BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 73/10 Verk374ndet am: 20. Oktober 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 556 Abs. 3 Satz 1; 315 Abs. 1 Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfrei-en Wohnraums bei der Abrechnung der umlagef344higen Betriebskosten regelm344337ig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusam-menh344ngende Geb344ude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Gr366337e zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bed374rf-nis f374r eine geb344ude374bergreifende Abrechnung besteht (Weiterf374hrung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, juris). BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10 - LG Duisburg AG M374lheim an der Ruhr - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat gem344337 247 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren auf die bis zum 31. August 2010 gewechselten Schrift-s344tze hin durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider und die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 2. M344rz 2010 wird zur374ckgewie-sen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Beklag-ten im Haus A. stra337e 59 in M. . Im schriftlichen Mietvertrag vom 26. M344rz 2004 ist unter 247 5 Abs. 3 f374r die dort aufgef374hrten Betriebskosten (mit Ausnahme von vier Positionen) eine Verteilung "nach qm ges." vereinbart. Der Kl344ger leistete auf die Betriebskosten vereinbarungsgem344337 monatliche Voraus-zahlungen in H366he von 115 200 und zahlte f374r den Zeitraum von 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2007 dementsprechend 2.760 200 an die Beklagte. Diese rech-nete die Betriebskosten f374r die Jahre 2006 und 2007 am 19. November 2007 1 - 3 - und am 26. November 2008 ab. Die Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2006 ergab f374r die Wohnung des Kl344gers eine Gesamtsumme in H366he von 1.549,38 200 und eine Nachzahlungsforderung der Beklagten von 169,38 200, w344h-rend die Abrechnung f374r das Jahr 2007 einen Gesamtbetrag von 1.673,83 200 sowie einen Saldo zugunsten der Beklagten in H366he von 293,83 200 auswies. 2 In beiden Abrechnungen wurden bei den Positionen (Allgemein-) Strom, Wasserkosten, Entw344sserung, M374llabfuhr, Hauswart, Versicherungen, Grund-steuer, Heizkosten und - f374r das Jahr 2007 - Feuerschutzanlagen nicht nur die im Haus A. stra337e 59 angefallenen Kosten ber374cksichtigt, sondern die Ge-samtkosten, die in der zusammenh344ngenden H344userzeile mit der postalischen Anschrift A. stra337e 57, 59 und 61 angefallen sind. Alle drei Geb344ude werden von der Beklagten vermietet. Die in ihnen gelegenen Wohnungen sind hinsicht-lich Ausstattung und Gr366337e weitgehend baugleich. Auch die Gesamtwohnfl344che der drei H344user unterscheidet sich nur geringf374gig (Nr. 57: 540,50 qm; Nr. 59: 549,50 qm; Nr. 61: 579,50 qm). Allerdings befinden sich auf dem Grundst374ck Nr. 61 zus344tzlich 15 Garagen, deren Zugangsbereich nachts durchgehend be-leuchtet ist. Die Garagen stehen den Mietern aller drei H344user zur Verf374gung. Die H344userzeile wird 374ber eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, die sich im Haus A. stra337e Nr. 57 befindet. Au337er den Heizkosten werden auch die Geb374hren f374r die M374llentsorgung und die Pr344mien f374r die Wohngeb344udeversi-cherung und die Haftpflichtversicherung gemeinsam f374r die gesamte H344userzei-le erhoben. Die Grundsteuer wird dagegen f374r die einzelnen Grundst374cke ge-trennt festgesetzt. Die aufgrund der 366rtlichen Gegebenheiten seit mehreren Jahren prakti-zierte Zusammenfassung der drei Geb344ude zu einer Abrechnungseinheit blieb l344ngere Zeit unbeanstandet. Erstmals mit Schreiben vom 21. Januar 2009 wi-dersprach der Kl344ger den auf diese Weise erstellten Nebenkostenabrechnun- 3 - 4 - gen f374r die Jahre 2004 bis 2009. Mit weiterem Schreiben vom 3. M344rz 2009 for-derte er die Beklagte auf, die Nebenkostenvorauszahlungen f374r die Jahre 2006 und 2007 zur374ckzuzahlen und ordnungsgem344337e Abrechnungen f374r die Jahre 2007 und 2008 zu erstellen. 