ECLI:DE:BGH:2016:071216UVIIIZR70.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/16 Verkündet am: 7. Dezember 2016 Ring , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 2016 durch die Vorsi tzende Richterin Dr. Milger, die Rich ter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneid er, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Re chtsmittel der Beklagten w erden das Urteil d er 2. Zivi l- kammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 24. Februar 2016 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Ludwigshafen am Rhein vom 12. Mai 2015 im Kostenpunkt und insoweit abg e- ändert , als zum Nachteil der Beklag t en entschieden worden ist. Di e Klage wird insgesamt abgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. V on Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer ehemaligen Vermieterin, Schadensersatz mit der Behauptung, diese habe ihr Vorkaufsrec ht vereitelt. Die Kläger mieteten m it Vertrag vom 23. November 2010 eine Dachg e- schosswohnung in einem im Eigentum der Beklagten stehenden Zehnfamilie n- haus in L . an. Am vertraglich vereinbarten Mietbeginn (15. Dezember 2010) wurde den Klägern die Wohnung auch überlassen. 1 2 - 3 - Bereits vor Abschluss des Mietvertrags mit den Klägern hatte die Bekla g- te mit notarieller Teilungserklärung vom 28. September 2010 die Umwandlung des Anwesens, in dem sich die angemietete Wohnung befi ndet, zu Wohnung s- eigentum erklärt. Am 16. Dezember 2010 veräußerte die Beklagte die künftigen zehn Wohnungen an N . und A . K . . Der Kaufpreis für die Dachg e- schosswohnung nebst Stellplatz belief sich auf 207.000 . Die Anlage des Wohnungsgru ndbuchs und die Eintragung der Beklagten als Eigentümer der zehn Wohnungen erfolgten kurze Zeit später am 23. Dezembe r 2010. Am 18. Oktober 2011 wurde A . K . als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit Schrei ben vom 28. November 2012 bo t die Beklagte , vertreten durch ihren Geschäftsführer A . K . , dem Kläger zu 1 den Kauf der Dachgeschosswohnung nebst Stellplat z zum Preis von nahm das An gebot nicht an. Die Woh nung wurde sodann anderweitig verä u- ßert . Der neue Eigentümer teilte den Klägern auf An frage mit, er wolle die Wohn ung künfti g selbst nutzen. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietve r- hältnis fristgemä ß. Mit der Klage haben die Kläger die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe von 11.422,10 nebst Zinsen in Anspruch genommen . Sie sind der Auffassung, die Beklagte habe das ihnen als Mieter zusteh ende Vorkaufsrecht vereitelt; sie sei ihnen d eshalb zum Ers atz des entstandenen Schadens verpflichtet. Das Amtsgericht hat der Klage, unter deren Abweisung im Übrigen, in ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgeri cht zug e- lassenen Revision verfolg t die Beklagte ihr auf vollständige Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht , dessen Entscheidung vor Erlass des Senatsurteils vom 6. April 201 6 (VIII ZR 143/15, NZM 2016, 540) ergangen ist, hat zur B e- gründung seiner Entscheidung ausgeführt: Zu Recht habe das Amtsgericht einen Schadensersatzanspruch der Kl ä- ger aus § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 , § 4 69 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht, da die B e- kla g te ihre gesetzli che Verpflichtung, die Klä ger beim Abschluss des Kaufve r- trages vom 16. Dezember 2010 über das ihnen zustehende Vorkaufsrecht zu informieren, verletzt habe. Nach § 469 Abs.1 Satz 1 BGB habe der Verpflichtete dem Vorkaufsb e- rechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mi tzuteilen. Gemäß § 577 Abs. 1 BGB sei der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Räume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wo h- nungseigentum begründet worden sei oder begründet werden solle , an einen Dritten verkauft würden. Diese gesetzlichen Voraussetzungen lägen im Streitfall vor. Dem stehe nicht entgegen, dass die Teilungserklärung bereits am 28. September 2010 und damit vor Abschluss des Kaufvertrages (16. Deze m- ber 2010) und Überlas sung der Mietsache (15. Dezember 2010) beurkundet worden sei. Denn entscheidend sei der Zeitpunkt des abgeschlossenen Vol l- zugs der Umwandlung in Wohnungseigentum. Dieser sei mit der Anlage der 6 7 8 9 10 - 5 - Wohnungsgrundbücher, also hier mit der Eintragung am 23. Dezemb er 2010, wirksam erfolgt. Dieser Zeitpunkt liege nach dem Einzug der klagenden Mieter. Da die Vorschrift des § 577 BGB der Stärkung der Miet e rrechte diene, müsse deren Schutzbereich auch diejenigen Fälle erfassen, in dene n - wie im Streitfall - be reits ein Teil des Umwandlungsvorgangs, nä mlich die Beurku n- dung der Teilungserklärung, vor der Überlassung der Mietsache erfolge, der maßgebliche Vollzug aber erst danach. II. Diese Begründung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht der geltend gemachte Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu . Ihnen musste der Verkauf der Dachgeschosswohnung vom 16. Dezember 2010 nicht gemä ß § 469 Abs. 1 Satz 1 BG B offen gelegt werden, da ein Vor kaufsrecht an der Wohnung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestand . Die gegenteilige Auffassung des Berufun gsgerichts ist von Rechtsirrtum beeinflusst. 1. Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei - gleichberechtigt nebeneinander stehend en - Alternativen zum Vorkauf berec h- tigt. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet w orden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vo m 6. April 2016 - VIII ZR 143/15 , aaO Rn. 23 [zum Vorkaufsrecht an einer in demselben Objekt gelegenen Wohnung ] ; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5). Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abh ängig, dass nach der Überlassung der vermi e- 11 12 13 14 - 6 - teten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Gege n- stand des Vorkaufsrechts ist in diesem Fall ein sachenrechtlich noch ni cht vo r- handenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. Das Vorkaufsrecht des Mieters en t steht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gege n- über dem Dritten zur Durchfüh rung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsr e cht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 24 mwN). 2. Im St reitfall sind die Voraussetzungen beider Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt. a) Das Berufungs g ericht hat allerdings im Ansatz richtig gesehen, dass die Entstehung des Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht daran sc heitert, dass die Beklagte bereits am 28. September 2010 und damit vor der am 15. Dezember 2010 erfolgten Überlassung der Mietsache an d i e Kläger (und sogar schon vor Abschluss des Mietver trag s vom 23. November 2010 ) die für die Aufteilung in Wohnungseigen tum erforderliche Teilungserkl ä- rung (§ 8 WEG) hat notariell beurkunden lassen. D ies ändert nic h ts daran, dass Wohnungseigentum erst nach Überlassung der Wohnräume an die Kläger b e- gründet worden ist. Denn die Teilung ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG erst mit dem dinglichen Vollzug, der hier am 2 3 . Dezember 2010 mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher e rfolgte, wirksam geworden ( Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 26). b) Das Berufungsgericht hat jedoch übersehen, dass es für die Ent st e- hung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht ausreicht, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseige n- 15 16 17 - 7 - tum begründet word en ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der A b- schluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der B egründung von Wohnungseige n- tum zeit lich nachfolgt. Wi rd dieses erst nach dem Verkauf an den Dritten b e- gründet, scheidet ein Vorka ufsrecht aus (BGH, Urteil vom 22 . November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 5 ; Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII Z R 143/15, aaO Rn. 28). c) So verhält es sich auch im Streitfall. D ie notarielle Beurkundung des Kaufvertrag s zwischen der Beklagten und den Erwerbern fand am 16. Deze m- ber 2010 statt. Wohn ungseigentum wurde erst danach mit der am 23. Deze m- ber 2010 erfol gten Ein tragung der Teilungserklärung in das Grundbuch begrü n- det. Es wurde also nicht - wie von § 577 Abs.1 Satz 1 Alt. 1 BGB vorausge - setzt - eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war. d) Au ch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB sind, wie die Revision zu Recht geltend macht, im Streitfall nicht erfüllt, weil die A b- sicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung an den Mieter gefasst und dokumentiert wo rden ist. a a) Der Senat hat in der bereits erwähnten, den Verkauf einer anderen Wohnung desselben Hauses betreffenden Entscheidung vom 6. April 2016 (VIII ZR 143/15, aaO Rn. 30 ff.) ausgeführt , dass nach dem Willen des Geset z- gebers dem Mieter durch di e R egelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zwar (auch) ein Vorkaufsrecht an künftig entstehendem Wohnungseigentum gesichert werden soll, das E ntstehen des Vorkaufsrechts abe r n i cht an gering e- re Voraussetzungen geknüpft sein sollte, als im Falle bereits begründeten Wohnungseigentums nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Das Gesetz gibt in beiden Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB eine zeitliche Abfolge der G e- schehnisse vor, die nur bei deren strikter Einhaltung zu der Entstehung eines 18 19 20 - 8 - Vorkaufsrechts füh rt. Soweit es um die künftige Begründung von Wohnungse i- gentum geht (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) , muss die Absicht hierzu nach außen dokumentiert werden. Dies e Bek u n dung nach außen ist regelmä ß ig in der notariellen Beurkundung der T ei l ungserklärung z u sehen (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143 /15, aaO Rn. 42 f.). Um ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen zu lassen, muss die Überlassung an den Mieter indes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zeitlich vor der nach außen dokumentierten A b- sicht , Wohnungseigentum begründen zu wollen, erfolgt sein. Daran fehlt es im Streitfall. Denn die Beurkundung der Teilungserklärung erfolgte am 28 . Se p- tember 2010, mithi n bereits mehrere Monate vor dem Abschluss des Mietve r- trags mit den Klägern (23. November 20 10) und deren Besitzerlangung am ve r- traglich vereinbarten Tag des Mietbeginns ( 15. Dezember 2010 ) . b b) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die die Entstehung eines Vor kaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB betre f- fenden A usführungen des Senats im Urteil vom 6. April 2016 (VIII ZR 143/15, aaO ) stünden insoweit in Widerspruch zu den diesbezüglich im Urteil vom 22. Novem ber 2013 (V ZR 96/ 12, aaO) angestellten Erwägungen des V. Zivi l- senats, als der Senat für die hinreichende Absicht des Vermieters, Wohnung s- eigentum zu begründen, die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung au s- reichen lasse, während der V. Zivilsenat zusätzlich eine aus dem Kaufvertrag mit dem Dritten folgende Verpflichtung des Verkäufers zum Vollzug der Au fte i- lung verlange, trifft dies nicht zu. Der V. Zivilsenat hat in der her angezogenen Entscheidung nicht etwa ausgesprochen, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum erst dann hinreichend manifest sei, wenn ein Kaufvertrag mit dem Dritten ge schlo s- sen werde. Er hat vielmehr in Abgrenzung von sog enannten " E rwerbermode l- len " ausgesprochen, dass für das Entstehen des Vorkaufsrechts in diesen Fä l- 21 22 - 9 - len die bloße Veräußerung an den Dritten nicht ausreicht, sondern dieses nur dann entstehen kann, wenn s ich der veräußernde Vermieter zusätzlich zur B e- gründung von Wohnungseigentum verpflichtet, nicht jedoch, wenn erst die E r- werber Wohnungseigentum begründen sollen (BGH , Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17). Dass der Kaufvertrag mit dem Dritten von dem Veräußerer bereits vor der Überlassung an den Mieter erfolgen müsste, um e i- ne hinreichende Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, annehmen zu können, lässt sich der Entscheidung hingegen nicht entnehmen (vgl. Senatsu r- teil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143 /15, aaO Rn. 44) . III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zu r End - entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der B e- klagten zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit zum Nachteil der 23 - 10 - Beklagten entschieden worden ist. Mangels Bestehen eines Vorkaufs rechts ist die Klage insgesam t abzuweisen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Ludwigshafen am Rhein, Entscheidung vom 12.05.2015 - 2e C 453/13 - LG Frankenthal, Entscheidung vom 24.02.2016 - 2 S 253/15 -
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