BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 80/09 Verk374ndet am: 15. Januar 2010 Weschenfelder Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 10 Abs. 6 Satz 3 Der Befugnis der Wohnungseigent374mer, Erf374llungs- und Nacherf374llungsanspr374che durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigent374mergemeinschaft zur Aus374bung zu 374bertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgem344337e Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 55 des Landge-richts Berlin vom 10. M344rz 2009 wird auf Kosten der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden die Wohnungseigent374mergemeinschaft F. stra-337e 27 in B. . Das gemeinsame Grundst374ck ist mit einem um das Jahr 1890 errichteten Mehrfamilienhaus bebaut. Teilende Eigent374merin war die Kl344gerin, die die entstandenen Einheiten bis auf vier Wohnungen ver344u337erte. Den Ver-344u337erungen lagen 374berwiegend Kaufvertr344ge 374ber eine 204gebrauchte Immobilie223 zugrunde. Nur zum Teil ging die Kl344gerin auch werkvertragliche Verpflichtungen ein. In einigen Vertr344gen 374bernahm sie die Renovierung des Treppenhauses. In dem mit den Erwerbern E. 374ber die Eigentumswohnungen Nr. 1 und 11 geschlossenen Vertrag verpflichtete sie sich zur Beseitigung des Wasser- 1 - 3 - schadens in der Wohnung Nr. 11, wobei nicht nur die sichtbaren Wassersch344-den, sondern auch deren Ursachen beseitigt werden sollten. Die Wohnungen Nr. 8, 14, 15, 18, 19, 25 und 28 wurden von den K344ufern an Zweiterwerber wei-terver344u337ert. In dem Geb344ude kam es durch Wassereinbr374che zu Sch344den am Ge-meinschaftseigentum, f374r die die Kl344gerin nach Auffassung der Beklagten ver-antwortlich ist. Vor diesem Hintergrund fasste die Wohnungseigent374merge-meinschaft am 6. Februar 2008 mit Stimmenmehrheit u.a. zu den Tagesord-nungspunkten (TOP) 4.1. und 4.2. folgende Beschl374sse: 2 2044.1. Die Wohnungseigent374mer der Wohnungseigent374mergemein-schaft F. str. 27 beschlie337en zur Durchsetzung der auf die ord-nungsgem344337e Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichte-ten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum, dass die Woh-nungseigent374mergemeinschaft die Sachm344ngelgew344hrleistungs-rechte der Miteigent374mer, insbesondere der Miteigent374mer E. Miteigentumseinheit Nr. 1 + 11 an sich zieht. Die Gemeinschaft soll die alleinige Zust344ndigkeit haben, die Sachm344ngelgew344hrleis-tungsrechte bez374glich des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen. 4.2. Die Wohnungseigent374mer der Wohnungseigent374mergemein-schaft F. str. 27 beschlie337en, die WEG F. str. 27 wird er-m344chtigt, die Sachm344ngelgew344hrleistungsrechte der Miteigent374-mer bez374glich der Rechte am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen geltend zu machen.223 Mit ihrer am 6. M344rz 2008 eingegangenen und am 4. April 2008 begr374n-deten Klage hat die Kl344gerin u.a. beantragt, die zu TOP 4.1. und 4.2. ergange-nen Beschl374sse f374r ung374ltig zu erkl344ren. Das Amtsgericht hat die Klage abge-wiesen. Hinsichtlich der genannten Beschl374sse ist die Berufung der Kl344ger er-folglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision m366chten die Kl344ger die Feststellung der Nichtigkeit bzw. die Ung374ltigkeitserkl344rung der genannten Beschl374sse erreichen. Die Beklagten beantragen die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Wohnungseigent374mer-gemeinschaft habe die Kompetenz zum Erlass der zu TOP 4.1. und 4.2. ergan-genen Beschl374sse