ECLI:DE:BGH:2019:180119UVZR72.18.0 BUNDESGERICHTSHOF I M N AMEN DES V OLKES URTEIL V ZR 72/18 Verkündet am: 18. Januar 2019 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 10 Abs. 2 Satz 3, § 21 Abs. 8 Zu BGH, Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18 - LG Dresden AG Leipzig - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2019 durch die Vo rsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landge- richts Dresden vom 22. Februar 2018 wird auf Kosten der Beklag- ten zu 1 zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklag- te zu 1 ist Bauträgerin . Sie teil t e das ursprünglich in ihrem Eigentum stehende Grundstück 1994 in Wohnungs - und Teileigentum auf. Nach der Teilungserklä- rung (nachfolgend TE) sollten in vier Bauabschnitten auf dem Grundstück vier Häuser und eine in vier Unterabschnitte auf geteilte Tiefgarage errichtet und hie- ran acht Untergemeinschaften gebildet werden, davon jeweils eine Unterge- meinschaft für jede s Haus und jeden Tiefgaragenabschnitt. Die Beklagte zu 1 errichtete zwei Häuser mit 122 Wohne inheiten (Bauabschnitte I und II) , die im Eigentum der Kläger und der Beklagten zu 2 stehen und denen jeweils Son- dernutzungsrechte an Tiefgarage nstellplätzen oder Parkboxen in Doppelpar- kern zugeordnet sind. Die Beklagte zu 1 ist Eigentümerin von 120 Wohnungs - und Teileigentumseinheiten in den beiden bislang nicht errichteten Häusern 1 - 3 - (Bauabschnitte III und IV) . Neun dieser Einheiten sind Sondernutz ungsrechte an in den Bauabschnitten I und II gelegenen Tiefgaragenstellp l ätzen zugeord- net. Auf die Bauabschnitte I und II entfallen 5.150,88/10.000 (so die Kläger) bzw. 5.130,60/10.000 (so die Beklagten) Miteigentumsanteile, auf die Bauab- schnitte III und I V insgesamt 4.849,12/10.000 bzw. 4.869,40/10.000 Miteigen- tumsanteile. Nach § 9 Abs. 4 TE werden die Kosten und Lasten, soweit sie von Eigen- tümern gemeinschaftlich zu tragen sind, ausdrücklich nicht nach Miteigen- tumsanteilen, sondern im Verhältnis der Woh nflächen verteilt, die nach der II. Berechnungsverordnung in der zum Zeitpunkt der Teilung geltenden Fas- sung ermittelt werden. In den Tiefgaragen werden die Kosten nach einem ge- sonderten Schlüssel verteilt. Nach § 12 Abs. 1 TE richtet sich das Stimmrecht i n der Eigentümerversammlung nach dem Anteilsverhältnis, nach dem die Eigen- tümer gemeinschaftliche Kosten gemäß der Regelung in § 9 Abs. 4 TE zu tra- gen haben. Die Gemeinschaftsordnung kann nach § 18 TE mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Sti mmen geändert werden, wenn sachliche Gründe vorliegen. In einer Anlage II zu der Teilungserklärung sind alle - auch die bis heute nicht errichteten - Wohnungen aufgeführt unter Angabe des jewei- ligen Miteigentumsanteils und der ungefähren Größe der ( geplant en ) Wohnung. Daraus ergibt sich eine Wohnfläche für die errichteten Wohnungen von 8.547,98 m² und für die nicht errichteten Wohnungen von 7.787,52 m². Dies entspricht einem Stimmkraftanteil der Beklagte n zu 1 von rund 48 %. In der Eigentümerversammlung v om 14. Januar 2017 wurde der Antrag abgelehnt , § 12 Abs. 1 TE dahingehend abzuändern, dass sich das Stimmrecht der Beklagten zu 1 nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil für die nicht errich- teten Wohnungen berechnet , bis diese bez ugsfertig errichtet werden. 2 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die gegen diesen Negativbeschluss gerichtete An- fechtungsklage abgewiesen und § 12 Abs. 1 TE auf Antrag der Kläger gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch folgende Regelung ersetzt : tet ist, er- rechnet sich die Stimmkraft des betreffenden Miteigentumsanteils aus Anlage II multipliziert mit dem Faktor 1,0. Für die Nutzungsrechte an der Tiefgarage sind die Werte für f iktive Flächen hinzuzurechnen und zwar für jeden Einzelstellplatz der Wert von drei und für jede Box der Wert von zwei (ein Doppel - Parker zusammen also ein Wert von vier). Ab dem Zeitpunkt der bezugsfertigen Errichtung des Sondereigentums ist die Stimmkraf t des damit verbundenen Miteigentumsanteils mit dem Wert zu berücksichtigen, der sich aus der anteiligen Wohnfläche ergibt. Die Wohnfläche wird dabei nach den Regelungen der II. Berechnungsver- . Die Regelung führt im Ergebnis zu einer H erabsetzung des Stimmkraft- anteils der Beklagten zu 1 auf zur Zeit etwa 36 %. Das Landgericht hat die hiergegen gerich tete Berufung der Beklagten zu 1 zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgt die Beklagte zu 1 ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Kläger