V ZR 84/14 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 84/14 Verkündet am: 17. Juli 2015 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG § 3 Abs. 3 Satz 2 B uchstabe b, Satz 4 a) Bauliche Investitionen des Verfügungsberechtigten zur Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG sind - auch wenn sie a n- lässlich gebotener Instandsetzungen erfolgten - keine zur Erhaltung und Bewir t- schaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG. b) Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten geltend, muss er sich auch die Mieten aus der Zeit vom 3. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 anrechnen lassen. - 2 - VermG § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 Der Verfügungsberechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 II . BV) für leer stehende Wohnungen aufrechnen. BGH, Urteil vom 17. Juli 2015 - V ZR 84/14 - OLG Dresden LG Dresden - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juli 2015 durch die Richterin Prof. Dr. Schmidt - R äntsch, den Richter Dr. Czub, die Richterin Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Göbel für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 14. März 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mitglieder von zwei Erbengemeinschaften der Erben von F . H . , der Eige ntümer eines landwirtschaftlichen Unternehmens war, des sog. Ritterguts P . . Dieses musste er 1939 verfolgungsbedingt verka u- fen. Die zu dem Rittergut gehörenden Grundstücke (Flurstücke 134/6 und 134/9 der Gemarkung P . ) wurden 1950 in das Eigentum des Volkes übe r- führt und zwischen 1965 und 1975 mit Wohnhäusern bebaut. Sie wurden am 3. Oktober 1990 auf Grund des Einigungsvertrags Eigentum der B . (fortan: Klägerin). Mit bestandskräftigem Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste un d offene Vermögensfragen vom 6. Dezember 2006 wu r- den die Grundstücke an die Beklagten nach dem Vermögensgesetz zurüc k- übertragen. 1 - 4 - Die Klägerin verlangt von den Beklagten Ersatz der ihr für umfangreiche Baumaßnahmen an den Gebäuden in der Zeit vom 3. Oktob er 1990 bis zur Rückgabe am 25. Januar 2007 entstandenen Kosten von insgesamt 1.448.696,70 o- - , Erhaltungs - und Verwaltungsko abzieht. Den Rest geltend gemacht. Die Beklagten haben Klageabweisung und mit eine r Wide r- e- antragt. Das Landgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt, mit der sie die Abweisung der Klage und im Erfolgsfall Zahlung entsprechend der Widerklage angestrebt ha ben. Das Oberlandesgericht hat unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Beklagten zur Zinsen verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen und die weitergehende B e- rufung der Beklagten zurück gewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihre in der Berufungsinstanz gestellten Antr ä- ge weiter; die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Revision. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht der Klägerin gegen die B e- klagten ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG für a u- ßerge wöhnlichen Erhaltu 2 3 4 - 5 - zu erstattenden Kosten aus den dem Verfügungsberechtigten gegenüber dem Berechtigten (= den Beklagten) nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG erlaubten Ma ß- nahmen gehörten auch die 1995/1996 durchgeführten Baumaßnahm en der den Mietern gegenüber geschuldet gewesen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG) oder stellten Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG) zur Sicherung der weiter en Vermietbarkeit und zur Vermeidung von Leerstand dar. Von den Kosten der Klägerin für die außergewöhnlichen Erha l- tungsmaßnahmen seien die nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herauszugebenden Mieten aus der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zur Rückübertragung abzuziehe n. Die von der Klägerin davor vereinnahmten Nutzungsentgelte blieben dagegen u n- berücksichtigt, weil die von ihr abgerec hneten Baumaßnahmen nach dem 1. Juli 1994 vorgenommen worden seien. Von den Bruttomieten habe die Kl ä- gerin zu Recht die Betriebs - , die la ufenden Erhaltungs - und die Verwaltung s- kosten abgezogen. Die Klägerin könne zudem ihre Verwaltungskosten gemäß der Pauschale nach § 26 II. BV für alle - auch für die nicht vermieteten Wo h- nungen - in Ansatz bringen und mit diesen gegen von ihr nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herauszugebende Mieten aufrechnen. II. Das hält rechtlicher Prüfung in drei Punkten nicht stand: 1. Die Klägerin kann nicht Erstattung der Kosten für alle 1995/1996 durchgeführten Baumaßnahmen gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangen. Zu Recht wenden sich die Beklagten gegen die Auffassung des Berufungsg e- richts, dass Investitionen zur Sanierung und Modernisierung von Wohnraum schon deshalb für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts e r- forderliche Maßnahmen im Sinne des § 3 Ab s. