V ZR 78/14 - V. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2015:061115UVZR78.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 78/14 Verkündet am: 6. November 2015 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 434 Abs. 1 Satz 1 Ei ne Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Ve r- tragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niede r- schlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 B GB. BGH, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14 - OLG Celle LG Verden - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, d ie Richter Dr. Czub, Dr. Kazele und Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberla n- desgerichts Celle vom 13. März 2014 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vert rag vom 18. Dezember 2009 verkauften die Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein 2002/2003 mit einem Wohnh In dem Kaufvertrag wurde n die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebä udes ausgeschlos sen. D as Grundstück hatten die Beklagten zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichn ungen der drei Geschosse ( EG, OG und DG ) mit A n gaben der Flächenmaße aus gehändigt , aus de re n Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m² erg ibt . Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Arc hitekten berechnen , der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung 1 2 - 3 - eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte. D arauf gestützt hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den Beklagten zzgl. Zinsen als Kaufpreisminderung und den Ersatz weiterer Schäden ( wegen zu viel gezahlter Grunderwerbsteuer von und Bankzinsen von 7.198,41 zzgl. Zinsen und den Ersatz außergerichtlicher ) verlangt . Die Kl age ist i n den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision , deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger die Ansprüche weiter . Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, dass zwar ni cht durch die Angabe der Wohnfläche in den Inseraten, aber durch die Aushändigung der Grundrisszeich - nungen konkludent eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Kaufsache (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen sei. Ansprüche aus der Ver - einbarung stünden dem Kläger jedoch nicht zu, da d er vereinbarte Haftungsaus schluss auch die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels aus einer konkludent vereinbarte n Beschaffenheit erfasse . Anders sei es nur, wenn die Parteien eine ausdrückliche Beschaffenheits vereinbarung getroffen hätte n , die zeitgleich mit dem Haftungsausschluss in den Kaufvertrag aufgenommen worden wäre. Die Beklagten könnten sich nach § 444 BGB auf den Haftungsausschluss berufen, da sie eine Beschaffenheitsgarantie (§ 443 BGB) nicht übernom men und den Mangel nicht arglistig verschwiegen hätten. Der Kläger habe schon nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagten die Flächenabweichungen gekannt hätten. 3 - 4 - II. Die Revision bleibt ohne Erfolg. 1. Ansprüche de s K äufers wegen eines Sachmang els nach §§ 434 ff. BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaf - fenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde ( § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ) oder dass de r Käufer nach den öffentlichen Äußerungen de s Verkäufer s eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). a) Aus den Angaben der Beklagten i n dem Exposé und in den im Internet publizierten Anzeigen ergibt sich schon deshal b ke ine Haftung nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der Größe abweicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer Wohnflächenangabe von ca. 200 m 2 erwarten durfte. Dies ergibt sich daraus, dass die tatsächliche Fläche aller Räume und der Dachterrasse nach dem eigenen, auf ein Sachve r- ständigengutachten gestützten Vortrag des Kläger s über 200 m 2 beträgt und die Fragen, ob und in welchem Umfang der Hauswirtschaftsraum und die Dachte r- rasse bei der Berechnung die Wohn fläche in Ansatz zu bringen sind, Bewe r- tungstoleranzen unterliegen (dazu unten 2. b) aa) und eine bestimmte Berec h- nungsgrundlage im Exposé nicht genannt worden ist. Die Revision stützt den Anspruch der Kläger auch nicht auf