BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 80/07 Verk374ndet am: 5. M344rz 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters 374ber Vorauszahlun-gen f374r Betriebskosten, die der Mieter sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Mo-nats nach Zugang einer formell ordnungsgem344337en Abrechnung geltend machen muss, geh366rt auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortf374hrung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 226 VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283). BGH, Urteil vom 5. M344rz 2008 - VIII ZR 80/07 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. M344rz 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in H366he eines Betrages von mehr als 184,16 200 nebst anteiligen Zinsen zum Nachteil der Kl344gerin er-kannt worden ist. Auf die Berufung der Kl344gerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 6. Juli 2006 abge344ndert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kl344gerin 808,80 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 1. M344rz 2006 zu zahlen. Die weitergehenden Rechtsmittel werden zur374ckgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges und des Berufungs-rechtszuges haben die Kl344gerin 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tra-gen. Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kl344ge-rin 3/7 und die Beklagte 4/7 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten, die Mitmieterin einer ihrer Woh-nungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten f374r die Kalenderjahre 2001 bis 2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in 247 4 Abs. 2 Folgendes: "Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig s344mtliche Be-triebskosten i.S. von Anlage 3 zu 247 27 II BV umgelegt205" 2 Durch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositio-nen verl344uft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem sich der Zusatz befindet: "siehe Zusatzvereinbarung". Diese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2: 3 "In Erg344nzung der in 247 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Rege-lung der Nebenkosten gilt folgendes: Neben der Grundmiete von = 550,00 DM sind Betriebskosten 80,00 DM einer Vorauszahlung von die Kosten f374r die Entw344sserung, Wasser- und allgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM) 50,00 DM die Heizkostenvorauszahlung mit 80,00 DM die Treppenhausreinigung 25,00 DM die Kosten f374r die Gemeinschaftsantennenanlage 24,77 DM insgesamt brutto monatlich 809,77 DM zu zahlen." Die Auslegung der im Mietvertrag getroffenen Nebenkostenabrede ist zwischen den Parteien streitig. Die Kl344gerin ist so verfahren, dass sie in den binnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Ne-benkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter Nennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsma337st344be und der auf die Be-klagte im Verh344ltnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie 4 - 4 - unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbetr344gen in Rech-nung gestellt hat. 5 Das Amtsgericht hat die Klage mangels ordnungsgem344337er Nebenkos-tenabrechnung abgewiesen. Das Berufungsgericht, das die Abrechnungen als formal ordnungsgem344337 angesehen hat, hat der Klage nur teilweise stattgege-ben. Hiergegen wendet sich die Kl344gerin mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision, mit der sie ihre Nachzahlungsforderungen auch im 334brigen weiterverfolgt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat nur hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2001 bis 2003 Er-folg. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2004 ist sie unbegr374ndet. 6 I. Das Berufungsgericht hat die in H366he von 992,96 200 beanspruchte Ne-benkostennachforderung nur in H366he von 559,85 200 zuerkannt und zur Begr374n-dung ausgef374hrt: 7 Die Ausf374llung des Formularvertrages mit dem diagonal 374ber die Neben-kostenpositionen verlaufenden Verweis auf die Zusatzvereinbarung sei als ein Durchstreichen der dort abgedruckten Nebenkostenregelung einschlie337lich der dort enthaltenen Bezugnahme auf Anlage 3 zu 247 27 der Zweiten Berechnungs-verordnung zu verstehen und habe die Bedeutung, dass die Zusatzvereinba-rung den derart 374berschriebenen Vertragspassus nicht erg344nzt, sondern ihn ersetzt habe. Zu erstatten seien danach nur diejenigen Nebenkosten, die in der 8 - 5 - Zusatzvereinbarung aufgelistet seien. Die nicht einzeln aufgef374hrten Betriebs-kosten h344tten dagegen pauschal mit dem dort genannten Betrag von 80 DM monatlich abgegolten werden sollen. Dem entsprechend seien die neben den genau abzurechnenden Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser, Heizkos-ten, Kabel/Antenne und Treppenhausreinigung angefallenen 374brigen Betriebs-kosten nicht - wie geschehen - mit den genauen Umlagewerten in die Neben-kostenabrechnungen einzustellen, sondern mit der monatlichen Pauschale von 80 DM (= 40,90 200). Das habe zur Folge, dass die darin enthaltenen, jedoch ge-nau abgerechneten Kosten zu korrigieren seien, soweit sie von der vereinbarten Pauschale abwichen. Dem stehe auch 247 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht entge-gen. Die Vorschrift schlie337e Einwendungen des Mieters nicht aus, wenn der Vermieter trotz Vereinbarung einer Teilinklusivmiete darin enthaltene Betriebs-kosten abredewidrig abrechne. II. Diese Beurteilung h344lt einer revisionsrechtlichen Nachpr374fung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. 