ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR70.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ve rhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge richts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagte n auf Zustimmung zu einer Mieterh ö- ihm bewohnte Wohnung in B . N . in Anspruch. Die 87,50 qm große Vier z immer w o h- nung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern best e- henden Wohnanlage, die Mitte der 70e r Jahre des vorigen Jahrhunderts erric h- tet wurde. 1 - 3 - Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrü n- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W . vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in d er Art eines " Typengutachtens " Angaben zur ort s üblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei - , Drei - und Vier z immerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben . Mit der vom B e- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt di e Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsver langen sei unzulässig, weil es auf ein unz u- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur B e- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertrieb e- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Sei te 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu - und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger b e- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachve r- ständige in ihrem Typengu tachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Gr ö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so 2 3 4 5 6 - 4 - genau beschri e ben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie d er Ausstattung der eig enen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermi t- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kl ä- ge rin die Wohnung des Beklagten zugeordnet ha be . Das Gutachten sei aber deshalb unzureichen d, weil es keine Ausführu n- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hä t- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ve r- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anford e- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsb e- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereid igten Sachverständigen W . erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 7 8 9 - 5 - a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö - hungsverlangens sollen dem Mieter im Intere sse einer außergerichtlichen Ein i- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW - RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der B e- gründungspflicht grundsätzlich Genüg e getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nach zu gehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil e vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 ; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO ). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die z u beurteilende Wohnung in das örtliche Prei s- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f. ; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO ). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gu t- achten gerecht, denn es enthäl t, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfo r- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufung s- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutach tens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. A n- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellun g über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren 10 11 - 6 - Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Beso nders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ve r- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu fü h- re n oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berec h- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest a n- satzweise nachzuvollziehen (Senats beschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streit i- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen au s- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermi t- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Ur teil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die En t- wic k lung d er Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus de m von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im 12 13 14 - 7 - oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägeri n bei e i- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dan e- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbaug e- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestand s mieten berücksichtigt zu ha ben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Miete r- höhungsverlangen s führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mu s- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ve r- gleichswohnungen in der Weise identifiz ierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben de r Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrü n- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gu t- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wo h- nung in das örtliche Preisgefüg e einordnet. Derartige konkrete Angaben ermö g- lichen es dem Mieter, der B erechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. 15 - 8 - III. N ach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist z ur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 328/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 242/14 - 16
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