ECLI:DE:BGH :2015:111215UVZR80.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 80/15 Verkündet am: 11. Dezember 2015 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 16 Abs. 2 Als we rdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15 - LG Karlsruhe AG Karlsr uhe - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin H aberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Karlsruhe - Zivilkammer XI - vom 24. Februar 2015 wird auf Kosten des B e- klagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem Altbau bebauten Grun d- stücks, das er in fünf Wohneinheiten aufteilte. Er verkaufte die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 an eine Erwerberin, die Wohnung Nr. 3 an eine zweite und die Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5 an eine dritte Erwerberin. In den jeweiligen E r- werbsverträgen ve rpflichtete er sich zu einer Sanierung des gesamten Gebä u- des. Zu Gunsten der Erwerberinnen wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen. Eine Umschreibung des Eigentums ist bislang nicht erfolgt. Die Wohnungen Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 wurden ü bergeben. Im Zuge einer Erneuerung der Hauseingangstür im Juli 2012 erhielten die drei Erwerberinnen jeweils einen Schlüssel; die Parteien streiten darüber, wer die Auswechslung der Tür nebst Schloss veranlasste und ob auch der Beklagte einen Schlüssel erh ielt. Die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 wurden nicht in der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2012 fertiggestellt. Am 3. Dezember 2012 erklärten deren 1 - 3 - Erwerberinnen gegenüber dem Beklagten die Teilkündigung der Bauträgerve r- träge, lehnten eine weitere Mänge lbeseitigung ab und erhoben jeweils eine auf Auflassung gerichtete Klage. Eine einvernehmliche Übergabe dieser Wohnu n- gen erfolgte nicht. In der Eigentümerversammlung vom 3. April 2013 wurde eine Wohngel d- Wohneinheit für die vergangenen drei Monate des Geschäftsjahres beschlo s- sen. Die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Bereits im Zeitpunkt der B e- schlussfassung hatten die jeweiligen Erwerberinnen in den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 einige E inrichtungsgegenstände untergebracht, obwohl die Wo h- nungseingangstüren jedenfalls bis Anfang 2014 fehlten. Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Beklagten für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 die Zahlung von insgesamt nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwalt s- kosten. Die Hauptforderung setzt sich aus der Sonderumlage (1.400 Hausgeldern für die Monate April bis Juli 2013 (2.127,80 Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Da s Landgericht hat ihr vollen Umfangs stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläg e- rin beantragt, will der Beklagte das Urteil des Amtsgerichts wiederherstellen lassen. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht sieht die Klägerin als rechtsfähige werdende Wo h- nungseigentümergemeinschaft an. Der Beklagte sei als eingetragener Eige n- tümer der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 verpflichtet, die geltend gemachten Wohngeldansprüche und die Sonderumlage zu zahlen. Die Erwerberinnen se i- en im Hinblick auf diese Einheiten nicht als werdende Wohnungseigentümeri n- nen anzusehen, ohne dass es darauf ankomme, ob der Beklagte nach der E r- neuerung der Haustür noch Zutritt zu dem Gebäude gehabt habe und ob der Besitz an den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 au f die Erwerberinnen übergegangen sei. Diese hätten den Besitz allenfalls durch verbotene Eigenmacht begründet. Ein solchermaßen fehlerhaft erlangter Besitz führe zumindest innerhalb der Jahresfrist des § 864 Abs. 1 BGB nicht zu einer verfestigten Erwerbspo sition, die Voraussetzung für den Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung sei. A n- dernfalls bestehe die Gefahr, dass der Veräußerer gegen seinen Willen aus der Gemeinschaft gedrängt werde und damit auch das Stimmrecht verliere. Im Ve r- hältnis zu der Kläge rin könne der Beklagte sich nicht auf die Eigenmächtigkeit der Erwerberinnen berufen. Etwaige Schadensersatzansprüche müsse er di e- sen gegenüber geltend machen. II. Die Revision hat keinen Erfolg. 