BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 71/07 Verk374ndet am: 18. Juli 2008 L e s n i a k, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 675, 433 Ein Verk344ufer, der den Beitritt zu einem Mietpool empfiehlt, muss den K344ufer nicht 374ber die generelle M366glichkeit einer defizit344ren Entwicklung des Mietpools aufkl344ren. BGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 71/07 - OLG D374sseldorf LG Wuppertal - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 26. M344rz 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Ver-handlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Re-visionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwie-sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 (nachfolgend: Beklagte), deren pers366nlich haftender Gesellschafter der Beklagte zu 2 ist, kauft Altwohnbest344nde auf, nimmt an ih-nen Renovierungsma337nahmen vor und ver344u337ert sie nach Aufteilung in Woh-nungseigentum weiter. 1 Mit notariellem Vertrag vom 6. Januar 2000 kauften der Kl344ger und seine Ehefrau eine solche Wohnung in S. . Ferner traten sie einer von einer Schwesterfirma der Beklagten verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft (Miet-pool) bei. Den Vertragsschl374ssen vorangegangen waren Beratungsgespr344che, in denen Beauftragte der Beklagten einen Vorschlag zur Finanzierung des Kaufpreises gemacht und auf dieser Grundlage in einer sog. Musterrentabili- 2 - 3 - t344tsberechnung den monatlichen Eigenaufwand des Kl344gers und seiner Ehefrau errechnet hatten. Infolge einer defizit344ren Entwicklung des Mietpools erreichten die Miet-aussch374ttungen an den Kl344ger und seine Ehefrau nicht die von der Beklagten berechnete H366he. Der Mietpool geriet im Jahr 2000 mit etwa 52.000 DM ins Soll; im Folgejahr belief sich die Unterdeckung auf 159.000 DM. Im Jahr 2002 und 2003 betrug das Minus 175.000 200 bzw. 234.000 200. 3 Der Kl344ger, der sich insbesondere hinsichtlich der Risiken des Mietpools falsch beraten f374hlt, verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehe-frau die R374ckabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz auch des weiteren Schadens verpflichtet sind. Die Be-klagten erstreben mit einer gegen die Ehefrau des Kl344gers erhobenen Drittwi-derspruchsklage die Feststellung, dass dieser keine Schadensersatzanspr374che aus dem Kaufvertrag vom 6. Januar 2000 zustehen. 4 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Drittwiderklage statt-gegeben. Das Oberlandesgericht hat umgekehrt entschieden. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision m366chten die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kl344ger und die Drittwiderbeklagte bean-tragen die Zur374ckweisung der Revision. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Oberlandesgericht meint, die Beklagte habe ihre Pflichten aus dem mit dem Kl344ger und seiner Ehefrau zustande gekommenen Beratungsvertrag verletzt, weil sie nicht dar374ber aufgekl344rt habe, dass der Mietpool eine negative Entwicklung nehmen k366nne. Es k366nne offen bleiben, ob eine solche Entwick-lung im Januar 2000 vorhersehbar gewesen sei. Jedenfalls habe die Beklagte zu diesem Zeitpunkt gewusst, dass die Entwicklung auch anders verlaufen k366n-ne, als von ihr angenommen. Zudem m374sse sie sich fragen lassen, wieso sie Ende 1999/Anfang 2000 aus eigenen Mitteln 150.000 DM in den Mietpool ein-gezahlt habe. Offenbar habe der Mietpool schon damals einer 204Starthilfe223 be-durft. 6 II. Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 7 1. a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die st344ndige Recht-sprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verk344ufer und K344ufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verk344ufer im Zuge einge-hender Vertragsverhandlungen dem K344ufer einen ausdr374cklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verk344ufer dem K344ufer Berechnungsbeispiele 374ber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Ver-tragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. M344rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 8 - 5 - 2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, ju-ris). b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist indessen die Annahme des Berufungs-gerichts, die Beklagte habe ihre