BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 80/06 Verk374ndet am: 27. September 2006 E r m e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB 247 556 Abs. 1 Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter w344hrend des bestehenden Mietverh344ltnisses f374r das Mietobjekt abschlie337t, k366nnen anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versiche-rung als umlagef344hige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht einger344umt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. BGH, Urteil vom 27. September 2006 - VIII ZR 80/06 - LG Gie337en AG Gie337en - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gie337en vom 15. Februar 2006 wird zur374ckge-wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kl344-gerin in B. , W. stra337e . Die Parteien streiten um die anteilige Be-zahlung von Betriebskosten. 1 Der Mietvertrag der Beklagten mit dem Rechtsvorg344nger der Kl344gerin vom 12. M344rz 1986 lautet in Ausz374gen: 2 "... 247 2 ... - 3 - Neben der Miete werden folgende Betriebskosten 4 i. S. d. 247 27 der Zwei-ten Berechnungsverordnung umgelegt 205 (3) Werden 366ffentliche Abgaben neu eingef374hrt oder entstehen Betriebskosten neu, so k366nnen diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vor-auszahlungen festgesetzt werden. ..." 3 In der Fu337note 4 hei337t es: "Unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im Einzelnen aufgez344hlten Kosten. ..." Die Anlage lautet auszugsweise: "Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung be-zeichneten Kosten. Betriebskosten sind danach die nachstehen-den Kosten, die dem Vermieter f374r das Geb344ude oder die Wirt-schaftseinheit laufend entstehen, es sei denn, dass sie 374blicher-weise vom Mieter au337erhalb der Miete unmittelbar getragen wer-den: 205.. 12. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hierzu geh366ren namentlich die Kosten der Versicherung des Ge-b344udes gegen Feuer-, Sturm- oder Wassersch344den, der Glasver-sicherung, der Haftpflichtversicherung f374r das Geb344ude, den 326l-tank oder den Aufzug. 205" - 4 - In der Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2004 vom 20. Februar 2005 hat die Kl344gerin die Beklagte anteilig mit 141,63 200 wegen der Kosten f374r die Sach- und Haftpflichtversicherungen belastet. Diese Versicherungen hat die Kl344gerin abgeschlossen, nachdem sie das Geb344ude W. stra337e von ih-rem Vater 374bernommen hatte. 4 5 Die Beklagte weigert sich, diese Kosten zu bezahlen. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage abgewiesen; das Landgericht hat auf die zugelassene Berufung der Kl344gerin die Beklagte zur Zahlung des begehrten Betrages verurteilt. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 6 Entscheidungsgr374nde: Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 8 Die Kl344gerin sei berechtigt, die anteiligen Kosten der Sach- und Haft-pflichtversicherung als neu entstandene Betriebskosten auf die Beklagte umzu-legen. Dies folge aus der Regelung im Mietvertrag. Neue, sp344ter entstandene Betriebskosten k366nnten grunds344tzlich auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies - wie hier - vertraglich vereinbart sei. Die "Aufstellung der Betriebskosten", auf die sich 247 2 Abs. 3 des Mietvertrages beziehe, f374hre unter Nr. 12 die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des Geb344udes auf. Diese Klausel gen374-ge dem Transparenzgebot. Weder versto337e es gegen 247 307 BGB, dass der 9 - 5 - Mieter erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu einge-f374hrten Betriebskosten Kenntnis erlange, noch f374hre die Bezugnahme der Klau-sel auf die gesetzlichen Vorschriften zu ihrer Unwirksamkeit. Auch er366ffne die Klausel nicht die M366glichkeit, grunds344tzlich nicht umlagef344hige Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Die Kosten f374r die erstmals abgeschlossenen Versi-cherungen seien neue Betriebskosten im Sinne des 247 2 Abs. 3 des Mietvertra-ges. Dabei sei nicht darauf abzustellen, dass bei Abschluss des Mietvertrages bereits das (versicherte Schadens-)Risiko vorhanden gewesen sei. Auch sei die Umlegungsf344higkeit nicht davon abh344ngig, dass dem Mieter durch die neu ent-standenen Kosten Vorteile entstehen. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen 334berpr374fung stand. Die Kl344-gerin hat gem344337 247 2 Abs. 3 des Mietvertrages Anspruch auf Erstattung der an-teiligen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen. 10 1. Zu Unrecht meint die Revision, die Kosten der Sach- und Haftpflicht-versicherungen w374rden nicht von 247 2 Abs. 3 des Mietvertrages erfasst. Da die Versicherungsvertr344ge erst nach Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen wurden, sind die Aufwendungen hierf374r neue Betriebskosten im Sinne der Klau-sel. Es kann dabei dahinstehen, ob es sich bei 247 2 Abs. 3 des Mietvertrages um eine 374ber den Bereich des Berufungsgerichts hinaus verwendete Klausel mit der Folge handelt, dass das Revisionsgericht sie frei und ohne Bindung an die Auslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen kann, oder ob die Verwen-dung der Klausel nicht 374ber dessen Bezirk hinausgeht und das Revisionsgericht ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang 374berpr374fen kann, wie es bei Individualvertr344gen der Fall ist, n344mlich allein auf die Verletzung von Ausle- 11 - 6 - gungsregeln, auf Denkfehler und auf Verst366337e gegen Erfahrungss344tze (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00, NJW 2002, 3232 ff. unter 2 b). Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat f374hrt n344mlich zu keinem anderen Ergebnis als jenem, welches das Berufungsgericht seiner Entschei-dung zugrunde gelegt hat. Bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinba-rung - wie hier - k366nnen dem Mieter auch neue Betriebskosten anteilig auferlegt werden (vgl. zur Umlegungsf344higkeit neuer Betriebskosten LG Frankfurt am Main, WuM 1999, 46; aus dem Schrifttum: Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 556 Rdnr. 5; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3032 ff.; Langenberg, Betriebskosten der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. C Rdnr. 22; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., 247 560 Rdnr. 12). 2. Die Revision meint, diese Auslegung widerspreche dem erkennbaren Sinn und Zweck der Klausel. Dieser liege darin, den Vermieter davor zu sch374t-zen, dass sich nachtr344glich ohne sein Zutun Ver344nderungen ergeben, die die Nutzung der Wohnung verteuern. Kosten, die der Vermieter selbst verursache, ohne dass dies durch eine Ver344nderung der tats344chlichen Verh344ltnisse veran-lasst w344re, sollten jedenfalls dann nicht nachtr344glich auf den Mieter umgelegt werden k366nnen, wenn der Mieter von diesen Kosten keinen Vorteil habe. Vor-liegend w374rde die Umlegung der Versicherungskosten die 304quivalenz von Leis-tung und Gegenleistung st366ren. Denn die Beklagte m374sste nunmehr f374r diesel-be Leistung eine h366here Gegenleistung entrichten. 12 Dem kann nicht zugestimmt werden. Der Wortlaut von 247 2 Abs. 3 des Mietvertrages st374tzt diese einschr344nkende Auslegung nicht. Wie das Beru-fungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, musste die Mieterin nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrags damit rechnen, dass neue Betriebskosten (neu ge-gen374ber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen k366nnen und 13 - 7 - dass zu diesen m366glichen k374nftigen Betriebskosten Aufwendungen f374r eine bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversi-cherung z344hlen. Die einschr344nkende Auslegung der Vertragsklausel, wie sie die Revision vornimmt, ist nicht zum Schutz des Mieters veranlasst. Zum einen ist der Kreis denkbarer Betriebskosten durch Anlage 3 zu 247 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung begrenzt (jetzt Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 - BGBl. I, S. 2346). Dar374ber hinaus ist von Gesetzes we-gen bei Ver344nderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, 247 560 Abs. 5 BGB. Beiden Erfordernissen ist hier gen374gt. Die Kl344-gerin fordert von der Beklagten eine anteilige Bezahlung von Betriebskosten, die im Vertrag und in den gesetzlichen Vorschriften als umlagef344hige Betriebs-kosten aufgef374hrt sind. Dass sie beim Abschluss der Versicherungen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet h344tte, hat die Beklagte nicht be-hauptet und ist auch nicht ersichtlich. F374r die von der Revision dar374ber hinaus geforderte Einschr344nkung auf solche Betriebskosten, die f374r den Mieter mit ei-nem zus344tzlichen Vorteil verbunden sind, findet sich weder im Mietvertrag der Parteien noch in der gesetzlichen Regelung ein Ankn374pfungspunkt. 3. Die Klausel in 247 2 Abs. 3 des Mietvertrages ist schlie337lich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht wegen eines Versto337es gegen das Trans-parenzgebot (247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Dem Vertragspartner des Verwenders wird vielmehr durch den Wortlaut des Vertrages insgesamt klar und verst344ndlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsschluss anteilig treffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen ist. 14 - 8 - Da sich das angegriffene Urteil auch im 334brigen als frei von Rechtsfeh-lern erweist, ist die Revision zur374ckzuweisen. 15 Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gie337en, Entscheidung vom 19.09.2005 - 45 MC 533/03 - LG Gie337en, Entscheidung vom 15.02.2006 - 1 S 330/05 -
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