BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 72/09 Verk374ndet am: 15. Januar 2010 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 13 Abs. 1 a) Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offen gelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlas-sungsklage blo337 vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs ei-ne bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt. b) Wenn die Teilungskl344rung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigent374mer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an t344glich oder w366chentlich wechselnde Ferieng344ste Teil der zul344ssigen Wohnnut-zung. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Kl344gers werden das Urteil der Zivilkam-mer 85 des Landgerichts Berlin vom 23. Januar 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25. April 2008 abge344ndert. Es wird festgestellt, dass die in der Eigent374merversammlung der Wohnungseigent374mergemeinschaft G. Stra337e 5-9 in B. vom 24. Januar 2008 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 ge-fassten Beschl374sse: 204Zu Ziffer 4 der Tagesordnung Die Gemeinschaft beschlie337t, dem Eigent374mer der Wohnung Nr. 38 (G. Stra337e 7a, 4. OG rechts) zu untersagen, die Woh-nung an t344glich oder w366chentlich wechselnde Ferieng344ste zu 374berlassen, und bevollm344chtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Versto337 Unterlassungsanspr374che gericht-lich geltend zu machen. Zu Ziffer 10 der Tagesordnung Die Gemeinschaft beschlie337t, dem Eigent374mer der Wohnung Nr. 61 (G. Stra337e 5b, EG links ([richtig: rechts]) zu untersagen, die Wohnung an t344glich oder w366chentlich wechselnde Ferieng344ste zu 374berlassen, und bevollm344chtigt die Verwaltung, unter Einschal- - 3 - tung eines Rechtsanwalts bei Versto337 Unterlassungsanspr374che gerichtlich geltend zu machen.223 nichtig sind. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigent374mergemeinschaft mit 92 Wohnungen in Berlin. Der Kl344ger vermietet seine beiden Eigentumswohnun-gen in der Anlage tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Gesch344ftsrei-sende und vergleichbare Mieter. Bei ihrer Versammlung am 24. Januar 2008 beschlossen die Wohnungseigent374mer mehrheitlich, dem Kl344ger und den Ei-gent374mern von sieben weiteren, 344hnlich genutzten Wohnungen zu untersagen, die Wohnungen t344glich oder w366chentlich wechselnden Ferieng344sten zu 374ber-lassen, und die Verwaltung zu bevollm344chtigen, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei einem Versto337 Unterlassungsanspr374che geltend zu machen. Gegen diese Beschl374sse wenden sich die betroffenen Eigent374mer mit mehreren Anfechtungsklagen. Gegenstand der vorliegenden Anfechtungsklage sind die Beschl374sse der Gemeinschaft zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 der Ver-sammlung vom 24. Januar 2008, die die beiden Wohnungen des Kl344gers betreffen. Der Kl344ger meint, die Vermietung an t344glich oder w366chentlich wech- 1 - 4 - selnde Ferieng344ste und 344hnliche Mieter halte sich im Rahmen der ordnungs-gem344337en Nutzung seiner Wohnungen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-rufung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Landge-richt zugelassene Revision, mit der der Kl344ger weiterhin die Aufhebung der an-gefochtenen Beschl374sse erreichen m366chte. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zur374ckzuweisen. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt die Klage f374r unbegr374ndet. Es spreche vieles daf374r, dass die angefochtenen Beschl374sse als blo337e Vorbereitungsbeschl374sse anzusehen seien. Wesentliches Ziel der Mehrheit der Wohnungseigent374mer sei es n344mlich gewesen, die Geltendmachung etwaiger Unterlassungsanspr374che der anderen Wohnungseigent374mer gegen den Kl344ger der Gemeinschaft zu 374bertragen. Auch sei nach der Rechtsprechung des Kammergerichts im Zweifel davon auszugehen, dass die Wohnungseigent374mer wegen ihrer fehlenden Kompetenz, Leistungspflichten der Wohnungseigent374mer zu begr374nden, keine unmittelbaren materiellen Rechts344nderungen anstrebten, sondern die Geltend-machung von Anspr374chen nur vorbereiten wollten. Bei einem blo337en Vorberei-tungsbeschluss sei der Unterlassungsanspruch nicht im Rahmen einer Anfech-tungsklage gegen den Beschluss, sondern nur in dem Rechtsstreit zu pr374fen, in dem der Unterlassungsanspruch durchgesetzt oder abgewehrt werden solle. Ob die Beschl374sse als Vorbereitungsbeschl374sse zu verstehen seien, brauche nicht entschieden zu werden. Wenn man den angefochtenen Beschl374ssen das 3 - 5 - Bestreben entnehme, eine materielle Regelung zu treffen, seien die Beschl374sse ebenfalls nicht zu beanstanden, weil sie der materiellen Rechtslage entspr344-chen. Die Wohnungen seien n344mlich zu Wohnzwecken bestimmt. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei mit der Nutzung der R344ume f374r einen l344ngeren Zeitraum verkn374pft, wohingegen ein st344ndiger Wechsel der Bewohner in k374rzeren Zeit-abst344nden die Annahme einer pensions- oder hotelartigen Nutzung rechtfertige, die 374ber eine Wohnnutzung hinausgehe. Es k366nne zwar nicht festgestellt wer-den, dass die konkrete Art der Nutzung der beiden Einheiten die anderen Woh-nungseigent374mer st344rker beeintr344chtige als die in der Teilungserkl344rung aus-dr374cklich vorgesehene Wohnnutzung. Es sei aber eine typisierende Betrach-tungsweise geboten. Dabei ergebe sich, dass die 334berlassung von Wohnungen an st344ndig wechselnde Besucher und G344ste die 374brigen Miteigent374mer erheb-lich st344rker beeintr344chtige als eine blo337e Wohnnutzung. II. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung nicht stand. 4 1. Das Berufungsurteil kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die angefochtenen Beschl374sse als blo337e Vorbereitungs- oder als Untersagungsbeschl374sse auszulegen sind. Denn danach bliebe nicht nur ungekl344rt, welchen Inhalt die Beschl374sse haben. Offen bliebe vor allem auch, ob nur 374ber die Wirksamkeit der 334bertragung der Aus-374bung etwaiger Unterlassungsanspr374che der anderen Wohnungseigent374mer gegen den Kl344ger auf die Gemeinschaft als Verband entschieden worden ist oder auch schon 374ber den Unterlassungsanspruch selbst. W374rden die Be-schl374sse durch Abweisung der Beschlussanfechtungsklage bestandskr344ftig und erg344be ihre Auslegung, dass sie dem Kl344ger die Vermietung seiner Wohnungen 5 - 6 - an t344glich oder w366chentlich wechselnde Ferieng344ste untersagen, st374nde die Unterlassungspflicht im sp344teren Unterlassungsklageprozess fest (vgl. Bay-ObLG WE 1995, 187; OLG Bremen WuM 1995, 58, 59; OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 1103; wohl auch Merle in B344rmann, WEG, 10. Aufl., 247 23 Rdn. 197). 2. Dem Berufungsgericht kann ferner nicht in der Ansicht gefolgt werden, die angefochtenen Beschl374sse seien als so genannte blo337e Vorbereitungsbe-schl374sse nicht zu beanstanden. 6 a) Richtig ist allerdings, dass der Gemeinschaft als Verband nach 247 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss die Aus374bung auch von Rechten der Wohnungseigent374mer 374bertragen werden kann, die keinen Gemeinschafts-bezug haben und deren Aus374bung dem Verband deshalb nicht schon kraft Ge-setzes zusteht. Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, dass die Zul344ssigkeit eines Beschlusses, der sich in einer 334bertragung der Aus374bung etwaiger Anspr374che auf die Gemeinschaft ersch366pft und die Geltendmachung der Anspr374che blo337 vorbereitet, nicht davon abh344ngt, ob der erst noch geltend zu machende Anspruch tats344chlich besteht. Denn ein solcher Beschluss ent-hielte keine Aussage zu dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs, sondern 374berlie337e dies dem gerichtlichen Verfahren gegen den betroffenen Wohnungseigent374mer. 7 b) Die angefochtenen Beschl374sse sind indessen keine blo337en Vorberei-tungsbeschl374sse in diesem Sinne. Sie sind im Gegenteil Beschl374sse, die dem Kl344ger die Vermietung seiner Wohnungen an Ferien- und 344hnliche G344ste unter-sagen und die Gemeinschaft nur als Annex zur Verfolgung von Verst366337en er-m344chtigen. Das ist das Ergebnis einer Auslegung, die der Senat selbst vorneh-men kann (vgl. Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3714). 8 - 7 - aa) Beschl374sse der Wohnungseigent374mergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der betei-ligten Wohnungseigent374mer ank344me (Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, aaO; Merle in B344rmann, aaO, 247 23 Rdn. 53). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschl374sse auszugehen. Danach haben die Woh-nungseigent374mer beschlossen, dem Kl344ger die Vermietung seiner Wohnungen an t344glich oder w366chentlich wechselnde Ferieng344ste zu untersagen. Sie haben ihm mit dieser Formulierung die Geltendmachung von Unterlassungsanspr374-chen auch nicht lediglich ank374ndigen wollen. Dies wird aus dem zweiten Tei dieser Beschl374sse deutlich. Darin wird die Gemeinschaft erm344chtigt, 204bei Ver-sto337223 Unterlassungsanspr374che gerichtlich geltend zu machen. Zu einem Ver-sto337 kann es aber nur kommen, wenn die in der ersten Satzh344lfte ausgespro-chene Untersagung als Vermietungsverbot verstanden