Beratungspflichten verletzt, weil sie den Kl344ger und seine Ehefrau nicht dar374ber aufgekl344rt habe, dass sich der Mietpool auch anders als von ihr angenommen, n344mlich negativ, entwickeln k366nne. 9 Richtig ist zwar, dass der Verk344ufer kein in tats344chlicher Hinsicht unzu-treffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben darf, und auch 374ber Risiken aufkl344ren muss, die in dieser Hinsicht mit einem empfohle-nen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.). Hierzu z344hlen insbesondere die Auswir-kungen von m366glichem Wohnungsleerstand. Der Verk344ufer muss das gew366hn-liche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene, Leerstandsrisiko in jedem Fall, also unabh344ngig von dem Beitritt zu einem Mietpool, entweder in seiner Berechnung des Mietertrages angemessen ber374cksichtigen oder aber den K344ufer unmissverst344ndlich darauf hinweisen, dass es nicht einkalkuliert worden ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649 f.). Empfiehlt er den Beitritt zu einem Mietpool muss er dem K344ufer dar374ber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erl344u-tern. Dazu z344hlt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Woh-nung keinen vollst344ndigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu m374ssen, dass andere Wohnungen nicht ver-mietet sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO; Urt. v. 10. No-vember 2006, V ZR 73/06, juris). Dabei darf sich der Verk344ufer nicht darauf ver-lassen, dass der K344ufer aus dem mit dem Mietpoolbeitritt verbundenen Vorteil 10 - 6 - auf den genannten Nachteil schlie337t. Vielmehr muss er ausdr374cklich darauf hin-weisen, dass Leerst344nde anderer Wohnungen, soweit sie 374ber den hierf374r ein-kalkulierten Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seines Mietertra-ges f374hren. Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungsei-gent374mer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also f374r die Kosten f374r die Instandsetzung des Sondereigentums (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO). Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss der Verk344ufer a-ber nicht weitergehend auf die M366glichkeit hinweisen, dass der Mietpool infolge einer bei Vertragsschluss nicht absehbaren Entwicklung des Mietmarktes oder der Wohnanlage nicht oder nur um den Preis von Unterdeckungen in der Lage ist, den berechneten Mietertrag auszusch374tten. Das Risiko solcher Entwicklun-gen tr344gt der K344ufer. Seine Interessen werden durch die Verpflichtung des Ver-k344ufers hinreichend gewahrt, den Mietertrag seri366s, d.h. nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegebenen Verh344ltnissen und unter Ber374cksichtigung von sich bereits abzeichnenden negativen Entwicklungen, zu kalkulieren (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376). Eine weitergehende Einstandspflicht im Sinne einer Garantie, dass sich der Mietertrag bzw. das Mietpoolergebnis so entwi-ckelt, wie erwartet, 374bernimmt der Verk344ufer in aller Regel nicht (vgl. auch Se-nat, Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 70/07, zur Ver366ffentlichung bestimmt). 11 c) Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Beratungsfehler der Beklagten daher nicht angenommen werden. Dabei ist - mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts - f374r das Revisi-onsverfahren zugunsten der Beklagten davon auszugehen, dass ihre Mietkalku-lation ordnungsgem344337 war und insbesondere ein Mietausfallwagnis in gebote-nem Umfang ber374cksichtigte. Zwar war sie, wie dargelegt, auch verpflichtet, 12 - 7 - den Kl344ger und dessen Ehefrau 374ber die Funktionsweise des Mietpools ein-schlie337lich der damit verbundenen 334bernahme des anteiligen Leerstandsrisikos der anderen Wohnungen des Pools aufzukl344ren. Davon, dass eine solche Auf-kl344rung unterblieben ist, konnte das Berufungsgericht indessen nicht ausgehen. Das Landgericht hat sich nach der Vernehmung der Zeugen H. und R. nicht davon 374berzeugt gezeigt, dass die K344ufer nicht dar374ber be-lehrt worden seien, infolge des Beitritts zum Mietpool ein Mietausfallrisiko der anderen Mietpoolmitglieder mittragen zu m374ssen. Auch wenn der Zeuge R. dieses Risiko zum damaligen Zeitpunkt als gering angesehen habe, sei dem Kl344ger und seiner Ehefrau klar gewesen, dass sich Risiken hinsichtlich des Mietausfalls bei einem niedrigen Vermietungsstand der Eigentumswohnun-gen auf die H366he der Miete insgesamt auswirken w374rden. 13 Diese W374rdigung hat das Berufungsgericht nicht in Zweifel gezogen. Zu einem von dem Landgericht abweichenden Ergebnis gelangt es nur deshalb, weil es eine weitergehende Aufkl344rung 374ber 204die nicht auszuschlie337enden nega-tiven Konsequenzen eines Beitritts zum Mietpool223 bzw. dar374ber verlangt, dass 204die Entwicklung auch negativ verlaufen k366nne223. Zu einer solchen Aufkl344rung war die Beklagte, wie dargelegt, indessen nicht verpflichtet. 