BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 78/05 Verk374ndet am: 8. M344rz 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 Satz 1, 556 a Abs. 1 a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums 374ber Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver-einbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbefl344chen entfallenden Kosten f374r alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter f374hren. b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grunds344tzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf 334berlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebs-kostenabrechnung. BGH, Urteil vom 8. M344rz 2006 - VIII ZR 78/05 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 23. August 2004 wird zur374ckgewie-sen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kl344ge-rin in B. . Nach dem Mietvertrag vom 17. Juni 1995 hat der Beklagte neben der Miete monatliche Vorsch374sse auf Betriebs- und Heizkosten zu zahlen, 374ber die die Kl344gerin j344hrlich abzurechnen hat. 1 Mit Schreiben vom 18. Dezember 1999 erteilte die Kl344gerin die Betriebs-kostenabrechnung f374r das Jahr 1998, die unter Verrechnung eines Guthabens des Beklagten aus der gesondert erstellten Heizkostenabrechnung eine Nach-forderung der Kl344gerin ergab. Der Beklagte bat die von der Kl344gerin beauftragte Hausverwaltung um 334bersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege ge-gen Kostenerstattung. Diesem Verlangen kam die Hausverwaltung, die dem Beklagten stattdessen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren 2 - 3 - ebenfalls in B. gelegenen B374ror344umen anbot, nicht nach. Auch die Betriebs-kostenabrechnungen f374r die Jahre 1999, 2000 und 2001 ergaben Nachforde-rungen der Kl344gerin. Der Beklagte zahlte den Nachforderungsbetrag f374r das Jahr 1999 unter Vorbehalt, nachdem er die Hausverwaltung der Kl344gerin ver-geblich zur 334bersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege aufgefordert hatte. Mit ihrer Klage hat die Kl344gerin unter anderem Zahlung r374ckst344ndiger Miete bis Juni 2003 sowie ihrer Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen f374r die Jahre 1998 (57,98 200), 2000 (47,37 200) und 2001 (335,06 200) verlangt. Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, s344mtliche Nachforderun-gen von 1998 bis 2001 seien nicht f344llig, weil die Kl344gerin die im Geb344ude be-findlichen Gewerbefl344chen in den Abrechnungen nicht vorweg abgezogen und ihm dar374ber hinaus keine Fotokopien zu den Abrechnungsbelegen 374berlassen habe. Gegen374ber den Anspr374chen der Kl344gerin auf Zahlung der Miete f374r Au-gust 2001 in H366he von 592,41 200 und der restlichen Miete f374r September 2001 in H366he von 183,38 200 hat der Beklagte mit seinen von der Kl344gerin in ihren Be-triebskostenabrechnungen jeweils verrechneten separaten Heizkostenguthaben aus den Jahren 1998 in H366he von 246,19 200 und 1999 in H366he von 157,58 200 sowie mit einem Anspruch auf R374ckerstattung des unter Vorbehalt gezahlten Nachforderungsbetrages aus der Abrechnung von 1999 in H366he von 250,41 200 - insgesamt in H366he von 654,18 200 - die Aufrechnung erkl344rt. Hinsichtlich der von der Kl344gerin verlangten Vorauszahlungen f374r Betriebs- und Heizkosten ab Feb-ruar 2003 in H366he von monatlich 128,88 200 hat der Beklagte wegen der nach seiner Auffassung nicht ordnungsgem344337en Betriebskostenabrechnungen ein Zur374ckbehaltungsrecht geltend gemacht. Der Beklagte hat Widerklage erhoben und unter anderem die Auszahlung des von der Kl344gerin verrechneten Heizkos-tenguthabens f374r das Jahr 2000 in H366he von 293,87 200 begehrt. W344hrend des 3 - 4 - Rechtsstreits hat die Kl344gerin dem Beklagten rund 300 Kopien ihrer Abrech-nungsbelege f374r die Jahre 1998 bis 2001 374bersandt. 