BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/09 Verk374ndet am: 20. Januar 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 566; ZVG 247 57 Zu der Frage des Eintritts des Erstehers einer vermieteten Wohnung als Vermieter in das Mietverh344ltnis durch konkludente Vertrags374bernahme mit Zustimmung der Betei-ligten nach einer Zwangsversteigerung. BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 84/09 - LG Leipzig AG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 9. M344rz 2009 wird zur374ckgewiesen. Der Beklagte tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin nimmt den Beklagten auf Zahlung r374ckst344ndiger Miete in Anspruch, die der Beklagte wegen L344rmimmissionen aus der Nachbarwohnung gemindert hat. 1 Der Beklagte schloss im Januar 2000 mit der W. GmbH in W. einen Mietvertrag 374ber eine Wohnung in L. . Die monatliche Miete betrug einschlie337lich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 1.415 DM (693,87 200). Eigent374mer des Hausgrundst374cks war seinerzeit N. B. . Dieser war zugleich alleiniger Gesellschafter und Gesch344ftsf374hrer der W. GmbH. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass N. B. f374r die W. GmbH den Mietvertrag unterschrieb und dass er als damaliger Ei-gent374mer der Immobilie mit der Vermietung der Wohnung durch die W. 2 - 3 - GmbH an den Beklagten einverstanden war. Die Miete zahlte der Be-klagte entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung auf ein f374r die W. GmbH gef374hrtes Konto. 3 Die Kl344gerin erwarb das Grundst374ck in der Zwangsversteigerung auf-grund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts L. vom 19. Mai 2004. Nachdem die Kl344gerin dem Beklagten durch ihre Verwalterin mitgeteilt hatte, dass sie nunmehr als Eigent374merin in den Mietvertrag eingetreten sei, zahlte der Beklagte in der Folge die Miete an die Kl344gerin. Im Dezember 2006 wurde in der unteren Etage des Geb344udes und in der Nachbarwohnung zum Beklagten ein Tonstudio eingerichtet. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2006 an die Verwalterin der Kl344gerin forderte der Beklagte we-gen nach seiner Ansicht nicht hinnehmbarer L344rmbel344stigungen aus der Nach-barwohnung diese zur unverz374glichen Nachbesserung auf. Er minderte ab Ja-nuar 2007 die Miete um monatlich 20 % (138,77 200). 4 Die Kl344gerin begehrt vom Beklagten r374ckst344ndige Miete f374r die Monate Januar bis Oktober 2007 in H366he von insgesamt 1.387,70 200 nebst Zinsen. 5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ge-rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des amts-gerichtlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 9 Zwischen den Parteien bestehe ein Mietvertrag, weil die Kl344gerin als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten sei. 247 566 BGB sei hier entspre-chend anzuwenden. Nach dieser Vorschrift trete der Erwerber, wenn der ver-mietete Wohnraum nach der 334berlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten ver344u337ert werde, anstelle des Vermieters in das Mietverh344ltnis ein. Entsprechendes gelte, sofern die Immobilie nicht ver344u337ert, sondern - wie hier - versteigert werde, gem344337 247 57 ZVG. Zwar sei der Mietvertrag nicht vom damaligen Eigent374mer N. B. selbst, sondern von der W. GmbH mit dem Beklagten geschlos-sen worden, so dass 247 566 BGB in Verbindung mit 247 57 ZVG nicht unmittelbar anzuwenden sei. 247 566 BGB sei jedoch analog anzuwenden, wenn der Mietver-trag - wie hier - mit Zustimmung des Eigent374mers von einer Gesellschaft abge-schlossen werde, deren alleiniger Gesellschafter und Gesch344ftsf374hrer der Ei-gent374mer zum damaligen Zeitpunkt gewesen sei. Zwar habe der Bundesge-richtshof (Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02) entschieden, dass 247 571 BGB aF (jetzt: 247 566 BGB) grunds344tzlich nur bei Identit344t zwischen Vermieter und ver344u337erndem Eigent374mer anzuwenden sei. Eine analoge Anwendung des 247 571 BGB aF habe der Bundesgerichtshof aber nicht generell verneint. Viel-mehr habe er unter Bezugnahme auf den Beschluss des Bundesverfassungs-gerichts vom 27. November 1995 (1 BvR 1063/95) ausgef374hrt, dass in einem 10 - 5 - Fall, in dem ein Verwalter 374ber die Verwaltert344tigkeit hinaus kein eigenes Inte-resse an dem Zustandekommen und der Durchf374hrung des Mietvertrags habe, es gerechtfertigt sein k366nne, den Vertrag im Zusammenhang mit 247 571 BGB aF so zu behandeln, als habe der Eigent374mer selbst vermietet. 