wird, das der Kl344ger so-fort beachten soll. Nichts anderes ergibt der Zweck der Beschl374sse. Die Mehr-heit der Wohnungseigent374mer wollte, wie sich auch aus den Beschl374ssen zu den 374brigen f374r die Vermietung an Ferieng344ste genutzten Wohnungen und dem allgemeinen Beschluss f374r k374nftige F344lle zu TOP 19 der Mitgliederversammlung vom 24. Januar 2008 ergibt, die Vermietung an Ferieng344ste ab sofort unterbin-den. 9 bb) Allerdings werden Beschl374sse, die von dem einzelnen Wohnungsei-gent374mer ein konkretes Tun oder Unterlassen verlangen, selbst bei insoweit eindeutigem Wortlaut teilweise nur als Androhung gerichtlicher Ma337nahmen verstanden (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; Merle in B344r-mann aaO, 247 22 Rdn. 308; a. M. BayObLG ZMR 1996, 623, 624; OLG Karlsru-he NJW-RR 1996, 1103). Begr374ndet wird dieses Verst344ndnis solcher Beschl374s-se mit der auch von dem Berufungsgericht angestellten 334berlegung, dass die Wohnungseigent374mer keinen Beschluss fassen wollten, der au337erhalb der Re-gelungskompetenz der Wohnungseigent374mergemeinschaft liege und deshalb 10 - 8 - nichtig sei. Sie k366nnten dem einzelnen Wohnungseigent374mer keine Leistungs- und damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Teilungserkl344rung oder nach 226 hier nicht festgestellten - Ver-einbarungen der Wohnungseigent374mer nicht obliegen oder auferlegt werden k366nnten (Senat, BGHZ 145, 158, 162; OLG Zweibr374cken NJW 2007, 2417; Merle aaO). Sie wollten sich deshalb auf die ihnen zustehenden gesetzlichen Anspr374che beschr344nken. Diese 334berlegung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem Beschluss der Wohnungseigent374mer ausgespro-chenes beschr344nktes Vermietungsverbot entgegen dem eindeutigen Wortlaut als blo337e Androhung gerichtlicher Ma337nahmen zu verstehen. Die Wohnungsei-gent374mergemeinschaft ist n344mlich nicht gehindert, einen Anspruch au337erge-richtlich auch durch Beschluss geltend zu machen (Senat, BGHZ 170, 369, 378 f374r den Anspruch nach 247 18 WEG). Bei dem hier beschlossenen eingeschr344nk-ten Vermietungsverbot ist die Mehrheit der Wohnungseigent374mer erkennbar davon ausgegangen, dass den Wohnungseigent374mern ein entsprechender Un-terlassungsanspruch zusteht. Diesen sollte die Gemeinschaft an sich ziehen, mit dem Verbot unmittelbar au337ergerichtlich geltend machen und erforderli-chenfalls auch gerichtlich durchsetzen. 3. Ein solcher Anspruch steht den Wohnungseigent374mern aber weder nach 247 15 WEG noch nach 247 1004 BGB zu. Die Beschl374sse sind deshalb man-gels Beschlusskompetenz der Wohnungseigent374mergemeinschaft nichtig. 11 a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Wohnungseigentumsanlage besteht nach der Teilungserkl344rung aus 92 Eigentumswohnungen. Wohnungseigentum dient nach 247 1 Abs. 2 WEG im Gegensatz zu dem auch m366glichen Teileigentum Wohnzwecken. Der Kl344ger nutzt seine Wohnungen deshalb nur dann ordnungsgem344337, wenn er sie in dem durch die Nutzung zu Wohnzwecken bestimmten Rahmen nutzt. 12 - 9 - b) Ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Ferieng344ste und andere Mieter mit Unterkunftsbed374rfnissen von kurzer Dauer in diesem Sinne eine Wohnnutzung ist, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer von dem Beru-fungsgericht geteilten Ansicht ist das nicht der Fall (KG ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saarbr374cken NZM 2006, 588, 589; AG L374beck, Urt. v. 28. November 2008, 35 C 22/08, juris). Eine solche Form der Nutzung sei keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung. Au337erdem werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer gepr344gt. Davon unterscheide sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Geb344ude werde f374r einen nicht 374berschaubaren Personenkreis ge366ffnet. Die Anonymit344t nehme zu; das Sicherheitsgef374hl der anderen Wohnungseigent374mer verringere sich. Au337erdem n344hmen Ferieng344ste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger R374cksicht. Das Gemeinschaftseigentum werde st344rker abgenutzt. Nach anderer Auffas-sung umfasst die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Ferieng344ste (BayObLG MDR 1979, 232; BayObLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main OLGZ 1983, 61, 62; OLG Celle NZM 2005, 184; Jenni337en/L366ffler, WEG, 247 13 Rdn. 32; B366hm, DWE 2008, 74, 76). Nach einer dritten Auffassung gilt das jedenfalls bei Wohnungseigentumsanlagen in Fe-riengebieten (LG Karlsruhe NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Wenzel in B344r-mann aaO, 247 13 Rdn. 34 f. und Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], 247 13 WEG Rdn. 73, 85). 