4 Das Amtsgericht hat den Zahlungsanspr374chen aus der Klage teilweise stattgegeben und die Klage im 334brigen abgewiesen. Der Widerklage des Be-klagten hat es hinsichtlich des begehrten Heizkostenguthabens stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin, mit der sie ihre Klage um Mietforderungen bis M344rz 2004 einschlie337lich Betriebs- und Heizkos-tenvorauszahlungen von monatlich 128,88 200 nebst Zinsen erweitert hat, hat das Landgericht der Klage im Wesentlichen stattgegeben; die Widerklage hat es insgesamt abgewiesen. Die Berufung des Beklagten hat das Landgericht zu-r374ckgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht - beschr344nkt auf die vorgenann-ten Anspr374che - zugelassenen Revision begehrt der Beklagte im Umfang der Zulassung des Rechtsmittels die Abweisung der Klage; hinsichtlich der Wider-klage begehrt er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat - soweit f374r das Revisionsverfahren von In-teresse - zur Begr374ndung ausgef374hrt: 5 Die Mietforderungen der Kl344gerin f374r die Monate August und September 2001 seien nicht in H366he der mit Schreiben des Beklagten vom 29. Juni 2001 angek374ndigten und in seinem Schriftsatz vom 12. Mai 2003 wiederholten Auf-rechnung erloschen. Die zur Aufrechnung gestellten Heizkostenguthaben des Beklagten aus den Jahren 1998 und 1999 seien bereits erloschen gewesen, weil die Kl344gerin zuvor wirksam mit ihren Nachforderungen aus den jeweiligen 6 - 5 - Betriebskostenabrechnungen aufgerechnet habe. Dem Beklagten stehe auch kein aufrechenbarer Anspruch auf R374ckerstattung des Nachzahlungsbetrags f374r das Jahr 1999 zu. Die Nachforderungen der Kl344gerin aus ihren in formeller und materieller Hinsicht ordnungsgem344337en Betriebskostenabrechnungen seien f344l-lig gewesen. Ein Vorwegabzug der Gewerbefl344chen in den Abrechnungen sei nicht geboten gewesen, weil die in dem Geb344ude befindlichen Gesch344ftsbetrie-be keine erhebliche Mehrbelastung an Kosten verursacht h344tten. Der Beklagte k366nne sich auch nicht darauf berufen, dass die Kl344gerin ihm keine Kopien der Abrechnungsbelege 374berlassen habe. Die Regelung des 247 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung - wonach der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann - sei nicht anwendbar, weil sie ausschlie337lich f374r preisgebundenen Wohnraum gelte; die Voraussetzungen f374r eine analoge An-wendung der Vorschrift auf den preisfreien Wohnraum seien nicht erf374llt. Ein Anspruch des Beklagten auf 334berlassung von Belegkopien sei auch nicht nach 247 242 BGB begr374ndet, zumal B. 374ber ein ausgebautes System des 366ffentli-chen Personennahverkehrs verf374ge, so dass der zeitliche Aufwand f374r den Weg zum Vermieter nicht beachtlich ins Gewicht falle. Der Beklagte k366nne sich nicht darauf berufen, dass der Betreuungsaufwand f374r den Vermieter bei einer Ein-sichtnahme vor Ort eher h366her sei, weil er regelm344337ig gezwungen werde, die Modalit344ten der Rechnungslegung n344her zu erl344utern. Insoweit sei dem Vermie-ter eine Dispositionsfreiheit zuzubilligen, zumal einzelne Fragen, die im Zu-sammenhang mit der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege auftr344ten, gege-benenfalls sogleich gekl344rt werden k366nnten. Dem Mieter stehe es frei, sich fachkundiger Unterst374tzung bei der Einsicht in die Belege zu bedienen. Soweit der Beklagte darauf verwiesen habe, dass es ihm aufgrund seiner beruflichen T344tigkeit als Gesch344ftsf374hrer eines Gastronomiebetriebes nicht m366glich gewe-sen sei, die bevollm344chtigte Hausverwaltung innerhalb ihrer Gesch344ftszeiten 7 - 6 - aufzusuchen, habe er nicht dargelegt, sich um eine Absprache eines f374r beide Seiten hinnehmbaren Termins 374berhaupt bem374ht zu haben. 8 Die Kl344gerin k366nne sowohl Zahlung ihrer Nachforderungen aus den Ab-rechnungen der Jahre 1998, 2000 und 2001 als auch der monatlichen Vor-sch374sse f374r die Betriebs- und Heizkosten f374r den Zeitraum von Februar 2003 bis Juni 2003 (richtig: M344rz 2004) verlangen. Dem Beklagten stehe kein Zu-r374ckbehaltungsrecht zu, weil die Abrechnungen f374r die Jahre 1998 bis 2001 ordnungsgem344337 seien. Der Beklagte k366nne mit der Widerklage nicht die Aus-zahlung seines Heizkostenguthabens aus dem Jahr 2000 verlangen, weil das Guthaben bereits infolge der fr374heren Aufrechnung der Kl344gerin mit ihrer Nach-forderung aus der Abrechnung f374r das Jahr 2000 erloschen gewesen sei. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung stand. Die Revi-sion des Beklagten ist daher zur374ckzuweisen. 9 A. Klage 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Anspr374che der Kl344gerin auf Zahlung der Miete f374r den Monat August 2001 in H366he von 592,41 200 und der restlichen Miete f374r September 2001 von 183,38 200 nicht in H366he von insgesamt 654,18 200 infolge der Aufrechnung des Beklagten erlo-schen sind (247 389 BGB). Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem 29. Juni 2001 erkl344rte Aufrechnung des Beklagten ist unwirksam, weil ihm keine Aufrechnungsforderung zustand. 10 - 7 - a) Die auf gesondert erstellten Abrechnungen beruhenden Heizkosten-guthaben des Beklagten aus den Jahren 1998 in H366he von 246,19 200 und 1999 von 157,58 200 bestanden im Zeitpunkt seiner Aufrechnungserkl344rung nicht mehr, weil die Kl344gerin bereits zuvor in ihren Abrechnungsschreiben vom 18. Dezember 1999 und 3. November 2000 mit ihren entsprechenden - h366heren - Betriebskostennachforderungen aufgerechnet hatte. Entgegen der Auffassung der Revision bewirkten die Aufrechnungen der Kl344gerin das Erl366-schen der Heizkostenguthaben (247 389 BGB). 11 aa) Die Revision meint, die Kl344gerin habe nicht wirksam aufrechnen k366n-nen (247 387 BGB), weil sie in ihren Abrechnungen die Betriebskosten f374r die im Geb344ude befindlichen Gewerbebetriebe nicht getrennt ausgewiesen und vor-weg abgezogen habe; die Abrechnungen der Kl344gerin seien daher fehlerhaft und nicht f344llig gewesen. Diese R374ge ist nicht begr374ndet. 12 (1) F374r den preisgebundenen Wohnraum bestimmt 247 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (im Folgenden: NMV) allerdings, dass Be-triebskosten, die nicht f374r Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Be-triebskosten vorweg abzuziehen sind. Die Neubaumietenverordnung ist jedoch nach ihrem 247 1 nur auf bestimmte preisgebundene Wohnungen anzuwenden. F374r Wohnraum, der - wie die Wohnung des Beklagten - nicht der Preisbindung unterliegt, fehlt eine entsprechende Regelung. 13 Eine analoge Anwendung des 247 20 Abs. 2 Satz 2 NMV kommt nicht in Betracht. Eine Analogie ist nur zul344ssig, wenn das Gesetz eine planwidrige Re-gelungsl374cke enth344lt und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber w344re bei einer Interessen-abw344gung, bei der er sich von den gleichen Grunds344tzen h344tte leiten lassen wie 14 - 8 - bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Ab-w344gungsergebnis gekommen (Senatsurteil BGHZ 155, 380, 389 f. m.w.Nachw.). 15 Das ist hier nicht der Fall. 247 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ist eine spezielle Re-gelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die ihre Grundlage in den auf dem Prinzip der Kostenmiete beruhenden Preisbindungsvorschriften hat (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 4185). Sie kann nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht auf andere Sach-verhalte 374bertragen werden, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohn-raumf366rderungsgesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 - WoFG) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist die Neubaumietenverordnung nur noch nach Ma337gabe der 334bergangsbestimmung des 247 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumf366rderungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verh344ltnis der Mietvertragsparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtli-chen Bestimmungen (Begr374ndung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.). Von der Schaffung einer 247 20 Abs. 2 Satz 2 NMV entsprechenden Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen (zu dem auf die Abrech-nungen von 1998 und 1999 nicht anwendbaren 247 556 a Abs. 1 BGB vgl. unten 2 b). (2) Die Kl344gerin war im vorliegenden Fall auch nicht aus Gr374nden der Bil-ligkeit (247247 