BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 72/11 Verkündet am: 1. Februar 2013 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 280 Abs. 1, § 311 A bs. 2 Nr. 1, § 433 Abs. 1 a) Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer ü ber diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufen t- schluss erkennbar von Bedeutung sind. b) Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteil en verpflichtet gewesen wäre. BGH, Urteil vom 1. Februar 2013 - V ZR 72/11 - OLG Hamburg LG Hamburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1 . Februar 201 3 durch d ie Vorsitzende Richter in Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke , Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des 4. Zivilsenats des Ha n- seatischen Oberlandesgerichts vom 23. Feb ruar 2011 im Koste n- punkt und insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Mit notariellem Vertrag vom 14. März 2007 verkaufte der Beklagte der I n- solvenzschuldnerin (im Folgenden: Schuldnerin) unter anderem ein mit einem Ei n- kaufszentrum bebautes Grundstück in M . . De r Kaufpreis errechnet worden. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Beklagten gara n- tiert. Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr a ls die Hälfte durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an die S . AG (im Folgenden: Hauptmieter) für t e die Flächen im Zeitpunkt des 1 2 - 3 - Kaufvertragsschlusses allerding s nicht mehr selbst, sondern hatte sie, mit Au s- nahme einer leerstehenden Teilfläche von etwa 900 qm, untervermietet. Der aus den Untermietverhältnissen durchschnittlich erzielte Mietzins betrug bei Abschluss aufgrund eines Exposés b e- kannt, dass Teile der von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet waren. In dem notariellen Kaufvertrag garantierte der Beklagte, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Nettokaltmiete den in einer Anlage a ufgeführten B e- trägen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietvertragsu n- terlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der Mieterkorrespondenz übergebe n werden. Ferner heißt es in dem Vertrag, die Schuldnerin werd e den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rech t- licher Hinsicht überprüfen lassen (due dilligence) und behalte sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Scheitern jede P artei vom Vertrag zurücktreten könne. Im Hinblick auf die von den Hauptmieten erheblich abweichenden Unte r- mi e ten hat die Schuldnerin von dem Beklagten Zahlung von 2.794.340,56 r- langt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe von Mietausf al l- bürgschaften verlangt, die er der Schuldnerin vertragsgemäß gestellt hatte. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Schuldnerin - unter Feststellung der Erl e- digung des mit der Widerklage verfolgten Anspruchs - zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger, der als Insolvenzve r- walter über das Vermögen der Schuldnerin den Rechtsstreit aufgenommen hat, die Anträge auf Zahlung und auf Abweisung der Widerklage weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Schuldnerin unaufgefordert über die Höhe der Untermieten zu informieren. Die Schuldnerin habe gewusst, dass die Hauptmietverträge nur no ch eine kurze Lau f- zeit gehabt hätten , und dass die von der Hauptmieterin angemieteten Flächen u n- tervermietet gewesen seien. Ihr sei daher das Risiko bekannt gewesen, bei der anschließenden Neuvermietung die bis dahin erzielten Mieten nicht mehr realisi e- ren zu können. Jedenfalls habe der Beklagten davon ausgehen dürfen. II. A. Zur Klage Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten revisionsrechtlicher Übe r- pr ü fung nicht in allen Punkten stand. 1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht einen Scha dense r- satzanspruch der Schuldnerin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 , § 241 Abs. 2 BGB wegen schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Beklagten. Dieser musste die Schuldnerin nach den gegebenen Umstän den nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmieterin erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten (und von der Hauptmieterin tatsächlich gezahlten) Hauptmieten b e- trugen. a) Allerdings besteht auch bei Ve rtragsverhandlungen, in denen die Parte i- en entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen 5 6 7 8 - 5 - vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wese ntlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf (Senat, Urteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN). Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den K äufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiska l- kulation wesentlich sind, wenn er e rkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1972 VIII ZR 32/71, WM 1972, 854, 856). Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher U m- stand sein. D a sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach mark t- wirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezog ene Nutzen nach der Verkehr s- anschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausg rundstücks (S e- nat, Urteile vom 19. Oktober 1980 - V ZR 51/87, NJW 1981, 45, 46 und v om 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, WM 2002, 195, 196 ; Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Grundeigentum 2008, 983, 984); dies ist auch der Grund d a- für, dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier geschehen - in Grun d- stückskaufverträgen aufgef ührt werden . Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertrag s- schlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks , ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähig keit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. D er Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar verei n- bart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige (vgl. Senat, Urteile vom 2. Dezember 1988 - V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und vom 22. Juni 1990 V ZR 126/89, NJW - RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10. Januar 2008 9 - 6 - V ZR 81/07, Rn. 16 - Wohnhausgrundstücke) oder die von Kostenträgern als e r- stattungsfähi g anerkannte Höhe (Urteil vom 26. J anuar 1996 - V ZR 42/94, NJW - RR 1996, 690 - Seniorenheimgrundstück) übersteigen. b) Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvorste l- lung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufen tschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind ( vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 1983 VIII ZR 142/82, WM 1983, 1006, 1007). Davon wird in der Regel auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmieten ermittelt wir d. Anders kann es sich allerdings verhalten, wenn der Kaufp reis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Ve r- kaufszeitpunkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des Berufungsgericht s, der Beklagte habe ni cht davon ausgehen müssen, dass die Schuldnerin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskr e- panz zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe der Untermieten b ekannt wäre , ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstande n. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszei t- punkt bestimmt worden ; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmieter, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der (langfristigen) Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen bei den vermietb a- ren Flächen geprägt. Wenn die Schuldnerin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptierte, der auf der Grundlage der von der Hauptmieterin - ersich t- lich nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw. 1994 geschloss e- nen Mietverträge - gezahlten Mieteinnahmen bemessen war, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Schuldnerin - eine Investmentgesellschaft - eigene Pläne hinsichtlich des Einkauf szentrums verfolgte, mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaften. 10 - 7 - 2. Das Berufungsurteil ist jedoch deshalb rechtsfehler haft , weil das Ber u- fungsgericht den vorgetragenen Sachverhalt nicht unte r allen in Betracht ko m- menden rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eine s Schadensersatzanspruch s nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht begründet sein kann. a) Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflichten, dem Käufer b e- stimmte Auskünfte zu erteilen oder Unterlagen vorzulegen. Die in einem Kaufve r- trag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkä ufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergebenden Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rüc k- sichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist (vgl. B. Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; PWW/D. Schmidt, BGB, 7. Auflage, § 437 Anm. 76). b) So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Schuldnerin, dass der Beklagte in dem Kaufvertrag solche Informationspflichten übernommen, aber nicht erfüllt habe. aa ) D er Beklagte hat in N r. 12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des Kaufgegenstands durch d i e Schuldner in garantiert , der Schul d- nerin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Schuldnerin im Berufungsrecht s zug vorgelegte Schriftwechsel zwischen der Ve r- mögensverwaltung des Beklagten und der Hauptmieterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Untermieten mitteilte un d in Bezug darauf - wenn auch vergeblich - um eine teilweise Entlassung aus dem Mietvertrag und um eine Mietminderung bat. Diese Korrespondenz mit den beig e- fügten Untermietverträgen hätte der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Fe ststellungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, 11 12 13 14 - 8 - fehlen, weil das Berufungsgericht seine Prüfung auf die Verletzung vorvertragl i- cher Aufklärungspflichten beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich verei n- barten Informationspflichten bezogen en Vorbringen nicht befasst hat. bb ) Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kläger könnte im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht - wie bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung - von dem Beklagten im Wege des Sch adensersatzes den Betrag verlangen, um den die Schuldnerin den Kaufgegenstand zu teuer e r- worben hat (vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden: Senat s- urteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19. Mai 2006 - V ZR 2 64/05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22). Diese Gleichstellung in den Rechtsfolgen ist deshalb geboten, weil die Überprüfung des Kaufgegenstands - zu deren Durchführung die Unterlagen vorzulegen waren - über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauerte und die Sch uldnerin sich das Recht vorbehalten ha t- te, noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nac h- verhandlung zur Anpassung des Vertrages zu verlangen. Dass die Schuldnerin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch g e- macht hätte, wenn der Beklagte seine Informationspflicht durch Vorlage der Unte r- lagen erfüllt und die Schuldnerin dadurch von den Untermieten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Herabsetzung der Mieten Kenntnis erlangt hätte, ist weder festgestellt noch vorg etragen. III. Das Berufungsurteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwe i- sen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 1. Ob der Beklagte seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der Mieterkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzustellen sein. 15 16 17 18 - 9 - 2. Der Kläger hätte darzulegen und zu beweisen, dass im Fa ll der Erfüllung der Informationspflicht es für die Schuldnerin vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres vertragliche n Recht s eine Vertragsanpassung zu verlangen. Verhielt es sich so, wäre zugunsten des Klägers der bei der Ver le t- zung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, be weispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtg e- mäß verhalte n hätte (vgl. Senat, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10), weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzun g der Miete un beachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte . 3. Sollte eigewandt werden, d ass die Schuldnerin auf die ihr angebotenen Informationen über die Untermietverhältnisse verzichtet habe, wäre dies von dem Beklagten d arzulegen und zu beweisen. 4. Ein dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Informa - tionspflichten zuzuerkennende r Schadensersatz anspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erte i- lenden Informationen vorenthalten wurden, nämlich nur unter besonderen U m- ständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm erteilten Informationen v erlassen darf (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN). Daran ändert auch die Mitteilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Schuldnerin den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht ein er Überprüfung (Due Diligence) unte r- ziehen werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorver tragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig untersuchen zu lassen (verneinend: Fleischer/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grundsätzlich bejahend: Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221), kann hier dahinstehen. 19 20 21 - 10 - Ein Mitverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er - wie es hier die Schuldnerin unter Einschaltung von Anwälten und Unter nehmensberatern getan hat - eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertragl i- chen Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen verletzt hat (vgl. OLG München, Urteil vom 26. Juli 2006 7 U 2128/06, Rn. 115, juris). B. Zur Widerklage Diese ist zu Recht abgewiesen worden, weil die Bürgschaft nach Nr. 3.1.5 des Kaufvertrags zurückzugeben war, nachdem feststand, dass die verbürgte Verbindlichkeit de s Verkäufer s durch den A blauf der Mietzeit erloschen war. Ein Zurückbehaltungsrecht der Schuldnerin nach § 273 BGB besteht aus den in dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gründen des erstinstanzlichen Urteils nicht. Die Revision hat insoweit auch nichts vorgebracht. S tresemann Lemke Schmidt - Räntsch Czub Kazele Vorinstanzen: LG Hamburg, Entscheidung vom 07.05.2009 - 333 O 178/08 - OLG Hamburg, Entscheidung vom 23.02.2011 - 4 U 86/09 - 22
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