BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/11 Verkündet am: 28. März 2012 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 4 Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das E r- höhungsverlangen weder i nsgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materie l- len Begründetheit, nicht der Wirksam keit des Erhöhungsverlangens. BGH, Urteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11 - LG Karlsruhe AG Karlsruhe - Durlach - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 21. Febru ar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vo m 22. Oktober 2010 wird zurückg e- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger in K . . Die Grundm iete betrug seit dem 1. Oktober 2005 monat lich 472,33 vom 18. November 200 8 forderten die Kläger die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren W ohnungen auf, einer Erhöhung der Miete ab dem 1. März 2009 auf 507,73 Die Mieten von sechs der von de n Klägern be nannten W ohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der Ve r- gleichswohnung en liegt die Miete dagegen mit 490 zwischen der bisherigen und der erhöh ten Miete . Mit ihrer Klage haben die Kläger Zustimmung zu de r verlangten Miete r- höhung begehrt. Das Amts gericht hat die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung 1 2 - 3 - der Miete nur auf 490 a- ge mit der Begründung abgewiesen, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, soweit die verlangte Miete 490 fung der Kläger hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang stattgegeben. D a- gegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. E ntscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts insgesamt wirksam. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB habe de r Vermieter, der zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen Bezug nehme, zur Wirksamkeit seines Erhöhungsverlangens mi n- destens drei W ohnungen zu benennen. Wenn der Vermieter mehr als drei Ve r- gleichs wohnungen benenne, sei den gesetzlichen Anforderungen genüge g e- tan, wenn die Entgelte für mindestens drei Vergleichswohnungen über der ve r- langten Miete lägen oder dieser zumindest entsprächen. Es komme dann auf die Umstände des Einzelfalles an , ob der Zwec k des Begründungserforderni s- ses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt sei. Lasse sich aus den Angaben im 3 4 5 6 - 4 - Erhöhungsverlangen aus der Sicht eines verständigen Mieters die Überze u- gung gewinnen, dass die geforderte Miete die auf dem Markt üblicherweise g e- zahlt en Mieten jedenfalls nicht übersteige, dann sei der Zweck des Begrü n- dungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt. Gebe ein Vermi e- ter - wie hier - zusätzlich zu sechs Vergleichswohnungen, deren Miete die g e- forderte Miete übersteige, noch eine e inzige weitere Wohnung an, für die ein die bisherige Miete übersteigendes, aber unterhalb der verlangten Miete liege n- des Entgelt gezahlt werde, erg e be sich daraus bei verständiger Betrachtung nicht, dass lediglich die niedrigste Miete ortsüblich sei. Die ü brigen sechs Ve r- gleichsmieten, von denen wiederum fünf nur geringfügig differierten, verl ör en hierdur ch nicht ihre Überzeugungskraft. Das Mieterhöhungsverlangen sei , wie sich aus dem eingeholten Sac h- verständigengutachten ergebe, auch der Höhe nach in vol lem Umfang begrü n- det. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Die Kläger haben Anspruch auf Zustimmung der B e- klagten zu der im Schreiben vom 18. November 2008 verlangten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Im Revisionsverfahren ist nur noch im Streit, ob das Erhöhungsverlangen der Kläger unter dem Gesichtspunkt der formellen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist. Die Ausführungen des Berufungsg e- richts zur materie llen Begründetheit des Erhöhungsverlangens werden dagegen von der Revision nicht angegriffen. Die Revision meint, das Erhöhungsverla n- 7 8 9 - 5 - gen sei nicht ordnungsgemäß begründet, weil die Miete für eine der sieben von ht der verlangten Miete von das Erhöhungsverlangen i nsoweit unwirksam, als die verlangte Miete 490 e . Das trifft nicht zu. Das Berufungsg e- richt hat mit Recht angenommen, dass das Erhöhungsverlangen in formeller Hin sicht wirksam ist. 1. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erh ö- hungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohn ungen mit " entsprechenden Entgelten " zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf d ie verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß b e- gründet, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete (vgl. OLG Karlsr u- he, WuM 1984, 21 f. , zu § 2 MHG ). Diese formelle Vorauss etzung ist hier erfüllt. Die Klägerin hat nicht nur drei, sondern sechs Vergleichswohnungen benannt, bei denen die Miete höher ist als die verlangte Miete. 2. Der Umstand, dass die Klägerin eine weitere - siebente - Wohnung benannt hat, bei der die Miet e nicht der verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, rechtfertigt keine andere Beurteilung und macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilwe i- se unwirksam (ebenso Emmerich in Emmerich/Sonnenschein , Miete, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 32; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts - und Woh n- raummiete, 3. Aufl., Rn. III 436; Sternel, Mietrecht a ktuell, 4. Aufl., Rn. IV 244). Die gegenteilige Auffassung (LG Berlin, GE 2004, 482; Schmidt - Futterer/ Börsting haus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 143 f. ; Schach in Kinne/ 10 11 12 - 6 - Schach/Bieber, Miet - und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 558a Rn. 9 aE ) trifft nicht zu. a) Erfolgt die Begründung - wie hier - anhand von konkret bezeichneten Vergleichswohnungen, so ist dem formellen Begründungserfordernis nach dem Wortlaut des Gesetzes Genüge getan, wenn die Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen. Das ist hier der Fall. b) Aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisse s ergibt sich nichts anderes. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, d a- mit er während der Überlegun gsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung übe r- prüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverla n- gen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswo h- nungen, so soll der Mieter durch die Benennung von " einzelne(n) " W ohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen mü s- sen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennen s- werte Schwierigkeiten auff inden kann (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 141/02, WuM 2003, 149 unter II 1 a mwN , zu § 2 MHG, jetzt § 558a BGB) . Auch dieser Anforderung wird das Erhöhungsverlangen gerecht. Es en t- hält die vom Gesetz geforderten konkreten Hinweise darau f, dass das Erh ö- hungsverlangen sachlich berechtigt ist. Die Beklagte kann sich auf Grund der Angaben im Erhöhungsverlangen ein Bild davon machen, wie sich das gege n- wärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Angaben der Kläger darstellt , und kann diese Angaben überprüfen . Damit hat die Beklagte eine hi n- 13 14 15 - 7 - reichende Grundlage für ihre Entscheidung, ob sie das Erhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält. Es ist deshalb - soweit es um die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens geht - unschädlich, dass im vorliegenden Fall die Miete einer der von den Kl ä- gern benannten sieben Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. Ob dieser Umstand an der Ortsüblichkeit der von den Klägern verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begr ündetheit, nicht der Wirksa m- keit des Erhöhungsverlangens. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Karlsruhe - Durlach, Entscheidung vom 29.12.2009 - 3 C 38/09 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 22.10.2010 - 9 S 41/10 - 16
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