BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 75/09 Verk374ndet am: 22. Januar 2010 Weschenfelder Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 22. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann, und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge-richts Dresden vom 1. April 2009 wird auf Kosten der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Das Grundst374ck B. stra337e 30 in B. ist mit einem Wohn- und Gesch344ftshaus bebaut. Es ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in vier Einheiten geteilt. Der Kl344gerin geh366ren die Wohnungen Nr. 2 bis 4, der Beklag-ten die Teileigentumseinheit Nr. 1. Zu dieser geh366rt das Sondereigentum an Ladenr344umen im Erdgescho337 und weiteren R344umen im ersten Obergeschoss des Geb344udes, die 374ber eine Au337entreppe zu erreichen waren. Nach der Tei-lungserkl344rung stehen der Kl344gerin in der Wohnungseigent374merversammlung drei Stimmen, der Beklagten zwei Stimmen zu. 1 Verwalter der Wohnungseigent374mergemeinschaft war zun344chst der Ehemann der Beklagten. Sp344ter wurde es die Kl344gerin. Um das Jahr 1997 riss der Ehemann der Beklagten die Au337entreppe ab, weil diese, wie die Beklagte behauptet, bauf344llig war. Seither sind die R344ume im Obergeschoss der Teilei- 2 - 3 - gentumseinheit der Beklagten nur noch mit Hilfe eines von dem Nachbarhaus, das dem Ehemann der Beklagten geh366rt, geschaffenen Durchbruchs erreich-bar. Antr344ge der Beklagten, die Neuerrichtung der Treppe auf die Tagesord-nung der Eigent374merversammlung zu setzen oder die Neuerrichtung zu be-schlie337en, blieben ohne Erfolg. Mit der Zahlung des laufenden Hausgelds geriet die Beklagte bis zum Fr374hjahr 2007 mit einem Betrag von 5.631,05 200 in R374ckstand. Die r374ckst344ndi-gen Betr344ge sind in H366he von 5.092,81 200 tituliert. Der titulierte Betrag 374bersteigt 3 % des Einheitswerts des Teileigentums der Beklagten. Vollstreckungsversu-che verliefen erfolglos. Mit Schreiben vom 24. M344rz 2007 drohte die Kl344gerin der Beklagten an, in der Eigent374merversammlung den Ausschluss der Beklag-ten aus der Gemeinschaft gem344337 247 18 WEG zu beantragen. Am 26. Juni 2007 beschlossen die Wohnungseigent374mer mit den drei Stimmen der Kl344gerin ge-gen die beiden Stimmen der Beklagten, der Beklagten ihr Teileigentum wegen der R374ckst344nde auf das Hausgeld zu entziehen. 3 Die Kl344gerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ihr Teileigentum zu ver344u337ern. Die Beklagte hat eingewandt, auch die Kl344gerin versto337e gegen ihre Pflichten als Wohnungseigent374merin. Das Amtsgericht hat der Klage statt-gegeben. Das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung der Ent-scheidung des Amtsgerichts. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Ver344u337erung des Teileigentums der Beklagten nach 247 18 Abs. 1 WEG seien grunds344tzlich gegeben. Trotzdem k366nne die Kl344gerin die Ver344u337erung nicht verlangen, weil auch sie gegen ihre Pflichten als Wohnungseigent374merin grob versto337en habe. Zur Wiederherstellung der Treppe zu den R344umen der Beklag-ten im Obergescho337 bed374rfe es eines Beschlusses der Wohnungseigent374mer. Diesen habe die Kl344gerin pflichtwidrig verhindert, indem sie einen entsprechen-den Antrag der Beklagten zun344chst nicht in die Tagesordnung der Wohnungs-eigent374merversammlung aufgenommen und sp344ter einen entsprechenden Be-schlussantrag mit der Mehrheit ihrer Stimmen abgelehnt habe. 5 II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand. Ein durchsetzbarer Anspruch der Kl344gerin gegen die Beklagte auf Ver344u337erung ihres Teilseigentums gem344337 247 18 WEG besteht derzeit nicht. 