BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 85/07 Verk374ndet am: 11. Januar 2008 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AusglLeistG 247 3 Abs. 10 a) 247 3 Abs. 10 AusglLeistG enth344lt ein relatives Ver344u337erungsverbot. b) 247 3 Abs. 10 AusglLeistG steht nur der Ver344u337erung nach diesem Gesetz er-worbener Grundst374cke entgegen; andere Verf374gungen werden von dem Verbot nicht erfasst, ebenso wenig eine im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragene Hypothek. BGH, Urteil vom 11. Januar 2008 - V ZR 85/07 - OLG Rostock LG Neubrandenburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Rostock vom 26. April 2007 wird auf Kosten der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die B. (B. ) war als Eigent374merin einer Vielzahl ehemals volkseigener Grundst374cke in W. im Grundbuch eingetragen. Aufgrund Verein-barung mit der Kl344gerin wurden die Grundst374cke mit Bescheid vom 1. April 1996 dieser zugeordnet. Ohne dass der Eigentumswechsel im Grundbuch ver-lautbart war, verkaufte die Kl344gerin im eigenen Namen und als Vertreterin der B. die Grundst374cke zusammen mit weiteren noch als volkseigen in Rechtstr344-gerschaft eines Forstwirtschaftsbetriebs gebuchten Grundst374cken mit Notarver-trag vom 6. Dezember 1996 nach dem Ausgleichsleistungsgesetz verbilligt an eine zwischen den Eheleuten R. vereinbarte Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts (GbR) und lie337 die Grundst374cke den Eheleuten R. als Gesellschaf-tern auf. Die GbR verpflichtete sich zur forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundst374cke und dazu, 374ber diese nicht ohne Zustimmung der Kl344gerin zu ver- 1 - 3 - f374gen. Ein Versto337 gegen die Bewirtschaftungsverpflichtung oder das Verf374-gungsverbot berechtigte die Kl344gerin zum R374cktritt vom Vertrag. Zur Sicherung des aus einem R374cktritt folgenden Anspruchs auf Auflassung der Grundst374cke bewilligten die K344ufer die Eintragung einer Vormerkung. In 247 8 Abs. 1 des Ver-trags stellten die Vertragsparteien fest, dass die Grundst374cke dem Verbot von 247 3 Abs. 10 AusglLeistG unterl344gen und ohne Genehmigung der Verk344uferin nicht ver344u337ert werden d374rften. Am 21. Dezember 1998 wurde die Auflassung der Grundst374cke im Grundbuch vollzogen. In Abteilung II des Grundbuchs wurde zugleich eingetra-gen: "Ver344u337erungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt gem344337 247 3 Abs. 10 AusglLeistG bis 20. Dezember 2018" und "R374ckauflassungsvormerkung, be-dingt, befristet f374r die B. , ". 2 Am 12. November 2002 erwirkte der Beklagte im Wege der Zwangsvoll-streckung die Belastung einzelner Grundst374cke mit Sicherungshypotheken. Am 20. Dezember 2002 trat die Kl344gerin von dem Kaufvertrag zur374ck. Die Kauf-grundst374cke wurden am 16. Juli 2004 der Kl344gerin aufgelassen. Am 2. September 2004 "berichtigte" das Grundbuchamt die Eintragung der Vormer-kung vom 21. Dezember 1998 "von Amts wegen" dahin, dass die Kl344gerin "seit dem 21. Dezember 1998 Berechtigte" des gesicherten Anspruchs sei. Am 13. Dezember 2004 wurde sie als Eigent374merin in das Grundbuch eingetragen. 3 Die Kl344gerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der L366schung der f374r ihn eingetragenen Hypotheken zuzustimmen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wie-derherstellung des landgerichtlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kl344gerin auf Zustim-mung zur L366schung der Hypotheken. Es meint, aus der eingetragenen Vormer-kung k366nnten sich Anspr374che der Kl344gerin nur gegen Belastungen ergeben, die nach der Berichtigung der Eintragung vom 2. September 2004 erfolgt seien und damit nicht gegen die zuvor f374r den Beklagten eingetragenen Hypotheken. Auch aus dem Ver344u337erungsverbot folge kein Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der verlangten L366schung. Das Verbot erfasse die Belastung der Grundst374cke durch die eingetragenen Hypotheken nicht. 