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG 5 6 - 6 - seien, weil sie die künftige Vermietung der Wohnungen sicherten und das Ris i- ko von Leerständen verringerten. a) Das Berufungsurteil ist allerdings in den Ausgangspunkten fehlerfrei. aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bu ndesgerichtshofs ist der B e- rechtigte nach bestandskräftiger Entscheidung über die Rückübertragung in entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten die Kosten zu erstatten, die diesem aus den ihm nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG erlaubten Rechtsgeschäften entstanden sind (grun d- legend: BGH, Urteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 64; sei t- dem: Senat, Urteil vom 28. Juni 2002 - V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2426; Urteil vom 14. Mai 2004 - V ZR 164/03, VI Z 2004, 494, 495; Urteil vom 11. März 2005 - V ZR 153/04, NJW - RR 2005, 887, 888 f; BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1347; Urteil vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077). bb) Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG sind dem Verfügungs - berechtigten bauliche Maßnahmen zur Pflege und zur Obhut über das Mieto b- jekt und zum Schutz des Eigentums der Mieter erlaubt, zu denen er als Vermi e- ter den Mietern gegenüber verpflichtet ist (Senat, Urteil vom 14. Mai 2004 - V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1348; Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 244). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme der tatsächli chen Ma ß- nahmen (Senat, Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 79/83, BGHZ 126, 1, 7; Urteil vom 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04, NJW - RR 2006, 733 Rn. 12) und zum Abschluss der Rechtsgeschäfte (bspw. von Bau - und Kreditverträgen: Senat, Urteil vom 16. Dezember 20 05 - V ZR 195/04, NJW - RR 2006, 733 Rn. 12) b e- 7 8 9 - 7 - rechtigt, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts erforde r- lich sind. Dazu gehören die Geschäfte, die dem tatsächlichen und dem wir t- schaftlichen Bestand des Vermögenswertes dienen (BGH, Urteil vo m 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 63). Soweit Baumaßnahmen an Gebäuden zu deren Erhaltung oder Instand - setzung notwendig waren, hat der Senat auch die Zulässigkeit damit verbund e- ner Modernisierungen bejaht, wenn die ersetzten Teile der Baus ubstanz oder der haustechnischen Anlagen zwar noch funktionstüchtig waren, ihre Erneu e- rung aber wirtschaftlich geboten war, weil der Zustand der Bebauung sich so weit von den üblichen Standards entfernt hatte, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewi rtschaften ließ (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 14, 40). Ob die Investition unter diesem Gesichtspunkt erforderlich war, ist jedoch aus der objektivierten Sicht des B e- rechtigten (und nicht nach den wirtschaftlichen D ispositionen des Verfügung s- berechtigten) zu beurteilen. Die bauliche Investition muss sich zudem bei obje k- tiver Betrachtung der Maßnahme als eine Investition zur Erhaltung und I n- standsetzung des Vermögenswerts darstellen, und die Tatsache, dass sie auch zu einer Modernisierung führt, ledig lich ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge sein (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, aaO Rn. 14). Von den Investitionen des Verfügungs berechtigten zur Instandhaltung des Ba u- werks und zur Bewirt schaftu ng müssen die baulichen Maßnahmen nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG abgegrenzt werden, deren Hauptzweck die Modernisierung von Wohn raum ist (dazu näher unten c)bb)(2)). cc) Richtig ist schließlich auch, dass gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nur die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen sind, die nicht zu dem aus den jährlichen Nutzungen zu deckenden Aufwand geh ö- ren (Senat, Urteil vom 28. Juni 2002 - V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2426; U r- 10 11 - 8 - teil vom 4. Mai 2004 - V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 10; BGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 245; Beschluss vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077). Den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand hat der Verfügungsbe rechtigte auch dann zu tragen, wenn die Einnahmen die laufenden Erhaltungs - und Verwaltungskosten nicht decken (Senat, Urteil vom 28. Juni 2002 - V ZR 165/01, VIZ 2002, 622, 623); insoweit sind seine Rechte auf eine Aufrechnung gegenüber eine m Anspruch des B e- rechtigten auf Herausgabe der nach dem 1. Juli 1994 vereinnahmten Mieten beschränkt (§ 7 Abs. 7 Sätze 2 und 4 VermG). Dass es sich bei den 1995 und 1996 durchgeführten Baumaßnahmen an den Wohn gebäuden um einen aus den jährlichen Einnahmen nicht zu