zugestanden. Auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erf374llungs-, Nacherf374llungs- und prim344re M344ngelrechte seien Rechte im Sinne von 247 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden k366nnten und die die Wohnungseigent374mergemeinschaft daher durch Mehr-heitsbeschluss habe an sich ziehen k366nnen. Die Herstellung, Instandhaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterfalle der ordnungsge-m344337en Verwaltung nach 247 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Sie sei auch dann im Interes-se aller Wohnungseigent374mer, wenn es nicht um eine Abweichung der allen Ersterwerbern nach der Baubeschreibung geschuldeten Beschaffenheit gehe. Der Beschlusskompetenz stehe nicht entgegen, dass nicht allen Wohnungsei-gent374mern (Nach-)Erf374llungsanspr374che gegen die teilende Eigent374merin zu-st374nden. Der Wohnungseigent374mergemeinschaft stehe es offen, solche Rechte selbst dann an sich zu ziehen, wenn nur (noch) einem einzigen Wohnungsei-gent374mer ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigen-tums zustehe, sei es, weil der Verk344ufer im 334brigen Gew344hrleistungsaus-schl374sse vereinbart habe, sei es, weil Ersterwerber mit Gew344hrleistungsrechten bereits aus der Wohnungseigent374mergemeinschaft ausgeschieden seien. Schlie337lich entspreche das Ansichziehen dem Erfordernis einer ordnungsge-m344337en Verwaltung. Denn auch bei Vorliegen unterschiedlicher Erwerbsvertr344ge biete die verbindliche Willensbildung der Gemeinschaft den Vorteil, dass die (nur) in einzelnen Vertr344gen verankerten Anspr374che geb374ndelt und in einer f374r alle Beteiligten 374bersichtlichen Weise gegen den Verk344ufer bzw. den Bautr344ger geltend gemacht w374rden. Vor diesem Hintergrund sei auch der die Wohnungs-eigent374mergemeinschaft erm344chtigende Beschluss zu TOP 4.2. nicht zu bean-standen. 4 - 5 - II. Das Berufungsurteil h344lt einer revisionsrechtlichen Kontrolle stand. Die zur 334berpr374fung gestellten Beschl374sse der Wohnungseigent374mergemeinschaft begegnen keinen Bedenken. 5 1. Das gilt zun344chst f374r den zu TOP 4.1. ergangenen Beschluss. 6 a) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Wohnungseigent374mergemeinschaft die Beschlusskompetenz zustand. Der Be-schluss ist bei verst344ndiger W374rdigung dahin auszulegen, dass s344mtliche An-spr374che der Miteigent374mer zur Aus374bung auf die Wohnungseigent374merge-meinschaft 374bergeleitet werden sollten, die auf die ordnungsgem344337e 204Herstel-lung des Gemeinschaftseigentums223 gerichtet sind. Darunter fallen die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erf374llungs-, Nacherf374llungs- und prim344re M344ngelrechte der Wohnungseigent374mer. Deren Aus374bung k366nnen die Woh-nungseigent374mer nach 247 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 i.V.m. 247247 21 Abs. 1 u. 5 Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigent374mergemeinschaft 374bertragen (vgl. auch BGHZ 172, 42, 47 ff. m.w.N.; Wenzel, NJW 2007, 1905, 1906 u. 1908; ferner Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 61 sowie Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., 247 10 Rdn. 428). Entgegen der Auffassung der Revision g344lte dies selbst dann, wenn von vornherein allein den Erwerbern E. ein Anspruch auf Beseitigung der Ursache der an dem Ge-meinschaftseigentum aufgetretenen Wassersch344den zugestanden h344tte. 7 aa) Die Regelungskompetenz der Wohnungseigent374mergemeinschaft nur bei Bestehen gleichgerichteter Anspr374che s344mtlicher Wohnungseigent374mer annehmen zu wollen, w344re schon