BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/05 Verk374ndet am: 18. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 551 Die Mietkaution sichert auch noch nicht f344llige Anspr374che, die sich aus dem Mietver-h344ltnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderun-gen aus einer nach Beendigung des Mietverh344ltnisses noch vorzunehmenden Ab-rechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Ab-rechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - LG Berlin AG Neuk366lln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 8. Februar 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Berufung der Beklagten gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Neuk366lln vom 15. September 2004 zur374ckgewiesen hat. Auf die Berufung der Beklagten wird das vorgenannte Schlussur-teil teilweise abge344ndert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird, soweit 374ber sie nicht durch das Teil-Anerkenntnisurteil vom 30. Juni 2004 entschieden worden ist, ab-gewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1995 eine Wohnung der Beklagten in B. . Sie leistete eine Barkaution und erbrachte w344hrend der Mietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das Miet-verh344ltnis endete zum 30. Juni 2003. Die Beklagten nahmen eine Zwischenab- 1 - 3 - lesung vor. Mit Schreiben vom 1. M344rz 2004 rechneten sie die geleistete Kauti-on nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag in H366he von 450,-- 200 hielten sie wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der f374r das Vorjahr noch ausstehen-den Betriebskostenabrechnung zur374ck. Mit der am 15. Juni 2004 zugestellten Klage hat die Kl344gerin Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Rechtsh344ngigkeitszinsen verlangt. Aus der Mitte Juni 2004 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten f374r das Jahr 2003 leiteten die Beklagten eine Nachforderung gegen die Kl344gerin in H366-he von 263,33 200 her. Daraufhin haben die Beklagten in der Klageerwiderung in H366he dieses Betrages gegen die Klageforderung aufgerechnet und in H366he des Restbetrages von 186,67 200 den Anspruch der Kl344gerin anerkannt; insoweit hat das Amtsgericht ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen. In seinem Schlussurteil hat das Amtsgericht die Klageforderung als an sich begr374ndet angesehen, hier-gegen aber die Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Betriebskostennachforde-rung durchgreifen lassen und insoweit - auf eine einseitig gebliebene Teilerledi-gungserkl344rung der Kl344gerin - die Erledigung der Hauptsache festgestellt. So-weit das Amtsgericht die Aufrechnung nicht f374r begr374ndet erachtet hat, hat es die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl344gerin diesen Restbe-trag der Kaution nebst Zinsen seit Rechtsh344ngigkeit nicht nur aus diesem, son-dern auch aus dem anerkannten Betrag zu zahlen; im 334brigen hat das Amtsge-richt die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Aufrechnung der Beklagten in voller H366he durchgreifen lassen und dementsprechend die Klage auch hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages nebst Zinsen abgewiesen; im 334brigen hat es das Rechtsmittel der Beklagten zur374ckgewiesen, soweit es sich gegen die Feststellung der Erledigung und gegen die Verurteilung zur Zahlung von Zinsen aus dem ausgeurteilten Betrag gerichtet hat. Mit ihrer vom Beru- 2 - 4 - fungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten weiterhin die Ab-weisung der Klage auch insoweit, als die Berufung zur374ckgewiesen worden ist. Entscheidungsgr374nde: 3 Die Revision hat Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 433 ver366ffent-licht ist, hat - soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgef374hrt: Das Amtsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in H366he des Betrages festgestellt, hinsichtlich dessen das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten mit deren Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2003 f374r begr374ndet erachtet habe. Die Klage auf R374ckzahlung der einbehaltenen Teilkaution sei insoweit bis zur Auf-rechnung zul344ssig und begr374ndet gewesen. Ein Zur374ckbehaltungsrecht an der einbehaltenen Restkaution habe den Beklagten vor der Abrechnung der Be-triebskosten und der mit ihr verbundenen Aufrechnung nicht zugestanden, weil der Nachforderungsanspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter noch zu tragenden Betriebskosten erst mit Erteilung der Abrechnung f344llig wer-de. Aus diesem Grund seien die Beklagten vom Amtsgericht auch zu Recht zur Zahlung der (von ihnen nicht anerkannten) Zinsen auf den im Anerkenntnisurteil ausgeurteilten Betrag von 186,67 200 verurteilt worden. 5 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher 334berpr374fung nicht stand. 6 - 5 - 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht - auf die einseitige Erkl344rung der Kl344gerin hin - die Erledigung der Hauptsache in H366he eines Teilbetrags von 187,59 200 festgestellt. Die Feststellung der Erledigung w344re nur gerechtfertigt, wenn die Klage auf R374ckzahlung der von den Beklagten einbehaltenen Rest-kaution in H366he von 450,-- 200 zun344chst begr374ndet gewesen, dann aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegr374ndet geworden w344re. Die Klage war jedoch bereits bei Klageerhebung in voller H366he unbegr374ndet, weil der Anspruch der Kl344gerin auf R374ckerstattung der Restkauti-on bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2003, die mit der Klageerwiderung erfolgte, und der damit verbundenen Aufrechnung nicht f344llig w344r. Denn jedenfalls bis dahin durften die Beklagten die Restkaution ein-behalten. Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Mietkaution. 7 a) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (247 551 BGB) nach Beendigung des Mietverh344ltnisses zur374ckzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Anspr374che nicht mehr ben366tigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht ent-halten ist, auf der erg344nzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166). 8 F344llig wird der Anspruch des Mieters auf R374ckzahlung der Kaution je-doch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverh344ltnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Miet-vertrages eine angemessene Frist einzur344umen, innerhalb deren er sich zu ent-scheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Anspr374che verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf R374ckzahlung der Kaution f344llig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrech-nungsfrist gestattet ist, die Kaution in der H366he einzubehalten, die zur Siche- 9 - 6 - rung seiner Anspr374che aus dem Mietverh344ltnis angemessen ist; anderenfalls w374rde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zur374ckbehaltungsrechts nach Ablauf der Ab-rechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters). 