bestreitenden Aufwand gehandelt hat, ist ber (1996) zweifelsfrei. b) Danach hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei die Kosten für die Erdgasumste llung, den Anschluss an das Abwassernetz, die Stilllegung der Klein klärgrube und die Dacherneuerung als auf gesetzlichen Verpflichtungen be ruhenden oder zur Erhaltung der Gebäudesubstanz erforderlichen außerge - wöhnlichen Erhaltungsaufwand angesehen, für den die Klägerin Kostenersta t- tung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangen kann. c) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht aber in der weiteren Annahme, auch die umfangreiche Sanierung und Modernisierung des Anw e- sens in den Jahren 1995/1996 stell e zur Gänze eine gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ersatzpflichtige außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme dar. 12 13 - 9 - aa) Das Berufungsgericht geht im Anschluss an die Rechtauffassung der Oberlandesgerichte Frankfurt am Main (VIZ 2001, 211, 213) und Naumburg (OLG - N L 2004, 200, 201) von einer weiten Auslegung des Begriffs der zur E r- haltung und Bewirtschaftung erforderlichen Maßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG) aus. Von der Vorschrift erfasst seien auch bauliche Ma ß- nahmen, die nach der Entwicklung des Wohnu ngsmarkts die weitere Vermi e- tung auch in Zukunft sicherten. Die Erforderlichkeit einer baulichen Investition in einen Altbau sei daher nicht nach dem in den neunziger Jahren des 20. Jah r- hunderts in den neuen Län dern üblichen Standard in den oft noch unsan ierten Wohnungen, sondern nach dem sich in absehbarer Zeit auf dem Wohnung s- markt entwickelnden Standard zu beurteilen. bb) Dem ist nicht zu folgen. (1) Das ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht der Beklagten nicht daraus, dass dem Verfügungsber echtigten über die Erhaltung des vorhandenen Standards hinausgehende, modernisierende Instandsetzungen erst erlaubt w ä- ren, wenn es zu einem Leerstand gekommen ist. Instandsetzungen mit einer An passung an den im Zeitpunkt der Maßnahme üblichen Standard dar f der Ver fügungsberechtigte - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze (BGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01, VIZ 2002, 462, 465, insoweit nicht in BGHZ 150, 237 abgedruckt) - auch vornehmen, wenn die Wohnungen noch nicht leer st e- hen (Senat, Urtei l vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 10, 44). (2) Der Rechtsfehler des Berufungsgerichts liegt vielmehr darin, dass die von ihm befürwortete weite Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und B e- wirtschaftung erforderlichen Maßnahme n in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b 14 15 16 17 - 10 - VermG das Regelungskonzept des Gesetzgebers unterliefe und den Berechti g- ten überforderte. (a) Die gesetzlichen Regelungen über den Unterlassungsanspruch des Berechtigten in § 3 Abs. 3 VermG (sog. Verfügungssperre) soll en zwei diver - gierende Interessen zum Ausgleich bringen. Auf der einen Seite sollen die Di s- positionsbefugnis des Berechtigten gegen zwischenzeitliche Verfügungen ges i- chert (Senat, Urteil vom 16. Dezember 1994 - V ZR 177/93, BGHZ 128, 210, 214) und der an i hn zu restituierende Vermögenswert gegen eine wirtschaftl i- che Aushöhlung durch Maßnahmen des Verfügungsberechtigten geschützt werden (BGH, Urteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 61; U r- teil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, WM 2001, 1346). Auf der anderen Seite soll verhindert werden, dass der Verfügungsberechtigte - etwa mit Blick auf e i- ne möglicherweise unzureichende Amortisation seiner Aufwendungen - von den zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands notwend i- gen Maßnahmen absieht und Gebäude zum Nachteil von Mietern verfallen. Dem erforderlichen Ausgleich dieser Interessen dient die Abgrenzung der I n- standsetzungs - und Erhaltungsmaßnahmen von den Modernisierungsma ß- nahmen, die nur unter bestimmten Vor aussetzungen zulässig si nd. (aa) Instandsetzungs - und Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten nicht aus den laufenden Erträgen gedeckt werden, sind dem Verfügungsberechtigten grund sätzlich nur insoweit erlaubt, als er hierzu verpflichtet ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG) od er ihm die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buc h- stabe a Fall 2 und Satz 5 VermG). Von diesem Grundsatz macht § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG eine Ausnahme . Außergewöhnliche Aufwendungen, die in dem Zeitraum zwischen dem Restit u- tionsantrag und der Rückübertragung zur Erhaltung und Bewirtschaftung des 18 19 - 11 - Vermögenswerts not wendig waren, hat der Berechtigte nach der Rückübertr a- gung auch dann zu ersetzen, wenn die se nicht durch laufende Einnahmen g e- deckt sind. Daran soll der mit dem Restitutionsverfahren verbundene