315, 316 BGB) verpflichtet, die Betriebskosten, die auf die in ihrem Geb344ude befindlichen Gewerbefl344chen entfielen, vorweg abzuziehen. Soweit die Parteien - wie im vorliegenden Fall - nichts anderes vereinbart haben, ist im preisfreien Wohnraum ein Vorwegabzug der Kosten f374r Gewerbefl344chen in ge- 16 - 9 - mischt genutzten Abrechnungseinheiten f374r alle oder einzelne Betriebskosten-arten jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbefl344chen entfal-lenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohn-raummieter f374hren (LG D374sseldorf, DWW 1990, 240; LG Frankfurt am Main, NZM 1998, 434; LG Braunschweig, ZMR 2003, 114, 115; Staudinger/Weite-meyer, BGB (2003), 247 556 a Rdnr. 34 m.w.Nachw.; Schmid, aaO, Rdnr. 4181 ff.; Schneider in M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, 247 556 a Rdnr. 30; a.A. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 358). Durch den Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in h366herem Ma337e aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch aus einer gemisch-ten Nutzung des Geb344udes kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Geb344ude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich f374r alle Mieter geltenden Ma337stab nicht schlechter gestellt wird als im Fall einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbefl344chen. Entgegen der Auffassung der Revision kann auf einen Vorwegabzug der Gewerbefl344chen in der Betriebskostenabrechnung nicht lediglich dann verzich-tet werden, wenn die auf die unterschiedliche Nutzung entfallenden Verursa-chungsanteile ausnahmsweise gleich hoch sind. Eines Vorwegabzugs bedarf es auch dann nicht, wenn die Gesch344ftsbetriebe in Bezug auf einzelne Kosten-arten keine erhebliche Mehrbelastung verursachen. Die einheitliche Abrech-nung - die dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung tr344gt - belastet die Mieter auch unter Zugrundele-gung dieses Ma337stabs nicht unbillig. Da die Mieter zur Entstehung der Gesamt-kosten in unterschiedlichem Ma337e beitragen - etwa durch einen h366heren oder sparsameren Wasser- und Energieverbrauch - sind gewisse Ungenauigkeiten auch bei der Verteilung von Betriebskosten in einem allein zu Wohnzwecken dienenden Geb344ude im Regelfall nicht zu vermeiden. Auch bei einer aus- 17 - 10 - schlie337lich zu Wohnzwecken dienenden Nutzung des Geb344udes muss der Mie-ter die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Ma337stab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grund-s344tzlich hinnehmen. Eine andere Beurteilung ist im Verh344ltnis der Wohnraum-mieter zu den gewerblichen Mitmietern nicht angebracht. Die durch die gewerb-liche Nutzung verursachten Kostenanteile m374ssen daher nicht vorweg abgezo-gen und getrennt abgerechnet werden, wenn sie sich nicht erheblich von den auf die Wohnraummieter anteilig entfallenden Kosten unterscheiden. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die in dem Geb344ude befindlichen f374nf Gewerbebetriebe - darunter ein Job-Center und ein Internet-Caf351 mit 30 Sitzpl344tzen - h344tten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzel-nen Betriebskostenarten verursacht, ist aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstan-den. Das Revisionsgericht kann die Feststellung der Voraussetzungen eines unbestimmten Rechtsbegriffs - wie hier die Erheblichkeit einer Mehrbelastung - nur beschr344nkt darauf 374berpr374fen, ob der Tatrichter wesentliche Umst344nde 374-bersehen oder nicht vollst344ndig gew374rdigt hat, Erfahrungss344tze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443 = WM 1994, 387, unter II 1 b; BGH, Urteil vom 10. Mai 1994 - XI ZR 212/93, NJW 1994, 2093 = WM 1994, 1203, unter II 2 a). Ein Rechtsfehler wird von der Revision, die das Ergebnis der tatrichterlichen W374rdi-gung ohne n344here Begr374ndung beanstandet, nicht aufgezeigt und ist auch im 334brigen nicht ersichtlich. 