BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL V ZR 73/06 Verk374ndet am: 10. November 2006 Langend366rfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Klein und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 20. Februar 2006 aufge-hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger erwarb im Dezember 1993 von der Beklagten eine Eigen-tumswohnung f374r 127.089 DM. F374r den Verkauf der Wohnung wurde in einem Prospekt der Beklagten geworben. In 247 8 Abs. 5 des von der Beklagten abge-gebenen Vertragsangebots hei337t es u.a.: 1 "F374r die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilit344t, Liquidit344t, Steuereffekte) 374bernimmt der Verk344ufer keine Verantwortung. Die Wirtschaftlichkeit ist vom K344ufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbeauftragte des Verk344ufers sind nicht er-m344chtigt, hierzu verbindliche Aussagen zu treffen." - 3 - Bei dem Verkauf wurde f374r die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb ei-ner Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte H. GmbH t344-tig, die f374r die Vermittlung des Gesch344fts eine Innenprovision von mindestens 18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser Provision wurde dem Kl344-ger nicht offenbart. 2 Er wurde von dem f374r die H. GmbH t344tig gewordenen Anla-geberater J. zu dem Abschluss des Kaufvertrags veranlasst. Er erteilte auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und schloss eine Mietpool-vereinbarung ab. Den Kaufpreis einschlie337lich Nebenkosten und Disagio finan-zierte er mit einem von der B. AG gew344hrten Darlehen nach dem so ge-nannten "Dortmunder Modell"; daf374r nahm er ein Vorausdarlehen von 150.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 5,90 % p.a. und einer Zinsbindung von f374nf Jahren auf, welches durch zwei Bausparvertr344ge mit einer Bauspar-summe von jeweils 75.000 DM mit steigenden Ansparraten getilgt werden soll-te. 3 Mit der Behauptung, die Beratung 374ber die Wirtschaftlichkeit und Finan-zierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat der Kl344ger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Erstattung des zur Kauf-preisfinanzierung aufgenommenen Bruttodarlehens Zug um Zug gegen R374ck-374bereignung der Eigentumswohnung und die Feststellungen verlangt, dass die Beklagte ihm zum Ersatz weiterer Sch344den verpflichtet ist und sich im Verzug der Annahme befindet. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Beru-fung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Der Kl344ger hat sich im Revisionsverfahren nicht durch einen bei dem Bundes-gerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte dem Kl344ger we-gen Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag zum Schadenser-satz verpflichtet. Der Kl344ger sei durch den von der Beklagten beauftragten Vermittler schuldhaft nicht dar374ber aufgekl344rt worden, dass die H. GmbH f374r den vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kauf-preises erhalten habe. Dagegen habe der Kl344ger nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte ihre Beratungspflichten auch durch eine fehlende Aufkl344rung 374ber die Risiken des Mietpools und die Vorlage einer fehlerhaften Musterbe-rechnung verletzt habe. 5 II. Das h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 6 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. 7 a) Der Verk344ufer einer Eigentumswohnung ist zwar gew366hnlich nicht verpflichtet, den K344ufer 374ber die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nut-zen f374r den K344ufer aufzukl344ren oder zu beraten. Die Beratung wird aber Haupt-pflicht des Verk344ufers aus einem selbst344ndigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem K344ufer nicht nur 374ber die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags verhandelt, sondern diesem unabh344ngig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115; Urt. v. 14. M344rz 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es einem auf Befragen des K344ufers erteilten Rat gleich, wenn der Verk344ufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel 374ber Kos- 8 - 5 - ten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur F366rderung der Vermittlung des Gesch344fts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374). b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigen-tumswohnung von vornherein nicht auf Ausk374nfte zu der Immobilie beschr344nkt. Sie hat f374r den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das aus dem Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei hintereinander geschalteten Bausparvertr344gen und dem Beitritt zu einem Miet-pool bestehende Gesamtpaket als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Verm366gensbildung angepriesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des typischen Verk344ufers herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageemp-fehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst lie-genden Gr374nden zu dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der allgemeinen Empfehlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkre-ter Finanzierungsvorschlag auf der Grundlage des "Dortmunder Modells" mit dem Kl344ger besprochen worden. Damit hat die Beklagte 374ber ihre Rolle als Verk344uferin hinaus eine eigenst344ndige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag zu trennende Beratung 374bernommen. 