die Haftung des Verkäufers wegen Fehlens einer nach dessen öffentlichen Äußerungen zu erwartenden Eigenschaft der Kaufsache gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, sondern auf eine Beschaffenheit s- vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Die Angabe n im Exposé der Beklagten und in ihren Anze igen sind nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB geworden ; das folgt bereits daraus, dass die Flächenangabe durch die de n Käufer n vor Vertragsschluss ausgehändigte n Grundriss - 4 5 6 7 - 5 - zeichnungen mit Angaben übe r die Flä c hen der einzelnen Räume und der j e- weiligen Geschosse konkretisiert worden ist. c ) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts , dass eine durch die Aushändigung der Grundrisszeichnungen konkludent g e- troffene Beschaffenheitsv ereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Sachmä n- gel erfasst wird. D ie se Vertragsauslegung widerspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Eine Beschaffenheitsvereinbarun g setzt keine ausdrückliche n Erkläru n- gen der Parteien voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Ve r- trags schlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibung en ergeben (BGH, Urteil vom 17. März 2010 - VIII ZR 253/08, NJW - RR 20 10, 1329 Rn. 16; Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 16). Verhält es sich so, kann der V erkäufer sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss berufen . Die Auslegungsregel, na ch der sich ein zwischen den Parteien verei n- barter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vertraglich vereinbarte Bescha f- fenheit erstreckt (BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31; Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19 und VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15; Urteil vom 13. März 2013 - VIII ZR 186/12, NJW 2013, 2107 Rn. 20) , gilt auch , wenn eine bestimmte Beschaff enheit der Kaufsache nicht ausdrücklich, sondern ko n- k l udent vereinbart worden ist ( vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, aaO, Rn. 18, 19). d ) D as angefochtene Urteil stellt sich jedoch im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO) . An ders als das Berufungsgericht meint, fehlt es bereits an einer Beschaffenheit svereinbarung . Bei den Rechtsgeschäften , die der notariellen 8 9 10 - 6 - Beurkundung bedürfen, ist allerdings streitig, ob und unter welchen Vorausset - zungen durch Äußerungen des Verkäufers ü ber bestimmte Eigenschaften der Kaufsache im Vorfeld des Vertragsschlusses eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kommt , wenn die Angaben in der not a- riellen Urkunde keinen Niederschlag finde n . aa) Das Oberlandesgericht Ko blenz bejaht d a s unter Bezugnahme auf die vor stehend zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In der notarie l- len Kaufvertrag surkunde nicht erwähnt e und deshalb formunwirksame Bescha f- fenheitsvereinbarungen würden mit Auflassung und Eintragung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam ( vgl. OLG Koblenz, DWE 2015, 121, 122). Anderer Ansicht sind die Oberlandesgericht e Brandenburg (NZM 2010, 712, 714) , Bremen (NJW - RR 2014, 791 ), Hamm (Urteil vom 18. Juni 2009 - I - 22 U 136/08, juris Rn. 24 und NJW - RR 2010, 1643) und Saarbrücken (MDR 2013, 1390) . Diese verneinen - mit im Einzelnen unterschiedlichen Be - gründungen - das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung aus vorvertragliche n Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache , die im notariel len Vertrag keinen Niederschlag gefunden haben. Gestützt wird d a s darauf, dass es sich bei solchen Angaben um bloße Objektbeschreibungen handele (OLG Brandenburg, aaO) , von einem Rechtsbindungswillen des Ve r- käufers in diesen Fällen nicht ausgegangen werden könne (OLG Bremen, aaO), die Parteien im Zweifel nur die vor dem Notar abgegebenen Erklärungen zum Gegenstand ihrer vertraglichen Einigung machen wollten (OLG Hamm, Urteil vom 18. Juni 2009 - I - 22 U 136/08, juris Rn. 24) oder solche Aussagen sich als bloß e Wissenserklärungen des Verkäufers darstellten ( OLG Saarbrücken, aaO). bb) Das Schrifttum befasst sich nur vereinzelt mit der Frage, ob auf Grund einer Äußerung des Verkäufer s über eine bestimmte