BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Wird eine Gese llschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilie n- hauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als E i gentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen ause inandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. BGB § 573 Abs. 1 Nr. 2 Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines G e- sell schafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesel l- schaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen b e- stehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 2 7. Juni 2007 - VIII ZR 271/ 06 Rn. 17). BGH, Urteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball , die Richterin D r. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: D ie Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivil kammer - vom 1 2 . Januar 201 1 wird zurüc k- gewiesen . Die Be klagten haben die K osten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen . Der Beklagten zu 1 wird eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 g e- währt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bü rgerlichen Rechts, b egehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kü ndigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihre r beiden Gesellschafter und deren Sohn es erklärt hat . Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfa h- rens versto r bene (frühe re) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im J ahr 1981 von den dama ligen Eigentümern an . Im Jahr 2000 erwarb eine später als " Eigentümergemeinschaft W . - D . - Str. GdbR M . u.a. " 1 2 - 3 - (im Folgenden: GdbR M . ) bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Beklagten fort. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wu r- de am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetr a- gen. Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M . durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG ge teilt . Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 e r- klärte d ie Klägerin die auf Eigen bedarf gestützte Kündigung des Mietverhältni s- ses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit ein getreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeä n- dert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsg e- richt zugelassene n Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlich en Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Miet wohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe. Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die Vermieterstellung eingetreten, denn es bestehe eine ununterb rochene Ve r- äußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die GdbR M . das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der G esellschaft un d der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 BGB ( analog ) auf die Klägerin übergegangen. Die Auseinandersetzung der GdbR M . und die Teilung des Anwesens sei en als einheitlich es Rechtsgesc häft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M . auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M . gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsb egriff im Ra h- men des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BG B sei weiter zu fa s- sen , weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermi e- ter/Eigentümer zu berücksi chtigen seien und beachte t werden müsse , dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a BGB find e keine Anwe n- dung, weil d ie streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei . Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil k eine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragl i- 7 8 9 10 - 5 - che Gestaltung vom S chutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde. Insb e- sondere werde durch den Übergang der Eigentümer - und Vermieterstellung von der GdbR M . auf die Klägerin kein neue r , bis zu diesem Zeitpunkt nicht vo r- handener Eigenbedarf geschaffen. II. Diese Beurt eilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räu mung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet , weil die Eigenb e- darfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet hat. D i e Klägerin war zur Kündigung berechtigt , weil sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümer in in da s Grundbuch in die Vermieterstellung eingetr e- ten ist. Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB findet bei der vorliegend en G e- st altung keine Anwendung. 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Re cht e und Pflichten ein. Nach allg emeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Ver mieter, Eigent ü- mer und V eräußer er voraus ( Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6 / 73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH , Urteil e vom 12 . März 2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 , NJW - RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 BGB ; Staudinger/ Emmerich, Neubearb. 201 1 , § 566 Rn. 21 ; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt - Futterer / Streyl , Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn . 64). D as Berufung sgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, d ass die GdbR M . zunächst Vermieterin de r Beklag ten war ; dies greift die Revis i- on auch nicht an . Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher 11 12 13 - 6 - davon ab , ob in der Auseinandersetzung der Gdb R M . unter Bildung von Wohnungseigentum un d Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Woh nung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt . Dies hat das Ber u- fung sgericht ebenfalls zu Recht bejaht. Die GdbR M . war zunächst Eigent ümerin des Anwesens einschlie ß- lich der Wohnung der Beklagten. Denn e in Grundstück, als dessen Eigent ü mer - wie hier - die Gesellschafter einer G esellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Ge sel l- schafter, sondern der Gesellschaft bürgerli chen Rechts ( BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05 , NJW 2006, 3716 Rn. 11 ; Senatsurteil vom 16. J uli 2009 - VIII ZR 231/08 , NJW 2009, 2738 Rn. 21 ). Wie das Berufungsg e- richt weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen G e- sellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenomm en wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitli ches Rechtsg e- schäft anzusehen, das zu ein em Wechsel der Rechtsträgerschaft von der G e- sellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt. Die Klägerin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Ste l- lung der Vermieterin der streitigen Wohnun g eingetre ten. D er von der Revision vertretenen Auffassung , die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bi l- dung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten , so dass nicht eine Veräußer ung der einzelnen Wohnungen von der G d bR M . an d en jeweil igen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesen s an di e Gesellschafter als Bruchteils gemeinschaft , kann demgege n- über nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücks icht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der 14 15 - 7 - Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter he r- beizuführen. Entgegen der Auffassung der Revision steh t die Sichtweise, das s durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 5 66 BGB bewirkt wird , n icht im Widerspruch zu den Entscheidungen des S e- nats vo m 6. Juli 1994 ( VIII ARZ 2/ 94 , BGHZ 126, 357 ) und vom 16. Juli 2009 ( VIII ZR 231/08 , NJW 2009, 2738 ). I n der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt , dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Auft eilung des Wohnungseigentum s keine Veräußerung im Sinne von § 5 71 BGB [ aF] v ornehmen ( Rechtsentscheid vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO S. 364) . Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vor schrift eine Veräußerung an eine Person vorau ssetz t , die bisher nicht Vermieter ist , woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Mi t- eigentümer fehl t , weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Mite i- gentümer) Vermieter gewesen ist . Hiervon unterscheidet sich die vorlieg ende Situati on jedoch, weil Vermieterin zunächst die G d bR M . war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger. In der weiteren Entscheidung hat der Senat zu § 577a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseig entums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintr it t, der geeignet ist , neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenb e- darf zu schaf fen. D ie Bestimmung des § 577a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestand s- schutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz 16 17 18 - 8 - vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten (Senatsurteil vom 16. Jul i 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint . Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision ni cht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn d iese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung . W ährend § 577a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel de s Rechtsträgers neuer Eig enbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mi e- ter , der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer " Vertreibung " bewahren ( S e- natsurteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 10); denn ohne einen Übe r- gang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB ) kein Recht zum Besitz entgegen set zen . Der Schutzzweck des § 566 BGB - Erhaltung des Besitzrechts des Mi e- ters gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinanderse t- zung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung i m Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen , dass der jeweilige Wohnungseig entümer mit der Grundbuche intragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertr a- gung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinande r- setzung der Gesellsch aft die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die U m- wandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung b e- 19 20 21 - 9 - gründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor , weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können . Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Gesel l- schaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesel l- schafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VII I ZR 271/06 , NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff. ; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 , aaO Rn. 13 ). Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entsche i- dend, dass die GdbR M . nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den B e- klagten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr 2000 - zu einem Zeitpunkt , als die Klägerin noch nicht Gesel l- schafterin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Senat in seiner Entscheidung vom 2 7. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) die Möglichkeit der G esellschaft bürgerlichen Rechts , wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu künd i- gen , auf die jenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der S e- nat aber, wie i m Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15 ) bereits angedeutet, nicht mehr fest. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafter s deshalb zuzurechnen, wei l es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre , sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Ge meinschaft oder als G esellschaft bürgerlichen Rechts v ermietet ( Senatsurteil vom 27. J uni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn . 15 ). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermi e- 22 23 - 10 - tet hat , besteht aber - an ders als in jenem Senatsurteil ( aaO Rn.17 ) vorausg e- setzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eige nbedarfs auch später hi n- zugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteige n- tumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Mi t- eigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein (Schmidt - Futterer/Streyl , aaO Rn. 76; Beuermann , WuM 1995, 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr , dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandl ung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht . Es lässt sich in beiden Fällen nicht re chtfertigen, eine Kündigung nur wegen E i- genbedarfs derjenigen Personen zuzulassen , die der Personenmehrhe it bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten . Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen A n wendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verh altens der GdbR M . beziehungsweise der Klägerin zu beachten . Da der Gesetzgeber in § 5 77a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle , hier nicht vorli e- gende Ko nstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungsl ü- cke ; eine a naloge Anwendung d es § 577a BGB auf den Erwerb eines Anw e- sens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16 . Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff. ). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand u n- verändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutre ten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerb s- 24 - 11 - form , die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a BGB nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schnei der Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.08.2008 - 412 C 15882/08 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 14 S 16975/08 -
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