BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/08 Verk374ndet am: 14. Januar 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 139, 247 306, 247 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufen-den Sch366nheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer sp344-ter bei Einzug individuell vereinbarten 334bernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrol-le nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gem344337 247 139 BGB von der Unwirk-samkeit der Formularklausel erfasst (Fortf374hrung Senatsurteil vom 5. April 2006 226 VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 25. Januar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte von M344rz 2000 bis Mai 2006 vom Kl344ger eine Zwei-zimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Sch366nheitsreparaturen enth344lt 247 16 des vom Kl344ger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000 folgende Bestimmung: 1 "1. Sch366nheitsreparaturen, n344mlich das Anstreichen, Kalken oder Ta-pezieren der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der T374ren, Heizk366r-per, Versorgungsleitungen sowie s344mtliche anderen Anstriche in-nerhalb der Wohnung einschlie337lich derjenigen an Einbaum366beln, hat der Mieter w344hrend der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mietr344ume entsprechend regelm344337ig aus- - 3 - zuf374hren, und zwar w344hrend der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabst344nden: In Wohnk374chen sp344testens alle 2 Jahre; in Koch- und Essk374chen oder Kochnischen sp344testens alle 3 Jahre; in B344dern und R344umen mit Duschanlagen sp344testens alle 3 Jahre; in Wohn- und Schlafr344umen sp344testens alle 5 Jahre; in Fluren, Dielen und Toiletten sp344testens alle 5 Jahre; in sonstigen Nebenr344umen, auch Kellerr344umen, Bodenkam-mern sp344testens alle 7 Jahre. Die Innenseiten der Au337enfenster und Au337ent374ren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Sch366nheitsreparaturen schon vor-her auszuf374hren [im Folgenden: Klausel 1]. 2. Bei Beendigung des Mietverh344ltnisses hat der Mieter die R344ume unabh344ngig von der Dauer in dem Zustand zur374ckzugeben, der ei-ner ordnungsgem344337en Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht. Der Vermieter ist berechtigt, mit R374cksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Abl366sungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kos-ten der Instandsetzung entspricht. Die H366he dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgen-den: Klausel 2]." In 247 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag au337erdem, dass durch etwaige Ung374ltigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die G374ltigkeit der 374brigen Bestimmungen nicht ber374hrt werde. 2 Anl344sslich der Wohnungs374bergabe unterzeichneten die Parteien am 6. M344rz 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes 334bergabeprotokoll, das unter Ziff. 6 folgende Regelung enth344lt: 3 - 4 - "Herr U. [= Beklagter] 374bernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegen374ber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu 374bergeben." Der Kl344ger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten f374r die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in H366he von insgesamt 1.232,61 200 sowie f374r die Beseitigung von Parkettsch344den in H366-he von 812 200 beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsi-cherheit von 758,32 200 verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die R374ckzah-lung der Mietsicherheit in voller H366he verlangt. 4 Das Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettsch344den mit einem Betrag von 350 200 als begr374ndet angesehen und den Kl344ger unter Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur Zahlung von 408,32 200 nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Kl344gers zur374ckgewie-sen. Hiergegen wendet sich der Kl344ger mit seiner vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf R374ckzah-lung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet. 5 - 5 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgef374hrt: 8 Die in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen Re-gelungen zu den Sch366nheitsreparaturen seien wegen ihres Summierungsef-fekts unwirksam. Das 334berma337 der 374berb374rdeten Pflichten ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgew344lzten laufenden Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen. Insoweit k366nne sich der Kl344ger wegen des Transparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungs374bergabeprotokoll getroffene Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkreti-sierenden Vereinbarung ersetzt noch nach 247 141 BGB best344tigt worden, weil der Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungs374bergabeprotokoll eine solche Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung des Wohnungs374bergabeprotokolls lediglich die Klausel 2. Dagegen habe die Klausel 1 226 wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige 226 neben der Individualvereinbarung fortbestanden. Die im Wohnungs374bergabeprotokoll geregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht von 247 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abh344ngig, dass deren Un-wirksamkeit zwangsl344ufig die Unwirksamkeit der im 334bergabeprotokoll geregel-ten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch lie337en sich 226 anders als in- - 6 - haltlich selbst344ndige, nur in einem 344u337eren sprachlichen Zusammenhang ste-hende Regelungen 226 die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Sch366n-heitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Ber374cksichtigung der sal-vatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengeh366rig-keit nicht in einen zul344ssigen und einen unzul344ssigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und f374hre zu ei-ner Unwirksamkeit der zur 334berw344lzung von Sch366nheitsreparaturen getroffenen Regelungen insgesamt. II. Diese Beurteilung h344lt einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein An-spruch des Kl344gers gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gem344337 247 280 Abs. 1 und 3, 247 281 BGB wegen unterlassener Sch366nheitsrepara-turen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungs374bergabe auferlegte Endrenovie-rungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies 226 wie f374r das Revisions-verfahren zu unterstellen ist 226 auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruht. 9 1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des Mieters gest374tzt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Re-vision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des 334bergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der 10 - 7 - Wohnung losgel366ste Endrenovierungsklausel gem. 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 226 VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt f374r die in Klausel 1 durch einen star-ren Fristenplan gekennzeichnete 334berw344lzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006 226 VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche Bewertung greift die Revision nicht an. 2. Zu Recht r374gt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch die Endrenovierungsabrede des 334bergabeprotokolls, die f374r sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzan-spruch tragen w374rde, als unwirksam angesehen hat. 11 a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend ange-nommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Ab-rede nicht der Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB unterliegt und auch nicht derge-stalt von der Klausel 1 abh344ngig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsl344ufig auf die Endrenovierungsabrede des 334bergabeprotokolls durch-schl344gt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung be-stehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabh344n-gig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 226 VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20). 12 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirk-samkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintre-tenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summie-rungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von 13 - 8 - 247 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, w344hrend die Individualverein-barung, die den in den 247247 305 ff. BGB f374r Allgemeine Gesch344ftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grunds344tzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 226 VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069). Der Senat hat es zwar f374r denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitli-ches Rechtsgesch344ft im Sinne des 247 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 226 VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachtr344glich vereinbart und auf diese Weise in einen Miet-vertrag eingef374gt worden, dessen beide Formularklauseln 374ber eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gem344337 247 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach 247 306 Abs. 1 BGB den Bestand des Mietvertrages im 334brigen ber374hrt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungs-374bergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem beste-henden Mietvertrag also nur sp344ter noch eine weitere Abrede hinzugef374gt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu ver344ndern. 14 III. Mit der gegebenen Begr374ndung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht 226 von seinem Rechtsstand-punkt aus folgerichtig 226 sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten 15 - 9 - auseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungs374bergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kl344ger nach Art Allgemeiner Gesch344fts-bedingungen immer wieder verwendet werde. Au337erdem hat das Berufungsge-richt zur H366he des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getrof-fen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 09.05.2007 - 552 C 15466/06 - LG Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S 43/07 -
Full & Egal Universal Law Academy