Eigenschaft des Kaufgegenstands eine Beschaffenheitsvere inbarung zustande kommt, wenn 11 12 13 - 7 - diese in der Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden ha t (bejahend: NK - BGB/Thau, 2. Aufl., Anhang I zu §§ 433 bis 480 Rn. 77; auch bei den nicht b e- urkundungsbedürftigen Geschäften vereinend: Höffmann, ZGS 2011, 299). I m Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass es für eine Beschaffen - heitsvereinbarung genüge, wenn der Verkäufer die Eigenschaften der verkau f- ten Sache in bestimmter Weise beschreibe und der Käufer vor diesem Hinte r- grund seine Entscheidung treffe ( BeckOK - BGB /Faust, 3 6 . Edition, § 434 Rn. 45; Erman/Grunewald, BGB, 14. Aufl., § 434 Rn. 16; HK - BGB/Schulze, BGB, § 434 Rn. 8; juris - PK/Pammler, 7. Aufl., § 434 Rn. 42; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., Rn. 17). Zugleich wird die Auffassung vertreten, dass Beschaf fenheitsverein barung en der für den Vertrag vorgesehenen Form bedürften (insoweit allg.M. : Jauernig/Berger, BGB, 15. Aufl., Rn. 9; juris - PK/Pammler, 7. Aufl., § 434 Rn. 39; MüKo BGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 16; Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 434 Rn. 18; PWW/Schmidt, BGB, 10. Aufl., § 434 Rn. 30; Staudinger/Matuscke - Beckmann, BGB [2013], § 434 Rn. 72) und daher - wenn das Gesetz eine bestimmt e Form vorschreibe - in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden müssten (BeckOK - BGB/Faust, 36. Edi tion, § 434 Rn. 40; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239; N icht erörtert wird, inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit de s Vertr a ge s der Annahme entg e- gensteht, Beschaffenheitsvereinbarung en könnten d urch Beschreibungen b e- stimmter Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer im Vorfeld des Ve r- tragsschlusses zustandekommen . cc) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschrei - bung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes du rch den Verkä u- fer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag fi n- det , in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt . Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind 14 15 - 8 - auch nach ne uem Kaufrecht von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden (vgl. zum früheren Recht: Senat, Urteil vom 1. Februar 1985 - V ZR 180/83, WM 1985, 699 , 700 mit Anm. Reithmann, DNotZ 1986, 78, 79). (1) (a) Diese Abgrenzung ist deshalb geboten, weil die Parteien b ei e i- nem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufneh men müssen , die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/8 1, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW - RR 2006, 1292 R n . 12). Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB . Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu ve r- schaffen, dahingehend, dass dies er - abweichend von den in § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmten allge meinen Anforderungen - dem Käufer eine der i n- dividuell verein barten Beschaffen heit gemäße Sache schuldet ( Lemke/ Czub, Immobilienrecht, § 311b BGB, Rn. 45; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239). Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben - selbst wenn in der U r- kunde zu der Vereinbarung einer Be schaffenheit nichts aufgenommen wurde - ist vor dem Hi ntergrund des ihnen be kannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen. (b) Ein solches Verständnis der vorvertragliche n Angaben des Verkä u- fers entspricht dem Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerec h- ten Ver tragsauslegu ng (vgl. dazu allgemein: BGH, Urteil vom 28. Oktober 1997 - X I ZR 260/96, BGHZ 137, 69, 72). Der Käufer kann nicht da von ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit de s Grundstücks oder Gebäu des - mit der Folge einer nicht ausschlie ßbaren Haftung - vereinb a- ren will , wenn d ie geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Die v orver tragliche n Beschreibungen der Eigenschaften der Kaufsache 16 17 - 9 - durch den Verkäufer werden deshalb nicht bedeutungslos, da dieser bei ihm bekannt er Unrichtigkeit der Information dem Käufer haftet (dazu unter 2). (c) D ieses Verständnis vorvertraglicher Beschreibungen gebietet