18 bb) Zu Unrecht meint die Revision, an einer Aufrechnungslage gem344337 247 387 BGB habe es auch deshalb gefehlt, weil die Kl344gerin dem Beklagten auf dessen Verlangen hin keine Fotokopien der Belege zu den Betriebskostenab-rechnungen f374r die Jahre 1998 und 1999 374bersandt habe. 19 - 11 - (1) Die Betriebskostennachforderungen der Kl344gerin waren im Zeitpunkt ihrer Aufrechnungserkl344rungen in den Abrechnungsschreiben vom 18. Dezember 1999 und 3. November 2000 f344llig. Entgegen einer in der Recht-sprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung (OLG Hamm, WuM 1982, 72; Staudinger/Weitemeyer, aaO, 247 556 Rdnr. 122; Sternel, aaO, III Rdnr. 374, jew.m.w.Nachw.) setzt der Eintritt der F344lligkeit nicht voraus, dass nach Ertei-lung der Abrechnung zun344chst eine angemessene Frist zu ihrer 334berpr374fung durch den Mieter verstrichen ist. Gem344337 247 271 Abs. 1 BGB kann der Gl344ubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit f374r die Leistung weder bestimmt noch aus den Umst344nden zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grunds344tz-lich mit der Erteilung der - formell ordnungsgem344337en - Abrechnung f344llig (Se-natsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 3 c m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 11. November 2004 - IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487, unter 1 b; Schmid, aaO, Rdnr. 3330; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 535 Rdnr. 85). Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt der Aufrechnungen der Kl344gerin vor. 20 (2) Ein Zur374ckbehaltungsrecht, das gem344337 247 390 Satz 1 BGB a.F. (nun-mehr 247 390 BGB) der Aufrechnung entgegenstehen k366nnte, stand dem Beklag-ten nicht zu. Zwar kann dem Mieter gegen374ber der Nachforderung des Vermie-ters ein Zur374ckbehaltungsrecht nach 247 273 Abs. 1 BGB zustehen, solange der Vermieter ihm keine 334berpr374fung der Abrechnung erm366glicht (OLG D374sseldorf, NJW-RR 2001, 299; LG Frankfurt am Main, WuM 1997, 52; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., 247 556 Rdnr. 492 f.; f374r ein Leistungs-verweigerungsrecht des Mieters nach 247 242 BGB Schmid, aaO, Rdnr. 3327; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 535 Rdnr. 97). Die Kl344gerin hat dem Be-klagten jedoch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren B374ro-r344umen angeboten und ihm damit eine ausreichende 334berpr374fung ihrer Ab- 21 - 12 - rechnung erm366glicht. Zu Recht hat das Berufungsgericht dar374ber hinaus ange-nommen, dass die Kl344gerin nicht verpflichtet war, dem Beklagten Fotokopien ihrer Abrechnungsbelege zu 374bermitteln. 22 (a) Gem344337 247 259 Abs. 1 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege "vorzulegen", so-weit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf 334berlas-sung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz f374r den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Allerdings ist f374r preisgebundene Wohn-raummietverh344ltnisse in 247 29 Abs. 2 Satz 1 NMV bestimmt, dass der Mieter an-stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der Rechtspre-chung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu eigen macht, ist diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum anzuwenden (LG Duisburg, WuM 2002, 32; LG Neubrandenburg, WuM 2002, 339; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., I Rdnr. 16 ff.; ders. in Schmidt-Futterer, aaO, 247 556 Rdnr. 495 m.w.Nachw.; Schmid, aaO, Rdnr. 3313). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen (so auch LG Frankfurt am Main, NZM 2000, 27; LG K366ln, NZM 2001, 617; LG Zwickau, WuM 2003, 271; Palandt/Weidenkaff, aaO; vgl. f374r die Gewerbe-raummiete OLG D374sseldorf, WuM 1993, 411 f.). Einer analogen Anwendung steht entgegen, dass eine planwidrige Rege-lungsl374cke des Gesetzes nicht vorliegt. 