BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 75/07 Verk374ndet am: 16. April 2008 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Zur Abrechnung von Wasserkosten gegen374ber einem einzelnen Mieter, der nach erfolgtem Einbau von Einzelwasserz344hlern keinen direkten Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat. BGH, Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frelle-sen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 28. Februar 2007 aufgehoben. Auf die Berufung der Kl344gerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 7. Juli 2006 abge344ndert, soweit darin bez374glich der Kosten von Wasser und Abwasser zum Nachteil der Kl344gerin erkannt ist. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kl344gerin 1.616,28 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszins-satz seit dem 10. April 2006 zu zahlen. Im 334brigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter, die Kl344gerin Vermieterin einer Wohnung in W. . Im Mietvertrag vom 10. Januar 1999 ist im Hinblick auf die Nebenkosten in 247 4 formularm344337ig vorgesehen: 1 "Bitte genaue Angaben 374ber Art und Umfang der Kosten machen und Eintragungen in den 247247 5, 8 und 9 vornehmen. - 3 - 1. An Nebenkosten zahlt, soweit im 247 27 nichts Abweichendes verein-bart ist, der Mieter neben der Miete (247 3) anteilig monatlich angemes-sene Vorauszahlungen in H366he von 1/12 der j344hrlichen, nachfolgend aufgef374hrten Betriebskosten gem344337 Anlage 3 zu 247 27 der Berech-nungsverordnung. 205" Als umlagef344hige Kosten sind im Mietvertrag anschlie337end unter a) Was-ser, Entw344sserung, M374llabfuhr, Grundsteuer, Stra337enreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Schornsteinreinigung, Allgemeine Stromkosten, Versicherung, Hausreinigung, Hauswart, Gartenpflege und Antenne/Kabel mit einer Voraus-zahlungssumme von monatlich 160 DM sowie unter b) Heizungsbetrieb und Warmwasserversorgung mit einer monatlichen Vorauszahlung von 60 DM ge-nannt. 2 3 In 247 8 des Mietvertrags ist unter 334berschrift "Sammelheizung" bestimmt: "1. Die Sammelheizung wird in der Zeit vom 1. Oktober bis 30. April je-den Jahres 205 in Betrieb gehalten. 205 4. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten f374r den Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschlie337lich der Abgasanlage zu bezah-len. a) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage geh366ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,205 b) Zu den Kosten der Lieferung von Fernw344rme geh366ren die Kosten der W344rmelieferung 205 und die Kosten des Betriebs der zugeh366rigen Hausanlagen. ..." Die W344rmeversorgung der Wohnung erfolgte zun344chst durch eine zent-rale Heizungsanlage und seit dem Jahr 2001 mittels Fernw344rme. 4 Im Jahr 2003 lie337 die Kl344gerin im Rahmen einer Modernisierungsma337-nahme Einzelwasseruhren in alle Mietwohnungen der Wohnanlage einbauen 5 - 4 - und forderte die jeweiligen Mieter durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken W. als Wasserversorger abzuschlie337en. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten deshalb den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklag-ten weiterhin der Kl344gerin in Rechnung. 6 F374r das Jahr 2004 erstellte die Kl344gerin neben der im Streit befindlichen Heizkostenabrechnung eine gesonderte Abrechnung 374ber die sonstigen Ne-benkosten, die nicht Gegenstand des Rechtsstreits ist. Die Heizkostenabrech-nung wies einen Saldo von 746,51 200 zu Gunsten der Kl344gerin aus. Mit Schreiben vom 28. November 2005 374bersandte die Kl344gerin dem Be-klagten die Heizkostenabrechnung 2004 sowie Ablichtungen der an die Kl344gerin gerichteten Rechnung der Stadtwerke 374ber den Einzelwasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten und des Geb374hrenbescheids der Stadt W. 374ber Schmutzwasser. In der Rechnung der Stadtwerke W. sowie im Geb374hren-bescheid der Stadt W. waren jeweils die Z344hlernummern der beiden Was-serz344hler in der Wohnung des Beklagten, der darauf entfallende Wasser-verbrauch sowie die daf374r berechneten Kosten aufgef374hrt, die sich auf insge-samt 1.616,28 200 (782,28 200 f374r Wasser und 834 200 f374r Abwasser) beliefen. Die Kl344gerin wies diese Betr344ge in ihrem Schreiben vom 28. November 2005 unter Angabe der Z344hlernummern gesondert neben dem Saldo aus der Heizkosten-abrechnung (746,51 200) aus und verlangte Zahlung des Gesamtbetrages von 2.362,79 200. 7 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen ge-richtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Klagebegehren weiter. 