BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 78/10 Verk374ndet am: 13. Oktober 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 18. M344rz 2010 aufgehoben. Die Berufung der Kl344gerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 5. November 2009 wird zur374ckgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tr344gt die Kl344gerin. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist Mieter eines Ein-Zimmer-Appartements der Kl344ge-rin am E. in B. ; die Beklagte zu 2 - Ehefrau des Beklagten zu 1 - lebt ebenfalls in der Wohnung. Mit Schreiben vom 23. April 2008 k374ndigte die Kl344gerin das Mietverh344ltnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009. In dem K374ndigungsschreiben wird mitgeteilt, dass die Tochter der Kl344gerin vollj344h-rig werde und einen eigenen Hausstand gr374nden wolle; die an den Beklagten zu 1 vermietete Wohnung sei daf374r ideal, da sie mit 45 qm Wohnfl344che (1 Zim-mer, K374che, Diele, Bad) eine f374r die Gr374ndung eines eigenen Hausstandes ge-eignete Gr366337e habe. 1 - 3 - Die Beklagten widersprachen der K374ndigung. Sie sind der Auffassung, dass die K374ndigung nicht hinreichend begr374ndet worden sei, da aus dem Schreiben vom 23. April 2008 die bisherige Wohnsituation der Tochter der Kl344-gerin nicht hervorgehe. Weiter haben die Beklagten vorgetragen, w344hrend des Laufs der K374ndigungsfrist sei im Anwesen E. im ersten Stock eine Wohnung frei geworden, die die Kl344gerin inzwischen anderweitig vermietet habe. In diese Wohnung, deren von der Kl344gerin angegebene Gr366337e von 60 qm mit Nichtwissen bestritten werde, habe die Tochter der Kl344gerin ziehen k366nnen. Jedenfalls h344tte diese Wohnung den Beklagten angeboten werden m374ssen. 2 Mit der Klage nimmt die Kl344gerin die Beklagten auf R344umung und Her-ausgabe der angemieteten Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Kl344gerin statt-gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 5 Die K374ndigung vom 23. April 2008 sei nach 247 573 Abs. 3 Satz 1 BGB hinreichend begr374ndet worden. In dem Schreiben sei darauf verwiesen worden, dass die Tochter der Kl344gerin nach ihrer Vollj344hrigkeit einen eigenen Hausstand gr374nden wolle. Dies impliziere, dass sie bisher in dem elterlichen Haus lebe und 6 - 4 - keinen eigenen Hausstand habe. Die Absicht, im Erwachsenenalter selbst344ndig von den Eltern zu leben, sei ein vern374nftiger, nachvollziehbarer Grund f374r den Eigenbedarf und bed374rfe keiner n344heren Darlegung. Angaben zu den bisheri-gen Wohnverh344ltnissen der Tochter der Kl344gerin habe es nicht bedurft. 7 Der Vortrag der Beklagten, die Tochter der Kl344gerin h344tte ihren Wohnbe-darf auch mit der w344hrend der K374ndigungsfrist im gleichen Anwesen frei ge-wordenen Wohnung im ersten Stock befriedigen k366nnen, sei nicht substantiiert genug. Es sei grunds344tzlich Sache des Vermieters, welche von mehreren Woh-nungen er zur Befriedigung seines Eigenbedarfs heranziehe. Trage der Mieter gegen die vom Vermieter getroffene Wahl vor, es habe noch eine Alternative dazu bestanden, trage der Mieter hierf374r die Darlegungs- und Beweislast. Vor-liegend h344tten sich die Beklagten darauf beschr344nkt, die Gr366337e der Wohnung mit Nichtwissen zu bestreiten. Dies reiche nicht aus; sie h344tten vielmehr konkret darlegen und gegebenenfalls unter Beweis stellen m374ssen, dass und weshalb es unvern374nftig gewesen sein sollte, nicht die frei gewordene Wohnung zu w344h-len, sondern an der Eigenbedarfsk374ndigung festzuhalten. Schlie337lich habe die Kl344gerin auch die sie grunds344tzlich treffende Pflicht, den Beklagten w344hrend der K374ndigungsfrist frei werdende vergleichbare Woh-nungen anzubieten, nicht dadurch verletzt, dass sie die Wohnung im ersten Stock des Anwesens E. den Beklagten nicht angeboten habe. Denn die Beklagten h344tten nicht vorgetragen, dass die Wohnung im ersten Stock vergleichbar zu der bisher angemieteten Wohnung gewesen sei; jeden-falls fehle es an Vortrag, die Beklagten h344tten die Wohnung angemietet, wenn sie ihnen denn angeboten worden w344re. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. Das Mietverh344ltnis der Parteien ist durch die K374n-digung der Kl344gerin vom 23. April 2008 nicht beendet worden. Zwar kann sich die Kl344gerin auf 247 573 Abs. 2 Satz 2 BGB (Eigenbedarf) st374tzen; die K374ndigung stellt sich jedoch als rechtsmissbr344uchlich dar, weil die Kl344gerin ihre Pflicht (247 241 Abs. 2 BGB), den Beklagten die w344hrend der K374ndigungsfrist frei ge-wordene Wohnung im ersten Stock des Anwesens E. anzubie-ten, verletzt hat. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass das K374ndigungsschreiben vom 23. April 2008 im Sinne des 247 573 Abs. 3 Satz 1 BGB eine hinreichende Begr374ndung enth344lt. Der Zweck des Begr374ndungs-zwangs besteht darin, dem Mieter zum fr374hestm366glichen Zeitpunkt Klarheit 374ber seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzei-tig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Gen374ge getan, wenn das K374ndigungsschreiben den K374ndigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gr374nden unterschieden werden kann (Senatsurteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06, NZM 2008, 281 Rn. 24; vom 27. Juni 2006 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23). Diesen Anforderungen wird das K374ndigungsschreiben der Kl344ge-rin vom 23. April 2008 gerecht. 