10 Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, h344ngt von den Umst344nden des Einzelfalles ab. Diese k366nnen so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate f374r den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliede-rung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts ge344ndert. Von einer gesetzlichen Re-gelung der R374ckzahlungsfrist f374r die Mietkaution ist bewusst abgesehen wor-den, weil sich nur anhand der Umst344nde des Einzelfalles beurteilen l344sst, wel-che Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Miet-rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfeh-lung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77). b) Zu den Anspr374chen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, geh366ren auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Be-triebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverh344ltnis-ses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. 11 aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht f344llige - Anspr374che des Vermieters, die sich aus dem Mietverh344ltnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. M344rz 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Si-cherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des 12 - 7 - Mietverh344ltnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG D374sseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, f374r die Kaution einen eingeschr344nkten Sicherungszweck zu vereinba-ren. Eine gesetzliche Einschr344nkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nur f374r preisgebundenen Wohnraum (247 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier nicht. bb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachpr374fbaren - Abrech-nung f344llig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht f344llige Anspr374che k366nnen zwar kein Zur374ckbehaltungsrecht im Sinne von 247 273 BGB begr374nden. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der R374ckzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgef374hrt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen 334berlegungs- und Abrechnungsfrist f344llig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzube-halten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines R374ckgriffs auf das Zur374ckbehaltungsrecht des 247 273 BGB. 13 cc) Auch die neue Regelung in 247 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die H366-he der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne 14 - 8 - die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten be-schr344nkt, gestattet nicht den Schluss, dass Betriebskostennachforderungen vom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen w344ren. Diese Vorschrift be-stimmt ebenso wie ihre Vorl344uferbestimmung (247 550 b BGB a.F.) nicht die Reichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf die Berechnung der H366he der Kaution. c) Nach alledem waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Be-rufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendi-gung des Mietverh344ltnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist f374r die Erteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2003 einzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen H366he (450,-- 200) begegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den Einbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht. 15 Entgegen der Auffassung der Kl344gerin haben die Beklagten die Abrech-nung f374r das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkos-ten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode f374r das Vorjahr abge-rechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht 374berschritten. Dass den Beklagten eine fr374here Abrechnung der Nebenkosten f374r das Jahr 2003 m366glich und zumutbar gewesen w344re, hat das Berufungsge-richt nicht festgestellt und ist auch im 334brigen nicht ersichtlich. Der Vermieter hat es im Allgemeinen nicht, wie die Kl344gerin meint, in der Hand, die Nebenkos-ten bei einer Beendigung des Mietverh344ltnisses innerhalb einer laufenden Ab-rechnungsperiode sogleich abzurechnen. W344hrend der noch laufenden Ab-rechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versor-gungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (247 556 Abs. 3 S. 4 BGB). 16 - 9 - 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch die Berufung der Beklagten hinsichtlich ihrer Verurteilung zur Zahlung von Rechtsh344ngigkeitszinsen auf den durch das Teil-Anerkenntnisurteil zugesprochenen Betrag von 186,67 200 zur374ck-gewiesen. Auch insoweit ist die Klage unbegr374ndet. 17 18 Ein Zinsanspruch der Kl344gerin aus 247 291 BGB hinsichtlich des Teilbetra-ges der Kaution, zu dessen R374ckzahlung die Beklagten, wie sie anerkannt ha-ben, seit der Abrechnung verpflichtet waren, besteht nicht. Wird eine Schuld erst nach dem Eintritt der Rechtsh344ngigkeit f344llig, so ist sie erst von der F344llig-keit an zu verzinsen (247 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB). Im vorliegenden Fall war der Kautionsr374ckzahlungsanspruch der Kl344gerin in H366he des anerkannten Be-trages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtsh344ngigkeit am 15. Juni 2004 nicht f344llig (oben unter 1). Er wurde erst f344llig mit der Erteilung der Betriebskostenab-rechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Beklagten erf374llt, so dass ein Anspruch der Kl344gerin auf Rechtsh344ngigkeitszinsen nicht mehr entste-hen konnte. Unstreitig haben die Beklagten den der Kl344gerin nach der Abrech-nung zustehenden Betrag von 186,67 200 sofort nicht nur anerkannt, sondern auch an die Kl344gerin ausbezahlt. III. Daher ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben, als die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen worden ist (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage von Anfang an unbegr374ndet war, ist das an-gefochtene Schlussurteil des Amtsgerichts auf die Berufung der Beklagten ent-sprechend abzu344ndern. 19 Die Entscheidung 374ber die Kosten des Rechtsstreits folgt aus 247 91 Abs. 1, 247 93 ZPO. Die Beklagten haben keine Veranlassung zur Erhebung der 20 - 10 - Klage gegeben, weil der Anspruch der Kl344gerin auf R374ckzahlung der Kaution bei Klageerhebung noch nicht f344llig war, und sie haben den geltend gemachten Anspruch, sobald er teilweise begr374ndet war, sofort anerkannt. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Neuk366lln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 8 C 120/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.02.2005 - 64 S 466/04 -
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