ECLI:DE:BGH:2017:100517UVIIIZR79.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/16 Verkündet am: 10. Mai 2017 Vorusso , Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556a Abs. 1 Satz 2 Bei der B etriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vo r- wegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten. BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 79/16 - LG Ber lin AG Berlin - Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, d ie Richterin Dr. Hessel , den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer so wie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 15. März 2016 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tat bestand: Die Parteien streiten über d ie Umlage der Grundsteuer in einem g e- m ischt genutzten Gebäude der Beklagten in Berlin . Die Wohn - und Nutzfläche dieses Gebäudes beträgt rund 1.100 qm , wobei auf die gewerbliche Nutzung rund 56 % der Flächen und der Re st auf die Wohnnutzung entfallen. Die Kläger sind dort seit 2004 Mieter einer 136 qm großen Wohnung, die sie noch von der Rechtsvorgängerin der Beklagten angemietet haben. In § 3 Nr. 4 des Formular - M ietvertrags ist folgendes vereinbart: " Als Umlegungsmaß stab für die Nebenkosten oder Nebenkostenerh ö- hung gilt als vereinbart a) das Verhältnis der Wohn - und Nutzflächen des Hauses . " 1 2 - 3 - Für das Jahr 2013 belief sich die für das Objekt erhobene Grundsteuer nach dem (einheitlichen) Grundsteuerbescheid der Gemeind e auf 4.580,3 Bei der Abrechnung der Betriebskosten für d ieses Jahr legte die Beklagte den genannten Betrag einheitlich nach dem Flächenmaßstab um, ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden oder für die gewer b- liche Nutzung einen Vorwegabzu g vorzunehmen. Der sich daraus für die Kläger ergebende Anteil an der Grundsteuer be tr ägt Die Voreigentümerin hingegen h atte bei ihren Abrechnungen jeweils e i- nen Betrag in Höhe von 70 % der für das gesamte Objekt erhobenen Grun d- steuer vorweg a uf die gewerblichen Einheiten verteil t und lediglich den Restb e- trag auf die Wohn ein heiten umgelegt . Den genannten Vorwegabzug h atte s ie dabei mittels de r Anlage ( " Berechnungsbogen " ) zu m Einheitswertbeschei d vom 1 5 . August 199 7 ermittelt, der vom Finanzamt Pankow - Weißensee noch g e- genüber ihrer eigenen Rechtsvorgängerin auf den 1. Januar 1996 ergangen war. In diesem Berechnungsbogen waren die nach de n Wertverhältnissen von 1935 ermittelten Jahresrohmieten für die gewerbliche Nutzung mit 15.636 DM (auf der Basis von Mieten in Höhe von 2 und 3 DM je qm) und für die Wohnnu t- zung mit 6.502 DM (auf der Basis von Mieten in Höhe von 0,90 und 1 DM je qm) angegeben . Nach dieser Berechnung entfielen rund 70 % des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung, weshalb die V oreigentümerin bei der Abrechnung der Betriebskosten bei der Grundsteuer jeweils einen Vorwegabzug in dieser Höhe vorgenommen hat te. Die Kläger sind der Auffassung, dass diese Abrechnungsweise beizub e- halten sei und haben auf dieser Basis einen Differenzb r- rechnet, der ihnen von der Beklagten für das Abrechnungsjahr 2013 zu Unrecht 3 4 5 6 - 4 - berechnet worden sei . I n dieser Höhe ergebe sich somit ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung. Die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerichtet e Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2016, 5 30) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2013 nicht zu. E in Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einhe i- ten sei hinsichtlich der Grundsteuer nicht erforderlich gewesen . D enn d ie Grundsteuer werde nicht durch die Gewerbemiete r eines Ha u- ses im Sinne des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB " verursacht " . D ie Beklagte erhalte für das streitgegenständliche Haus einen einheitlichen Grundsteuerbescheid. Da bei seien für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfe ststellung zum 1. Januar 1964 beziehungsweise in Os t- deutschland zum 1. Januar 1935 maßgeblich und spätere Veränderung en in aller Regel unbeachtlich. Es komme mithi n nicht auf die Nutzung der Gewerb e- flächen im Abrechnungszeitraum an, also etwa darauf, ob zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit 7 8 9 10 11 - 5 - hohem Mietniveau hergerichtet w o rde n sei . Ebenso sei es unbeachtlich, ob e t- wa wegen ein er Veränderung des Umfeldes die f rüher hohe n Miete n für die gewerbliche Nutzung nicht mehr zu erzielen sei en oder ob sich diese nach au f- wendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterschieden. Bei e inem Eigentümerwechsel erhalte der neue Eigentümer zudem nur einen Zurechnungsbescheid, mit dem ihm das Grundstück steuerlich zugerec h- net werde (§§ 10, 11 GrStG) . Der Einheitswertbescheid sowie der diesem z u- grunde liegende Berechnungsbog en werde ihm nicht erneut zugestellt und liege ihm daher oft nicht vor. Bereits diese der Grundsteuer zugrunde liegende B e- rechnungsmethode spreche dagegen, dass es sich um durch das Gewerbe verursachte Kosten im Sinne des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB handele. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber den Flächenmaßstab als " grundsätzlich gerecht " angesehen habe, sei zu schließen, dass es ihm nicht darauf angekommen sei, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu verpflichten, nur um im Ergebnis eine " absolute Gerechtigkeit " herzustellen. Eine Grenze sei lediglich dort zu ziehen, wo die Abrechnung zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offe n- sichtlich unvereinbaren Ergebnissen führe und gemäß § 242 BGB für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte. Diese Grenze sei bezüglich der Grundsteuer aufgrund ihrer zuvor ausgeführten Ermittlung s- grundsätze und der Höhe der Position insgesamt nicht überschritten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachpr üfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. 12 13 14 - 6 - Z u Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Auszahlung eines Betriebs kosten guthabens in Höhe eines anteiligen Grundsteuerbetrags von 209,31 verneint . Die von der Beklagten vorgenommene Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostena b- rechnung für das Jahr 2013 ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ; i n s- besondere bedurfte es k eines Vorwegabzugs für d ie gewerblich genutzten Ei n- heiten . 