13 c) Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungser-kl344rung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigent374mer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an t344glich oder w366chentlich wechselnde Ferieng344ste Teil der zul344ssigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzul344ssige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zul344ssig w344re. 14 - 10 - aa) Wohnungseigentum kann nach 247 1 Abs. 2 WEG nur an einer Woh-nung begr374ndet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigen-tum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgem344-337e Nutzung nach diesem Zweck richtet (Wenzel in B344rmann, aaO, 247 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgem344337en Nutzung geh366rt sicher in erster Linie die Nut-zung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschr344nkt sich der Wohn-zweck entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollm344chtigte der Beklagten in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht. 304hn-lich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 GG (zu diesem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschl. v. 15. Januar 1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019) ist auch der hier in der Teilungserkl344rung verwendete Begriff der Woh-nung in 247 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurich-ten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonsti-gen Nutzung abzugrenzen, f374r die mit 247 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorge-sehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigent374mer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genie337t (dazu: Senat, BGHZ 116, 392, 394). Dessen Beschr344nkungen sind an Art. 14 GG zu messen. Nach Art. 14 GG hat der Wohnungseigent374mer das mit 247 13 Abs. 1 WEG auch ein-fachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum im Ausgangs-punkt nach Belieben zu verfahren (BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 f374r Art. 5 GG; Beschl. v. 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09, juris). Das umfasst das in 247 13 Abs. 1 WEG ausdr374cklich bestimmte Recht, sein Woh-nungseigentum zu vermieten (BVerfGE 95, 64, 83). 15 - 11 - bb) Der Wohnungseigent374mer ist auch nicht darauf beschr344nkt, seine Wohnung ausschlie337lich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i. V. m. 247 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa f374r die Nutzung als Ingeni-eur-Planungsb374ro ohne Publikumsverkehr (OLG Zweibr374cken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG K366ln ZMR 2002, 380, 381). Entschei-dend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die 374brigen Wohnungs-eigent374mer nicht 374ber das Ma337 hinaus beeintr344chtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BayObLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saarbr374cken, NZM 2006, 588, 589; LG Karlsruhe ZMR 2009, 943, 944). An diesem Ma337stab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigen-tumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das f374r das 334berlassen einer Eigentumswohnung zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und f374r die 334berlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft f374r einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und 334bersiedlern (OLG Stuttgart NJW 1992, 3046; BayObLG NJW 1994, 1662). F374r die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wech-selnde Ferieng344ste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes. 16 cc) Eine solche Nutzung 374berschreitet das bei einer Wohnnutzung typi-scherweise zu erwartende Ma337 an Beeintr344chtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen w344re. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche T344tigkeit anzuse-hen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung f374r kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelm344337i-ges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation 374bertragen sind (BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115). F374r die wohnungsei- 17 - 12 - gentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Eink374nfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsun-ternehmen, Teil der unternehmerischen T344tigkeit des Eigent374mers ist. Ent-scheidend ist nach 247247 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder G344s-te mit vergleichbaren Unterkunftsbed374rfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den G344sten als Unterkunft und damit Wohnzwecken. dd) Im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Haupt- oder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Ferieng344ste und vergleichbare Mie-ter nur f374r kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter ge-nutzt wird. Der dadurch bedingte h344ufige Wechsel des Mieters f374hrt als solcher nicht zu Beeintr344chtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. 