Zeitablauf nichts ändern, da andern falls der Berechtigte aus einer späteren Rückübertr a- gung einen nicht gerecht fertigten Vorteil zöge (vgl. Senat, Urt eil vom 20. Juli 2007 - V ZR 85/06, NJW - RR 2007, 1703 Rn. 19, BGH, Urteil vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077). Ersatzfähig sind die Kosten solcher Maßnahmen auch dann, wenn ihre Durchführung zwang s- läufig zu einer Modernisierung führ t (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 14 a . E . ). (bb) Nicht durch Erhaltungs - oder Instandsetzungsmaßnahmen bedingte Modernisierungen, deren Kosten nicht aus den Einnahmen bestritten werden kön nen, darf der Verfügung sberechtigte zwar vornehmen, wenn eine gemein d- liche Anordnung ergangen ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG) oder o h- ne eine solche Anordnung, wenn die Kosten der Maßnahme von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 5 VermG). Liegen diese Voraussetzungen aber nicht vor, darf der Verfügungsberechtigte Wohnraummodernisierungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG, also bauliche Maßnahmen, die den G e- brauchswert des bestehend en Wohnraums nachhaltig erhöhen oder die allg e- meinen Wohnver hältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsp a- rungen von Heiz energie oder Wasser bewirken, nur auf Grund eines Investit i- onsvorrangbescheids nach § 21a Abs. 1 InVorG innerhalb der ges etzlich b e- stimmten Höchstgrenzen bis zu dem im Bescheid festgesetzten Betrag auf Ko s ten des Berechtigten vornehmen (§ 21a Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 Satz 3 I n- VorG). Eine Erstattung seiner Kosten kann der Verfügungsberechtigte nach § 21a Abs. 5 Satz 3 InVorG nur zu den Bedingungen des Bescheids und auch nur dann verlangen, wenn zuvor ohne Erfolg ein vereinfachtes Rückübertr a- 20 - 12 - gungsverfahren an den Anmelder durch einen Investitionsvorrangbescheid (§ 21b VermG) stattgefunden hat. (b) Diese gesetzliche Differenzie rung bei den Voraussetzungen und dem Umfang der Erstattung der Kosten würde mit der von dem Berufungsgericht befürworteten weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirt - schaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG unterlaufen. Könnte der Verfügungsberec h- tigte auch nicht rentierliche bauliche Maßnahmen im Sinne von § 177 BauGB ohne Weiteres durchführen und nach Rückübertragung von dem Berechtigten Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, auch we nn eine Kostenerstattung von der Gemeinde oder einer anderen öffentlichen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB nicht erfolgt, hätte es der einschränkenden Regelung in § 3 Abs. 3 Sätze 2, 4 und 5 VermG nicht bedurft. Ebenso verhielte es sich, wenn der Verfügungsberechtigte wegen der Verbesserung der Vermietbarkeit auch den Ersatz seiner Auf wen dungen für eine Wohnraummodernisierung bea n- spruchen könnte, ohne dass dem Berechtigten zuvor eine Übertragung durch Investitionsvorrangbescheid (§ 21b InVorG ) angeboten wurde (BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1348). Ohne diese Einschrä n- kungen wäre nicht sicherzustellen, dass die Verfügungssperre nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ihren Zweck erfüllt. Der Berechtigte wäre dem Risiko ausges etzt, nach erfolgter Restitution Kosten für bauliche Maßnahmen tragen zu müssen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Substanz nicht geboten waren und die sich auch nicht rechnen. Damit würde er wirtschaftlich in mehr oder weniger großem Umfang um die Früchte der ihm nach dem Gesetz zustehe n- den Restitution gebracht. Gerade das soll die Unterlassungspflicht nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verhindern. 21 - 13 - (c) Die mit einer weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensg egenstands erforderlichen Maßnahmen letz t- lich verbundene Befugnis des Verfügungsberechtigten zur Überwälzung solcher Kosten auf den Berechtigten entspräche auch nicht der Rolle, die dem Verfü - gungsberechtigten nach dem Vermögensgesetz zukommt. Diese ähnelt der eines Treuhänders (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 32). Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG hat der Verfügungsberec h- tigte die ihm erlaubten Rechtsgeschäfte so zu führen, wie es das Interesse des Be rechtigten mit Rücksi cht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert (BGH Urteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 63). Das ist bei den Wohnraumodernisierungen nicht der Fall, deren Kosten sich gar nicht oder nur bei - grundsätzlich gebotene r - Inan spruchnahme öffentlicher Fördermittel (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01, VIZ 2002, 462, 466 - insoweit nicht in BGHZ 150, 237 abgedruckt) aus den künftigen Mietei n- nahmen finanzieren lassen. Kann der Verfügungsberechtigte - hier der Staat - keine Fördermittel enthalten, wider