deshalb wenig 374berzeugend, weil es dann der teilende Ver344u337erer in der Hand h344tte, ein Ansichziehen schon dadurch zu ver-hindern, dass er eine einzige Einheit in seinem Eigentum behielte oder nur mit einem der Erwerber einen (wirksamen) Gew344hrleistungsausschluss vereinbar-te. Vor allem aber bliebe bei dieser Sichtweise au337er acht, dass zu einer ord-nungsm344337igen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigent374mer ent- 8 - 6 - sprechenden Verwaltung auch die Instandhaltung und Instandsetzung des ge-meinschaftlichen Eigentums geh366rt (247 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dem steht die Herstellung des Gemeinschaftseigentums gleich. Die Beseitigung anf344nglicher M344ngel des Gemeinschaftseigentums ber374hrt die Interessen der Wohnungsei-gent374mer in gleicher Weise wie die Behebung von M344ngeln, die erst sp344ter 226 etwa nach Ablauf der Gew344hrleistungsfrist 226 auftreten (BGHZ 172, 42, 47; Wenzel, NJW 2007, 1905, 1907). Vor diesem Hintergrund unterliegt es keinem vern374nftigen Zweifel, dass die Behebung solcher M344ngel in den gemeinschaftlichen Verantwortungs- und Kompetenzbereich der Mitglieder der (werdenden) Wohnungseigent374merge-meinschaft f344llt. Sowohl vor dem Eintritt von 204Nachz374glern223 als auch nach dem Ausscheiden von Erwerbern ist die Gemeinschaft f374r die ordnungsgem344337e Er-richtung verantwortlich. Zwar bleiben auch die der Gemeinschaft noch nicht an-geh366renden oder wieder ausgeschiedenen Erwerber Inhaber ihrer vertraglichen Rechte. Es fehlt ihnen jedoch die Aus374bungsbefugnis, soweit sie ihre Anspr374-che auch in der Wohnungseigent374mergemeinschaft nicht allein h344tten durch-setzen k366nnen (zutreffend Wenzel in B344rmann, WEG, 10. Aufl., nach 247 10 Rdn. 31). Die Befugnis der Wohnungseigent374mergemeinschaft 374berlagert auch in derartigen Konstellationen die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen. Die der Aus374bungsbefugnis der Gemeinschaft korrespondierende Einschr344nkung des einzelnen Wohnungseigent374mers in der Aus374bung seiner vertraglichen Rechte, die (dazu Wenzel in B344rmann, aaO, nach 247 10 Rdn. 30 ff.) ist dem jeweiligen Vertrag immanent (vgl. Riecke/Schmid/ Elzer, aaO, 247 10 Rdn. 428; Wenzel, aaO, Rdn. 33). Das Vertragsverh344ltnis wird bereits mit dieser Beschr344nkung begr374ndet (BGHZ 172, 42, 50). Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Befugnis der Wohnungseigent374mer, Rechte auf den Verband zur Aus374bung zu 374bertragen, nicht davon abh344ngen kann, ob der Ve-r344u337erer noch weiteren Erwerbern gleichgerichtete Anspr374che einger344umt hat. 9 - 7 - bb) Allerdings ist es richtig, dass in F344llen, in denen nur ein einziger Wohnungseigent374mer einen Anspruch auf Herrichtung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hat, nicht das Bed374rfnis besteht, unterschiedliche An-spr374che gleichgerichtet zu b374ndeln (zu diesem Gesichtpunkt BGHZ 172, 42, 50). Das stellt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigent374mergemeinschaft indessen nicht in Frage. Die gemeinschaftliche Verantwortung der Wohnungs-eigent374mer, das Gemeinschaftseigentum in einen ordnungsgem344337en Zustand zu 374berf374hren und es in diesem zu erhalten, besteht unabh344ngig davon, wie vielen Wohnungseigent374mern Anspr374che auf Herstellung eines vertragsgerech-ten Zustandes zustehen. Das zeigt sich auch daran, dass Mangelbeseitigungs-arbeiten am Gemeinschaftseigentum 226 sieht man von den F344llen der Notge-sch344ftsf374hrung (247 21 Abs. 2 WEG) ab 226 nur mit Zustimmung der Wohnungsei-gent374mer vorgenommen werden d374rfen und eigenm344chtig durchgef374hrte Ma337-nahmen auf Verlangen wieder r374ckg344ngig gemacht werden m374ssen (vgl. OLG Karlsruhe NZM 2001, 758; Wenzel in B344rmann, aaO, nach 247 10 Rdn. 28). Es ist Sache der Wohnungseigent374mer dar374ber zu befinden, auf welche Weise M344n-gel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen sind (BGHZ aaO; Riecke/ Schmid/Elzer, aaO, 247 10 Rdn. 428; Wenzel in B344rmann, aaO, nach 247 10 Rdn. 35). 