11 In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall habe die dortige Be-klagte den Mietvertrag jedoch gerade zur Erf374llung ihres Gesch344ftszweckes abgeschlossen, so dass ihre Beteiligung an dem Mietvertrag deshalb 374ber die Beteiligung eines reinen Verwalters hinausgegangen sei. Entsprechendes k366n-ne im vorliegenden Fall hingegen nicht festgestellt werden. Der Gesellschafts-zweck der W. GmbH habe unstreitig in dem Ankauf, der Auftei-lung und dem Verkauf von Grundbesitz, nicht jedoch in der Vermietung von Wohnungen bestanden. Dass die W. GmbH 374ber die Verwalter-t344tigkeit f374r den Eigent374mer hinaus erkennbar auch kein eigenes Interesse an der Durchf374hrung des Mietvertrages gehabt habe, ergebe sich unter anderem auch daraus, dass sie bis zum Schluss der m374ndlichen Verhandlung keine For-derungen aus dem Mietvertrag gegen374ber dem Beklagten geltend gemacht ha-be. Ein Recht des Beklagten, die Miete zu mindern, habe nicht bestanden. Dieser habe nicht bewiesen, dass die Mietsache im streitgegenst344ndlichen Zeit-raum einen Mangel aufgewiesen habe, der ihren vertragsgem344337en Gebrauch nicht unerheblich beeintr344chtigt habe. Aufgrund der Vernehmung des Zeugen M. sei festzustellen, dass keine erhebliche L344rmbel344stigung von der Nach-barwohnung des Beklagten ausgegangen sei. 12 - 6 - II. 13 Diese Beurteilung h344lt im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 14 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Kl344gerin hinsichtlich des Anspruchs gem344337 247 535 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten auf Zahlung r374ckst344ndiger Miete in H366he von 1.387,70 200 aktivlegitimiert ist. a) Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausf374hrt, setzt die ent-sprechende Anwendung von 247 566 BGB im Falle des Erwerbs eines vermiete-ten Grundst374cks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung gem344337 247 57 ZVG allerdings grunds344tzlich voraus, dass das Grundst374ck im Eigentum des Vermieters steht, denn 247 566 BGB erfordert nach seinem Wortlaut die Iden-tit344t von Vermieter und ver344u337erndem Eigent374mer (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551, unter B I 1; BGH, Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657, unter 2 b m.w.N. - zu der Vorg344nger-regelung 247 571 BGB aF). Im Falle des Erwerbs des Grundst374cks durch Zu-schlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung bedeutet dies, dass der Zwangs-vollstreckungsschuldner, also der Eigent374mer des Grundst374cks, im Zeitpunkt der Erstehung des Grundst374cks im Wege des Zuschlags in der Zwangsverstei-gerung identisch mit dem Vermieter sein muss. 15 Diese Voraussetzung war hier nicht erf374llt, weil nicht der Grundst374cksei-gent374mer N. B. , sondern die W. GmbH den Mietvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen hatte. Ob die Kl344gerin dennoch - wie das Beru-fungsgericht meint - in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag entspre-chend 247 566 BGB in Verbindung mit 247 57 ZVG kraft Gesetzes eingetreten ist, bedarf hier jedoch keiner Entscheidung. 16 - 7 - b) Denn jedenfalls ist das Mietverh344ltnis zwischen dem Beklagten und der Kl344gerin, nachdem diese das Grundst374ck ersteigert hatte, auf Grund rechtsgesch344ftlicher Vereinbarung aller Beteiligten - einschlie337lich der W. GmbH und des N. B. - fortgesetzt worden. 17 18 Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der 374bernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwi-schen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (BGHZ 95, 88, 93 f.; 96, 302, 308). Letzteres ist nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts hier der Fall. Der Beklagte hat nach Mitteilung seitens der Kl344gerin, dass sie nunmehr als Eigent374merin in den Mietvertrag eingetreten sei, die Miete fortan an die Kl344-gerin gezahlt. Er hat dem Vermieterwechsel sp344testens dadurch konkludent zugestimmt, dass er von der Kl344gerin als neuer Vermieterin Erf374llung des Ver-trags verlangte (vgl. BGHZ 154, 171, 175), indem er diese - und nicht etwa die W. GmbH - zur Abhilfe hinsichtlich der von der Nachbarwoh-nung angeblich ausgehenden L344rmbel344stigung aufforderte. Die Kl344gerin sah sich als neue Vermieterin des Beklagten und f374hrte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf dessen M344ngelanzeige wegen nicht akzeptabler L344rmbel344stigung hin Arbeiten in der Nachbarwohnung durch. Die W. GmbH wiederum hat nach der Zwangsversteigerung des Grundst374cks zu keinem Zeitpunkt ausstehende Mietzahlungen reklamiert und auch ansonsten keine Forderungen aus dem Mietverh344ltnis gegen den Beklagten geltend ge-macht. Sie hat durch dieses Verhalten konkludent der Vertrags374bernahme durch die Kl344gerin zugestimmt. 19 - 8 - 2. Soweit die Revision Verfahrensr374gen gegen die Beweiserhebung und Beweisw374rdigung durch das Berufungsgericht im Hinblick auf die Berechtigung des Beklagten zur Mietminderung wegen L344rmbel344stigung aus der Nachbar-wohnung erhoben hat, hat der Senat diese gepr374ft und f374r nicht durchgreifend erachtet. Von einer Begr374ndung wird insoweit abgesehen (247 564 Satz 1 ZPO). 20 Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 01.02.2008 - 165 C 7876/07 - LG Leipzig, Entscheidung vom 09.03.2009 - 4 S 100/08 -
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