ihren Eigenbedarf insoweit 204dramatisiert223 hat, ist f374r die formelle Wirk-samkeit der von der Kl344gerin erkl344rten K374ndigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im K374ndigungsschreiben k366nnen zwar dazu f374hren, dass die K374ndigung materiell unbegr374ndet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie m366-gen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angef374hrten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend ist allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es f374r die Beurteilung des von der Kl344gerin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen k366nnte, ob sich auch bei ihrer jetzi-gen Mietwohnung das separate B374ro im selben Geb344ude befindet. Ein etwaiges 204Dramatisieren223 der Eigenbedarfssituation hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach 247 573 Abs. 3 BGB er-forderlichen Begr374ndung fehlt und die K374ndigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist. 10 - 6 - III. 11 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-be; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von der Kl344gerin geltend gemachte Eigenbedarf besteht. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru-fungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 14.07.2007 - 422 C 8920/07 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 25.02.2009 - 14 S 791/08 -
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