BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/07 Verk374ndet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 212 Abs. 1 Nr. 1, 247 556 Abs. 3 a) Ist in der Abrechnung 374ber die Vorauszahlungen f374r Betriebskosten (247 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschl374ssel unverst344ndlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung f374hrt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 226 VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). b) Auf die Ausschlussfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist 247 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar. BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - LG K366ln AG Wermelskirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts K366ln vom 22. Februar 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in deren Haus F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die Beklag-ten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 k374ndigten die Beklagten das Miet-verh344ltnis zum 31. Januar 2005. Weiter hei337t es in dem Schreiben: 1 "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende M344rz 2005 zukommen." Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Kl344gerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2002 und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in H366he von 562,65 200 beziehungsweise 602,84 200 vorsahen. In den Abrechnungen hei337t es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: 2 - 3 - " Erl344uterung der Verteilerschl374ssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 205 02 205 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfl344che*Monate 3816,00 1176,00 12,00" Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Kl344gerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung f374r das Jahr 2002 nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht geschuldet w374rden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die Abrechnung f374r das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verst344ndlich und daher nicht f344llig. Unter anderem sei der Um-lagema337stab 3 v366llig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungs-gem344337en Abrechnung sei gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr m366glich. 3 Mit Schreiben vom 23. M344rz 2005 374bersandte der Hausverwalter der Kl344-gerin den Beklagten "die in der Form 374berarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unver344nderten Nachforderungen. In den Abrechnungen hei337t es nun-mehr eingangs: 4 " Erl344uterung der Verteilerschl374ssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 205 02 205 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfl344che 318,00 98,00" In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl344gerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zun344chst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 200 nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Be-weisantritt behauptet, die Beklagten h344tten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegen374ber erkl344rt, dass sie die Nachforderungen ausglei-chen wollten. Dadurch, so hat die Kl344gerin vorgetragen, h344tten die Beklagten 5 - 4 - die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von 247 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB k366nnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den Aus-schluss der Nachforderungen nach 247 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Nach R374cknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung f374r das Jahr 2002 hat die Kl344gerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 200 nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Kl344gerin mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision. 6 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist nicht begr374ndet. 7 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Die Kl344gerin habe f374r das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkosten-nachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht pr374ff344hig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. M344rz 2005 sei verfristet gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, n344mlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Kl344gerin behaupteten Zusage an den Haus-verwalter, die R374ckst344nde auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschluss-frist zu berufen. 9 - 5 - F374r eine analoge Anwendung des 247 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-ablauf dienten der Abrechnungssicherheit f374r den Mieter und sollten Streit ver-meiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den An-spruch auf Nachzahlung. Demgegen374ber sei die Vorschrift des 247 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gem344337 247 242 BGB und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widerspr374chlichen Verhaltens versagt sei, sich gegen374ber einer anerkannten Forderung auf die Verj344hrung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner f374r die Verj344hrung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verj344hrungsvor-schriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht aus-dr374cklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der 226 an-ders als der Ablauf einer Verj344hrungsfrist 226 nicht zu einer blo337en Einredebefug-nis gegen374ber einem fortbestehenden Recht f374hre, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollst344ndigen Erneuerung der Frist 226 wie es die Rechtsfolge des 247 212 BGB vorsehe 226 entgegen. Ein Neubeginn der Aus-schlussfrist w374rde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verj344hrungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine ana-loge Anwendung des 247 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des 247 556 Abs. 3 BGB aus. 10 Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklarato-risches Schuldanerkenntnis noch ein Versto337 gegen 247 242 BGB. 11 - 6 - II. 12 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Kl344gerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zah-lung restlicher Betriebskosten f374r das Jahr 2003 in H366he von 602,84 200 zu Recht verneint. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kl344-gerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres Hausverwalters f374r das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die j344hrliche Abrechnung 374ber die Vorauszahlungen f374r Betriebskosten (247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht gen374gt hat. 13 Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar 226 anders als die Korrekturabrechnung vom 23. M344rz 2005 226 noch vor Ablauf von zw366lf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgem344337en Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Feh-ler k366nnen auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 226 VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 226 VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die Ab-rechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgem344337 und insge-samt unwirksam. 