1. Entgegen der Auffassung der Revision enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung der au f die gewerblichen Einhe i- ten entfallenden Betriebskosten (sogenannter Vorwegabzug). Mit der Umlage der Betriebskosten " nach dem Verhältnis der Wohn - und Nutzflächen des Ha u- ses " (§ 3 Nr . 4 des Formular - Mietvertrag s) wird lediglich geregelt, dass die B e- triebskosten - insgesamt - nach dem Flächenmaßstab zu verteilen sind. Die Frage eines Vorwegabzugs wird in der Klausel nicht einmal erwähnt . Ohne Erfolg macht die Revision in diesem Zusammenhang geltend , die Mietvertragspartei en hätten - wie die Abrechnungspraxis der ursprünglichen Vermieterin zeige - die genannte Klausel übereinstimmend dahin verstande n, dass d er Vermieter einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen müsse . Unabhängig davon, ob es sich dabei um neuen, in der R e- vision sinstanz unbeachtlichen Tatsachenvortrag handelt, lässt die bloße A b- rechnungsweise der Rechtsvorgäng erin einen derartigen Schluss nicht zu. 2. Auch aus § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sich , wie das Berufungsg e- richt richtig gesehen hat, nichts für eine Notwendigkeit des von den Klägern geforderten Vorwegabzugs bei der Grundsteuer herleiten. Nach dieser Vo r- schrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab u m- 15 16 17 18 - 7 - zulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Ve r- ursachung Rechnung trägt. Ei ne erfasst e unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil d ie Grun d- steuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt. Zudem ergibt sich aus dieser Vo r- schrift - wie der Senat schon entschieden hat - keine Verpflichtung zu einem Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (S e- natsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 3 0 ; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16). 3. Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem Vorwe g- abzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet. a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwega b- zug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn - wofür der Mieter die Darlegungs - und Beweislast trägt - durch die gew erbliche Nutzung erheblic he Mehrkosten (pro Quadratmeter ) entstehen (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 22; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NZM 2011, 118 Rn. 21 f.; vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO Rn. 31 und L s 1 ; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO Rn. 15 f. ). b) Gemessen an diesem Maßstab hat das Berufungsgericht die Notwe n- digkeit eines Vorwegabzugs bei der Grundsteuer rechtsfehlerfrei verneint. Wie bere its das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, das heißt , die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu g e- 19 20 21 22 - 8 - werblich en Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer auf der Basis der vom örtlichen Finanzamt erlassenen Bescheide über den Einheitswert (hier: 110.600 DM bzw. des Einheitswertes mit der Steuermesszahl 10 vo m Tausend) sowie des von der Gemeinde durch Satzungsbeschluss festgelegten Hebesatzes (in Berlin Multiplikator 8,1 [810 %]) ermittelt. Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein - wie hier - Grundstück mit einem gemischt genutzte n Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung (vgl. §§ 36 ff. BewG). Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, wird da bei ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert (wie hier der Bescheid vom 1. Januar 1996) anlässlich eines Eigentümerwechsels in der R e- gel nicht aktualisiert, sondern wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolge r (vgl. § 182 Abs. 2 AO). Zudem erfolgt die Festsetzung des Einheitswertes regelm ä- ßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt - hier auf den 1. Januar 1935. Auch die Revision stellt nicht in Abrede, dass es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlich en Praxis der Grun d- steuererhebung keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrec h- nung s jahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung s o- wie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum gibt. Damit fehlt es aber an der maßgebliche n Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbl i- che Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen la s- sen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. Entgegen einer in der Literatur vertre tenen Auffassung ( Staudinger/ Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff . [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse " aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet " 23 24 - 9 - werden] ; Schmidt - Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 8 4 bis 8 9; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106 ) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug " aus Gerechtigkeitsgründen " vorz u- nehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Au s- nahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des S e- nats zukommt , nicht in der gebotenen Weise . Zu m anderen wird meist nicht ausreichend erfasst , dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuere r- hebung - wie oben ausgeführt - gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht . Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Fes t- setzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht d a- rauf ankom mt , ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der E r- träge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen ent spricht ( vgl. Langenberg/Zehelein , aaO) , wird daraus nic ht die nach der S e natsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen. Wenn die Revision fordert, der Vermieter müsse für jedes Abrechnung s- jahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche und auf die Wohnnutzung entfielen , und sodann einen Vorwegabzug in Höhe des Anteils der gewerbl i- chen Nutzung am Gesamtertrag im Abrechnungsjahr vornehmen, verkennt sie, dass dies schon deshalb nicht zu einer von den Klägern eingeforderten " ge - 25 - 10 - rechteren " Kostenverteilung führen kann, we il die Höhe der im Abrechnungsjahr jeweils umzulegenden Grundsteuer von diesen Umständen gerade nicht a b- hängt . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 09.07.2015 - 102 C 77/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2016 - 63 S 219/15 -
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