auf Änderung der Gemeinschaftsordnung aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ; die se Änderung kön- ne nach § 21 Abs. 8 WEG durch das Gericht vorgenommen werden . Die Ausle- gung der Teilungserklärung ergebe zweifelsfrei, dass sich das Stimmrecht der Beklagte n zu 1 nach den in der Anlage zur Teilungserklärung angegebenen Wohnflächen erre chne . Diese Regelung erscheine unbillig, weil die Beklagte zu 1 damit 48 % der Stimmrechte erhalte, ohne dass sie Eigentümerin einer errich- teten Wohnung sei. Zwar stehe nach allgemeiner Meinung selbst einem son- dereigentumslosen Miteigentümer ein Stimmrecht zu. Wenn aber die Gemein- schaftsordnung ausdrücklich das Stimmrecht nach der Wohnfläche berechne und der geplante Bau seit über 20 Jahren nicht errichtet worden sei, sei eine solche Regelung als unbillig anzusehen. Ihr Stimmrechtsanteil verschaffe der Bekl agten zu 1 eine faktische Mehrheit, weil die Anwesenheit aller Wohnungs- eigentümer bei einer Gemeinschaft dieser Größe auch mit Vollmachten nicht erziel t werden könne . Dabei sei die Beklagte zu 1 mangels Wohnungen von den wesentlichen Entscheidungen der täg lichen Verwaltung praktisch nicht be- troffen. Ein solcher Zustand sei von allen Wohnungseigentümern einige Jahre hinzunehmen, weil die verschiedenen Bauabschnitte nicht in unmittelbarem Zu- sammenhang fertiggestellt werden könnten. Der Teilungserklärung liege aber ersichtlich zugrunde, dass alle Wohnungen alsbald geschaffen wü rden und da- mit die Verteilung der Stimmrechte gerechtfertigt sei; an eine Bauunterbrechung von über 20 Jahren sei erkennbar nicht gedacht worden. 7 8 - 6 - Die von dem Amtsgericht getroffene Reg elung schränke die Belange der Beklagten zu 1 nicht unbillig ein . Ihr verbleibe ein Stimmenanteil, mit dem sie weiterhin eine Änderung der Teilungserklärung nach deren § 18 verhindern könne. Zudem sei die Regelung nur für eine Übergangszeit geschaffen, da das Stimmrecht der Beklagten zu 1 mit der Fertigstellung der Wohnungen wieder auf den in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen en Anteil anwachse. II. Die s hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht von der Zulässigkeit der K lage aus. a) Dabei kann offen bleiben, ob die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG schon deshalb die richtige Klageart ist, weil die Gemeinschafts- ordnung, deren Anpassung die Kläger erstreben, eine Öffnungsklausel enthält , also durch Beschluss geändert werden könnte (vgl. zu § 16 Abs. 4 WEG Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 144/09, BGHZ 184, 88 Rn. 21). Eine Verein- barung kann jedenfalls dann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, w enn ein Wohnungseigentümer auf ihren Ab- schluss nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch hat , den die übrigen Wohnungseigentümer nicht erfüllen , und wenn - wie hier - bei der inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht (vgl . Senat, Urteil vom 8. April 20 16 V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 26 ). Ob die von den Klägern begehrte Herabsetzung der Stimmkraft auf der Grundlage der in § 18 TE enthaltenen Öffnungsklausel hätte beschlossen wer- den können oder ob sie zwingend einer Vereinbarung der Wohnungseigent ü- 9 10 11 12 - 7 - mer bedurfte (vgl. zu den Grenzen der durch Öffnungsklauseln legitimierten Mehrheitsmacht Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 12) , bedarf hier keiner Klärung, da ein Anspruch auf die begehrte Än- derung in beiden Fällen nur u nter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG besteht (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 27). b ) Das Rechts s chutzbedürfnis ist ebenfalls in beiden Fällen gegeben . Bestünde die Beschlusskompetenz aufgrund der Öf fnungsklausel, wäre dem Vorbefassungsgebot (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f. ; Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZWE 2013, 360 Rn. 23) genüge getan, da der Beschlussantrag der Kläger mehrheitlich abgel ehnt wurde. Bestünde sie nicht, so wäre die Vorbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Ziel des Abschluss es einer entsprechenden Vereinbarung ohnehin entbehrlich (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 17 ) . 