4 Im vorliegenden Verfahren nimmt der Kl344ger die Beklagte auf R374ckzah-lung der f374r die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 geleisteten Vorauszah-lungen in H366he von 2.760 200 (nebst Zinsen) in Anspruch. Hilfsweise verlangt er die Erteilung ordnungsgem344337er Nebenkostenabrechungen f374r die Jahre 2006 und 2007 und die Feststellung, die monatlich f344lligen Nebenkostenvorauszah-lungen bis zur Erstellung der geforderten Nebenkostenabrechnungen oder je-denfalls so lange zur374ckzubehalten zu d374rfen, bis die geschuldeten Vorauszah-lungen den Betrag von 2.760 200 erreicht haben. Das Amtsgericht hat der Klage in den Hilfsantr344gen stattgegeben; das weitergehende Begehren des Kl344gers hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse, ausgef374hrt: 6 - 5 - Der Kl344ger k366nne nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB keine weitere Abrech-nung seiner Betriebskostenvorauszahlungen f374r die Jahre 2006 und 2007 ver-langen. Die Beklagte habe den Anspruch des Kl344gers auf Erteilung einer ord-nungsgem344337en Nebenkostenabrechnung mit den Abrechnungen vom 9. No-vember 2007 und vom 26. November 2008 erf374llt. Damit stehe dem Kl344ger auch das geltend gemachte Zur374ckbehaltungsrecht nicht zu. 7 Die erteilten Abrechnungen gen374gten den in 247 259 BGB gestellten An-forderungen und wiesen keine zu ihrer Unwirksamkeit f374hrenden formellen M344ngel auf. Beide Abrechnungen enthielten die von der h366chstrichterlichen Rechtsprechung geforderten Angaben. Neben den Gesamtkosten seien der aus sich selbst heraus verst344ndliche Verteilerschl374ssel, der Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen angegeben. Der Umstand, dass die Beklagte den Abrechnungen nicht nur die auf das Haus Nr. 59 entfallenden Kosten, son-dern die in der zusammenh344ngenden H344userzeile Nr. 57 bis 61 entstandenen Gesamtkosten zugrunde gelegt habe, ber374hre nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. 8 Durch den angegebenen Verteilungssch374ssel und durch den Hinweis im Kopf der Abrechnung "A. stra337e 57 - 61" sei offen gelegt worden, dass ein-heitlich 374ber den gesamten H344userkomplex abgerechnet werde. Die Beklagte sei auch berechtigt, die H344userzeile zu einer Abrechnungseinheit zusammenzu-fassen. Dabei k366nne offen bleiben, ob sich eine solche Befugnis der Beklagten schon aus dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschl374ssel "nach qm ges." oder aufgrund der l374ckenlosen und einheitlichen Bauweise ergebe. Denn unabh344ngig davon stehe einer getrennten Kostenerhebung jedenfalls ein fakti-sches Hindernis entgegen. Die einheitliche Versorgung aller drei H344user 374ber eine gemeinsame Heizungsanlage verhindere eine getrennte Kostenermittlung und erlaube daher nach h366chstrichterlicher Rechtsprechung eine geb344ude374ber- 9 - 6 - greifende Abrechnung der betroffenen Betriebskosten. Hieran habe sich auch nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung nichts ge344ndert, da der Ge-setzgeber keine 304nderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern im Gegenteil sogar klargestellt habe, dass keine Verpflichtung des Vermieters zur Abrech-nung in m366glichst kleinen Einheiten geschaffen werden solle. F374r die Zul344ssig-keit einer Abrechnung unter Zusammenfassung mehrerer Objekte spreche auch der in 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte Grundsatz der Wirt-schaftlichkeit. Denn die Bildung einer Wirtschaftseinheit f374hre in der Regel zu einer einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung. Aus diesem Grunde sei die Beklagte nicht nur hinsichtlich der Heizkosten berechtigt, von einer nach Hausnummern getrennten Abrechnung abzusehen. Vielmehr brauche sie auch die 374brigen Kostenpositionen nicht nach den einzelnen Objekten zu differenzie-ren, zumal hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten ohnehin Prob-leme bei der Verteilung auf die einzelnen H344user entst374nden. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand. Die Revision des Kl344gers ist daher zur374ckzuweisen. 10 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kl344ger weder eine erneute Nebenkostenabrechnung verlangen (247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zur374ckbehaltungs-recht (247 273 BGB) geltend machen kann. Die Beklagte hat mit den erteilten Ab-rechnungen ihre Abrechnungspflicht ordnungsgem344337 erf374llt (247 362 Abs. 1 BGB). 