14 a) Formell ordnungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Soweit keine beson-deren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Geb344uden mit mehre- 15 - 7 - ren Wohneinheiten regelm344337ig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl344uterung der zugrun-de gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.). Diesen Anforderun-gen wird die Abrechnung des Hausverwalters der Kl344gerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschl374ssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfl344che*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erl344uterung, wie sie die Revision 226 gem344337 247 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich 226 erstmals vorgetragen hat, wird f374r einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verst344ndnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgef374hrte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfl344che des Hauses von 318 m262 und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angege-bene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfl344che von 98 m262 und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate be-zeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt ha-ben. b) Die Unverst344ndlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit f374hrt (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro-zessrecht, 5. Aufl., 247 556 Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage ver-setzen, den Anspruch des Vermieters nachzupr374fen, also gedanklich und rech-nerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung 226 wie hier 226 im Hinblick auf den Verteilerschl374ssel unverst344ndlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der 16 - 8 - Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschl374ssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverst344ndlichkeit hinsichtlich des Verteilerschl374ssels macht die Ab-rechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschl374ssel mit zwei Ausnahmen f374r alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positi-onen kein Nachzahlungsanspruch der Kl344gerin verbleibt (vgl. insoweit Senats-urteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c). Im 334brigen ist die Kl344gerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der for-mellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegr374ndung ausdr374cklich einger344umt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgem344337 gewesen; deswe-gen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. M344rz 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgem344337 im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt. 17 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Kl344-gerin gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres Hausverwalters vom 23. M344rz 2005 ausge-schlossen ist. 18 a) Gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach Ablauf der zw366lf-monatigen Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grunds344tzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des 247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erf374llt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Kl344gerin 19 - 9 - habe die versp344tete Geltendmachung der Nachzahlung f374r das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 23. M344rz 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 f374r die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende M344rz 2005 gesetzt und 226 gem344337 der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Kl344gerin 226 dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergeben-den Nachforderung zugesagt h344tten. Dadurch war die Kl344gerin nicht gehindert, die Frist des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon dar-aus, dass die Kl344gerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die 226 aller-dings formell mangelhafte 226 Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat. b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass 247 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verj344hrung er-neut beginnt, wenn der Schuldner dem Gl344ubiger gegen374ber den Anspruch 226 vor Ablauf der Verj344hrungsfrist (BGH, Urteil vom 21. November 1996 226 IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.N., zu der Vorg344ngerregelung des 247 208 BGB aF) 226 anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt blei-ben, ob die Beklagten, wie von der Kl344gerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Kl344gerin, der nach den Umst344nden jeden-falls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (247 164 Abs. 1 und 3 BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der Ab-rechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben. 20 Die Frist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gem344337 dem sich daran an-schlie337enden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 226 VIII 21 - 10 - ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner f374r die Verj344hrung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweili-gen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verj344hrungsvorschriften auf Aus-schlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdr374cklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des 247 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (247 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, f374r Rechtssicherheit und Rechts-klarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollst344ndigen Erneuerung entgegen-steht (vgl. BGHZ 112, 95, 101 f. f374r die Ausschlussfrist des 247 612 HGB aF; BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 226 V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b, all-gemein und zu der Ausschlussfrist des 247 7 Abs. 8 Satz 2 VermG; allgemein M374nchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., 247 212 Rdnr. 1; Staudinger/Peters, BGB (2004), 247 212 Rdnr. 34; Erman/Schmidt-R344ntsch, BGB, 12. Aufl., 247 212 Rdnr. 3). Das gilt auch f374r die Ausschlussfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die Abrechnungssicherheit f374r den Mieter gew344hrleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegr374ndung in BT-Drs. 14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt. c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schlie337lich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (247 242 BGB) verwehrt, sich ge-m344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den Ausschluss der Nachforderung der Kl344-gerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. M344rz 2005 zu beru-fen, weil sie nach der Behauptung der Kl344gerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der 226 gleich hohen 226 Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese Er- 22 - 11 - kl344rung ist f374r den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Neben-kostenabrechnung vom 23. M344rz 2005 unerheblich. Sie w344re dann erheblich, wenn sie die Kl344gerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrech-nungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten h344tte (vgl. Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen wer-den. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Kl344gerin den Beklagten 226 ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 226 von sich aus 374berhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt h344tte, wenn die Beklagten die streitige Erkl344-rung nicht abgegeben h344tten. Diese ist daher f374r den Ausschluss der Nachfor-derung nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht urs344chlich geworden. 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Wermelskirchen, Entscheidung vom 29.08.2006 - 2 C 141/05 - LG K366ln, Entscheidung vom 22.02.2007 - 6 S 378/06 -
Full & Egal Universal Law Academy