BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 82/07 Verk374ndet am: 23. Januar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556a Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung st344ndig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Mel-derechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage f374r die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07 - LG M374nchen II AG F374rstenfeldbruck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen II vom 13. M344rz 2007 wird zur374ckge-wiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Kl344gerin, in welchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde lie-genden Mietvertrag hat die Beklagte unter anderem die Betriebskosten f374r Kaltwasser und M374llabfuhr zu tragen und daf374r monatliche Vorauszahlungen zu leisten. 1 247 16 des Mietvertrags lautet: "... Ein eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird am Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien an-teilsm344337ig durch schriftlichen Bescheid verrechnet." - 3 - Die Kl344gerin berechnete der Beklagten mit Datum vom 28. November 2005 f374r den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 200. Nach Ber374cksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Beklagten ein Saldo von 421,79 200. Die Beklagte zahlte hierauf 220 200. 2 3 Wegen des Restbetrages von 201,79 200 hat die Kl344gerin Klage erhoben und die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Perso-nenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnmelderegister f374r die Abrechnungsperiode ergibt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die zugelassene Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin verfolgt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageantr344ge weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Ur-teil ausgef374hrt: 5 Die Kl344gerin habe ihrer Darlegungslast zur H366he der von der Beklagten geschuldeten Betriebskosten nicht gen374gt. Wenn die Vertragsparteien die Um-lage verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den betroffenen Wohnungen vereinbart h344tten, m374sse der Vermieter die Umlage nach der jeweils tats344chlichen Anzahl der st344ndigen Bewohner der Wohnungen w344hrend der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des wechseln-den Belegungsstandes der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar 6 - 4 - zweifellos vor Probleme, insbesondere bei gr366337eren Wohnanlagen. Dies k366nne jedoch nicht dazu f374hren, dass der Vermieter seiner Abrechnung generell dieje-nige Personenzahl zugrunde lege, die sich aus dem amtlichen Einwohnermel-deregister f374r die Abrechnungsperiode ergebe. Es entspreche der Lebenserfah-rung, dass nicht s344mtliche Personen, insbesondere nicht s344mtliche Kinder, beim Einwohnermeldeamt angemeldet seien. Dass dies auch f374r die Wohnun-gen der streitbefangenen Anlage gelte, h344tte sich der Kl344gerin aufdr344ngen m374ssen, als sie festgestellt habe, dass f374r die 20 Wohnungen jeweils nur eine oder zwei Personen gemeldet seien. II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 7 Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl344gerin ihre geltend gemachte Forderung deshalb nicht schl374ssig begr374ndet hat, weil sie f374r die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen st344ndig lebenden Menschen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister ver-wertet hat. Denn wenn - wie hier nach 247 16 des Mietvertrages bez374glich der Wasserkosten - f374r die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner ma337geblich sein soll, kommt es auf die tats344chliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung (vgl. OLG Hamm, DWE 1989, 179 - zu Eigen-tumswohnungen -; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 4145). Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. April 2002 - BGBl. I S. 1342 in Verbindung mit den Meldegesetzen der L344nder, hier dem Bayerischen Meldegesetz vom 8. De-zember 2006 (GVBl. S. 990), ist keine hinreichend exakte Grundlage f374r die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Viel- 8 - 5 - zahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungs-gem344337 eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgef344hrten, Beginn oder Ende des Studiums ausw344rts studierender Kinder, l344ngeren Auslandsaufenthalt von Fami-lienmitgliedern oder 304hnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlegung von Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter f374r bestimmte Stichtage die tats344chliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem h366heren Aufwand und gewissen tats344chlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu 344ndern. Eine Vereinbarung der Parteien des Inhalts, dass die Kl344gerin der Be-triebskostenumlage nach Kopfzahl die aus dem Melderegister ersichtliche Wohnungsbelegung zugrunde legen d374rfte, hat das Berufungsgericht nicht fest-gestellt. Sie ergibt sich auch nicht aus der vom Landgericht in Bezug genom-menen Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass f374r das Jahr 2004 so ab-gerechnet worden sei, wie dies auch in den Jahren zuvor stets gehandhabt worden sei. 9 - 6 - Somit erweist sich auch die von der Kl344gerin erhobene Feststellungskla-ge als unbegr374ndet. 10 Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG F374rstenfeldbruck, Entscheidung vom 17.10.2006 - 3 C 414/06 - LG M374nchen II, Entscheidung vom 13.03.2007 - 12 S 6477/06 -
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