BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 7 4/11 Verkündet am: 2 . Dezember 2011 Lesniak Justiz angestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 13 Abs. 2 Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernu t- zungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu b e- stimmen. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11 - LG Köln AG Siegburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof . Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Rec ht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landg e- richts Köln vom 10. März 2011 wird auf Kosten des Klägers z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilun gserklärung der teilenden Eigentümerin enthält verschiedene Reg e- lungen über die Ausgestaltung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Die Eigentümerin wollte sich die Möglichkeit erhalten, über die Verwendung und Zuteilung der Außenstellplätze je nach Bed arf und Interesse zu entscheiden. Daher behielt sie sich vor, " durch Nachtragsurkunde dem jeweiligen E i- gentümer einer Sondereigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an den A u- " Bis dahin waren die Sondereigentümer - mit Ausna hme der teilenden Eigentümerin - von Gebrauch und Nutzen dieser A u- ßenstellplätze ausgeschlossen. Die teilende Eigentümerin war nach einer Anl a- ge zur Teilungserklärung zudem ermächtigt und bevollmächtigt, die Ausgesta l- tung der noch nicht verkauften Einheite n sowie auch die Teilungserklärung zu ändern. 1 2 - 3 - Der Beklagte erwarb 2009 seine Eigentumswohnung von der teilenden Eigentümerin, die dabei von der Ermächtigung Gebrauch machte und So n- dernutzungsrechte für drei Flächen zuwies, für die Fläche A als Stellplatz , die Fläche B als Garten und Terrasse nach genauer Maßgabe der Gestaltung und Abgrenzung und für die Fläche C als Terrasse mit Pflanzkübeln. Die Fläche A nutzt der Beklagte als Stellplatz, die Fläche B nach Herric h- tung als Terrasse. Das hält der Kläger - jedenfalls hinsichtlich der Fläche B - für rechtswidrig und verlangt Beseitigung der Terrassenanlage und Wiederherste l- lung in den vorigen Zustand. In den Tatsacheninstanzen ist seine Klage ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Klageantrag weiter. Der Beklagte b e- antragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, die Nutzung des B e- klagten halte sich im Rahmen des wirksam begründeten Sondernutzungsrechts . Die in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht sei wirksam. Nach dem kl a- ren Wortlaut erfasse sie Änderungen " ohne jede Einschränkung " und sei daher hinreichend bestimmt. Einer Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer habe es nicht bedurft, weil diese aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Te i- lungserklärung von der Mitwirkung bei der Einräumung und Veränderung von Sondernutzungsrechten bereits ausgeschlossen gewesen seien. Da sich die Gestaltung des Beklagten innerhalb des von der geänderten Teilungser klärung 3 4 5 6 - 4 - vorgegebenen Rahmens halte, sei auch eine Zustimmung unter dem Blickwi n- kel einer baulichen Veränderung entbehrlich gewesen. II. D ie Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat jedenfalls im E r- gebnis zu Recht Ansprüche des Klägers nach § 1 004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG verneint. 1. Die Terrasse mit der vorgenommenen Gestaltung hält sich innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung gesteckten Rahmens. Zwar bedü r- fen bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich der Zusti m- mung aller Wohnungseigentümer. Eine solche Zustimmung ist jedoch bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten, soweit bauliche Veränd e- rung en Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden h a- ben oder wenn sie nach dem Inhalt de s jeweiligen Sondernutzungsrechts übl i- cherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein ander e s Gepräge verleihen ( ähnlich Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 13 WEG Rn. 18 mwN ; vgl. auch Merle in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 22 Rn. 20 ). Gemessen daran war vorliegend eine gesonderte Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG entbehrlich. a) Die Gestaltung und Nutzung der dem Sondereigentum des Beklagten zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen ist schon aufgrund der ursprüngl i- chen Fa ssung der Teilungserklärung, die durch die Änderung der Teilungse r- klärung lediglich konkretisiert worden ist , nicht zu beanstanden . a a) Sondernutzungsrechte sind da durch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen ( negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentum s 7 8 9 10 - 5 - zugewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch d en teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (vgl. nur S e- nat, Beschluss vom 20. September 2000, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 163; Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 74). Vorliegend sind die in Rede stehenden und damals noch als Außenstel l- plätze bezeichneten Flächen unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigent ü- mer allein der Verkäuferin als teilender Eigentümerin zugewiesen worden. Es ist allgemein anerkannt, dass eine solche Gestaltung rechtlich unbe denklich ist (vgl. nur KG, ZMR 2007, 384 , 387 mwN ; Riecke/Schmid /Elzer , WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 56), sofern und solange der dadurch Begünstigte - wie hier - Eigent ü- mer einer Wohnungs - oder Teileigentümereinheit ist ( Senat, Beschluss vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07, NZM 2008, 732, 734 ; Häublein, Sondernutzungsrec h- te und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, S. 276 f., 279 ff. ; vgl. auch Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 88 mwN und unter Hinweis darauf, dass ein bei Ausscheiden des teilenden Eigentümers aus d er Gemeinschaft noch bestehendes Zuweisungsrecht in die geborene Ausübungsbefugnis der Wo h- nungseigentümergemeinschaft fällt ). b b) Die Verkäuferin war bei nächstliegender Auslegung der Teilungse r- kläru ng nicht darauf beschränkt, die Flächen Erwerbern von Wohnungseige n- tum zur Nutzung als Außenstellplätze zuzuweisen. Es ist dort von der Zuwe i- sung positiver Nutzungsrechte die Rede. Spätestens in Verbindung mit der in Bezug genommenen Anlage ergibt s ich klar die Befugnis zu einer einseitigen Änderung auch des Nutzungs inhalts . Anders als bei der Umwandlung von G e- meinschafts - in Sondereigentum oder umgekehrt (dazu Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166) betrifft eine Konkretisi e- rung oder Änderung der positiven Komponente eines Sonder nutzungsrechts 11 12 - 6 - nicht den Gegenstand, sondern lediglich den Inhalt des Eigentums . Als Au s- druck der Privatautonomie kann die Befugnis hierzu - wie hier - durch eine E r- mächtigung in der Teilungserklärung erteilt werden ( Armbrüster, ZMR 2005, 244, 247; Klein i n Bärmann, aaO, § 13 Rn. 85 f. mwN ; vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445 ); auf das Bestehen eine r wirksamen Vollmacht zum Ha n- deln im Namen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer kommt es dann nicht an. c c) Allerdings muss eine solche Ermächtigung - sol l sie im Wege der Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 WEG verdinglicht werden - dem sachen - und grundbuchrechtlichen Bestimm t heitsgrundsatz genügen. Das ist hier jedoch der Fall, weil sich die Abänderungsbefugnis auf in einer weiteren Anlage gekennzeichn ete Flächen bezieht und die Befugnisse klar umrissen sind . d d) Die Ermächtigung hält einer Inhaltskontrolle stand, und zwar gleic h- gültig, ob man in der Teilungserklärung getroffene Regelungen an dem Grun d- satz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder - was zweifelhaft erscheint - an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (ggf. in entsprechender Anwendung) misst ( zweifelnd bereits Senat, B e- schluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum St reitstand ; offengelassen auch in dem Senatsurteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 215 ). (1 ) Bei einer an den rechtlichen Maßstäben von § 242 BGB ausgericht e- te n Inhaltskontrolle ist zunächst zu berücksichtigen, dass die teilende Eigen t ü- mer in die Bedürfnisse von Erwerbern nicht abschließend beurteilen k ann . G e- rade bei Flächen , die vor oder hinter einer Eigentumswohnung liegen, kann sie nicht zuverlässig abschätzen, ob dem Erwerber an einem oder mehreren Stel l- plätzen oder zumindest auch an einem Gartennutzungs recht mit Terrasse gel e- 13 14 15 - 7 - gen ist. Dem trägt die Ermächtigung Rechnung . D emgegenüber fallen Vertra u- ensschutzgesichtspunkte der Erwerber schon des halb nicht ins Gewicht, weil die se von vornherein von dem Mitgebrauch der in Rede stehenden Flächen ausgeschlossen waren und sie auch klar sehen konnten, dass eine Zuweisung nicht nur zum Zwecke des Abstellens von Fahrzeugen, Fahrrädern etc. in B e- tracht kam. Die Ermächtigung ist zeitlich nicht u nbegrenzt. Au ch ohne ausdrückliche Regelung ver steht es sich, dass die Ermächtigung , die nur der teilenden Eige n- tümerin zugewiesen ist, mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigen tum an einen Erwerber endet. Z eitlich nachfolgende Konkretisierungen oder Änd e- rungen des Sondernutzungsinhalts wären nicht mehr von der Ermächtigung gedeckt . Auch mit der jeweiligen Zuweisung von Sondernutzungsrechten endet insoweit die Abänderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin . Davon abgesehen ist im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer nicht jedwede inhaltliche Ausgestaltung der te i- lenden Eigentümerin hinnehmen müssen, so dass nicht die Gefahr besteht, dass die Rechtsposition de r Erwerber unzumutbar ausgehö h lt wird. Die se sind insoweit nach § 315 BGB vor einem Missbrauch der Gestaltungs macht de r te i- lenden Eigentümer in geschützt (vgl. auch Senat, Beschluss vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845) , de r eine Art Treuhänderfunktion gege n- über den (zukünftigen) Miteigentümern zukommt (Ulmer in F estgabe für Wei t- nauer, 1980, S. 205, 20 6 u. 217 ) und d ie bei der Ausübung ihres Gestaltung s- ermessen s die Belange der übrigen Wohnungseigentümer angemessen zu b e- rücksichtigen hat (Häublein, aaO, S. 306 f. mwN). (2 ) Im Ergebnis ergibt sich nichts ander e s, wenn man die Ermächtigung an der Regel ung des § 308 Nr. 4 BGB oder an der Generalklausel des § 307 BGB misst. Denn mit Blick auf die zuerst genannte Bestimmung ist die Ermäc h- 16 17 18 - 8 - tigung den Wohnungseigentümer n unter Berücksichtigung der Interessen der teilenden Wohnungseigentümerin - wie dargelegt - zumutbar . Das st r ahlt auch auf die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Gesamtabwägung aus. ee) Die Zuteilung des Sondernutzungsrechts mit dem hier in Rede st e- henden Inhalt hält sich innerhalb des der teilenden Eigentümerin nach § 315 BGB zustehende n Gestaltungsermessens ( zu Letzterem vgl. auch Senat, B e- schluss vom 8. November 1985 , aaO) . Soweit der Kläger in tatsächlicher Hi n- sicht darauf verweist, er habe mit Nichtwissen bestritten, dass die nach der Bauordnung für das Land Nordrhein - Westfalen notwe ndige Zahl von Stellplä t- zen auch nach der vorgenommenen Änderung noch eingehalten werde, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung. Denn es liegt auf der Hand, dass der Kläger für das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen nach § 10 04 BGB die Darlegungslast trägt . ff) Soweit die Revision geltend macht, der Beklagte habe sich nicht an die gestalterischen Vorgaben des zugewiesenen Sondernutzungsrechts geha l- ten, führt das nicht zu einer zumindest teilweise rechtswidrigen Nutzung. Alle r- dings s ieht die Nutzungszuweisung durch die teilende Eigentümerin als B e- grenzung der Terrassenfläche eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz vor, wä h- rend der Beklagte u nter anderem einen Stahlgitterzaun und Begrenzungssteine verwendet hat. Die Beseitigung einer solch en bauliche n Änderung kann der Kläger indes nur dann verlangen, wenn sie ihn über das in § 14 Nr. 1 WEG b e- stimmte Maß hinaus beeinträchtigt, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine solche B e- einträchtigung haben die Tatgerichte - der Sache nach - rechtsfehlerfrei ve r- n eint. 2 . Vor dem Hintergrund der genannten Vermutungswirkung scheitert eine wirksame Zuweisung des Sondernutzungsrechts schließlich auch nicht daran, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob dingl i- 19 20 21 - 9 - che Gläubiger der Zuweisun g zugestimmt haben. Da d er Kläger auf kein die s- bezügliches Parteivorbringen verweist, kommt es nicht mehr darauf an, dass eine Zustimmung nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG schon deshalb entbehrlich sein dürfte, weil durch den Ausschluss der übrigen Wohnungseigent ümer bereits die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wo h- nungs - und Teileigentumsrechte geworden ist und daher die Rechtstellung din g licher Gläubiger durch die nachfolgende Zuweisung eines Sondernutzun g s- rechts an Erwerber unte r Konkretisierung oder Änderung des Nutzungszwecks zumindest im Regelfall keine Verschlechterung mehr erf ahren dürfte (vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445; KG, ZMR 2007, 384, 38 7 ; Riecke/Schmid/ Schneider, aaO, § 5 Rn. 100 mwN) . - 10 - III. Die Kostenents cheidung beruht auf § 9 7 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke RiBGH Prof. Dr. Schmidt - Räntsch ist wegen Ur laubs verhindert zu unterschreiben . Krüger Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Brühl, Entscheidung vom 26.07.2010 - 23 C 650/09 - LG Köln, Entsche idung vom 10.03.2011 - 29 S 187/10 - 22
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