8 - 5 - Entscheidungsgr374nde: 9 Die 226 mangels eindeutiger Beschr344nkung 226 unbeschr344nkt zugelassene Revision hat Erfolg. I. 10 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Der Kl344gerin stehe ein Nachzahlungsanspruch aus der Heizkostenab-rechnung f374r das Jahr 2004 nicht zu, weil sie darin ohne Zustimmung des Be-klagten die ihr von den Stadtwerken W. in Rechnung gestellten W344rmeliefe-rungskosten abgerechnet habe, die nicht umlagef344hige Instandhaltungs- und Investitionskosten enthielten. Zu der im Jahr 2001 erfolgten Umstellung der Heizung von bestehender Eigen- auf Fremdversorgung (Fernw344rme) sei die Kl344gerin mangels Zustimmung des Beklagten nicht berechtigt gewesen. Der Vermieter d374rfe eine mit zus344tzlichen Kosten verbundene 334bertragung des Be-triebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten ohne Zustimmung des Mieters nur dann vornehmen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende 304nderung der W344rmeversorgung ausdr374cklich gestatte. Hieran fehle es, denn 247 8 des Mietvertrags sehe zwar verschiedene Arten der W344rmelieferung vor, enthalte aber keine Befugnis des Vermieters, die Art der W344rmeversorgung ein-seitig zu 344ndern. Der Beklagte sei auch nicht gehindert, dem W344rmecontracting erst im Jahr 2005 zu widersprechen, obwohl die Umstellung bereits im Jahr 2001 erfolgt sei. Selbst wenn der Beklagte die Abrechnungen f374r die Jahre 2002 und 2003 akzeptiert habe, ergebe sich daraus weder eine Zustimmung 11 - 6 - zum W344rmecontracting im Wege einer konkludenten Vertrags344nderung noch eine Verwirkung der jetzt erhobenen Einwendung. 12 Der Kl344gerin stehe gegen den Beklagten auch kein Anspruch auf Zah-lung der Kosten f374r Wasser und Abwasser zu. Die blo337e Weiterleitung von Rechnungen der Stadtwerke stelle keine formell ordnungsgem344337e Abrechnung dar. Der Umstand, dass die Kl344gerin mit der Weiterleitung der Rechnungen der Stadtwerke und der Stadtentw344sserung W. nur den wohnungsbezogenen Verbrauch des Beklagten "abrechne", mache den Abzug der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen nicht entbehrlich. Nach 247 4 des Mietvertrages ha-be der Beklagte monatliche Vorauszahlungen f374r kalte Nebenkosten zu leisten, in denen Wasser- und Abwasserkosten enthalten seien. Die Abrechnung sei von den Stadtwerken an die Kl344gerin gerichtet; ein Vertragsverh344ltnis zwischen den Stadtwerken und dem Beklagten bestehe gerade nicht. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 13 1. Ein Anspruch der Kl344gerin auf Nachzahlung in H366he von 746,51 200 aus der Heizkostenabrechnung f374r das Jahr 2004 kann nicht mit der vom Beru-fungsgericht gegebenen Begr374ndung verneint werden, die Kl344gerin sei nicht berechtigt, die ihr entstandenen Kosten der Lieferung von Fernw344rme anteilig auf den Beklagten umzulegen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob der Mietvertrag 226 der auch nach Ansicht des Be-rufungsgerichts verschiedene Arten der W344rmeversorgung vorsieht 226 zus344tzlich die 334bertragung des Betriebs der zun344chst vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten ausdr374cklich gestattet. 14 - 7 - a) Als vertragliche Regelung, die dem Vermieter die Umlage von Be-triebskosten gestattet, gen374gt nach der Rechtsprechung des Senats eine Ver-weisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der II. Berechnungsver-ordnung (II. BV), sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 dieser Anlage handelt (Senatsurteil vom 7. April 2004 226 VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, unter II 1 b b). Wie der Senat weiter nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat (Urteil vom 27. Juni 2007 226 VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, Tz. 19), darf der Vermieter, der w344hrend des laufenden Miet-verh344ltnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernw344rme bezieht, die Kosten der Fernw344rmelieferung auf den Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Be-triebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 II. BV tr344gt, und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags g374ltige Fassung dieser Verord-nung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernw344rme vorsieht. Nach die-ser Rechtsprechung liegt in einer w344hrend des laufenden Mietverh344ltnisses er-folgten Umstellung der W344rmeversorgung keine 304nderung des Mietvertrags, wenn sich dieser 226 durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 II. BV 226 von vornherein auf mehrere Arten der W344rmeversorgung bezieht und damit die jeweils entstehenden Kosten als umlagef344hig vereinbart sind. 15 b) Eine solche Umlagevereinbarung, die sich (auch) auf die Kosten der Lieferung von Fernw344rme bezieht, liegt hier vor. Nach 247 4 des Mietvertrags hat der Mieter die Kosten f374r "Heizungsbetrieb und Warmwasserversorgung" (247 4) zu tragen, wobei ausdr374cklich auf die Anlage 3 zu 247 27 II. BV verwiesen wird. Die bei Abschluss des Mietvertrags vom 10. Januar 1999 ma337gebliche Fassung der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) sah in der Anlage 3 zu 247 27 unter Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b auch die Umlage der Kosten der eigenst344ndigen gewerblichen Lieferung von W344rme und Warm-wasser vor; hierunter f344llt auch die Lieferung von Fernw344rme. 16 - 8 - Zu den umlegbaren Kosten der Fernw344rme geh366ren die gesamten Kos-ten, die der W344rmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, ein-schlie337lich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmerge-winns (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 226 VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, un-ter III 2 a, sowie vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 21, st. Rspr.). 