10 Die Auffassung der Revision, aus dem K374ndigungsschreiben werde nicht ausreichend deutlich, dass die Kl344gerin die Wohnung f374r ihre Tochter im Sinne des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "ben366tigt", da es sich zu der bisherigen Wohnsitua-tion der Tochter nicht verhalte, geht fehl. Nach der Rechtsprechung des Senats reicht es bei einer auf Eigenbedarf gest374tzten K374ndigung aus, dass der Vermie- 11 - 6 - ter f374r seinen Willen, in den eigenen R344umen zu wohnen oder eine beg374nstigte Person dort wohnen zu lassen, vern374nftige Gr374nde hat (Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 96). Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demn344chst vollj344hrigen Kind die Begr374ndung eines ei-genen Hausstands in einer daf374r geeigneten Wohnung zu erm366glichen, regel-m344337ig der Fall. Eine dar374ber hinausgehende Begr374ndung in Gestalt von Anga-ben zu den bisherigen Wohnverh344ltnissen bedarf es daher grunds344tzlich nicht. 2. Auch ein berechtigtes Interesse der Kl344gerin an der Beendigung des Mietverh344ltnisses hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein solches Interesse des Vermieters unter anderem dann vor, wenn er die vermieteten R344ume als Wohnung f374r sich selbst oder einen Familienangeh366rigen ben366tigt. Dabei gen374gt es, wenn f374r den Willen des Vermieters in den eigenen R344umen zu wohnen oder eine beg374nstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vern374nftiger, nachvollziehbarer Grund besteht (Se-natsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO S. 95 ff.; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 1). Die von dem vollj344hrigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbst344ndigkeit des Kindes zu f366rdern und ihm die Gr374ndung eines von den Eltern unabh344ngigen, eigenen Hausstandes zu erm366glichen, ist ein vern374nftiger und nachvollziehbarer Grund. Insbesondere kann den Eltern/Vermietern nicht entgegengehalten werden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO). 12 3. Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es annimmt, die Kl344gerin sei nicht verpflichtet gewesen, den Beklagten die w344hrend des Laufs der K374ndigungsfrist frei gewordene Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens E. zur Anmietung anzubieten. 13 - 7 - Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs be-rechtigt k374ndigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verf374gung ste-hende vergleichbare Wohnung w344hrend der K374ndigungsfrist zur Anmietung an-zubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnan-lage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene K374ndigung wegen Versto337es gegen das Gebot der R374cksichtnahme rechtsmissbr344uchlich und damit unwirk-sam (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220 Rn. 12). Bei der K374ndigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grunds344tzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm geh366renden Wohnungen er nut-zen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unber374cksichtigt bleiben, dass die K374ndigung von Wohnraum in die Lebensf374hrung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies m366glich ist. Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbe-darfsk374ndigung daher dann rechtsmissbr344uchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnan-lage zur Verf374gung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02 aaO). 14 So ist es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde im Anwesen E. w344hrend der K374ndigungsfrist eine nach den Anga-ben der Kl344gerin 60 qm gro337e Zwei-Zimmer-Wohnung frei, die die Kl344gerin im Sommer 2008 anderweitig vermietete. Diese Wohnung h344tte die Kl344gerin dem Beklagten zu 1 anbieten m374ssen, da eine Vergleichbarkeit mit der gek374ndigten Wohnung nicht von vornherein ausschied. Nach der Gr366337e der Wohnung (60 qm) ist sie f374r den Wohnbedarf eines Zwei-Personen-Haushalts ohne weite-res geeignet. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Beklagten h344tten vorab erkl344ren m374ssen, dass sie die Wohnung im ersten Stock anmieten w374r- 15 - 8 - den, wenn sie ihnen denn angeboten w374rde. Es ist Sache des Mieters, 374ber die Eignung einer Wohnung f374r seine pers366nlichen Zwecke zu entscheiden (BVerfG, NJW 1992, 1220, 1221). Um eine verantwortliche Entscheidung hier-374ber treffen zu k366nnen, muss der Mieter 374ber die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung informiert sein. Hierzu geh366ren neben der Gr366337e und Ausstat-tung der Wohnung jedenfalls auch die Mietkonditionen (Miete/Nebenkosten). Vor Erhalt dieser Informationen eine rechtsverbindliche Erkl344rung 374ber die An-mietung abzugeben, ist dem Mieter regelm344337ig unzumutbar. Der Vermieter er-f374llt seine Anbietpflicht daher grunds344tzlich nur dann ordnungsgem344337, wenn er den gek374ndigten Mieter 374ber die genannten wesentlichen Vertragsbedingungen der Anmietung einer w344hrend der K374ndigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt. Daran fehlt es im Streitfall. III. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Kl344gerin gegen das kla-geabweisende Urteil des Amtsgerichts ist zur374ckzuweisen, da sich die am 23. April 2008 ausgesprochene K374ndigung als rechtsmissbr344uchlich erweist 16 - 9 - und der Anspruch der Kl344gerin auf R344umung und Herausgabe der Wohnung unbegr374ndet ist. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Richterin Dr. Fetzer ist erkrankt und kann daher nicht unterschreiben. Ball Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 05.11.2009 - 202 C 58/09 - LG Bonn, Entscheidung vom 18.03.2010 - 6 S 5/10 -
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