ECLI:DE:BGH:2016:150316BVIIIZR82.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 8 2 /15 vom 15. März 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Ri chter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einsti m- migen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, um Erstattung überzahlter Miete. Die Klägerin ist Eigentümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N . in Man n- heim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1, Ab s. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 (Landeswoh n- raumförderungsgesetz; im Folgenden: LWoFG) in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim vom 25. November 2008 zur höchs tzulässigen Miete für geförderte Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als die um einen A b- schlag von zehn Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete. Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Klägerin und ihren Mi e- tern, zu denen auch die Bekl agten gehören, Streit darüber, wie die jeweiligen 1 2 3 - 3 - Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim einzuordnen sind. Insb e- sondere streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des Mietspiegels nicht als " normal " , sondern als " gut " einzuo rdnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein entsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die Zeit ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete zurückfo r- dern kö nnen, weil die Mietobergrenzen nach den einschlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Klägerin die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Z u- stimmung zu einer Erhöhung der Miet e verlangen könne. Zwischen der Klägerin und ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingeleitet wo r- den, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzah l- ter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterh öhung nach § 558 BGB begehrt haben; sechs dieser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits hat in den erstinstanzlichen Verfahren jeweils selbst zahlreiche Foto s über die Wohnanlage und Umgebung sowie Ablichtungen aus Straßenkarten zur Verdeutlichung der Lage als Anl a- gen zu einem Schriftsatz zu den Akten gereicht. Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Klägerin begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mi e- ter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Auskunft der Stadt Mannheim zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim eingeholt. Anlass dafür w ar der Vortrag der Vermieterin in der dortigen Berufungsbegründung, dass es - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil - en t- scheidend darauf ankomme, wie die Stadt Mannheim die streitigen Wohnungen 4 5 - 4 - in den Mietspiegel eingestuft habe. Denn die Stadt Mannheim sei nicht nur für die Erstellung des Mietspiegels zuständig, sondern auch für die Genehmigung der Miete des geförderten Wohnraums. Der von der Stadt erteilten Genehm i- gung für die streitigen Mieten müsse daher Bindungswirkung a uch für das vo r- liegende Verfahren zukommen. Bei einer telefonischen Anfrage habe die Kläg e- rin von der im Fachbereich Städtebau tätigen Mitarbeiterin der Stadt Mannheim erfahren, dass bei der Datenerhebung auch Wohnungen der streitigen Wohna n- lage erfasst wo rden seien, und zwar unter Einstufung als " gute Wohnlage " . Di e- se Einschätzung als " gute Wohnlage " sei von der Stadt Mannheim deshalb auch vorliegend zugrunde zu legen. In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der Stadt Mannhe im erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegels seien Vorkehrungen dazu getroffen wo rden, dass preisgebu n- dene Wohnungen " herausgefiltert " und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden. Im v orliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit g e- richtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung der genannten amtlichen Auskunft der Stadt Mannheim sowie eine Abschrift des Protokol ls über die in dem Verfahren 4 S 174/12 erfol gte Ein nahme des Augenscheins i n dem Anwesen N . 25 übersandt. Außerdem wurde die Klägerin um Mitteilung gebeten, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmel s richtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen Ber u- fungsverhandlung vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Klägerin die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht und haben beide Parteien ihre Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsgericht das schr iftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. D e- zember 2014 angeordnet und Verkündungstermin auf den 2. März 2015 anb e- 6 7 - 5 - raumt. Die Klägerin hat innerhalb de r eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschied enen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht . Das Berufungsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 abgewiesen und die Widerklage der Beklagten auf Rüc k- Rechtsanwaltskosten für begründet erachtet. Es hat die Revision mit der B e- gründung zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Widerklage " wegen § 134 BGB und der Anwendung des L WoFG " grundsätzliche Bedeutung. Die Klägerin begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung der Widerklage, soweit diese auf Rückzahlung von Miete gerichtet ist. II. 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Der pauschal gehaltenen Begründung des Berufungsgerichts kann eine g rundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im Zusamme n- hang mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung der nach dem LWoFG höchstzulässigen Miete hat, bes teht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§ 19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 LWoFG), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässigen Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge i st auch das B e- rufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an. 8 9 10 - 6 - 2. Die Revision der Klägerin hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutre f- fend hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen de s LWoFG ergebende höchstzulässige Miete zu e i- ner Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter übe r- zahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat u nd sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird a uch von der R e- vision nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine " gute Wohnlage " , sondern nur eine " durchschnittliche " Wohnlage im Sinne des Mannheimer Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübliche Ve r- gleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorg e- nommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die v on der Revision insoweit erhobenen Verfa h- rensrügen sind unbegründet. a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß g e- gen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenschei ns) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter I. wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Klägerin zur En t- scheidung im schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver Betrac h- tu ng kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer d as Protokoll über die i n dem Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zumindest stillschweigend einve r- standen erklärt haben. 11 12 13 - 7 - b) Auc h die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe w e- gen der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P . den Mannheimer Mie t- spiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unb e- gründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Klägerin, wie das Ber u- fungsgericht richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Man n- heimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie bei der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung selbst von diesem M ie t- spiegel ausgegangen und hat sich wegen der Berechtigung ihres Begehrens auf den Mietspiegel und die ihrer Auffassung nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als " gute Wohnlage " berufen, die auch die Stadt Mannheim vorgenommen habe und d eshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Berufungsgericht indes zu Recht verneint und ist dabei zutreffend davon au s- gegangen, dass es sich bei der Einordnung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage handele, so dass es auf die etwaige Einschä t- zung der Zeugin nicht ankomme. Von einer weiteren Begründung sieht der S e- nat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. 14 - 8 - 3. Die Anschlussrevision würde bei einer Entscheidung nach § 552a ZPO gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verlieren. 4. Es besteht Gel egenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung v om 26.02.2013 - 2 C 128/12 - LG Mannheim, Entscheidung vom 02.03.2015 - 4 S 42/13 - 15 16
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