BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 82/10 Verk374ndet am: 18. Februar 2011 Mayer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 22 Abs. 2 Satz 1 Die von 247 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des 247 559 Abs. 1 BGB gibt Raum f374r eine gro337-z374gigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes. BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 21. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 31. M344rz 2010 unter Zur374ckwei-sung des Rechtsmittels im 334brigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Beschl374sse der Woh-nungseigent374mer vom 4. Juli 2007 zu TOP 7.1, 7.2, 7.4 und 7.5 insgesamt und den Beschluss zu TOP 7.3 insoweit f374r ung374ltig er-kl344rt hat, als mit diesem Rechte zur Aus374bung auf die Wohnungs-eigent374mergemeinschaft 374bertragen worden sind. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Kl344ger gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 10. Juni 2009 zur374ck-gewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl344ger 2/3 und die Beklagten 1/3. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer aus acht Einheiten bestehenden Wohnungseigent374mergemeinschaft. Die Anlage besteht aus mehreren Reihen-h344usern. Urspr374nglich teilten sich jeweils zwei der Einheiten einen Schornstein, der mittig vom Keller bis zum Dach verlief, nur einen Zug hatte und jeweils ca. 25 cm tief in die Wohneinheiten hineinragte. Im Zuge der Umstellung des Hei-zungssystems fassten die Wohnungseigent374mer auf der Eigent374merversamm-lung vom 22. M344rz 1999 einstimmig den in der Folgezeit umgesetzten Be-schluss, die Schornsteine zu verschlie337en und die dazugeh366rigen Dachleitern abzurei337en. Im Jahr 2001 bauten die Kl344ger den in ihren Wohnraum hineinra-genden Schornstein eigenm344chtig zur374ck und verf374llten diesen zumindest teil-weise. 1 Nachdem die unmittelbaren Reihenhausnachbarn der Kl344ger, die Beklag-ten zu 11 und 12, Interesse an einer Wiederinbetriebnahme des Schornsteines bekundet hatten, wurden auf der Eigent374merversammlung vom 4. Juli 2007 mit jeweils 7 Ja-Stimmen der anwesenden 8 Wohnungseigent374mer mehrere Be-schl374sse gefasst. Der Beschluss vom 22. M344rz 1999 wurde aufgehoben (TOP 7.1). In dem zu TOP 7.2 gefassten Beschluss hei337t es hierzu erg344nzend: 2 204Durch die Aufhebung des am 22.03.1999 205 gefassten Beschlus-ses k366nnen die Schornsteine wieder zur Nutzung ge366ffnet werden. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung entstehen, dazu z344hlen auch die Kosten, die durch die Auflagen des Schorn-steinfegers entstehen, wie Laufroste, Leiter, Geb374hren etc., tr344gt der Eigent374mer, der den Schornstein nutzt 205 Entschlie337en sich zu einem sp344teren Zeitpunkt weitere Eigent374mer zur Nutzung ihres Schornsteines, dann gelten diese Festlegungen ebenso. An den bereits durchgef374hrten Ma337nahmen, die das Gemeinschaftseigen-tum betreffen und die f374r die Nutzung der Schornsteine insgesamt n366tig sind, beteiligt sich der hinzukommende Eigent374mer mit sei-nem Anteil an den bereits entstandenen Kosten (Kostenausgleich zwischen den nutzenden Eigent374mern). Die Eigent374mergemein- - 4 - schaft muss die einzelnen Ma337nahmen ausdr374cklich durch einen Beschluss best344tigen.223 Der Beschluss zu TOP 7.3 enth344lt die Verpflichtung der Kl344ger, auf ihre Kosten den von ihnen zur374ckgebauten Schornstein wieder herzustellen. F374r den Fall des fruchtlosen Ablaufs der hierzu gesetzten Frist (Beschluss zu TOP 7.4) wurde die Hausverwaltung bevollm344chtigt, die Wiederherstellung des Schornsteins unter Einschaltung eines Anwalts durchzusetzen (Beschluss zu TOP 7.5). 