auch der Auslegungsgrundsatz, wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsges chäfts vermeidet (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 2002 - I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 158 f.; Urteil vom 17. Mai 2011 - I ZR 93/09, GRUR 2011, 946 Rn. 26). Mit diesem wäre es nicht vereinbar, bei v orvertragliche n Ä ußerungen des Verkäufers über Eigenschaft en des Kaufgegen stands nicht beurkundete Beschaffenheitsvereinbarungen anz u- nehmen ; denn dies hätte die Nichtigkeit des Vertrags nach § 125 Satz 1 BGB wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschrift zur Folge (so zutr. NK - BGB/Büdenbender, 2. Aufl., § 434 Rn. 19). Die Möglichkeit einer Heilung der Formnichtigkeit nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB mit Auflassung und Eintragung stellt den vorstehenden Grundsatz nicht infrage . Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheit s- vereinbarung formnichtig wäre . Dies hätte unter anderem zur Folge, dass eine zur Sicherung des An spruchs des Käufers eingetragene Auflassungsvorme r- kung nicht entst ünde und damit keinen Schutz nach § 883 Abs. 2 BGB gege n- über zwischenz eitlichen Ver fügungen und Vollstreckungsmaßnahmen böte. Zudem kann sich k eine Partei sicher sein, dass die Heilung eintritt, weil es jede r Seite freisteht, sich bis zur Ein tragung der Rechtsänderung auf die Formunwir k- samkeit der Vereinbarung zu berufen. (2) Der oben genannte Auslegungsgrundsatz steht nicht im Widerspruch zu Art. 2 Abs. 2 Buchstabe a der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Pa r- la ments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Ve r- brauchs güterkaufs und der Garantien fü r Verbrauchsgüter, ABl L 171/12 (im folgenden Verb r auchsgüterkaufrichtlinie) . Danach wird vermutet, dass Ve r- brauchsgüter ver tragsgemäß sind, wenn sie mit der vo n de m Verkäufer geg e- 18 19 - 10 - benen Beschreibung übereinstimmen. Die Richtlinie gebietet bei einem Verkau f von Verbrauchsgütern allerdings eine weite Auslegung des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, die keine hohen Anforderungen an das Zustandekommen einer Vereinb a- rung stellt. Bei den Kaufverträgen über Grundstücke und Gebäude , die keine Verbrauchsgüter im Sinne der Be griffsbestimmung in Art. 1 Abs. 2 Buchstabe b der Verbrauchs güterkaufrichtlinie sind, ist jedoch eine engere Auslegung der Vorschrift geboten, die den Zwecken des gesetzlichen Formzwangs Rechnung trägt . Dieser soll die Vertragsparteien vor übereilten Vert rägen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen die Möglichkeit zu recht s kundiger Belehrung und Beratung eröffnen (Senat, Urteil vom 30. April 1982 - V ZR 104/81, BGHZ 83, 395, 397; Urteil vom 25. März 19 8 3 - V ZR 268/81, BGHZ 87 , 150, 153). Die Warn - und Schutzfunktion der Beu r- kundung w äre entscheidend infrage gestellt, wenn schon die vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führte , o hne dass in dem n otarielle n Vertrag dazu etwas erklärt ist . Auch der mit de m Beurkundungszwang verfolgte weitere Zweck, den Parteien eine rechtskundige Beratung und Belehrung zu kommen zu lassen, würde verfehlt werden, wenn schon Äußerungen des Verkäufers im Vo r feld des Ver tragsschlusses zu Be schaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führten . Dies ist nämlich Gegenstand der Verhandlung vor dem Notar. Bei dieser hat der Notar gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG den Willen der Parteien zu ermitteln. Dazu gehört auch die F eststellung, ob Beschaffenheit s- vereinbarungen, auf deren rechtliche Tragweite hinzuweisen ist, getroffen we r- den sollen. (3) A nderes ergibt sich auch nicht aus de r zum früheren Kaufrecht er - gangene n Rechtsprechung des Senats. Die Revision weist zwar zu tr effend d a- rauf hin, dass nach dieser eine verkaufte Wohnung auch dann einen Fehler nach § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB aF aufw eisen konnte , wenn die Wohnfläche w e- der in dem notariellen Vertrag noch in den darin in Bezug genommenen Unte r- 20 - 11 - lagen, sondern allein in ein em dem Käufer zuvor ausgehändigten Prospekt falsch angegeben war (Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874). D a s führt aber für die