1 . Im Ausgangspunkt zu Recht sieht das Berufungsgerich t die Klägerin als parteifähig an, obwohl bislang der Beklagte als Eigentümer aller Wohnei n- heiten im Grundbuch eingetragen ist. 4 5 6 - 5 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist in der Entstehungsphase e i- ner Wohnungseigentümer gemeinschaft jedenfalls im Innenver hältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwe n- dung des Wohnungs eigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rech t- lich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinba r- ten Übergangs de r Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Int e- resse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungs - rechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben. Beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseige n- tum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist . Infolgedessen kann der werdende Wohnungse i- gentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben. Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen ; der teilende Eige n- tümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vo m 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). b) Daran gemessen ist die Klägerin als werdende Wohnungseigentüme r- gemeinschaft entstanden, da die Erw erberinnen im Hinblick auf die Einheiten Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 unzweifelhaft als werdende Wohnungseigentümerinnen anzusehen sind. Dass die Klägerin jedenfalls insoweit als parteifähig anzus e- hen ist, als sie die aus dem Innenverhältnis herrührenden Ansprüc he gerichtlich geltend macht, ist notwendige Folge der vorverlagerten Anwendung des Wo h- nungseigentumsgesetzes. 2. Rechtlicher Nachprüfung hält es im Ergebnis auch stand, dass das Berufungsgericht den Beklagten hinsichtlich der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 als 7 8 9 - 6 - Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ansieht. Die mitglie d- schaftliche Stellung ist im Jahr 2013 nicht auf die Erwerberinnen übergegangen, weil es an einer Übergabe der Wohnungen fehlt. a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sin d zwar vorde r- gründig die bereits genannten Voraussetzungen erfüllt, unter denen der Senat einen Erwerber als werdenden Wohnungseigentümer angesehen hat (vgl. S e- nat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 14; Urteil vom 11. Mai 2012 - V Z R 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). Es bestanden nämlich wirksame, durch Vormerkung gesicherte Übereignungsansprüche und die Erwerberinnen hatten schon vor dem J ahr 2013 jeweils Alleinbesitz an den erworbenen Einheiten begründet, indem sie jeweils einzelne Gegenstände in den erworbenen Wohnungen unterbrachten und dem Beklagten, dessen dahingehende Behauptung für das Revisionsve r- fahren als richtig zu unterstellen i st, durch die Auswechslung der Haustür den Zutritt zu dem Haus verwehrten. Den zitierten Entscheidungen des Senats l a- gen aber Sachverhalte zugrunde, in denen die Wohnungen zuvor übergeben worden waren. Die Frage, ob der Bauträger dem Erwerber den Besitz ve rscha f- fen muss, stellte sich daher nicht. Hiervon ist der Senat aber ausgegangen; denn er hat das Bedürfnis für die Anerkennung der werdenden Wohnungse i- gentümergemeinschaft maßgeblich daraus abgeleitet, dass die Wohnanlage schon ab Bezugsfertigkeit und Übe rgabe der verkauften Wohnungen bewir t- schaftet und verwaltet werden muss, was sinnvollerweise unter Mitwirkung der Erwerber erfolgen sollte (Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 aE u. Rn. 20; vgl. auch Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 6 aE: Besitzeinräumung). 10 - 7 - b) Auch i n Rechtsprechung und Literatur wird die verbotene Eigenmacht zwar nicht erörtert, eine Übergabe aber meist stillschweigend vorausgesetzt. Die Maßgeblichkeit der Besitzerlangung als solche wird nämlich häufig mit der Vorschrift des § 446 BGB begründet (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 53; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 17; BeckOGK/Falkner, § 10 WEG Rn. 68.4; Wenzel, NZM 2008, 625, 626); diese Bestimmung regelt den Übergang der K osten und Lasten infolge der kaufvertraglich geschuldeten Übergabe der verkauften Sache. Teils wird auch ausdrücklich eine Einigung zwischen Bauträger und Erwerber über den Besitzübergang gefordert, die mit der Verschaffung unmittelbaren Besitzes - etwa de r Aushändigung der Wo h- nungsschlüssel - einhergehen soll (OLG Hamm, FGPrax 2003, 111, 112; so auch Brandau/Hesse, ZfIR 2015, 322, 323, allerdings unter unzutreffender He r- anziehung von § 854 Abs. 2 BGB). Als ausreichend ist es aber auch angesehen worden, das s der Erwerber die Wohnung durch eigenen Bezug oder willentliche Nutzungsüberlassung an dritte Personen tatsächlich in Besitz nimmt; es komme weder auf die Abnahme in der vertraglich vorgesehenen Form (so BayObLGZ 2003, 182, 186) noch auf die Einhaltung d er vertraglichen Voraussetzungen für die tatsächlich erfolgte Besitzeinräumung an (so OLG Düsseldorf, NZM 