3 Das Amtsgericht hat die gegen die Beschl374sse zu TOP 7 gerichtete An-fechtungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der Re-vision m366chten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur-teils erreichen. Die Kl344ger beantragen die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die gestattete Wiederer366ffnung der Schornsteine sei zu beanstanden, weil die damit einhergehende bauliche Ver344nderung des Gemeinschaftseigentums nicht ohne Zustimmung der Kl344ger habe beschlossen werden k366nnen. Ein Fall der ordnungsgem344337en Instandset-zung nach 247 22 Abs. 1 Satz 1 WEG liege nicht vor. Die Anwendung der Vor-schrift des 247 22 Abs. 2 Satz 1 WEG scheitere u.a. daran, dass die gestattete Wiederinbetriebnahme weder als Anpassung an den Stand der Technik noch als Modernisierungsma337nahme angesehen werden k366nne. Die Belastung der Kl344ger mit den in dem Beschluss zu TOP 7.3 aufgef374hrten Kosten sei nicht ver-einbar mit den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung. Ein Anspruch gegen die Kl344ger komme nur insoweit in Betracht, als durch den eigenm344chti-gen R374ckbau des Schornsteins Zusatzkosten anfielen. Vor diesem Hintergrund 5 - 5 - sei auch f374r eine Fristsetzung und f374r eine Erm344chtigung der Verwaltung zur Durchsetzung der ung374ltigen Beschl374sse kein Raum. II. 1. Die Revision ist 374berwiegend begr374ndet. 6 a) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Beschl374sse zu 7.1 und 7.2., mit denen den Wohnungseigent374mern bauliche Ver344nderungen erm366glicht wer-den, f374r ung374ltig erkl344rt. 7 aa) Bei der gestatteten Wiederherstellung der Schornsteine handelt es sich um eine bauliche Ver344nderung, die von den Wohnungseigent374mern als Modernisierungsma337nahme entsprechend 247 559 Abs. 1 BGB mit der hier er-reichten qualifizierten Mehrheit nach 247 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden konnte. 8 Nach 247 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung Ma337nahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erh366hen, die allge-meinen Wohnverh344ltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts ist vorliegend von einer nachhaltigen Gebrauchswerterh366hung auszu-gehen. Die dem entgegenstehende tatrichterliche W374rdigung ist zwar revisions-rechtlich nur eingeschr344nkt 374berpr374fbar, in diesem Rahmen aber zu beanstan-den, weil das Berufungsgericht nicht bedacht hat, dass die angeordnete ent-sprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des 247 559 Abs. 1 BGB zu einer gro337z374gigeren Handhabung des Modernisierungsbegriffes Anlass gibt (Timme/Elzer, WEG, 247 2 Rn. 196; aA wohl Hogenschurz in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 22 Rn. 66). Denn zum einen kommen den Wohnungseigent374mern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermie-ter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu ber374cksichtigen, 9 - 6 - dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach 247 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigent374mern 226 unabh344ngig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs 226 die Befugnis einzu-r344umen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpas-sung der Wohnungsanlage an die 204Erfordernisse der Zeit223 entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.; Hogenschurz in Jenni337en, aaO, 247 22 Rn. 62; Merle in B344rmann, aaO, 247 22 Rn. 327; Timme/Elzer, aaO). Deshalb gen374gt es, dass die Ma337nahme aus der Sicht eines verst344ndigen Wohnungseigent374mers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erh366hen (BT-Drucks., aaO, S. 30; Mer-le in B344rmann, aaO; Timme/Elzer, aaO, 247 22 Rn. 216). So liegt es hier. Entgegen der Auffassung der Kl344ger handelt es sich bei der beschlosse-nen Ma337nahme nicht um die R374ckkehr zu einer 204archaischen Heizmethode223; davon k366nnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Wohnungseigent374-merversammlung eine Kaminbefeuerung anstelle der derzeit vorhandenen funk-tionst374chtigen Heizungsanlage beschlossen h344tte. Vielmehr stellt die gestattete Wiederherstellung der Schornsteine mit der damit einhergehenden M366glichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, eine Ma337nahme dar, die typischer-weise zu einer nachhaltigen Erh366hung des Gebrauchswerts des Wohnungsei-gentums f374hrt. Sie ist als sinnvolle Neuerung zu qualifizieren, weil sie die Vor-aussetzung daf374r schafft, dass neben der bereits vorhandenen Heizungsanlage eine weitere Heizm366glichkeit eingerichtet und diese je nach Bedarf oder Nei-gung zur Steigerung des Wohnkomforts oder zur Nutzung des jeweils g374nstige-ren Brennstoffs in Betrieb genommen werden kann. Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im 334brigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten gepr344gt sind, stellt es einen nicht zu untersch344tzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzungen f374r eine zu-s344tzliche Heizquelle geschaffen werden. Dies macht die Wohnungseigent374mer unabh344ngiger, erm366glicht je nach der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt zumindest ein teilweises Ausweichen auf den jeweils kosteng374nstigeren Ener- 10 - 7 - gietr344ger und macht die Eigentumswohnungen dadurch 226 auch auf dem Immo-bilienmarkt 226 attraktiver. Ob die Einrichtung einer zus344tzlichen Heizquelle eine Einsparung des Energieverbrauchs bewirkt, ist f374r die Frage einer nachhaltigen Erh366hung des Gebrauchswerts unerheblich. Denn diesem Umstand kommt nur Bedeutung f374r die dritte der 226 jeweils selbst344ndigen 226 Modalit344ten des 247 559 Abs. 1 BGB zu, unter denen nach 247 22 Abs. 2 Satz 1 WEG eine bauliche Ver-344nderung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann (vgl. nur B344r-mann/Merle, WEG, 11. Aufl., 247 22 Rn. 331 mwN). bb) Auch die 374brigen Voraussetzungen des 247 22 Abs. 2 Satz 1 WEG lie-gen vor. Durch die beschlossene Ma337nahme wird die Eigenart der Wohnanlage nicht ge344ndert; von einer sog. Luxussanierung kann keine Rede sein. Der ange-fochtene Beschluss f374hrt auch nicht zu einer unbilligen Beeintr344chtigung der Kl344ger gegen374ber anderen Wohnungseigent374mern. 11 (1) F374r die Annahme eines unbilligen Nachteils gen374gt es 226 anders als bei 247 22 Abs. 1 i.V.m. 247 14 Nr. 1 WEG 226 nicht schon, dass sich ein verst344ndiger Durchschnittseigent374mer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beein-tr344chtigt f374hlen kann (so zu 247 14 Nr. 1 WEG Senat, Beschluss vom 21. Dezember 2000 - V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 246). Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des Gestaltungsspiel-raums der Wohnungseigent374mer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein 226 zumal mit qualifizierter Mehrheit 374berstimmter 226 Woh-nungseigent374mer hinzunehmen hat (vgl. nur Timme/Elzer, aaO, 247 22 Rn. 229 f. mwN). Dabei liegt es auf der Hand, dass Umst344nde, die zwangsl344ufig mit der Modernisierung verbunden sind, f374r sich alleine nicht zur Bejahung eines unbil-ligen Nachteils f374hren k366nnen (Merle in B344rmann, aaO, 247 22 Rn. 339; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.). Unbillig sein k366nnen nur dar374ber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abw344gung mit den mit der Mo-dernisierung verfolgten Vorteilen einem verst344ndigen Wohnungseigent374mer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden d374rfen. Nachteile von solchem Ge- 12 - 8 - wicht zeigen die Kl344ger indessen nicht auf. Das gilt umso mehr, als konkrete bauliche Ma337nahmen zum einen noch nicht beschlossen worden sind, diese vielmehr nach dem Beschluss zu TOP 7.2 in jedem Einzelfall von der Woh-nungseigent374merversammlung 226 auch unter Beachtung der baurechtlichen Zu-l344ssigkeit des Vorhabens 226 gebilligt werden m374ssen und zum anderen die damit einhergehenden Nachteile durch die nach 247 16 Abs. 4 WEG zul344ssigerweise getroffene Kostenregelung noch abgemildert werden. (2) Davon abgesehen sind nach 247 22 Abs. 2 Satz 1 WEG nur solche Ma337nahmen von Bedeutung, durch die einem oder mehreren Wohnungseigen-t374mern gr366337ere Nachteile zugemutet werden als den anderen; unbillig sind sie, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigent374mer