6 1. Die Voraussetzungen eines Anspruchs der Kl344gerin gegen die Beklag-te auf Ver344u337erung deren Teileigentums nach 247 18 Abs. 1, Abs. 2 WEG sind gegeben. Eines wirksamen Beschlusses gem344337 247 18 Abs. 3 WEG bedarf es bei einer aus nur zwei Mitgliedern bestehenden Eigent374mergemeinschaft nicht, weil die f374r einen solchen Beschluss erforderliche, nach K366pfen zu bestimmende absolute Mehrheit nicht erreicht werden kann. An die Stelle des Beschlusses tritt gem344337 247 18 Abs. 1 Satz 2 WEG die Klage des anderen Wohnungseigent374-mers gegen den St366rer auf Ver344u337erung (LG Aachen ZMR 1993, 233; LG K366ln 7 - 5 - ZMR 2002, 227; Jenni337en/Heinemann, WEG, Rdn. 5; Riecke in Riecke/ Schmid, WEG, 2. Aufl., 247 18 Rdn. 39). 2. Bei der Entscheidung der Frage, ob die Pflichtverletzung des St366rers zu einem Anspruch auf Ver344u337erung des Wohnungseigentums f374hrt, darf das Verhalten des St366rers nicht isoliert bewertet werden. Es sind vielmehr alle Um-st344nde des Einzelfalles zu ber374cksichtigen und die Interessen der Beteiligten insgesamt gegeneinander abzuw344gen (Jenni337en/Heinemann, aaO, Rdn. 13; Riecke, aaO, Rdn. 25 f.). Danach scheidet ein Anspruch auf Ver344u337erung aus, wenn der klagende Wohnungseigent374mer ebenso gegen seine Pflichten wie der beklagte Eigent374mer verst366337t und der Anspruch auf Ver344u337erung mit umge-kehrten Parteirollen rechtsh344ngig gemacht werden k366nnte (Kreuzer in Anwalts-handbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 10 Rdn. 15). 8 So liegt es, soweit die Beklagte behauptet, auch die Kl344gerin habe das von ihr der Wohnungseigent374mergemeinschaft geschuldete Hausgeld in erheb-lichem Ma337e nicht geleistet oder veruntreut. Feststellungen hierzu sind indes-sen nicht getroffen. 9 3. Die Ver344u337erungsklage scheitert aber auch dann, wenn das dem be-klagten Wohnungseigent374mer vorgeworfene Verhalten von dem Kl344ger provo-ziert ist (Kreuzer, aaO) oder sich sonst als treuwidrig darstellt (Vandenhouten in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., 247 18 Rdn. 22). 10 So liegt der Fall hier. Die Kl344gerin verhindert durch ihr Verhalten die Wie- derherstellung der zur ordnungsm344337igen Nutzung der im Eigentum der Beklag-ten stehenden R344ume im Obergeschoss des Hauses notwendigen Treppe und verst366337t so in grober Weise gegen ihre Pflichten als Wohnungseigent374merin. Auch wenn die Treppe nur dazu dient, das Sondereigentum der Beklagten zu erreichen und, wie die Kl344gerin behauptet, in der Teilungserkl344rung dem Eigen- 11 - 6 - tum der Beklagten zugewiesen ist, handelt es sich bei der Treppe nach 247 5 Abs. 1 letzte Alternative WEG zwingend um gemeinschaftliches Eigentum. Gleichg374ltig aus welchem Grund die Treppe abgerissen worden ist und ob die R344ume im Obergeschoss derzeit von dem Nachbarhaus aus betreten werden k366nnen, geh366rt es zur ordnungsgem344337en Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Treppe wiederherzustellen. Hierzu bedarf es nach 247 22 Abs. 1 WEG eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigent374mer. Im 334bri-gen wird auf die zutreffenden Ausf374hrungen des Berufungsgerichts verwiesen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 12 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: AG Borna, Entscheidung vom 29.02.2008 - 3 C 1319/07 W - LG Dresden, Entscheidung vom 01.04.2009 - 2 S 173/08 -
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