Entscheidung der Frage , unter welchen V o- raussetzungen von einer in der notariellen Urkunde nicht erwähn te n Bescha f- fenheit s vereinbarung auszugehen ist , ebenso wenig wei ter, wie der Hinweis der E rwide rung darauf, dass der Senat für den Anspruch des Käufers wegen Fe h- lens einer zugesicherten Eigenschaft (§ 463 Satz 1, § 459 Abs. 2 BGB aF ) stets eine beurkunde te Erklärung des Verkäufers in Vertragsform für erforderlich g e- halten hat (Senat, Urteil vom 10 . April 1963 - V ZR 178/61, WM 1963, 865, 866). Diese Rechtsprechung beruhte auf der - bei der regelmäßigen Vereinb a- rung eines Gewährleistungsaus schlusses nach § 476 BGB aF - wesentliche n Unterscheidung zwischen bloßen vertraglichen Beschaffenheitsangab en nach § 459 Abs. 1 BGB aF und zugesicherten Eigenschaften nach § 459 Abs. 2 BGB aF ( vgl. Senat, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912). Diese A uslegungsgrundsätze können nicht mehr angewendet werden , weil nunmehr bereits die Vereinbarung einer Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zu einer Verkäuferhaftung wegen Sachmängeln gemäß §§ 434, 437 BGB führt, die - anders als die Haftung des Verkä ufers für F ehler gemäß § 459 Abs. 1 BGB aF - durch einen allgemeinen Haftungsausschluss nicht mehr a b- bedungen wird . Vor diesem Hintergrund sind strengere Anforderungen an das Zustandekommen einer Be schaffenheitsvereinbarung zu stellen (vgl. auch BGH, Urte il vom 12. März 2003 - VII I ZR 253/05, NJW 2008, 1517 Rn. 13) . ( 4) Nach diesen Grundsätzen hat die Übergabe der Grundrisszeichnu n- gen nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geführt. Die Zeichnungen mit den Flächenangaben dienten allein der Informatio n der Käufer auf deren Nac h- frage zu der im Exposé angegebenen Wohnflächengröße von ca. 200 m 2 . Da in dem Notarvertrag weder die Größe der Wohnfläche angegeben ist noch die über reichten Unterlagen erwähnt sind , ist e ine Vereinbarung über die Bescha f- fenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zustande gekommen . Soweit de r 21 - 12 - Be schluss des Senats vom 19. Januar 2012 (V ZR 141/11 , WuM 2012, 164) dahin zu verstehen ist, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé ) mi t dem Vertragsschluss konkludent eine ent sprechende Beschaffe nheit svereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustan de kommt , hält er daran nicht fest. 2. Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch aus vorvertrag - lichem Verschulden zu (§ 280 Abs . 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) . Solche Ansprüche wegen unrichtiger Information oder wegen unterlassener Auf klärung k ommen hier aus zwei Gründen infrage . Die Wohn - und Nutzflächen sind 13,34 m 2 kleiner als in den Grundrisszeichnungen angegeben , weil abwe i- chend von den Zeichnungen gebaut worden ist . Zudem soll die sich aus den Grundriss zeichnungen ergebende Wohnfläche bei einer Ermittlung nach §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung in der im Zeitpunkt des Vertragsschlu s- ses geltenden Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) nach Darste l- lung des Klägers nur 182,5 m 2 und nicht - wie die Beklagten meinen - 20 1,5 m 2 betragen. a) Die Klage wäre allerdings (teilweise) begründet, wenn die Beklagten gewusst hätten, dass die Angaben auf den Gr undrisszeichnungen deswegen un richtig war en , weil die Räume kleiner sind als auf den Zeichnungen darg e- stellt . aa ) Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung g e- wor den sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten . D ieser Anspru ch wi rd auch nach G e- fah r ü bergang nicht durch d ie Vorschriften über die Haftung des Verkäufers w e- gen eines Sach ma ngel s nach §§ 434 BGB ff. ausgeschlossen (Senat, Urteil vom 27. März 200 9 - V ZR 30/08, BGHZ 18 0 , 20 5 Rn. 19 ff.; BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858 Rn. 20). Eine Rechtsfolge 22 23 24 - 13 - d ies es Anspruchs besteht darin, dass der Käufer als Vertrauensschade n von dem Verkäufer den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35 Rn. 22; Urteil vom 1. Februar 201 3 - V ZR 72/11, NJW 2013, 1807 Rn. 15). bb) An einem vors ätzlichen Verhalten des Verkäufers, das der Kä uf er dar legen und beweisen muss ( vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12) , fehlt es hier jedoch . Arglistiges Verhalten des Verkäufers setzt die Kenntnis der Tatsachen voraus , aus denen sich die Unrich tigkeit seiner Angaben ergibt. Diese Voraussetzung des Vorsatzes kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW - RR 2003, 989, 990). D ass die relevanten Umstände erke nnbar waren und die Beklagten sie (als Makler, Bauherrn und Bewohner des Hauses) hätten kennen können oder kennen müssen, reicht für die Feststellung des Vorsatzes nicht aus, sondern rechtfertigt nur den Vorwurf der Fahrlässigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2011 - VI ZR 309/10, NJW - RR 2012, 404 Rn. 10). Die Annahme des Berufungsgerichts, dass sich aus dem unbestrittenen Vortrag des Klägers eine Kenntnis der Beklagten von der Flächenabweichung nicht ergibt, ist rechtsfehlerfrei. Anderes folgt entgege n der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass den Beklagten eine Angabe des Architekten in der Bauakte über eine Wohnfläche von 181 m 2 bekannt war . Daraus ist nicht der Schluss zu ziehen, dass die Beklagten wussten, dass kle i- ner als auf den Zeich nung en dargestellt gebaut worden war. Die Revision ve r- weist selbst auf Vortrag des Klägers, dass sich aus den Grundrissen (nach der Wohnflächenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung) eine Wohnfläche von 182,5 m 2 ergi b t; dies entspricht der Wohnfläch e, die der Arch i- tekt in dem Bogen des Landesamts für Statistik angegeben hat . 25 - 14 - b) Die Klage ist schließlich nicht deswegen begründet, weil die Be klagten die Käufer nicht darauf hingewiesen haben, dass die sich nach den Grund - risszeichnungen ergebende W ohnfläche nicht ca. 200 m 2 , sondern - wie der Kläger vor trägt - nur 18 2,5 m 2 beträgt . aa ) Dabei kann dahinstehen, ob die Prämisse des darauf gestützten A n- griffs der Revision zutrifft oder ob die Behauptung der Beklagten richtig ist , dass sich nach §§ 42 bis 44 II. BV eine Wohnfläche von 201,5 m 2 e rrechne , weil die Grundfläche n de s Hauswirtschaftsraum s ganz und die der Dachterrasse zur Hälfte anzusetzen seien. Für die Dachterrasse ist Letzteres richtig , weil nach § 44 Abs. 2 II . BV die Grundflächen von Ba lkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Frei sitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden k onnte n (BGH, Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 21). Die Grundfläche von Wirtschaftsräumen gehört zwar nach § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV aF nicht zur Wohnfläche, wobei aber solche Räume nicht als Wirtschaftsräume ange sehen werden, die nach Art und Ausstattung als Woh n- raum genutzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 19 ff. - hier auf den über 9 m 2 großen Haus wirtschaftsraum zutreffen. Die Frage, ob die Wohnflächenangabe von ca. 200 m 2 unter Zugrundelegung der Zweiten B e- rechnungsverordnung richtig ge wesen ist, kann jedoch offen bleiben. bb ) Die angegriffene Entscheidung stellt sich nämlich auch dann als ric h- tig dar, wenn die sich aus den Zeichnungen ergebende Wohnfläche bei einer Ermitt lung nach §§ 42 bis 44 II. BV aF kleiner als im Exposé angegeben gew e- sen sein sollte . ( 1 ) Den Verkäufe r, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen i n- formiert, trifft keine weitergehende Aufklärungspflicht. Der Kaufinteressent kann nach Treu un d Glauben (§ 242 BGB) und den im Verkehr he rrschenden A n- 26 27 28 29 - 15 - schauungen nicht erwarten, auch darüber informiert zu werden, welche Woh n- fläche das zum Verkauf stehende Haus nach den für deren Ermittlung einschl ä- gigen Normen (DIN 283, §§ 42 bis 44 II. BV aF, §§ 2 bis 4 WoFlV) hat . Dem steht bereits entgege n, dass es eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohn flächen selbst genutzter Wohnhäuser nicht gibt und die Normen zur Wohnflächen ermittlung zum Teil unterschiedlich regeln, welche Flächen der Räume und der nutzbaren Freiflächen (Balkone, Loggie n, Terrassen usw.) zur Wohnfläche ge hören. Ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch über den Begriff der Wohn fläche hat sich ebenfalls nicht entwickelt (Senat, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912, 913; Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874, 2875; Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11, WuM 2012, 164 Rn. 9; BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250, 254; Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, 2231). Die Anforderungen an die Aufklärungspflicht würden überspannt, wenn jeder Ver käufer von sich aus weitere Angaben dazu machen müsste, auf welcher Grund lage die Angabe der Wohnfläche des in einem Ins e- rat oder in einem Exposé zum Kauf angebotenen Gebäudes oder Wohnung beruht . Hierzu wird ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse verfügt, regelmäßig nicht in der Lage sein. Will der Käufer da rüber näheren Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und , wenn der Verkäufer ihm die e r- beten en Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausg e- händigten Unterlagen kundig machen. ( 2 ) Offen bleiben kann, ob ein fachkundiger Verkäufer ( wie bspw. ein Immobilienmakler), zu weitergehenden Informationen zu den Grundlagen seiner Berechnung verpflichtet ist . Selb st wenn man das annähme, fehlte es an einem arglistigen Verhalten der Beklagten. Dazu hätten sie wissen müssen , dass ihre Angabe zur Wohnfläche von der nach der Verkehrssitte oder dem Ortsgebrauch üblichen Praxis (zu deren Bedeutung: Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874, 2875; BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 30 - 16 - - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 15) abweicht , und sie damit gerechnet haben , dass die Käufer das nicht wussten und bei Offenbarung dieses U m- stands den Kauf nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt ab geschlossen hätten ( allgemein zu den Voraussetzungen der Arglist: Senat, Urteil vom 3. März 1995 V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550). An beidem fehlt es. Dass die Beklagten Kenntnis davon hatten , dass die Wohnfläche unter Zu grundelegung der §§ 42 bis 44 II. BV nicht ca. 200 m 2 beträgt, ist von dem beweisbelasteten Kläger nicht nachgewiesen. Das Berufungsgericht verneint das rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf, dass der Kläger de m ( unter Beweis gestellten ) Vortrag der Bek lagten , von ihrem Architekten dahin informiert wo r- den zu sein, dass die Wohnfläche ca. 200 m 2 betrage , nicht mit einem unter Beweis gestellten eigenem Vor trag entgegengetreten ist . Eine solche Kenntnis der Beklagten ergibt sich entgegen der Ansicht der Rev ision auch nicht daraus, dass sie selbst vorgetragen haben , die sich aus den Grundrisszeich nungen nach der Zweiten Berechnungsverordnung ergebende Wohnfläche be trage 201,5 m 2 . V or dem Hintergrund der oben (unter aa) genannten Spiel räume für den Bauherrn bei dem Ansatz der Dachterrassen und der Unsicherheiten bei der Berücksichtigung nicht zu m Wohn en vorgesehener , aber dazu nutzbarer Räume beweist dieser Vortrag der Beklagten ebenso wenig wie die Angabe einer Wohnfläche von 181 m 2 durch den Architekten au f einem Bogen in der Bauakte, dass die Beklagten wussten, dass sich bei einer üblichen Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung eine um ca. 18 m 2 kleinere Fläche ergibt. Angesichts dessen, dass d ie Beklagten mit der Übergabe der Grundris s- zeichnungen auch die Grundlagen ihre r Berechnung offenbart h aben, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie damit rechneten, dass die Käufer bei einem Hin weis auf eine (möglicherweise) abweichende Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten Be rechnungsverordnung den Kaufvertrag nicht 31 32 - 17 - oder nicht wie vereinbart abgeschlossen hätten. Bei der Berechnung der Fläche der Räume im Erdgeschoss (in dem sich der Hauswirtschaftsraum befindet), ist das Maß als Nutzfläche, berechnet nach DIN 283 , bezeichnet worden . Aus di e- ser Angabe und den zu einzelnen Räumen genannten Quadratmeterangaben war für die Käufer durch Addition der Flächenmaße offensichtlich, dass die B e- klagten den Hauswirtschaftsraum in die von ihnen angegebene Wohnfläche ein bezogen hatten. II I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Czub Kazele Göbel Haberkamp Vorinstanzen: LG Verden, Entscheidung vom 01.10.2013 - 4 O 408/12 - OLG Celle, Entscheidung vom 13.03.2014 - 16 U 192/13 - 33

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