247 29 Abs. 2 Satz 1 NMV ist eine nur noch nach Ma337gabe des 247 50 WoFG anwendbare Sonderbestimmung f374r den preisgebundenen Wohnraum (vgl. oben aa (1)). Von einer Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen. 23 - 13 - (b) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch des Beklag-ten auf 334bersendung von Fotokopien nach den Grunds344tzen von Treu und Glauben (247 242 BGB) verneint. Unter Ber374cksichtigung der jeweiligen berech-tigten Interessen der Vertragsparteien gen374gt es zur Begr374ndung eines solchen Anspruchs des Mieters nicht, dass er - wie hier der Beklagte - bereit ist, dem Vermieter dessen Auslagen f374r die Anfertigung der Kopien zu erstatten (a.A. Staudinger/Weitemeyer, aaO, Rdnr. 115 m.w.Nachw.). Dem Interesse des Mie-ters an einer 334berpr374fung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar erm366glicht es die 334berlassung von Fo-tokopien dem Mieter dar374ber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Woh-nung zu 374berpr374fen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Bera-ter zu 374berlassen. Die 334berlassung von Fotokopien mag im Einzelfall auch dem Vermieter entgegenkommen. Jedoch kann der Vermieter, wie das Berufungsge-richt zutreffend ausgef374hrt hat, ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zus344tzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter m366gliche Unklarheiten im Gespr344ch sofort zu erl344u-tern. Hierdurch kann Fehlverst344ndnissen der Abrechnung und zeitlichen Verz366-gerungen durch ein Verlangen des Mieters nach 334bersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen - wie es auch der Beklagte nach Erhalt von rund 300 Fotokopien gestellt hat - vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters w374rde nicht hinreichend ber374cksichtigt, wenn er dem Mieter stets - auch gegen Kostenerstattung - auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu 374berlassen h344t-te. 24 Ein Anspruch des Mieters auf 334bermittlung von Fotokopien von Rech-nungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (247 242 BGB) ausnahmsweise 25 - 14 - dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den R344umen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (LG Frankfurt am Main, LG K366ln, LG Zwickau, jew. aaO). So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem Beklagten mit der von ihm gegebenen Begr374ndung die Einsichtnahme in den Gesch344ftsr344umen der ebenfalls in B. gelegenen Hausverwaltung nicht unzumutbar war, hat das Berufungsgericht mit rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Erw344gungen angenommen. b) Dem Beklagten stand keine aufrechenbare Gegenforderung (247 387 BGB) auf R374ckerstattung der unter Vorbehalt geleisteten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung f374r 1999 in H366he von 250,41 200 zu (247 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB). Der Beklagte hat die Nachzahlung nicht ohne rechtlichen Grund geleistet, weil der - f344llige - Anspruch der Kl344gerin nach den unangegrif-fenen Feststellungen des Berufungsgerichts rechnerisch bestand. 26 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Anspr374che der Kl344gerin aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1998, 2000 und 2001 in H366he von insgesamt 406,85 200 f344llig und durchsetzbar sind. 27 a) Die Nachforderungen der Kl344gerin aus ihrer Abrechnung f374r das Jahr 1998 - die nach der nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts aufgrund einer Verrechnung mit anderen Forderungen noch in H366he von 24,42 200 besteht - und aus der Abrechnung f374r das Jahr 2000 in H366he von 47,37 200 sind f344llig, wie das Berufungsgericht auch f374r das Jahr 2000 - unter Be-zugnahme auf seine Ausf374hrungen zu den Abrechnungen f374r 1998 und 1999 (oben 1 a) - rechtsfehlerfrei angenommen hat. Der Beklagte kann die geschul-dete Leistung nicht mit der Begr374ndung zur374ckbehalten (247 273 Abs. 1 BGB), dass die Kl344gerin seinem Verlangen nach 334berlassung von Fotokopien nicht nachgekommen ist; denn ein solcher Anspruch stand ihm nicht zu (oben 28 - 15 - 1 a bb). Es kann daher dahingestellt bleiben, ob, wie die Revision geltend macht, die dem Beklagten w344hrend des Rechtsstreits 374bersandten - insgesamt rund 300 - Abrechnungsbelege unvollst344ndig waren. 