spricht es dem von ihm zu beachtenden Int e- resse und mutmaßlichen Willen des Berechtigten, wenn er dennoch solche nicht rentierlichen Modernisierungen vornimmt. cc) Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Umfan g der von den Beklagten zu erstattenden Kosten beruht auf diesem Rechtsfehler. Die für den Erstattungsanspruch wesentliche Grenze zwischen den Baumaßnahmen zur Erhaltung und denen zur Modernisierung ist allerdings fließend. Die Ba u- maß nahmen des Verfügungs berechtigten können Elemente enthalten, bei d e- nen - je nach Gewichtung - die Erhaltung und Instandsetzung oder die Mode r- nisierung im Vordergrund standen, weshalb die Einordnung dem Tatrichter vo r- be halten ist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Mai 2004 - V ZR 164 /03, VIZ 2004, 494, 495; BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1347). Das Revisions gericht prüft jedoch, ob die tatrichterliche Einordnung auf der Grun d- 22 23 - 14 - lage einer rechtsfehlerfreien Auslegung der anzuwendenden Rechtsvorschriften erf olgt ist. Das ist hier nicht der Fall. Die 1995/1996 durchgeführten Bauma ß- nahmen (Erneuerung der Sanitär - und der Elektroanlagen, Einbau einer zentr a- len Heizungsanlage statt der Ofenheizungen, Erneuerung der Fenster und T ü- ren, Wärmedämmung der Giebelwände, Anbringung zuvor nicht vorhandener Fliesen in den Bädern und in den Küchen) waren in ihrem Kern Maßnahmen der Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c I n- VorG. In den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen über die Projektierung, P lanung und Überwachung sind sie auch als solche, nämlich als Sanierung und Modernisierung und als Energiesparmaßnahme einschließlich Modernisierung, bezeichnet wor den. Die gegenteilige Einordnung als Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buch stabe b VermG im Berufungsurteil beruht auf der nicht richtigen Anwendung der Vorschrift. 2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht auch eine Anrechnung der in der Zeit zwischen dem 3. Oktober 1990 und dem 30. Juni 1994 von der Klägerin erzielte n Mieterträge auf den Kostenerstattungsanspruch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG. a) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten nur Ersatz für einen außergewöhnlichen Erhaltungsaufwand verlangen, der durch die Nutzung des Grundstücks nicht finanzi ert worden ist (Senat, Urteil vom 11. März 2005 - V ZR 153/04, NJW - RR 2005, 887, 889). Der Erstattungsanspruch umfasst alle zu diesem Zweck vorgenommenen Aufwendungen seit dem 3. Oktober 1990 (BGH, Urteil vom 16. Juni 1997 - III ZR 105/96, BGHZ 137, 56, 5 7; Urteil vom 20. November 1997 - III ZR 39/97, BGHZ 137, 183, 188). Auf diesen Anspruch muss sich der Verfügungsberechtigte alles anrechnen lassen, was an Kosten amortisiert worden ist (Senat, Urteil vom 11. März 2005 - V ZR 153/04, NJW - RR 2005, 887, 890 f.; BGH, Urteil vom 4. April 2002 24 25 - 15 - - III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 242; Beschluss vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2078). Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten geltend, sind von den geltend gemachten Kosten alle Erträge aus dem Vermögensgege n- stand - einschließlich der Mieten aus der der Zeit vom 3. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 - abzuziehen. Die Ansicht des Berufungsgerichts, dass der Verfügungsberechtigte sich die in dies em Zeitraum angefallenen Mieten nur anrechnen lassen müsse, wenn er auch die den Erstattungsanspruch begründenden Maßnahmen vor dem 1. Juli 1994 vorgenommen habe, ist mit der Verweisung auf das G e- schäftsbesorgungsrecht in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG nicht vere inbar. Eine B e- fugnis des Besorgers, von dem Geschäftsherrn zwar Ersatz der Aufwendungen auf die herauszu gebende Sache zu verlangen, deren Nutzungen aber (teilwe i- se) zu behalten, ist diesem Recht fremd (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 2005 - V ZR 153/04, NJW - RR 2005, 887, 889). Der auf § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG gestützte Einwand der Klägerin be - rücksichtigt nicht die unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Ansprüche des Berechtigten auf Mietherausgabe (§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG) und des Verf ügungsberechtigten auf Erstattung seiner Kosten für außerg e- wöhnliche Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG). Dass die vor dem 1. Juli 1994 fälligen Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG dem Verf ü- gungsberechtigten ver bleiben (vgl. Senat, Urteil vom 22 . Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 27), trifft nur für den Anspruch des B e- rechtigten auf Herausgabe der Mieten zu. Diesem Anspruch gegenüber kann der Verfügungsberechtigte aller dings nicht nur mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG bezeichnet en Kosten, sondern auch mit dem Anspruch auf Erstattung der außergewöhnlichen Erhaltungskosten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG au f- 26 27 - 16 - rechnen, ohne sich die ihm verbleibenden Mieten anrechnen lassen zu müssen (Senat, Urteil vom 14. Juli 2000 - V ZR 328/99, VIZ 2 000, 673, 674). Anders verhält es sich jedoch, wenn - wie hier - der Verfügungsberechtigte gegen den Berechtigten den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG wegen eines nicht durch die Nutzungen gedeckten außergewöhn lichen Erhaltungsaufwands ge l- tend macht. Es geht dann nicht um die Kürzung des Anspruchs des Berechti g- ten auf Herausgabe der Mieten, sondern darum, ob der Berechtigte dem Verf ü- gungsberechtigten darüber hinaus Zahlungen leisten, also aus eigenem Ve r- mögen zuschießen muss. Das ist nur zu rechtferti gen, soweit der Verfügung s- berechtigte tatsächlich einen Ausfall erlitten hat (Senat, Urteil vom 11. März 2005 - V ZR 153/04, NJW - RR 2005, 887, 889). b) Der Kläger kann allerdings auch von den bis zum 30. Juni 1994 ve r- ein nahmten Mieten die gewöhnlichen Betriebs - , Erhaltungs - und Verwaltung s- kosten aus dieser Zeit absetzen. Er muss sich nur die ihm verbliebenen Übe r- schüsse auf seinen Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG anrechnen lassen (BGH, Beschluss vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2078 vgl. auch Senat, Urteil vom 11. März 2005 - V ZR 153/04, NJW - RR 2005, 887, 891). 3. Zu Recht beanstanden die Beklagten den von dem Berufungsgericht gebilligten Abzug pauschalierter Verwaltungskosten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG auch für die leer stehenden Wohnungen. a) Richtig ist zwar, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnungen bis zur Rückgabe an den Berechtigten nicht kostenlos in dessen Interesse verwa l- ten soll (BT - Drucks. 13/202, S. 5 f.; Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30 /07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 32 a. E.; BGH, Urteil vom 4. Februar 1999 - III ZR 268/97, BGHZ 140, 355, 359; BGH, Beschluss vom 28 29 30 - 17 - 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077). Der Verfügungsb e- rechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf Mietherausgabe jedoch nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 II. BV) für leer stehende Wohnungen aufrechnen. Ein solcher Ansatz ist deshalb nicht berec h- tigt, weil den Verfügungsberechtigten nicht die Pflichten eines mit der Vermi e- tung bea uftragten Verwalters treffen. Er ist dem Berechtigten nicht zu einer Neuvermietung verpflichtet. Er schuldet diesem nur die Herausgabe der ihm aus einem Miet - , Pacht - oder ähnlichen Nutzungsverhältnis in dem Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids fälligen Entgelte, jedoch nicht derjenigen, die er aus dem Vermögensgegenstand erzi e- len könnte (Senat, Urteil vom 16. Mai 2008 - V ZR 182/07, NJW - RR 2009, 90 Rn. 18). Er ist auch aus dem durch die Anmeldung entstehenden treuha ndäh n- lichen Rechtsverhältnis nicht verpflichtet, einen Über schuss zu erwirtschaften (Senat, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 257/06, NJW - RR 2007, 1611 Rn. 10), ein Entgelt für die Nutzung von Räumen zu vereinbaren (Senat, Urteil vom 6. Juli 2007 - V ZR 244 /06, ZOV 2007, 142 Rn. 14) oder gesetzlich zulässige Mieterhöhungen gegenüber den Mietern durchzusetzen (Senat, Urteil vom 16. Mai 2009 - V ZR 182/07, NJW - RR 2009, 90 Rn. 25). Der eingeschränkte Pflichtenkreis des Verfügungsberechtigten rechtfertigt keinen An spruch auf e i- ne Pauschale für die Verwaltung leerstehender Wohnungen. b) Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verfügungsberechti g- te dem Berechtigten zur Erhaltung der Bausubstanz verpflichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - III ZR 72/04, NJW - RR 2005, 391, 392). Diese Verpflichtung kann es zwar erfordern, das Anwesen auf die Notwendigkeit en t- sprechender Maßnahmen zu prüfen. Sie rechtfertigt aber kein Entgelt für Ve r- waltungskosten in Höhe der in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG i. V.m. § 26 Abs. 2, 3 der II. BV bestimmten Pauschale. Soweit ihm ein erhöhter Aufwand aus der Durchführung von zur Erhaltung der Bausubstanz erforderlichen a u- 31 - 18 - ßergewöhn lichen Maßnahmen entsteht, kann er hierfür allerdings ein Entgelt in der Höhe verlangen, wie es von den Hausverwaltern für solche Koordinations - und Überwachungsleistungen üblicherweise berechnet wird (vgl. Senat, Urteil vom 22. August 2008 - V ZR 30/07, NJW - RR 2008, 1399 Rn. 32 bis 34). Für dessen Dar legung kann jedoch nicht auf die Verwaltu ngskostenpauschale z u- rückgegriffen werden. 