9 1. Soweit das Berufungsgericht dem auf der Nebenkostenabrede des Formularvertrages quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung nicht nur eine Erg344nzung, sondern eine inhaltlich abschlie337ende Ersetzung der Erstattungsabrede entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg als rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort-laut der Erg344nzungsvereinbarung die hier getroffene Nebenkostenabrede "in Erg344nzung der in 247 4, Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der Nebenkosten" gelten sollte, und dass dort das K344stchen betreffend die Voraus-zahlung und nicht betreffend einen m366glichen Festbetrag angekreuzt ist, was nach Auffassung der Revision daf374r spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht die Erstattungsf344higkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem 10 - 6 - Bedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetra-ges beschr344nken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die Ein-tragungen im Mietvertragsformular insgesamt missverst344ndlich sind, und den quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter-gehende Ersetzung der Nebenkostenabrede gewertet. Hierbei hat es sich auf den Wortlaut der Erg344nzungsvereinbarung gest374tzt, der daf374r spricht, dass le-diglich f374r die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden sollte, w344hrend die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebs-kosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung ist m366glich und l344sst keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Ausle-gung einer Individualvereinbarung ist sie daher f374r das Revisionsgericht bin-dend. 2. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur f374r das Abrechnungsjahr 2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur f374r diesen Zeitraum nicht durch 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Kl344gerin habe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegen374ber der f374r das Kalenderjahr 2004 erteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die Beklagte bin-nen Jahresfrist, n344mlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz vom 23. Juni 2006, ger374gt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen Nebenkostenregelung entspreche. F374r die drei vorausgegangenen Abrech-nungsjahre ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung erhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand f374r die Kalender-jahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (247 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwen-dungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 = WuM 2007, 694) entschieden hat, entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter ge-gen374ber einer formell ordnungsgem344337en Betriebskostenabrechnung beanstan- 11 - 7 - det, dass es f374r bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung 374ber deren Umlage fehle (aaO, unter B II). Das gilt auch f374r den hier gegebenen Fall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertragli-chen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten. 12 Zur Frage, ob die Beklagte eine versp344tete Geltendmachung von Ein-wendungen nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellun-gen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der Beklagten gehalten war. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen der erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede der Erg344nzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten. III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-ben und ist gem. 247 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit sie f374r die Betriebskos-tenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 den nach 247 556 Abs. 3 Satz 6 BGB eingetretenen Einwendungsausschluss abgelehnt und f374r diese Jahre anstelle der geltend gemachten Nachzahlung von 777,40 200 (182,18 200 f374r 2001, 17,41 200 f374r 2002 und 577,81 200 f374r 2003) nur einen Betrag von insgesamt 528,45 200 zuer-kannt hat (53,24 200 Nachzahlung f374r 2001, 89,99 200 Guthaben f374r 2002 und 565,20 200 Nachzahlung f374r 2003). F374r das vom Einwendungsausschluss nicht erfasste Kalenderjahr 2004 hat das Berufungsgericht dagegen rechtsfehlerfrei einen Nachzahlungsbetrag von 31,40 200 festgestellt, so dass die Beklagte der Kl344gerin f374r den gesamten Abrechnungszeitraum von 2001 bis 2004 noch eine Nachzahlung von 808,80 200 schuldet. Hinsichtlich des weitergehenden Betrages ist die Klage deshalb abzuweisen, was der Senat in der Sache selbst entschei- 13 - 8 - den kann, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (247 565 Abs. 3 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 06.07.2006 - 418 C 4466/06 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.02.2007 - 12 S 71/06 -
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