9 c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt mit dem Kl344ger aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der H. GmbH und dem von dieser eingeschalteten Anlageberater 374berlassen. Diese haben die Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertre-ten. 10 aa) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe einer Be-ratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verk344ufer dem Vermittler 374-berlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollm344chtigung zum Ab- 11 - 6 - schuss des Beratungsvertrags aus den Umst344nden ergeben (247 167 BGB). Die-se Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Beklagte hat den Vertrieb der Ei-gentumswohnungen in der Anlage vollst344ndig der H. GmbH 374ber-lassen und ihr nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-richts v366llig freie Hand gelassen. Deren T344tigkeit beschr344nkte sich nicht auf die Vermittlung des Kaufvertrags. Sie hat den Kl344ger mit dem Prospekt der Beklag-ten und einem Berechnungsbeispiel von dem Erwerb einer Eigentumswohnung aus der Anlage der Beklagten 374berzeugt und ihn dabei auch 374ber die steuerli-chen Auswirkungen und 374ber die Finanzierung des Erwerbs beraten. Damit wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemeinen Anpreisun-gen konkretisiert. Das reicht f374r die Annahme einer stillschweigende Bevoll-m344chtigung des Vermittlers, hier der H. GmbH und ihrer Beauf-tragten, zum Abschluss des Beratervertrags im Namen des Verk344ufers aus (Senat BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. M344rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812). bb) Daran 344ndert der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, den der Kl344ger am 2. Dezember 1993 der H. GmbH erteilt hat, nichts. Mit diesem Auftrag hat der Kl344ger die H. GmbH nicht beauftragt, ihn bei der Anlage seines Verm366gens zu beraten oder f374r ihn eine M366glichkeit aus-findig zu machen, Steuern zu sparen. Erst aus diesem Auftrag wurde deutlich, weshalb in dem Berechnungsbeispiel bei einem Kaufpreis von 127.089 DM ein Finanzierungsvolumen von 150.000 DM angesetzt wird. Beide Unterlagen bil-den zusammen die Beratungsgrundlage. Aus der ma337geblichen Sicht eines durchschnittlichen Erwerbers in der Lage des Kl344gers ist der Auftrag kein Hin-weis auf eine isolierte Beratung durch die H. GmbH, sondern im Gegenteil ein Beleg f374r deren Einbindung in den Vertrieb der Beklagten, dessen Kosten von ihm als Erwerber 374bernommen werden sollten. 12 - 7 - d) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der Freizeichnungsklausel in 247 8 Abs. 5 des von der Beklagten abgegebenen Ver-tragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem Verantwortungsbereich des K344ufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erf374llt worden. 13 2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, dass das Beru-fungsgericht eine Pflicht der von der Beklagten f374r den Verkauf der Wohnung eingeschalteten Vermittler zur Aufkl344rung des Kl344gers 374ber die der H. GmbH zustehende Innenprovision bejaht. 14 a) Das steht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, in Wider-spruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach besteht eine solche Aufkl344rungspflicht des Vermittlers einer Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollm344chtigt ist, den Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erforderlichen Vertr344ge zu vollziehen, zwar in den F344l-len, in denen dem Kaufinteressenten im Rahmen eines Steuerspar- oder Geld-anlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines Pros-pekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR 290/04, WM 2005, 1998, 2000 f.), nicht aber des Verk344ufers einer gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch m374ndliche Beratung anhand ei-nes konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.). 15 b) Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht f374r nicht gerechtfertigt h344lt, ist der Grundsatz, dass der K344ufer einer Immobilie kei-nen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers 374berlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Mithin besteht f374r den 16 - 8 - Verk344ufer grunds344tzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Er darf vielmehr davon ausgehen, dass sich sein k374nftiger Vertragspartner selbst 374ber Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit ver-schafft hat (Senat, Urt. v. 14. M344rz 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 m.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte f374r ein besonderes Interesse des K344ufers an dem Anteil der in dem Ge-samtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen f374r begleitende Dienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verk344ufer bzw. der f374r ihn t344tige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine pers366nliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeif374hrt, ungefragt keine Angaben dar374ber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 zur Ver366ffentlichung bestimmt). Daran 344ndert auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt nichts, dass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berech-nungsbeispiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollst344ndig und er habe einen l374ckenlosen 334berblick 374ber die f374r das Gesch344ft ma337geblichen Faktoren erhalten, so dass sich weitere Nachfragen er374brigten (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO). 