4. Unbegründet sind dagegen die Angriffe der Beklagten gegen den von dem Berufungsgericht gebilligten Abzug der gewöhnlichen Bauerhaltungsko s- ten (§ 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG) von den vereinnahmten Bruttomieten. a ) Die Darlegung der Erhaltungskosten unter Verweisung auf die in einer Anlage enthaltenen Aufstellung (Tabelle) mit den beigefügten Rechnungen ge - nügt den Anforderungen an die Bestimmung des Anspruchsgrunds (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Der Grundsatz gilt auch , wenn der Anspruch nicht selbstä n- dig verfolgt, sondern im Wege der Prozessaufrechnung geltend gemacht wird (BGH, Urteil vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124). Berechnung seines Anspruchs erfolgt, kann deshalb offen bleiben, weil hier die Bezeichnung des auf die herauszugebenden Mieten anzurechnenden Gege n- anspruchs nach § 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG in der Klageschrift den Anforderungen in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entspr icht. Der Anspruch ist mit der Angabe, dass für die laufende Bauunterhaltung Kosten von 186.062,29 n- lage beigefügten Aufstellung angefallen seien, hinreichend beschrieben. Di e- sem Erfordernis ist genügt, wenn der Anspruch von dem Gläub iger für den Schuldner identifizierbar be zeichnet ist; die nähere Individualisierung kann durch eine konkrete Bezugnahme auf andere Schriftstücke erfolgen (BGH, U r- teil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW - RR 2005, 216). Der maßg e- bende Sachverhalt mu ss zur Bestimmt heit der Klage nicht vollständig beschri e- 32 33 - 19 - ben und der Anspruch nicht schlüssig oder substantiiert dargelegt worden sein (BGH, Urteil vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492, 3493). b) Das Vorbringen der Klägerin genügte auch den An forderungen des § 138 Abs. 1 ZPO an den Vortrag der anspruchsbegründenden Tatsachen. In welchem Umfang mündlicher oder schriftsätzlicher Vortrag durch die Bezu g- nahme auf Anlagen substituiert werden kann, bestimmt sich nach dem vorz u- tragenden Gegenstand und dem Inhalt der Anlagen. Richtig ist insoweit zwar der Einwand der Beklagten, dass die Grenzen einer nach § 137 Abs. 3 ZPO möglichen Ver weisung auf Anlagen überschritten sind, wenn das Gericht sich aus diesen den entscheidungserheblichen Sachverhalt selbs t heraussuchen muss (BGH, Urteil vom 3. Oktober 1956 - IV ZR 58/56, NJW 1956, 1878; Urteil vom 3. Mai 2005 - IX ZR 401/00, NJW 2005, 2927, 2929; Beschluss vom 12. Dezember 2013 - IX ZR 299/12, IBR 2014, 188). Dem Darlegungserforde r- nis ist jedoch genügt, we nn der Kläger einen Anspruch auf Erstattung der la u- fenden Kosten einer von ihm ge führten Verwaltung durch eine geordnete Au f- stellung unter Beifügung der Belege (Rechnungen) begründet, sofern sich aus ihnen auch die erforderlichen Informa tionen über den G rund des Aufwands entnehmen lassen (vgl. BVerfG, NJW 1994, 2683; BGH, Beschluss vom 12. Juli 2007 - IX ZR 210/04, WM 2007, 1886 Rn. 5). Soweit das nicht der Fall ist, bedarf es allerdings einer auf die Einzelforderungen bezogenen Darlegung des Anspruchsgru nds. Diese ist hier nach einem Hinweis des Berufungsg e- richts nach § 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO jedoch erfolgt. c) Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsgericht die von der Klägerin als laufenden Aufwand für die Erhaltung (§ 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG) geltend gemachten Kosten, soweit sie nach ihrem Vorbringen kleinere Reparaturen und Revisionen betreffen und Rechnungen vorgelegt 34 35 - 20 - worden sind, gemäß den in der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zum 30. Januar 2007 gestellten Rechnungen als bewiesen angesehen hat. Der Berechtigte muss allerdings das Vorbringen des Verfügungsberech - tigten zum Grund und zur Höhe geltend gemachter Erhaltungskosten nicht su b- stantiiert, d.h. mit eigenen positiven Angaben bestreiten, weil sich diese Maß - nahmen nicht in seinem Wahrnehmungsbereich abgespielt haben (Senat, Urteil vom 14. Mai 2004 - V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495). Ob ein pauschales B e- streiten des Berechtigten dann gegen die Obliegenheit verstößt, sich zu dem Vortrag des Gegners zu erklären (§ 138 Abs. 2 ZP O) und deshalb prozess - rechtlich unbeachtlich ist, wenn der Verfügungsberechtigte auf richterlichen Hin weis seinen Aufwand unter Vorlage von Unterlagen im Einzelnen begründet hat (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 105/96, VIZ 1998, 87, 90, ins o- w eit in BGHZ 136, 57 nicht abgedruckt; Beschluss vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2078; siehe auch Senat, Beschluss vom 20. Juni 2006 - V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72) , kann hier schon deswegen dahi n- stehen, weil das Berufungsgericht sich nic ht darauf gestützt, sondern Beweis zu dem von der Klägerin behaupteten Erhaltungsaufwand erhoben hat. Die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts, dass es nach der Vernehmung der für die Verwaltung des Objekts zuständigen Beamten als Zeugen - auch wenn es di ese zu dem Aufwand nur allgemein und stichpunktartig zu einigen Rec h- nungen ver nommen hat - zu der Überzeugung gekommen ist, dass es sich bei den von der Klägerin behaupteten und mit Rechnungen belegten Aufwendu n- gen um Kosten zur Erhaltung des Vermögenswer ts gehandelt hat, ist revision s- rechtlich nicht zu beanstanden. 