2. D as Berufungsgericht bejaht den Anspruch der Kläger aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Abänderung der Stimm kraft regelung in der Gemeinschaftsord- nung in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise . a) Diese Vorschrift begründet einen (Individu al - )Anspruch jedes Woh- nungs - oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzel- falls, insbesonder e der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentü- mer , unbillig erscheint (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 V ZR 131/10, ZWE 2011, 170, 171; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 27; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16). Die danach vorzunehmende Würdigung der Umstände des Einzelfalls 13 14 15 - 8 - ist in erster Linie Sache des Tatrichters und revisionsrechtlich nur darauf zu überprüfen, ob die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimmten Rechtsbegriffe zu- treffend erfass t und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet wurden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 22; Ur- teil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW - R R 2018, 1227 Rn. 12) . b) Einer Prüfung n ach diesem Maßstab hält das Berufungsurteil stand, insbesondere hat das Berufungsgericht alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt. aa) Es erkennt zutreffend , dass das Stimmrecht der Wohnung seigentü- mer nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementa- rer Mitgliedschaftsrechte gehört (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8 ; Urteil vom 6. Dezember 2013 V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17; Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9). Dies schließt Einschränkungen des Stimmrechts zwar nicht prin zipiell aus, führt aber dazu , wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgeht , dass eine solche nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Vo- raussetzungen in Betracht kommt ( vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 V ZR 290/16, ZfIR 2017, 7 09 Rn. 9 ). bb) Auch bei Berücksichtigung der Bedeutung des Stimmrechts ist es re- visionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht schwerwie- gende Gründe i.S.v. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG darin erblickt, dass der Beklagten zu 1 aufgrund der St immrechtsregelung der Teilungserklärung , die ersichtlich von der zeitnahen Fertigstellung aller Wohnungen der Wohnanlage ausgeht, fast die Hälfte aller Stimmen zukommt, obwohl sie die Bauabschnitte III und IV 16 17 18 - 9 - seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet und fol glich kein Sondereigentum an ei- ner tatsächlich vorhandenen Wohnung hat. (1) Die Stimmrechtsregelung der Teilungserklärung führt zu einem Stimmanteil der Beklagten zu 1 von 48 %, obwohl ihre Miteigentumsanteile nicht mit dem Sondereigentum an tatsächli ch vorhandenen Wohnungen ver- bunden sind. Nach den in § 9 Abs. 4 und § 12 Abs. 1 TE getroffenen Regelun- gen, die der Senat in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch das o bjektiv und normativ zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 19 mwN; Urteil vom 15. Dezember 2017 V ZR 275/16, WuM 2018, 236 Rn. 11), sind für die Verteilung der gemein- schaftlich zu tragenden Kosten und für d ie Berechnung der Stimmenanteile der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung die Wohnflächen zu Grunde zu legen. Die Regelung enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass hierbei nur die Flächen der bereits errichteten Wohnungen und Gewerbeeinheiten berücksi ch- tigt werden sollten. Ein solches Verständnis hätte, da die Teilung vor Beginn der Errichtung der Anlage erfolgt ist, die interessenwidrige Konsequenz gehabt, dass zunächst überhaupt kein Stimmrecht bestanden und kein Verteilungsmaß- stab für die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung gestanden hätte. Somit spricht alles dafür, dass die in der Anlage II zur Tei- lungserklärung aufgeführten Flächenangaben zu Grunde gelegt werden sollten, gleich ob die betreffende Einheit bereits errichtet is t oder nicht. Dass die Wohn- flächen nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt werden sollten, steht die- sem Verständnis nicht entgegen, denn hiermit wird lediglich die Möglichkeit bzw. die Pflicht geregelt, die für die Stimmkraft zunächst zu Grunde zu leg en- den geplanten Wohnflächen nach Errichtung der Gebäude anhand des tatsäch- lich Gebauten neu zu ermitteln. 