17 18 2. Ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung des Beru-fungsgerichts, ein Anspruch der Kl344gerin auf Erstattung der von der Kl344gerin getragenen Kosten f374r den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten sei nicht f344llig, weil die Kl344gerin Vorauszahlungen des Beklagten f374r die "kalten" Betriebskosten nicht abgezogen habe und deshalb keine formell ordnungsge-m344337e Abrechnung vorliege. Zwar setzt eine ordnungsgem344337e Abrechnung als Mindestangaben ne-ben einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Angabe und Erl344uterung der zugrunde gelegten Umlageschl374ssel und der Berechnung des Anteils des Mieters auch den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters voraus (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 226 VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8 m.w.N.). Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Es hat aber nicht ber374cksichtigt, dass die Kl344gerin parallel zu ihrem Begehren auf Erstat-tung der ihr in Rechnung gestellten Kosten f374r den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten eine Abrechnung f374r die (374brigen) "kalten" Nebenkos-ten f374r das Jahr 2004 erstellt hat. 19 Die Kl344gerin hat die von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen bei der Abrechnung der Nebenkosten mithin ber374cksichtigt. Die Besonderheit be-steht nur darin, dass die Kl344gerin die Wasserkosten nicht formal in die 374ber die 374brigen "kalten" Nebenkosten bereits erstellte Abrechnung eingestellt, sondern schlicht weitergeleitet hat. Dies w344re aber in der hier gegebenen besonderen 20 - 9 - Situation eine leere F366rmelei gewesen, weil eine Abrechnung von Wasserkos-ten 226 im 374blichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mie-ter nach einem bestimmten Umlageschl374ssel 226 ohnehin nicht vorzunehmen war. Denn die Abrechnung der Stadtwerke f374r Wasser beruhte darauf, dass der Kl344gerin der Einzelverbrauch in der Wohnung der Beklagten aufgrund einer Ab-lesung an den dort installierten Z344hlern gesondert in Rechnung gestellt worden war. Entsprechendes gilt f374r den Geb374hrenbescheid der Stadt W. f374r Ab-wasser. Darauf, dass der Beklagte nach der Installation der Einzelwasserz344hler keinen Vertrag mit den Stadtwerken geschlossen hat und die Rechnungen der Stadtwerke deshalb nicht an den Beklagten, sondern an die Kl344gerin gerichtet worden sind, kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Der Umstand, dass sich der Beklagte nicht zu einem direkten Vertrags-schluss mit den Stadtwerken bereit finden mochte, befreit ihn nicht von der im Mietvertrag 374bernommenen Verpflichtung, die Kosten seines Wasserver-brauchs zu tragen. Dass die Kl344gerin diese Kosten nach der Installation der Einzelwasseruhren k374nftig nicht mehr nach dem bisherigen Verteilungsschl374s-sel umlegen wollte, sondern der abgelesene Einzelverbrauch ma337geblich sein sollte, hat sie durch die an ihre Mieter gerichtete Aufforderung, nunmehr einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken W. abzuschlie337en, hinreichend deut-lich gemacht. Selbst wenn der vor dem Einbau der Wasseruhren angewendete Abrechnungsma337stab auf einer Vereinbarung beruhte, war damit auch den An-forderungen des 247 556a Abs. 2 BGB f374r die 304nderung des bisherigen Umlage-schl374ssels Gen374ge getan. 21 - 10 - III. 22 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 563 Abs. 1 ZPO). Im Hinblick auf die von der Kl344gerin beanspruchten Kosten f374r Wasser und Abwasser kann der Senat in der Sache selbst entscheiden, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (247 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist unter Ab344nderung des amts-gerichtlichen Urteils zur Zahlung von 1.616,28 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit Rechtsh344ngigkeit zu verurteilen. Im Hinblick auf die Nachforderung der Kl344gerin aus der Heizkostenab-rechnung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-fungsgericht 226 vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig 226 kei-ne Feststellungen zu den weiteren vom Beklagten erhobenen Einwendungen getroffen hat. 23 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 07.07.2006 - 73 C 62/06 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 28.02.2007 - 9 S 68/06 -
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