11 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Abrechnungen vom 9. November 2007 und vom 26. November 2008 seien schon deswegen formell unzureichend, weil der Abrechnungsschl374ssel nicht nachvollziehbar erl344utert 12 - 7 - sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgem344337, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Geb344uden mit mehreren Wohneinheiten regelm344337ig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt-kosten, die Angabe und Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Voraus-zahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN). Eine Erl344uterung des angewandten Verteilungsma337stabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verst344ndnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsur-teile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO). Danach war vorliegend eine Erl344uterung des verwende-ten Umlagema337stabs entbehrlich. Bei beiden Abrechnungen sind mit Ausnah-me der Positionen "Kabelfernsehen" und "Heizkosten" als Verteilerschl374ssel die mit 1.669,50 bezifferte Gesamtquadratmeterzahl und der hierauf entfallende Anteil des Kl344gers (60,50) ausgewiesen worden. Auch f374r einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter er-schlie337t sich durch diese Angaben, welche Bezugsgr366337en (Gesamtfl344che; Fl344-che der Wohnung des Kl344gers) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verh344lt-nis zueinander gesetzt worden sind. F374r das Verst344ndnis dieses Verteilungs-ma337stabs ist keine Erl344uterung geboten, ob es sich bei der zugrunde gelegten Gesamtfl344che um die Fl344che des Objekts A. stra337e 59 oder aller drei H344user handelt. Die Verteilung der Betriebskosten l344sst sich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen ange- 13 - 8 - gebenen Werte nachvollziehen. Dies gen374gt f374r die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (vgl. etwa Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO Rn. 13, und vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b). 14 Da es einer weiteren Erl344uterung des Umlageschl374ssels nicht bedurfte, ist die von der Revision problematisierte Frage, ob die im Kopf der Abrechnun-gen enthaltene Angabe "A. stra337e 57 - 61" ausreichend verdeutlicht, dass die Fl344che aller drei H344user in die Berechnung der Gesamtfl344che von 1.669,50 qm einbezogen worden ist, f374r den Streitfall ohne Bedeutung. Den beiden Abrech-nungen ist weiter zu entnehmen, dass die Kosten f374r den Kabelanschluss pro Wohneinheit (29 200) berechnet und bei den Heizkosten jeweils der nach den - dem Kl344ger direkt 374bermittelten - Heizkostenabrechnungen der Firma T. vom 16. August 2007 und vom 26. September 2008 entfallende Anteil ange-setzt worden ist. 2. Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen sind auch nicht deswe-gen formell fehlerhaft und unwirksam, weil die Beklagte alle Betriebskosten mit Ausnahme der Kabelanschlussgeb374hren nicht objektbezogen, sondern geb344u-de374bergreifend abgerechnet hat. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksam-keit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtig-keit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschl374ssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzupr374fen (formel-le Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der H366he nach zu Recht bestehen oder sonstige M344ngel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dage-gen die inhaltliche Richtigkeit (Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO Rn. 22). Gemessen an diesen Ma337st344ben ber374hrt der Umstand, 15 - 9 - dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere H344user zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht f374r jedes Geb344ude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Neben-kostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2, 3 a). 16 3. Der Kl344ger kann daher nicht schon wegen formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen eine erneute Berechnung der Betriebskosten verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Abre-chungen kann er keine Neuberechnung beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmef344llen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungs-gem344337en Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern (aA LG Hamburg, WuM 1998, 727 f.; AG Wedding, GE 2004, 353 f.; Staudinger/Bittner, BGB, Neubearb. 