19 20 - 10 - (2) Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die- se r Regelung ersichtlich die Annahme einer zeitnahen Fertigstellung aller ge- pl anten Wohnungen zu Grunde liegt . Dies zeigt sich auch daran, dass sich nach der Darstellung in Abschnitt II.4 der Teilungserklärung die Stadt L . in dem mit der Beklagten zu 1 geschlossenen Kaufvertrag das durch eine Vor- merkung gesicherte Recht vor behalten hat, die Rückübertragung des Grund- stücks zu verlangen, falls die Investitionsmaßnahmen nicht durchgeführt wer- den. An eine Bauunterbrechung von mehr eren Jahren war offenbar nicht ge- dacht , und hierauf sind die Stimmrechtsregelungen der Teilungserklä rung, die bei der Bemessung der Stimmkraft allein auf die (geplanten) Wohnflächen ab- stellen und nicht zwischen bereits fertig ge stellten und noch in Planung bzw. im Bau befindlichen Wohnungen differenzieren, erkennbar nicht zugeschnitten . cc) Die Annahm e des Berufungsgerichts, es wäre unbillig, an der Stimm- rechtsregelung der Teilungserklärung festzuhalten, ist revisionsrechtlich eben- falls nicht zu beanstanden . (1) D ie Regelung in § 9 Abs. 4 und § 12 Abs. 1 TE führt aufgrund der eingetretenen Bauunterb rechung im Ergebnis dazu, dass der Beklagten zu 1 in der Eigentümerversammlung seit mittlerweile über 20 Jahren ein Stimmanteil von rund 48 % zusteht, obwohl sie keine tatsächlich vorhandenen Sondereigen- tumseinheiten hält . Das Wohnungseigentum bleibt nämli ch - der Substanz nach als Miteigentumsanteil - auf Dauer wirksam, wenn das geplante Gebäude gleich aus welchen Gründen - nicht errichtet wird und das Sondereigentum daher nicht entsteht (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1989 - V ZR 339/87, BGHZ 110, 36, 39). Die Beklagte zu 1 hat damit in der Eigentümerversammlung eine faktische Mehrheit, weil bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit gut 120 Mitgliedern die Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümer auch mit Stimmvollmachten regelmäßig nicht zu err eichen sein wird. 21 22 - 11 - Zwar bestehen nach der Teilungserklärung für die einzelnen Häuser- gruppen Untergemeinschaften, die , soweit wie rechtlich möglich , als selbständi- ge Eigentümergemeinschaften behandelt werden sollen. Dies führt dazu, dass die Mitglieder d er Untergemeinschaften über Maßnahmen, die ein zu dieser Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, weitestgehend allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer entscheiden können (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 201 8, 1309 Rn. 21 ff.). Das ändert aber nichts daran, dass die Verwaltung des Grundstücks als Ganzes den Wohnungseigentümern gemeinsam zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG), so dass die Beklagte zu 1 etwa bei der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung , über den (G esamt - ) Wirtschaftsplan und die (Gesamt - ) Jahresabrechnung zu beteiligen ist . Die Wohnungseigentümer werden folglich in diesen besonders faktischer Mehrheitsmacht, die keine Wohnungen h ält und daher von der Ver- waltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen ist. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Sondereigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar ist, kann es als unbillig angesehen werden, die übrigen Wohnungsei- gentümer an einer Stimmrechtsregelung festzuhalten, nach der die nicht errich- teten Einheiten bei der Bemessung der Stimmkraft voll zu berücksichtigen sind (vgl. auch OLGR Braunschweig 1994, (2) Dabei kommt es, wie das Berufungsgericht richtig sieht, nicht darauf an, ob die Beklagte zu 1 ihre faktische Mehrheitsmacht in rechtsmissbräuchli- cher Weise ausübt, indem sie erforderliche Beschlüsse blockiert oder B e- schlüsse fasst, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Einer sol- chen Majorisierung der faktischen Minderheit durch einen Wohnungseigentü- mer wäre jeweils mit den hierfür zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfen, na- mentlich der Beschlussanfechtungs - und der Beschlussersetzungsklage zu be- 23 24 - 12 - gegnen, die den Minderheitenschutz im Einzelfall gewährleisten (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 12 f. mwN). Ent- scheidend ist vielmehr, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - soweit sie nicht von den Untergemeinschaften wahrgenommen wird - den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1 WEG gemeinschaftlich zusteht, fak- tisch aber durch einen Miteigentümer beherrscht wird, der selbst nicht Eigentü- mer einer tatsächlich vorh andenen Wohnung ist . (3 ) Entgegen der Ansicht der Revision ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Würdigung nicht deshalb zu beanstanden, weil es nicht berück- sichtigt , dass die Beklagte zu 1 gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nach dem Ver- hältnis ihres Miteigentumsanteils im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet. Zwar trifft es zu, dass die Beklagte zu 1 nach dieser Vor- schrift