1998, 517). c) Nach Auffassung des Senats ist als werdender Wohnungseigentümer nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eige n- tu mserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Überg a- be erlangt hat. Daran fehlt es hier. aa) Geklärt hat der Senat bereits, dass die mitgliedschaftliche Stellung - anders als es die Revision für richtig hält - nur insgesamt übergehen ka nn. Wird der Bauträger von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums b e- freit, verliert er zugleich das Stimm - und Anfechtungsrecht (Senat, Urteil vom 11 12 13 - 8 - 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18). Dass die Willensbildung in der Gemeinschaft auf die E rwerber übergeht, ist erklärtes Ziel der Anerke n- nung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem Demokrat i- sierungsinteresse der Erwerber Rechnung tragen soll (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 20; Urteil vom 24 . Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 15, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). Infolgedessen bedarf es der Übergabe der Wohneinheit, die der Bauträger als Verkäufer gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB schuldet; um diese vertragliche Verpflichtung zu erfülle n, muss er dem Erwerber den unmittelbaren Besitz ve r- schaffen (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 234/94, NJW 1996, 586, 587). Wie das Berufungsgericht zu Recht hervorhebt, kann der Bauträger seine mitgliedschaftliche Stellung nicht ohne oder g egen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Ist die Übergabe erfolgt, ist es unerheblich, ob die vertraglichen Voraussetzungen hierfür vorl a- gen (insoweit zutreffend OLG Düsseldorf, NZM 1998, 517) und ob darin im H i n- blick auf die werkvertraglichen Pflichten eine Abnahme zu sehen ist (vgl. BayObLGZ 2003, 181, 186). bb) Die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen dem nicht entgegen. Insbesondere wird es dem Verband durch das Erfordernis der Übergabe nicht über Gebühr erschwert, zu ermitteln, wer die mitgliedschaftl i- chen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen eing e- laden werden muss, dort das Stimmrecht ausüben darf und die Kosten und La s- ten zu tragen hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 16, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). (1) Hat der Erwerber die W ohnung bereits bezogen, kann der Verband grundsätzlich v on einer erfolgten Übergabe ausgehen, da eine solche dem Ei n- zug (zumindest stillschw eigend) in aller Regel vorausgeht. In diesem Fall kann 14 15 - 9 - der Käufer die Erfüllung seiner mitgliedschaftlichen Pflichten im Verhältnis zu dem Verband nicht unter Hinweis auf eine unterbliebene Übergabe verweigern, weil dies im Widerspruch zu seinem eigenen Ve rhalten - nämlich dem Einzug in die Wohnung - stünde. Nur wenn der Bauträger seinerseits plausible Gründe dafür mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Übergabe erfolgt ist, ist im Zwe i- fel die Grundbucheintragung maßgeblich und infolgedessen der Bauträger we i- terhin als Wohnungseigentümer anzusehen. (2) Ist die Wohnung - wie hier - noch nicht bezogen, ist schon die Besit z- begründung durch den Erwerber als solche nach außen nicht ohne weiteres erkennbar. Es obliegt den Parteien des Bauträgervertrags, dem V erband eine schon im Vorfeld des Einzugs erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen. Im Zweifel ist auch hier die Grundbucheintragung maßgeblich und der Bautr ä- ger als Wohnungseigentümer anzusehen. Bei einer gegen ihn gerichteten Za h- lungsklage hat der Ba uträger darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Voraussetzungen vorliegen, unter denen ein Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung auf den Erwerber anzunehmen ist. cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Bauträger im Falle e i- ner verbotenen Eigenmacht durch die fortbestehende Haftung im Außenve r- hältnis nicht schutzlos. Ihm stehen seine Rechte als eingetragener Eigentümer und Besitzstörungsansprüche zu sowie ggf. Regressansprüche im Innenve r- hältnis zu seinen Vertragspartnern. 3. Im Hinblick auf die Höhe des Zahlungsanspruchs sowie die Zuerke n- nung von Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind Rechtsfehler nicht erkennbar; die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. 16 17 1 8 - 10 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 9 7 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Karlsruhe, Entscheidung vom 22.01.2014 - 9 C 324/13 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 24.02.2015 - 11 S 29/14 - 19
Full & Egal Universal Law Academy