29 b) Auch die Nachforderung der Kl344gerin aus ihrer Betriebskostenabrech-nung f374r das Jahr 2001 in H366he von 335,06 200 ist f344llig. Entgegen der Auffas-sung der Revision war die Kl344gerin zu einem Vorwegabzug der im Geb344ude befindlichen Gewerbefl344chen nicht aufgrund des 247 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der durch das Mietrechtsreformgesetz (BGBl. I S. 1149) mit Wir-kung ab dem 1. September 2001 in das B374rgerliche Gesetzbuch eingef374gt wor-den und auf das Abrechnungsjahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 247 3 Abs. 9 EGBGB). Gem344337 247 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben und vorbehaltlich anderweitiger Vor-schriften, nach dem Anteil der "Wohnfl344che" umzulegen. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Ansicht (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556 a Rdnr. 65) folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht, dass die auf die gewerbli-che Nutzung entfallenden Betriebskosten stets vorweg abzuziehen sind. Dem steht bereits entgegen, dass 247 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sich nur mit einer Um-lage nach dem Fl344chenma337stab, nicht aber mit anderen - insbesondere den f374r den Vorwegabzug von Gewerbefl344chen bedeutsamen verbrauchsbezogenen Umlagema337st344ben (vgl. 247 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB) - befasst. Gegen das von der Revision vertretene Verst344ndnis der Vorschrift spricht aber insbesondere, dass der Gesetzgeber von der 334bernahme einer 247 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ent-sprechenden Regelung - die in Abs. 2 Satz 1 ebenfalls die Umlage der Be-triebskosten nach der "Wohnfl344che" anordnet - in 247 556 a BGB abgesehen hat. Auch aus der Gesetzesbegr374ndung zu 247 556 a BGB l344sst sich nichts f374r die Auffassung der Revision herleiten, der Gesetzgeber habe den Vermieter gene- 30 - 16 - rell zum Vorwegabzug von Gewerbefl344chen verpflichten wollen. Dort ist nicht etwa - in Abgrenzung zu Gewerbemietfl344chen - von der "Wohnfl344che", sondern von der Umlage nach dem Fl344chenma337stab die Rede (BT-Drucks. 14/4553 S. 51). 31 Dass die Kl344gerin auch hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Be-triebskosten nicht zu einem Vorwegabzug der im Geb344ude befindlichen Gewer-befl344chen verpflichtet war, weil die hierauf entfallenden Kosten keine ins Ge-wicht fallende Mehrbelastung verursachten, hat das Berufungsgericht unter Be-zugnahme auf seine Ausf374hrungen zu den Betriebskostenabrechnungen f374r 1998 und 1999 (vgl. dazu oben 1 a aa (2)) rechtsfehlerfrei angenommen. 3. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch den Anspruch der Kl344gerin auf Zahlung der monatlichen Vorsch374sse auf Betriebs- und Heizkosten f374r den Zeitraum von Februar 2003 bis M344rz 2004 in H366he von jeweils 128,88 200 - insgesamt 1.804,32 200 - als begr374ndet angesehen. Dem Beklagten steht kein Zur374ckbehaltungsrecht gem344337 247 273 Abs. 1 BGB zu, weil die Betriebskostenab-rechnungen der Kl344gerin aus den Jahren 1998 bis 2001, wie ausgef374hrt, ord-nungsgem344337 sind. 32 B. Widerklage Der Beklagte kann nicht die Auszahlung des mit der Widerklage geltend gemachten Guthabens aus der Heizkostenabrechnung f374r das Jahr 2000 in H366he von 293,87 200 verlangen, weil das Guthaben infolge der im Abrechnungs-schreiben vom 15. Oktober 2001 erkl344rten Aufrechnung der Kl344gerin mit ihrer - h366heren - Nachforderung aus der entsprechenden Betriebskostenabrechnung erloschen ist. Die Aufrechnung der Kl344gerin war wirksam, wie das Berufungsge-richt unter Bezugnahme auf seine Ausf374hrungen zu den vorangegangenen Be- 33 - 17 - triebskostenabrechnungen rechtsfehlerfrei angenommen hat, so dass die For-derung des Beklagten nicht mehr besteht. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball ist durch Urlaub an der Unterschrift verhindert Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 24.02.2004 - 2 C 144/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.08.2004 - 67 S 99/04 -
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