10 b) Grunds344tzlich entspricht es auch einer ordnungsgem344337en Verwaltung, wenn auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erf374llungs- und Nacherf374l-lungsanspr374che auf die Wohnungseigent374mergemeinschaft zur Aus374bung 374bertragen werden. Die ordnungsgem344337e Verwaltung erfordert es in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen dar374ber zu bilden, wie die Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bewerkstelligen ist (vgl. BGHZ 172, 42, 50; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, 247 10 Rdn. 428). Daher darf von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft nur abgesehen werden, wenn dies durch besondere Gr374nde gerechtfertigt ist (Wenzel, NJW 2007, 1905, 1908; ders. in B344rmann, aaO, nach 247 10 Rdn. 35). Solche liegen hier nicht vor. 11 - 8 - c) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beschluss nicht unbe-stimmt. Bei verst344ndiger W374rdigung des Beschlusses sollen s344mtliche 226 auf die Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten 226 Anspr374che der Mit-eigent374mer zur Aus374bung 374bertragen werden. Unklarheiten bestehen danach nicht. 12 2. Der zu TOP 4.2. ergangene Beschluss ist ebenfalls nicht zu beanstan-den. Zwar folgt schon aus der 334bertragung der Aus374bungsbefugnis auf die Wohnungseigent374mergemeinschaft deren Befugnis, die betroffenen Rechte auch prozessual in eigenem Namen geltend zu machen. Soweit das Gesetz der Wohnungseigent374mergemeinschaft die Befugnis verleiht, Rechte der Woh-nungseigent374mer durchzusetzen, handelt diese verfahrensrechtlich in gesetzli-cher Prozessstandschaft (vgl. nur BGHZ 172, 42, 47; Riecke/Schmid/Elzer, a-aO, 247 10 Rdn. 414; Wenzel in B344rmann, aaO, nach 247 10 Rdn. 62; jeweils m.w.N.). Indessen folgt aus dem Umstand, dass der angegriffene Beschluss danach eine an sich 374berfl374ssige Regelung enth344lt, nicht ohne weiteres, dass er deshalb keinen Bestand haben k366nnte (vgl. auch Elzer, ZMR 2005, 892 ff.; Grziwotz/Jenni337en in Jenni337en, WEG, 247 10 Rdn. 9; a.A. wohl Wenzel, aaO; vgl. auch BayObLG - ZMR 2005, 891 f.; KG NJW-RR 1993, 1104, 1105; Staudinger/Bub, BGB [2005], 247 23 Rdn. 257; Schmidt, ZWE 2009, 353, 354 f.; Soergel/St374rner, BGB, 12. Aufl., 247 23 WEG Rdn. 6). Die offenbar vorsorglich beschlossene rechtsgesch344ftliche Erm344chtigung zielt auf eine Rechtswirkung ab, die mit der Rechtsordnung in Einklang steht. Sie stellt lediglich die verfahrensrechtliche Seite der materiellrechtlichen Regelung dar, die die Wohnungseigent374mer in Aus374bung ihrer Beschlusskompetenz getroffen haben. Ein solches Vorgehen ist jedenfalls dann unbedenklich, wenn der Beschuss 226 wie hier 226 so gefasst ist, dass keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen. 13 - 9 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 14 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 29.08.2008 - 72 C 30/08 WEG - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2009 - 55 S 165/08 WEG -
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