3. Somit ist das Berufungsurteil aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sa-che ist aber noch nicht entscheidungsreif und deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 17 a) Der Kl344ger hat vorgetragen, die Beklagte habe ihm falsche Angaben zu den Mieteinnahmen gemacht und ihn nicht 374ber die mit dem Beitritt zum 18 - 9 - Mietpool verbundenen Risiken aufgekl344rt. Das kann einen Beratungsfehler dar-stellen. aa) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verk344ufer zu richtiger und voll-st344ndiger Information 374ber die tats344chlichen Umst344nde, die f374r den Kaufent-schluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein k366nnen (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei einer Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwer-ben und halten zu k366nnen (BGHZ 156, 371, 377; Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 zur Ver366ffentlichung bestimmt). 19 bb) Der Verk344ufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-s344chlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). Das kann durch unzutreffende Angaben 374ber die erzielbare Miete geschehen. Ein Bera-tungsfehler liegt aber auch vor, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu ei-nem Mietpool liegende Risiko, nicht nur die Lasten der Unvermietbarkeit der eigenen Wohnung, sondern auch die - anteiligen - Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen tragen zu m374ssen, bei der Berechnung des Eigenauf-wands nicht angesprochen und z.B. in der Form von Abschl344gen bei den Ein-nahmen oder von Zuschl344gen bei den monatlichen Belastungen angemessen ber374cksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO). 20 b) Eine in diesem Sinne unzureichende Beratung hat der Kl344ger schl374s-sig vorgetragen. 21 - 10 - aa) Das Berufungsgericht meint zwar, seine Angaben seien zu un-substantiiert. Es fehle an einer Ankaufsberechnung. Die Einzelheiten zum Miet-pool seien auch nur sehr eingeschr344nkt vorgetragen worden. Das sch366pft den Vortrag des Kl344gers aber nicht aus und steht nicht in Einklang mit der Recht-sprechung des Bundesgerichtshofs. Danach ist ein Sachvortrag zur Begr374n-dung eines Klageanspruchs dann schl374ssig, wenn der Kl344ger Tatsachen vor-tr344gt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Kl344gers entstanden erschei-nen zu lassen; die Angabe n344herer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit sie f374r die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.). 22 bb) Diesen Anforderungen d374rfte der Vortrag des Kl344gers gen374gen. Er hat schon in erster Instanz behauptet, einem Mietpoolvertrag beigetreten und 374ber dessen Risiken nicht aufgekl344rt worden zu sein. Der Vermittler J. habe ihm im Gegenteil erkl344rt, es gebe keine Risiken. Die in dem Berechnungsbei-spiel angesetzten Mieteinnahmen seien unrealistisch hoch gewesen und nie erzielt worden. Dazu hat er als Anlage zur Klageschrift das mit ihm besproche-ne und von ihm unterzeichnete Berechnungsbeispiel vorgelegt, in dem monatli-che Mieteinnahmen von 460,24 DM ohne den mit Blick auf den Mietpoolvertrag erforderlichen Risikoabschlag angesetzt werden. Mehr brauchte er zur schl374s-sigen Darlegung eines Beratungsfehlers nicht vorzutragen. Daran 344ndert es nichts, dass er den Mietpoolvertrag weder vorgelegt noch im Einzelnen erl344utert hat. Er hat n344mlich in der Klageschrift darauf hingewiesen, dass er den Miet-poolvertrag nach den bei dem Landgericht anh344ngigen Parallelverfahren als gerichtsbekannt ansehe, und durfte deshalb einen Hinweis erwarten, wenn das Gericht dies anders sah. 23 - 11 - cc) Der Schl374ssigkeit seines Vortrags d374rfte auch nicht entgegen stehen, dass der Kl344ger einen Risikohinweis unterschrieben hat, in welchem die Beklag-te auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei dem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind. Dieser Hinweis geht n344mlich an dem aufkl344rungspflichtigen Risiko vorbei, welches die Beteiligung an dem Mietpool f374r die Erwerber bedeutete. Dazu sagt der Risikohinweis nichts. Er vermittelt bei einem verst344ndigen Erwerber im Ge-genteil den Eindruck, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eige-nen Wohnung (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 aaO). 24 c) Der Verpflichtung zur Aufkl344rung 374ber die mit dem Beitritt zu einem Mietpool verbundenen Risiken steht nicht entgegen, dass die Beklagte selbst an dem Mietpool nicht beteiligt war. Es reicht vielmehr aus, wenn der Erwerber, was der Kl344ger geltend gemacht hat, aufgrund der empfohlenen Finanzierungs-art zu dem Beitritt verpflichtet war und sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank l366sen durfte. Ohne eine entsprechende Aufkl344rung vermag der Erwerber das Risiko nicht zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu entscheiden. Bei Beendigung seiner Teilnahme an dem Mietpool muss er auch damit rechnen, dass die finanzieren-de Bank die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile bei der notwendi-gen Verl344ngerung der Zwischenfinanzierung zur Geltung bringt. 25 - 12 - d) Die Einhaltung der vorbeschriebenen Aufkl344rungspflichten geh366rt zu den an einen Berater zu stellenden Anforderungen (247 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Vers344umung w344re deshalb fahrl344ssig und von der Beklagten zu ver-treten, die sich nach 247 278 BGB das Fehlverhalten der H. GmbH und deren Beauftragter zurechnen lassen m374sste. 26 Kr374ger Klein Schmidt-R344ntsch Stresemann Roth Vorinstanzen: LG Osnabr374ck, Entscheidung vom 06.09.2005 - 7 O 3675/04 - OLG Oldenburg, Entscheidung vom 20.02.2006 - 13 U 64/05 -
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