2009, 247 259 Rn. 32). Der Senat hat eine solche Befugnis in den F344l-len anerkannt, in denen der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlage-schl374ssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten f374r eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsma337stabs nicht kannte (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, aaO unter II 1 b; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 BGB Rn. 279, 460). Vorliegend kann dahin stehen, ob auch eine unzul344ssige Ab-rechnung unter Zusammenfassung mehrerer Geb344ude einen schwerwiegen-den, vom Mieter mangels Kenntnis der Basisdaten nicht selbst behebbaren in-haltlichen Mangel darstellt, der einen Anspruch des Mieters auf erneute Ab-rechnung ausl366st. Denn die Beklagte war - wie das Berufungsgericht rechtsfeh-lerfrei ausgef374hrt hat - berechtigt, geb344ude374bergreifende Abrechnungen vorzu-nehmen. Dabei kann offen bleiben, ob die Parteien mit der Vereinbarung einer Abrechnung "nach qm ges." eine Abrede dahin getroffen haben, die Betriebs-kosten unter Einbeziehung s344mtlicher in der H344userzeile A. stra337e 57 - 61 anfallender Kosten vorzunehmen. Denn jedenfalls war die Beklagte nach 247 556 - 10 - Abs. 3 Satz 1, 247 315 BGB befugt, die drei Geb344ude zu einer Abrechnungsein-heit zusammenzufassen. 17 a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gem344337 247 315 BGB berechtigt, mehrere Geb344ude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enth344lt keine ausdr374cklichen Regelungen, die der Beklagten eine hausbezoge-ne Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede 374ber eine auf das Geb344ude Nr. 59 beschr344nkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinba-rung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht m366glich war, weil die gesam-te H344userzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschlie337lich auf das Haus A. stra337e 59 beschr344nkte Abrechnung s344mtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines ob-jektiven Empf344ngers der Objektbeschreibung nicht der Erkl344rungsgehalt beige-messen werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgeb344uden er-folgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall oh-nehin keine rein geb344udebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelm344337ig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungsein-heit festzulegen (vgl. Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, 247 556a Rn. 27; Langen-berg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48). - 11 - b) Entgegen der Auffassung der Revision beschr344nkt sich die Befugnis der Beklagten, die H344userzeile zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, nicht auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten. Der Senat hat - anders als die Revision meint - im Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 371/04, aaO) die M366glichkeit einer umfas-senden Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht davon abh344ngig gemacht, dass bei s344mtlichen Kostenpositionen eine gesonderte Abrechnung aus techni-schen Gr374nden unvermeidbar ist. Eine solche Aussage hat der Senat schon deswegen nicht getroffen, weil in dem von ihm zu beurteilenden Fall lediglich 374ber die Berechtigung des Vermieters zu einer einheitlichen Abrechnung der Heizkosten zu befinden war. Au337erdem hat der Senat in der genannten Ent-scheidung die auf technischen Gr374nden beruhende Notwendigkeit einer einheit-lichen Abrechnung auch im Rahmen der Heizkosten nicht zu einer unabdingba-ren Voraussetzung f374r die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erhoben, sondern diesem Gesichtspunkt nur im Hinblick auf die Auslegung der vertragli-chen Abreden Bedeutung beigemessen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Wenn der Mietvertrag - wie hier - keine Fest-legung dar374ber enth344lt, dass die Abrechnung der Betriebskosten geb344udebe-zogen zu erfolgen hat, h344ngt die Befugnis eines Vermieters zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten davon ab, ob die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Abrechnungsweise erlauben. Dies ist zu bejahen. 18 aa) 247 556 BGB beschr344nkt einen Vermieter nicht darauf, eine geb344ude-bezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gr374nden unvermeidbar ist (so aber Blank/B366rstinghaus, aaO, 247 556a BGB Rn. 11; noch restriktiver Langenberg, NZM 2004, 41, 46). Eine solche Ein-schr344nkung ergibt sich auch nicht aus der auf der Erm344chtigungsgrundlage des 247 556 Abs. 1 Satz 3 geschaffenen und zum 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (BetrKV - BGBl. I S. 2346). Zwar hat der Gesetzge- 19 - 12 - ber hierbei die fr374here Verweisung in 247 556 Abs. 1 Satz 2 auf 247 27 II. BV und die dort erw344hnte "Wirtschaftseinheit" mit Geltung zum 1. Januar 2002 durch die Betriebskostendefinition in 247 1 Abs. 1 BetrKV ersetzt, die den Begriff der "Wirtschaftseinheit" nicht mehr kennt. Nach dem erkl344rten Willen des Gesetz-gebers sollte hiermit jedoch keine 304nderung der geltenden Rechtslage be-zweckt und insbesondere keine Verpflichtung zur Abrechnung nach kleinstm366g-lichen Einheiten begr374ndet werden (BR-Drucks. 