für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis zu etwa 48 % haftet, während ihre Stimmkraft a uf der Eigentümerversammlung auf insgesamt etwa 3 6 % reduziert werden soll. Dies führt aber nicht dazu, dass die Anpas- sung der Stimm kraft regelung unbillig ist . Da für die bereits errichteten Häuser- gruppen Untergemeinschaften bestehen , fallen kostenträchtig e Maßnahmen, namentlich Instandsetzungs - und Sanierungsmaßnahmen, vornehmlich in die- sen an und sind daher im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweili- gen Untergemeinschaft zu tragen . Zudem muss in den Beschlüssen der Unter- gemeinschaften über d ie Durchführung solcher Maßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit einbezieht, so dass das mit der Außenhaftung verbundene wirtschaftliche Risiko für die nicht an der Untergemeinschaft beteiligten Eigentümer gering ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 27). 3. Auch die von dem Berufungsgericht bestimmte Rechtsfolge des An- spruchs der Kläger aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Änderung der Teilungser- klärung ist nicht zu beanstanden . 25 26 - 13 - a) Die Ausübung des tatrichterlichen Ermessens im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG ist von dem Revisionsgericht nur darauf zu überprüfen, ob alle we- sentlichen Umstände Beachtung gefunden haben, die Grenzen der Ermes- sensausübung eingehalten sind und in einer dem Zweck der Ermächtigung ent- sprechenden Weise von dieser Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 24; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, NJW 2017, 64 Rn. 23 ). b) Einer solchen Übe rprüfung hält die getroffene Regelung stand. aa) Wenig überzeugend ist allerdings, dass sich die Stimmkraft der Wohnungseigentümer für die nicht bezugsfertig errichteten Sondereigentums- einheiten nach dem betreffenden Miteigentumsanteil , für bereits erri chtete Ein- heiten aber nach der Wohnfläche bemessen soll. Dass sich unter Zugrundele- gung der von dem Berufungsgericht gewählten Berechnungsmethode ein Stimm anteil der Beklagten zu 1 von etwa 36 % ergibt, ist nur dem Zufall ge- schuldet, dass die Miteigentumsa nteile vorliegend in Einheiten zu 1/10.000 - stel angegeben und daher in der Größenordnung in etwa mit der Gesamtwohnflä- che von 16.335,50 m² vergleichbar sind. Die Herabsetzung der Stimmkraft für die noch nicht errichteten Sondereigentumseinheiten hätte auch innerhalb eines Berechnungsprinzips erreicht werden können , in dem die Flächen der nicht fer- tig gestellten Einheiten bis zu ihrer Errichtung mit einem Faktor kleiner als 1,0 multipliziert würden . bb) Für die Frage, ob die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens bei der halten sind, kommt es aber nicht auf die Überzeugungskraft der Berechnungs- methode, sondern allein auf das Ergebnis der Berechnung an, wenn und soweit sich dieses Erge bnis - wie hier - mit der gewählten Methode zweifelsfrei ermit- 27 28 29 30 - 14 - teln lässt. Das Ergebnis der Herabsetzung der Stimmkraft ist hier nicht zu be- anstanden. (1) Dem Umstand, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedsc haftsrechte gehört und nur ausnahms- weise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt wer- den kann (siehe oben Rn. 17 ), ist auf der Rechtsfolgenseite des Anspruchs aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dadurch Rechnung zu tragen, dass die Stimmkraf t des nur maßvoll und nur vorübergehend bis zur Fertigstellung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten beschränkt wird. (2) Diese Vorgaben hat das Berufungsgericht beachtet. D ie Herabset- zung der S timmkraft für die nicht errichteten Einheiten um etwa 25 % bzw. der Gesamtstimmkraft um 1 2 Prozentpunkte von etwa 48 % auf etwa 3 6 % für die Zeit bis zur Fertigstellung der weiteren Bauabschnitte überschreitet nicht die der tatrichterlichen Ermessenausübung revisionsrechtl ich gezogenen Grenzen . Ins- besondere droht d er Beklagten zu 1 keine Majorisierung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Ihr verbleibt insgesamt eine Stimmkraft, mit der sie eine Änderung der Teilungserklärung auf der Grundlage der Öffnungsklausel in § 18 TE verhindern kann. Die Beklagte zu 1 hat es zudem in der Hand, ihre volle Stimmkraft - auch schrittweise - wiederzuerlangen, indem sie die weiteren Bau- abschnitte fertigstellt . 31 32 - 15 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 10.08.2017 - 150 C 890/17 - LG Dresden, Entscheidung vom 22.02.2018 - 3 S 409/17 - 33
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