BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/10 Verk374ndet am: 2. Februar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis sei-nes Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. b) Ob ein derartiger Vertragsversto337 des Mieters ein die ordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter W374rdigung der Umst344nde des Einzelfalls zu beurteilen. c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbe-ten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gest374tzte K374ndigung rechtsmissbr344uch-lich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last f344llt. BGB 247 573 Abs. 3 Satz 1 Der Vermieter kann zur Begr374ndung einer K374ndigung auf die in einem fr374heren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten K374ndigungsgr374nde Bezug nehmen. BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 - LG Frankfurt/Main AG Frankfurt/Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerin werden das Urteil der 11. Zivil-kammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. M344rz 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13. Juli 2009 abge344ndert. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagten zu 2 und 3 haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin hat 1998 von den Beklagten zu 1 bis 3 eine Wohnung in F. am Main gemietet. 1 In 247 11 Abs. 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 2 "Der Mieter ist ohne ausdr374ckliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchs374berlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur f374r den Einzelfall, sie kann aus wich-tigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus 247 549 Abs. 2 BGB bleiben unber374hrt." - 3 - In 247 27 des Mietvertrags ("Sonstige Vereinbarungen") ist unter anderem vorgesehen: 3 "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforder-lich. Die Parteien sind sich dar374ber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M. ." Zwischen den Parteien kam es in der Folgezeit wiederholt zu Meinungs-verschiedenheiten anl344sslich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil die Beklagten die Erlaubnis von der Darlegung eines berech-tigten Interesses in Sinne des 247 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abh344ngig machten. 4 Mit Schreiben vom 18. November 2007 bat die Kl344gerin vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. ab 1. Dezember 2007. Sie erhob anschlie337end Klage auf Zustimmung und nahm die Untermiete-rin A. ab 1. Februar 2008 in der Wohnung auf. Jener Rechtsstreit wurde ebenso wie ein im Jahr 2004 von der Kl344gerin gef374hrter Zustimmungsprozess wegen eines anderen Untermieters zugunsten der Kl344gerin entschieden. 5 6 Mit Schreiben vom 25. November 2008 bat die Kl344gerin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau P. . Nachdem die Beklagten die Erteilung der Erlaubnis erneut von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abh344ngig gemacht hatten, hat die Kl344gerin im vorlie-genden Prozess Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung an Frau P. erhoben. Die Kl344gerin hat zun344chst alle drei Beklagten auf Zustimmung in An-spruch genommen, die Klage bez374glich der schon vor Rechtsh344ngigkeit ver-storbenen Beklagten zu 1 jedoch wieder zur374ckgenommen. Die Beklagten zu 2 und 3, die nach dem Tod der Beklagten zu 1 als alleinige Eigent374mer des Grundst374cks eingetragen worden waren und das Mietverh344ltnis bereits w344hrend 7 - 4 - des Vorprozesses 374ber die Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. mit Schreiben vom 19. Februar 2008 und 7. M344rz 2008 wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich gek374ndigt hatten, haben im Wege der Widerklage R344umung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit bez374glich der Klage in der Hauptsache 374bereinstimmend f374r erledigt erkl344rt, nachdem die Untermiete-rin P. gek374ndigt hatte. Das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgef374hrt: 9 Das Amtsgericht habe die Kl344gerin auf die Widerklage der Beklagten zu 2 und 3 zu Recht zur R344umung und Herausgabe der Mietwohnung verurteilt, denn die ordentliche K374ndigung vom 7. M344rz 2008 habe das Mietverh344ltnis mit der Kl344gerin beendet. Diese K374ndigung sei formell wirksam, auch wenn das K374ndigungsschreiben wegen der Gr374nde auf die vorangegangene, von der Kl344-gerin nach 247 174 BGB zur374ckgewiesene und deshalb unwirksame K374ndigung Bezug genommen habe. 10 - 5 - Die K374ndigung sei auch gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begr374ndet, weil die Kl344gerin ihre Pflichten aus dem Mietvertrag mit der ohne die erforderliche Einwilligung der Beklagten erfolgten Untervermietung an Frau A. schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt habe. Dabei sei auch zu ber374cksichtigen, dass es schon in den Jahren 2005 und 2006 344hnliche Vorf344lle gegeben habe und die Kl344gerin deshalb mit Schreiben vom 12. Dezember 2007 abgemahnt worden sei. 11 Der Umstand, dass 247 27 des Mietvertrags bereits eine grunds344tzliche Er-laubnis zur Untervermietung enthalte, lasse den Tatbestand der schuldhaften Pflichtverletzung nicht entfallen. Die Kl344gerin k366nne sich auch nicht darauf beru-fen, dass ihr die mit Schreiben vom 18. November 2007 erbetene Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. nicht alsbald erteilt worden sei. Denn die Kl344-gerin habe die Untervermietung trotz einer vorangegangenen Abmahnung vor-genommen und damit den ausdr374cklich ge344u337erten Vermieterwillen missachtet; hierin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hinsichtlich der Teilerledi-gung sei zu ber374cksichtigen, dass das Rechtsschutzbed374rfnis f374r die Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis bereits w344hrend der ersten Instanz infolge der Beendigung des Mietverh344ltnisses durch die K374ndigung der Beklagten vom 7. M344rz 2008 entfallen sei. Da die Erledigung gleichwohl nicht in der ersten In-stanz erkl344rt worden sei, sei es angemessen, der Kl344gerin auch insoweit die Kosten aufzuerlegen. 12 II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Die R344umungswiderklage ist unbegr374ndet. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass einer K374ndigung der Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung an Frau A. jedenfalls der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht, weil die 13 - 6 - Beklagten der Kl344gerin die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bez374glich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihnen daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last f344llt. 14 1. Entgegen der Auffassung der Revision geht das Berufungsgericht al-lerdings zutreffend davon aus, dass die Gr374nde f374r das berechtigte Interesse der Beklagten an der Vertragsbeendigung in dem K374ndigungsschreiben vom 7. M344rz 2008 ausreichend konkretisiert sind (247 573 Abs. 3 BGB). Denn die Be-klagten haben dort wegen der K374ndigungsgr374nde auf das vorangegangene und der neuen K374ndigung nochmals beigelegte K374ndigungsschreiben vom 19. Feb-ruar 2008 Bezug genommen, in dem die K374ndigungsgr374nde im Einzelnen aus-gef374hrt waren. Die Bezugnahme auf ein fr374heres, dem Mieter zugegangenes Schreiben gen374gt. Es w344re eine leere F366rmelei, von einem Vermieter in derarti-gen F344llen zu verlangen, die in der vorangegangenen K374ndigung dargelegten K374ndigungsgr374nde nochmals in der neuen K374ndigung zu wiederholen (BVerfG, NJW 1992, 1877, 1878); erst recht gilt dies, wenn das vorangegangene K374ndi-gungsschreiben - wie hier - der neuen K374ndigung nochmals beigef374gt ist. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die W374rdigung des Beru-fungsgerichts, die ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermie-tung an Frau A. berechtige die Beklagten ungeachtet des Umstands, dass die Kl344gerin einen Anspruch auf Erteilung dieser - rechtzeitig erbetenen - Er-laubnis gehabt habe, zur ordentlichen K374ndigung des Mietvertrags nach 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 15 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Kl344gerin ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. zu-stand. Das Berufungsgericht hat die Regelung in 247 27 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass der Kl344gerin das Recht zur Untervermietung grunds344tzlich be- 16 - 7 - reits einger344umt ist, so dass die Kl344gerin bei einem Untermieterwechsel ein be-rechtigtes Interesse (247 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr darlegen muss und die Beklagten die nach dem Mietvertrag auch f374r den Fall eines Untermieter-wechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichti-gen Grundes in der Person des Untermieters versagen d374rfen. 17 Gegen diese Auslegung wendet sich die Revisionserwiderung vergeb-lich. Die Auslegung einer Individualerkl344rung kann vom Revisionsgericht nur daraufhin 374berpr374ft werden, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff umfas-send und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfah-rungss344tze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 5. M344rz 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NZM 2007, 727 Rn. 10). Derartige Fehler zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Insbesondere steht 247 11 des Mietvertrags, der die Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters abh344ngig macht, der Auslegung des Berufungsgerichts, 247 27 des Mietvertrags enthalte bereits eine generelle Untermieterlaubnis, nicht entgegen. Die Auslegung des Beru-fungsgerichts ist m366glich und daher f374r das Revisionsgericht bindend. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es auch nicht darauf an, ob Anlass f374r die Erteilung der (generellen) Untermieterlaubnis in 247 27 des Mietvertrags die bei Abschluss des Mietvertrags ung374nstige wirtschaft-liche Situation der Kl344gerin als Studentin war; dieser Umstand steht der Ausle-gung des Berufungsgerichts nicht entgegen und gibt den Beklagten auch nicht das Recht, im Hinblick auf eine verbesserte wirtschaftliche Lage der Kl344gerin vom Vertrag abzur374cken und die Untermieterlaubnis nunmehr von den Voraus-setzungen des 247 553 BGB abh344ngig zu machen. 18 - 8 - Bei pflichtgem344337em Verhalten h344tten die Beklagten daher die von der Kl344gerin mit Schreiben vom 8. November 2007 erbetene Erlaubnis zur Unter-vermietung an Frau A. erteilen m374ssen, denn ein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ist nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. 19 20 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass ein Mie-ter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BayObLG, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573 Rn. 52; Blank/B366rsting-haus, Miete, 3. Aufl., 247 543 Rn. 79). Dem Berufungsgericht ist schlie337lich auch noch darin beizupflichten, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der Ver-tragsverletzung ein die ordentliche K374ndigung rechtfertigendes Gewicht zu-kommt, anhand einer W374rdigung der Umst344nde des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gr374nde an, die den Mieter dazu bestimmen, ei-nem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsa-che zu 374berlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 971; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., 247 573 BGB Rn. 24). (1) Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Ge-legenheit zu geben, seine Einw344nde gegen die Untervermietung - hier gegen die Person der neuen Untermieterin - geltend zu machen, bevor dem Untermie-ter die R344ume 374berlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970). Dieser Pflicht ist die Kl344gerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. rechtzeitig erbeten hat, so dass die Beklagten 21 - 9 - etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konn-ten. Da es solche Bedenken indes nicht gab, waren die Beklagten - wie oben dargelegt - zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interes-ses abh344ngig machen. 22 (2) Dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsversto337 hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hat es verkannt, dass sich die Kl344gerin angesichts des vertragswidrigen Verhal-tens der Beklagten in einer gewissen "Zwangslage" befand. Bei einem Abwar-ten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis er-setzenden rechtskr344ftigen Urteils w344ren der Kl344gerin in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen und h344tte die Untermieterin m366gli-cherweise das Interesse an der Anmietung verloren. Inwieweit unter Ber374ck-sichtigung dieser Umst344nde 374berhaupt noch von einem vertragswidrigen Ver-halten der Kl344gerin von einem gewissen Gewicht gesprochen werden kann, bedarf keiner Entscheidung, denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbr344uchlichen Verhaltens (247 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer K374ndigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Kl344gerin h344t-ten erteilen m374ssen, wenn sie sich selbst vertragsgem344337 verhalten h344tten. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil der Rechtsstreit auch unter Ber374cksichtigung der von den Beklagten erhobenen Gegenr374ge zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Kl344gerin den Beklagten den Aus- 23 - 10 - zug der fr374heren Untermieterin K. versp344tet mitgeteilt hat und ob die Darstel-lung der Beklagten zu weiteren Vorkommnissen, insbesondere im Zusammen-hang mit (fr374heren) Untervermietungen, zutrifft. Soweit sich aus diesem Vor-bringen 374berhaupt ein vertragswidriges Verhalten der Kl344gerin ergibt, hat es jedenfalls angesichts der wiederholten Vertragsverst366337e der Beklagten, der Kl344gerin die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen, kein die or-dentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses rechtfertigendes Gewicht. Das amtsgerichtliche Urteil ist daher abzu344ndern und die Widerklage abzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 13.07.2009 - 33 C 115/09-52 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.03.2010 - 2-11 S 250/09 -
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