f374hren (Spielbauer/Then, WEG, 247 22 Rn. 22). Auch daran fehlt es hier, weil es s344mtlichen Wohnungseigent374mern und damit auch den Kl344gern freisteht, von der beschlossenen M366glichkeit Gebrauch zu machen, den Schornstein wieder funktionst374chtig herzurichten. Es ist zwar richtig, dass die von den Beklagten zu 11 und 12 angestrebte Wiederinbetriebnahme des Schornsteines nur gelin-gen kann, wenn der Schornstein zwischen den Wohneinheiten der Beklagten zu 11 und 12 und den Kl344gern mit der Folge wieder hergestellt wird, dass Teile des Mauerwerks 226 anders als jetzt 226 erneut in den Wohnraum der Kl344ger hineinra-gen. Nur hat dieser Umstand au337er Betracht zu bleiben, weil er ausschlie337lich darauf beruht, dass lediglich die Kl344ger Teile des Schornsteins eigenm344chtig beseitigt und damit rechtswidrig in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen haben. 13 b) Einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung nicht stand h344lt das Beru-fungsurteil, soweit der Beschluss zu TOP 7.3 vollen Umfangs f374r ung374ltig erkl344rt worden ist. 14 aa) Soweit den Kl344gern aufgegeben wird, den Schornstein wiederherzu-stellen, ist der Beschluss nichtig. Der Senat hat bereits entschieden, dass den 15 - 9 - Wohnungseigent374mern die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten au337erhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begr374nden, und dass dies insbesondere auch dann gilt, wenn es 226 wie hier 226 um die R374ckg344ngigmachung einer baulichen Ver344nderung geht (vgl. Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NZM 2010, 285 ff.). Insoweit k366nnen die Woh-nungseigent374mer lediglich dar374ber befinden, ob ein ihrer Meinung nach beste-hender Anspruch 226 hier aus 247 15 Abs. 3 WEG, 247 1004 BGB 226 auf die Woh-nungseigent374mergemeinschaft zur Aus374bung 374bertragen werden soll (sog. An-sichziehen) und in welchem Umfang er gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 9 ff. mwN). Daher kann der Beschluss nur mit diesem einge-schr344nkten Regelungsgehalt nach 247 140 BGB aufrechterhalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010, aaO, Rn. 7). Im 334brigen bleibt er nichtig. Dass das Berufungsgericht den Beschluss insoweit nur f374r ung374ltig erkl344rt hat, n366tigt nicht zu einer 304nderung des Tenors (vgl. Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654, 2655). bb) Nicht aufrechterhalten werden kann auch die (Annex-)Regelung, wo-nach die Kosten der Wiederherstellung des Schornsteins von den Kl344gern zu tragen sind. Davon abgesehen l344sst 247 16 Abs. 4 WEG nur eine am Gebrauch oder der M366glichkeit des Gebrauchs orientierte Kostenverteilung zu. Vorliegend geht es jedoch um den f374r die Beseitigung der geltend gemachten Eigentums-st366rung erforderlichen Kostenaufwand, der nach dem Verursacherprinzip von dem St366rer zu tragen ist (247 1004 BGB). 16 - 10 - c) Nicht zu beanstanden sind dagegen die zu TOP 7.4 und 7.5 gefassten Beschl374sse. Da die Wohnungseigent374mergemeinschaft eventuelle Anspr374che aus 247 15 Abs. 3 WEG, 247 1004 BGB zur Aus374bung an sich gezogen hat (oben II. 1.b) aa)), ist es rechtlich unbedenklich, wenn sie den Kl344gern eine Frist f374r die Wiederherstellung gesetzt (Beschluss zu TOP 7.4) und die Verwalterin nach Ablauf dieser Frist zur Einschaltung eines Rechtsanwalts (Beschluss zu TOP 7.5) erm344chtigt haben (vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933, 934). 17 2. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat den Recht-streit abschlie337end entschieden (247247 561, 562, 563 Abs. 3 ZPO). 18 III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247247 91, 97 Abs. 1 i.V.m. 247 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. 19 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Br374ckner Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 10.06.2009 - 151 C 5176/07 - LG Dresden, Entscheidung vom 31.03.2010 - 2 S 296/09 -
Full & Egal Universal Law Academy