14 Die von dem Berufungsgericht hervorgehobene Aussage des Kl344gers, 374ber den Mietpool sei mit dem Hinweis gesprochen worden, dass mit einer Un-terdeckung wegen der kontinuierlich steigenden Mieten nicht zu rechnen sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Bei der Einsch344tzung der Beklagten, dass eine Unterdeckung des Mietpools unwahrscheinlich sei, handelt es sich um eine Prognose zur allgemeinen Entwicklung der Mietmarktes. Eine solche begr374ndet - soweit der angegebene Mietertrag seri366s kalkuliert war - keinen Beratungsfeh- 15 - 8 - ler (vgl. zur Prognose von Kapitalmarktzinsen Senat, Beschl. v. 17. Januar 2008, V ZR 92/07, juris, Rdn. 8). d) Ein Beratungsfehler folgt nicht daraus, dass die Beklagte im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertragsschluss aus eigenen Mitteln 150.000 DM in den Mietpool eingezahlt hat. Das Berufungsgericht stellt n344mlich nicht fest, dass der Kl344ger und seine Ehefrau dar374ber get344uscht wurden, auf welche Wei-se die im Kaufvertrag erw344hnte Instandhaltungsr374cklage f374r das Sondereigen-tum in H366he von 150.000 DM gebildet worden ist. Es sieht in dem Zuschuss nur ein weiteres Indiz f374r das Bewusstsein der Beklagten, dass sich der Mietpool auch anders als erwartet entwickeln k366nne. 16 Allerdings k366nnen solche Zusch374sse darauf hinweisen, dass sich der Mietpool bereits bei Abschluss des Kaufvertrages in einer dem Verk344ufer be-kannten Schieflage befand, und der Verk344ufer daher seine Pflicht verletzt hat, den K344ufer 374ber bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten des Mietpools und die damit verbundene Unsicherheit hinsichtlich der in die Berechnung des mo-natlichen Eigenaufwands eingestellten Mietpoolaussch374ttungen aufzukl344ren (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, NJW 2008, 506, 508 Rdn. 29). Eine solche Schieflage hat das Berufungsgericht indessen nicht festge-stellt. 17 2. Rechtsfehlerhaft ist schlie337lich die Annahme des Berufungsgerichts, die gegen die Ehefrau des Kl344gers gerichtete Drittwiderklage sei unzul344ssig. Die Beklagte hat trotz der Abtretung der Anspr374che aus dem Kaufvertrag an den Kl344ger und unbeschadet des Umstands, dass sich die Drittwiderbeklagte keiner eigenen Anspr374che mehr ber374hmt, ein Interesse an der beantragten Feststellung. Zur Begr374ndung wird auf das Senatsurteil vom 13. Juni 2008 (V ZR 114/07, zur Ver366ffentlichung bestimmt) verwiesen. 18 - 9 - III. Das angefochtene Urteil kann daher insgesamt keinen Bestand haben (247 562 Abs. 1 ZPO). 19 Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Die Klage ist auf weitere Beratungsfehler gest374tzt worden, zu denen das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent - bislang keine Feststellungen getroffen hat. Hierzu z344hlen insbesondere die Behauptung, die in die Berechnung des Eigenauf-wands eingestellte Miete sei fehlerhaft kalkuliert worden, weil keine Abschl344ge f374r Leerst344nde und f374r die Instandhaltung des Sondereigentums vorgenommen worden seien (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207), sowie das Verschweigen eines im Zeitpunkt des 20 - 10 - Kaufvertragsabschlusses bestehenden erheblichen und in der Kalkulation nicht ber374cksichtigten Leerstands in der Wohnanlage (vgl. dazu Senat, Beschl. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661). Kr374ger RiBGH Dr. Klein ist Stresemann infolge Urlaubs an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 22. Juli 2008 Der Vorsitzende Kr374ger Czub Roth Vorinstanzen: LG Wuppertal, Entscheidung vom 09.05.2006 - 1 O 52/05 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 26.03.2007 - I-9 U 109/06 -
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