5. Ebenfalls ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, dass von dem Kostenerstattungsanspruch der Klägerin der Betrag abgezogen werden müsse, 36 37 - 21 - den sie oder ein privater Verfügungsberechtigter durch die Gewährung staatl i- cher Fördermittel für die durchgeführten Baumaßnahmen erspart hätten. Dem steht schon entgegen, dass das Gesetz einen derartigen Abzug e i- ner fiktiven Ersparnis des Berechtigten von den dem Verfügungsberechtigten zu erstattend en Kosten nicht vorsieht. Darin liegt auch keine ungerechtfertigte Be nachteiligung der Beklagten gegenüber anderen Restitutionsberechtigten, bei denen ein Privater Verfügungsberechtigter war. Die gesetzliche Regelung ist nämlich sachgerecht, soweit es um den Erhaltungsaufwand geht. Die B e- rück sichtigung einer derartigen fiktiven Ersparnis von dem Erhaltungsaufwand führte bei der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG zu dem absurden Ergebnis, dass der Verfügungsberechtigte nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Mi e- ten herausgeben müsste, die er zur Erhaltung des Vermögenswerts verwenden sollte und verwendet hat. Die Nichtberücksichtigung staatlicher Förderma ß- nahmen ist auch bei dem Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu beanstanden. Die zur Erhaltung und Instandsetzung des Ve r- mögensgegenstands notwendigen Maßnahmen müssen unabhängig davon durchgeführt werden, ob sie durch Zulagen, Sonderabschreibungen, zinsverbi l- ligte Kredite usw. gefördert wer den. Der Berechtigte muss diesen Aufwand auc h dann tragen, wenn die Erhaltungs - und Instandsetzungsmaßnahmen erst in einem Zeitpunkt anfallen, in dem staatliche Förderungen nicht oder nicht mehr in dem Umfang wie in den ersten Jahren nach dem Beitritt gewährt we r- den. III. Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das Be - rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist auf der Grundlage des festgestellten Sachverhältnisses nicht zur 38 39 - 22 - Endentscheidung (§ 563 Abs. 3 ZPO) re if. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf Folgendes hin: 1. Die Kosten der 1995/1996 von der Klägerin durchgeführten Bau - e- mäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG von den Beklagten zu erstatten. Der Anspruch ist aber nicht insgesamt unbegründet. In den Aufwendungen sind erstattung s- fähige Kosten enthalten, weil die Sani erung und Modernisierung mit einer E r- haltung und Instand setzung des Gebäudes einherging. Die Erstattung des d a- rauf entfallenden Teils der Kosten kann auch der Verfügungsberechtigte, der eine darüber hinausgehen de Modernisierung durchgeführt hat, von dem B e- rechtigten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG beanspruchen (vgl. KG, KGR 1998, 226, 228). Die Geltend machung des nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu erse t- zenden Teilbetrags aus einem Gesamtaufwand geht allerdings mit erhöhten Darlegungsanforderungen einher. Dazu wäre von der Klägerin vorzutragen, welche der im Zuge einer Sanierung durchgeführten Baumaßnahmen allein deshalb erforderlich waren, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungsei n- flüsse oder Einwirkungen Dritter entstandenen baulichen und sonstigen Mänge l ordnungsgemäß zu beseitigen (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01, NJW - RR 2006, 84, 85), und - soweit ihre baulichen Investiti o- nen darüber hinausgegangen sind - welche Maßnahmen durchzuführen gew e- sen wären, wenn die Klägerin sich auf das z ur Erhaltung und zur Bewirtscha f- tung Erforderliche und die damit notwendigerweise einhergehenden Modern i- sierungen beschränkt hätte. Feststellungen und Vortrag dazu fehlen bisher. Erst auf dieser Grundlage wäre gegebenenfalls eine Schätzung des auf die E r- ha ltung und Instandsetzung entfallenden Kostenanteils nach § 287 ZPO mö g- lich. 40 - 23 - 2. Die Klägerin wird zudem eine Neuberechnung der auf den Anspruch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG anzurechnenden Mieten in der Zeit vom 3. Oktober 1990 bis zum 25. Januar 2007 a bzüglich der gewöhnlichen Erha l- tungs kosten und der Verwaltungskosten in diesem Zeitraum vorzunehmen h a- ben, wobei die Pauschale nach § 26 Abs. 2 II. BV nur für die vermieteten Wo h- nungen in Ansatz zu bringen ist. Schmidt - Räntsch Czub Weinland Kazele Göbel Vorinstanzen: LG Dresden, Entscheidung vom 23.04.2010 - 4 O 3483/07 - OLG Dresden, Entscheidung vom 14.03.2014 - 1 U 802/10 - 41

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