18 (1) Die nur verh344ltnism344337ig kurze Dauer des Aufenthalts solcher G344ste in der Wohnung f374hrt allerdings regelm344337ig dazu, dass eine n344here nachbarliche Beziehung mit den Dauerbewohnern der Anlage nicht entsteht. Dem Beru-fungsgericht ist auch einzur344umen, dass dies von den Wohnungseigent374mern gerade auch kleiner Wohnanlagen mit nur wenigen Eigentumswohnungen als st366rend empfunden werden kann und wird. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jeden-falls nicht mehr signifikant von der l344ngerfristigen Vermietung einer Wohnung. 19 - 13 - (2) Die Vermietung an Ferieng344ste unterscheidet sich von einer Vermie-tung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgef374hl der 374brigen Bewohner verringert. Jeder Wohnungseigent374mer hat das verfassungs-rechtlich gesch374tzte Recht, in seinem Wohnungseigentum G344ste zu empfangen (BVerfG, Beschl. v. 6. Oktober 2009 aaO), und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb k366nnen sich in jeder Wohnanlage Personen aufhal-ten, die nicht zu den Dauerbewohnern geh366ren, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern k366nnen. 20 (3) Nichts anderes gilt im Ergebnis f374r das Argument, durch die Vermie-tung an Ferieng344ste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigen-tumsanlage st344rker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werden als bei einer Nutzung durch die Eigent374mer selbst oder durch Dauermieter. Auch dieses Argument kann im Einzelfall zutreffen. Es gibt Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Ferieng344sten typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewoh-nern. Daf374r fehlt jeder Anhaltspunkt. 21 (4) Allerdings kann die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage f374r die Vermietung an Ferieng344ste, was das Berufungsgericht mit Recht erw344gt, den Charakter der Wohnanlage ver344ndern. Das gilt vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn diese Nutzung zunimmt und die Dauernutzung zur Ausnahme wird. Das ist ein Nachteil, der auch den Wert des Wohnungseigentums ent-scheidend vermindern kann. Aber auch darin liegt keine spezifische Auswirkung gerade einer Vermietung an laufend wechselnde Ferieng344ste. Vergleichbare Ver344nderungen und Nachteile k366nnen sich auch bei anderen Formen der Nut- 22 - 14 - zung ergeben. Das pers366nliche Klima in der Gemeinschaft kann sich ver344ndern, wenn die Eigent374mer wechseln und miteinander nicht mehr auskommen. Der Charakter der Anlage kann sich ver344ndern, wenn die Wohnungen in der Anlage (im anerkannt zul344ssigen Rahmen) verst344rkt als B374ros genutzt werden oder wenn die bisherigen Mieter ausziehen und neue Mieter mit anderer Einstellung einziehen. Solche Ver344nderungen lassen sich nicht einer spezifischen Nut-zungsform zuordnen. Sie lassen sich wirksam nur verhindern, wenn die Woh-nungseigent374mer von ihnen nicht erw374nschte Formen der Nutzung in der Tei-lungserkl344rung oder durch Vereinbarung ausschlie337en oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 9, 14). Von diesen M366glichkeiten haben die Wohnungseigent374mer hier keinen Gebrauch gemacht. (5) Eine Vermietung an Ferieng344ste kann, wie jede andere Nutzung, in einer konkreten Ausgestaltung oder, z. B. durch 334berbelegung, in einem Aus-ma337 erfolgen, die die 374brigen Wohnungseigent374mer in einem nach 247 14 WEG nicht hinzunehmendem Ma337 beeintr344chtigen. Beides h344tte der Kl344ger nach 247 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen. Solche konkreten Beeintr344chtigungen hat das Be-rufungsgericht nicht festgestellt. Sie werden von der Mehrheit der 374brigen Woh-nungseigent374mer auch nicht geltend gemacht. 23 d) Die angefochtenen Beschl374sse sind damit nicht nur hinsichtlich der Untersagung der Nutzung, sondern insgesamt nichtig. Die Erm344chtigung der Gemeinschaft zur gerichtlichen Inanspruchnahme des Kl344gers setzt nach dem Inhalt des Beschlusses die Wirksamkeit der Untersagung voraus, die damit durchgesetzt werden sollte. 24 - 15 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 91 ZPO. 25 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 25.04.2008 - 73 C 29/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.01.2009 - 85 S 68/08 WEG -
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