568/03, abgedruckt in WuM 2003, 675, 681). Vielmehr ist in der amtlichen Begr374ndung zu 247 1 Abs. 1 BetrKV der ausdr374ckliche Hinweis enthalten: "Die Bildung von Abrechnungs- und Wirt-schaftseinheiten nach den bisher anerkannten Kriterien bleibt zul344ssig" (BR-Drucks. 568/03, aaO). bb) Der in der amtlichen Begr374ndung zum Ausdruck kommende Wille des Gesetzgebers, die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit auch weiterhin zu-zulassen, entspricht im 334brigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des 247 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung gr366337erer Abrechnungseinheiten regelm344337ig Kostenvorteile ergeben. Der Einwand, dass sich die Abrechnung nach Wirt-schaftseinheit wegen der Einbeziehung eines gr366337eren Nutzerkreises im Ein-zelfall auch nachteilig f374r den Mieter auswirken k366nne und somit die Vereinba-rung einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheit oder eine diesbez374gliche Be-stimmung des Vermieters gegen 247 556 Abs. 4 BGB versto337e (vgl. hierzu etwa Blank/B366rstinghaus, aaO; Langenberg, NZM 2004, aaO), ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil nach der Einsch344tzung des Gesetzgebers eine Abrech-nung nach gr366337eren Einheiten bei Beachtung der in Rechtsprechung und Schrifttum entwickelten Kriterien den Mieter nicht unbillig oder unzumutbar be-lastet. Ein Vermieter ist daher in den Grenzen des 247 315 BGB nach wie vor be-rechtigt, eine Abrechnung der Nebenkosten auf der Grundlage der von ihm ge-bildeten Wirtschaftseinheit vorzunehmen, soweit mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen oder den Abrechnungsmodus eigenst344ndig regeln 20 - 13 - (so auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, 247 556, Rn. 16; 247 556a, Rn. 27; M374nchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556a Rn. 19 f.; Soergel/Heintz-mann, BGB, 13. Aufl., 247 556a Rn. 3; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., 247 556 Rn. 16; 247 556a Rn. 23; einschr344nkend LG Itzehoe, ZMR 2004, 198; AG Pinneberg, WuM 2004, 537; WuM 2006, 379; ZMR 2006, 939; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rn. 1263 ff.; Ster-nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 235 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556a BGB Rn. 61). cc) Gemessen am Ma337stab des 247 315 BGB ist die von der Beklagten gew344hlte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit "A. stra337e 57 - 61" nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohn-nutzung dienenden drei Geb344ude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Au337erdem sind sie Bestandteil einer zusammenh344ngend errichteten H344userzei-le und in Bauweise, Gesamtwohnfl344che und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen s344mtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum f374r eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Geb344ude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor (vgl. etwa OLG Koblenz, WuM 1990, 268, 269; LG Hamburg, WuM 2004, 498; M374nchKommBGB/Schmid, aaO, 247 556a Rn. 19; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO Rn. 23; Staudinger/Weitemeyer, aaO, 247 556a Rn. 27; Soergel/Heintzmann, aaO). Die Abrechnung nach der gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen - etwa die Grundsteuer - ge-trennt abgerechnet werden k366nnten (so auch AG Pinneberg, ZMR 2006, 939, 940). Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kosten-positionen auf den Kl344ger ein h366herer Anteil entf344llt als bei einer rein geb344ude-bezogenen Abrechnung. Diese m366gliche Mehrbelastung d374rfte aber regelm344337ig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung meh-rerer Geb344ude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder 21 - 14 - den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte, so dass die hierbei auf den einzelnen Mieter ent-fallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht h366her ausfallen als bei einer ge-sonderten Veranlagung. Hinzu kommt, dass im Streitfall keine tragf344higen An-haltspunkte daf374r ersichtlich sind, dass der Kl344ger durch die geb344ude374bergrei-fende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit 374berm344337igen, dem Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet wird. Dies gilt auch f374r die Umlegung der Grundsteuer. Zwar ist das Grundst374ck A. stra337e 61 gr366337er als die beiden anderen Grundst374cke, weil sich auf ihm zus344tzlich 15 Garagen befinden. Diese Garagen stehen aber nach den unan-gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts den Mietern aller drei Ge-b344ude zur Verf374gung. Da somit dem Kl344ger durch die einheitliche Abrechnung keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition (einheitliche Abrechnung bei faktischen Hindernissen, ansonsten getrennte Abrechnung) nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranf344lligkeit erh366ht w374rde und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungs-technisch unvern374nftig erscheint, entspricht die von der Beklagten gew344hlte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach 247 315 BGB. Der von der Beklagten gew344hlte Abrechnungsmodus berechtigt den Kl344ger daher nicht, eine Neube-rechnung zu verlangen. 4. Soweit der Kl344ger schlie337lich die H366he einzelner Nebenkostenpositio-nen beanstandet hat (insbesondere Hauswart-, Versicherungs-, Kabelfernseh-, Strom-, Wasserkosten, M374llgeb374hren und Heiz366lverbrauch), ber374hren diese Einwendungen nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Be-rechtigung der einzelnen Kostenpositionen, 374ber die in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung oder R374ckerstattung von Betriebskosten zu befinden ist (vgl. etwa 22 - 15 - LG Hamburg, aaO). Der Kl344ger kann daher sein Abrechnungsverlangen nicht mit Erfolg auf diese Einw344nde st374tzen. 23 5. Ohne Erfolg macht die Revision schlie337lich geltend, dass die be-schriebenen Einwendungen dem Kl344ger jedenfalls nach 247 273 BGB das Recht gew344hren, die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zur374ckzubehalten, bis eine erneute Abrechnung erteilt oder der in den Jahren 2006 und 2007 vom Kl344ger gezahlte Gesamtbetrag von 2.760 200 erreicht ist. Nach der Rechtspre-chung des Senats ist ein Mieter zwar berechtigt, die weiterlaufenden Voraus-zahlungen nach 247 273 BGB zu verweigern, wenn der Vermieter seiner Abrech-nungspflicht nicht oder nicht ausreichend nachgekommen ist (vgl. etwa Senats-urteile vom 29. M344rz 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 unter II 1 b aa, und vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 d, jeweils mwN). Vorliegend schuldet die Beklagte jedoch - wie vorstehend ausgef374hrt - keine erneute Abrechnung. Da 247 273 BGB lediglich ein Druckmittel gew344hrt, um eine bestehende Verpflichtung durchzusetzen, eine solche aber vorliegend nicht existiert, ist der Kl344ger nicht zur Einbehaltung der laufenden Nebenkos-tenvorauszahlungen befugt. Die Beklagte ist - anders als die Revision meint - auch nicht gehalten, die laufenden Vorauszahlungen im Hinblick auf die Einwendungen des Kl344gers ge-gen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 herabzusetzen. Ma337gebend f374r die H366he der geschuldeten Vorauszahlungen sind die vertraglichen Vereinbarungen. Daneben kann jede Partei auf der Grundlage der vorausgegangenen Abrechnung eine angemessene Anpassung der Vorauszahlungen verlangen (247 560 Abs. 4 BGB). Da hierbei eine Mitwir-kung der Gegenseite nicht erforderlich ist, ist f374r das Druckmittel des 247 273 BGB kein Raum. Davon abgesehen ist ein Anspruch des Kl344gers auf Herabset-zung der laufenden Vorauszahlungen nach 247 560 Abs. 4 BGB nicht dargetan. 24 - 16 - Zum einen sind hierf374r nicht die streitgegenst344ndlichen Abrechnungen, sondern die j374ngste zum Zeitpunkt der Klageerhebung vorliegende Abrechnung (2008 oder 2009) ma337gebend, zu deren Inhalt der Kl344ger keine Angaben gemacht hat. Zum anderen ist f374r eine Anpassung nach 247 560 Abs. 4 BGB allein die for-melle Wirksamkeit der Abrechnung und nicht deren inhaltliche Richtigkeit ent-scheidend (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, juris Rn. 26, und vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18). Die vom Kl344ger ger374gten inhaltlichen Fehler begr374nden daher aus mehreren Gr374n-den keinen Anspruch auf Herabsetzung der laufenden Vorauszahlungen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG M374lheim an der Ruhr, Entscheidung vom 27.10.2009 - 27 C 1028/09 - LG Duisburg, Entscheidung vom 02.03.2010 - 13 S 243/09 -
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