5 II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand. 6 1. Ein Anspruch der Kl344gerin auf Zustimmung zur L366schung der einge-tragenen Hypotheken gem344337 247 888 Abs. 1 BGB besteht nicht. Der zur Siche-rung des Anspruchs der Kl344gerin auf 334bertragung der Grundst374cke eingetrage-nen Vormerkung kommt ein Vorrang gegen374ber den f374r den Beklagten einge-tragenen Hypotheken nicht zu. 7 a) Die zugleich mit der Eintragung der Eheleute R. als Eigent374mer des Grundst374cks eingetragene Vormerkung f374hrte nicht zur Sicherung des im Kaufvertrag f374r die Kl344gerin vereinbarten bedingten R374ck374bertragungsan-spruchs, weil durch die Eintragung der B. als Vormerkungsberechtigte nicht die f374r die Kl344gerin bewilligte Vormerkung gewahrt wurde (vgl. Senat, BGHZ 123, 298, 301). 8 - 5 - Wie das Berufungsgericht zutreffend ausf374hrt und die Revision auch nicht in Zweifel zieht, konnte die Eintragung vom 2. September 2004 den Schutz der Kl344gerin durch die Vormerkung ihres Anspruchs nicht r374ckwirkend auf den 21. Dezember 1998 herbeif374hren. Eine derartige R374ckwirkung ist mit der Funktion des Grundbuchs, den bestehenden Rechtszustand zu verlautba-ren, unvereinbar. 9 b) Entgegen der Meinung der Revision kommt es nicht darauf an, ob das Berufungsgericht die Abtretung eines durch die zun344chst eingetragene Vormer-kung gesicherten Anspruchs der B. an die Kl344gerin zu Recht verneint hat. Ein Anspruch der B. auf 334bertragung der Grundst374cke, der durch die Vormer-kung gesichert und den die B. an die Kl344gerin h344tte abtreten k366nnen, ist durch den Vertrag vom 6. Dezember 1996 nicht begr374ndet worden. 10 Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der B. ein Anspruch ge-gen die GbR auf 334bertragung der Grundst374cke zustand. Die Frage ist zu ver-neinen. Zu dieser Feststellung ist der Senat in der Lage, weil weiteres Vorbrin-gen der Parteien insoweit nicht in Betracht kommt. Die Kl344gerin war Eigent374me-rin des gr366337ten Teils der verkauften Grundst374cke. Der Kaufvertrag 374ber s344mtli-che Grundst374cke wurde zwischen ihr und der GbR geschlossen. Ein Recht zum R374cktritt vom Vertrag wurde nur f374r die im Vertrag als "Verk344uferin" bezeichnete Kl344gerin vereinbart. Zu deren Sicherung wurde die R374ckerwerbsvormerkung bewilligt. Auch wenn der Verkauf der Grundst374cke, wie die Revision geltend macht, im Auftrag der B. geschehen ist, fehlt es an einem Anhaltspunkt in dem Vertrag daf374r, dass die Aus374bung des der Kl344gerin einger344umten R374ck-trittsrechts dazu f374hren sollte, dass die B. die 334bertragung der Grundst374cke auf sich verlangen k366nnen sollte und ein Anspruch der B. durch die einzutra-gende Vormerkung habe gesichert werden sollen. Das wird durch das Verhal-ten der Vertragsparteien nach der Erkl344rung des R374cktritts vom Vertrag durch 11 - 6 - die Kl344gerin best344tigt: Die Kl344gerin hat nach der vorgelegten Klageschrift die Auflassung der Grundst374cke aus eigenem Recht verlangt und erreicht. Sie und nicht die B. wurde durch die Eintragung vom 13. Dezember 2004 Eigent374me-rin der Grundst374cke. 2. Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus dem in das Grundbuch eingetragenen Ver344u337erungsverbot gem344337 247 3 Abs. 10 AusglLeistG iVm 247 888 Abs. 2 BGB. 12 a) Allerdings enth344lt 247 3 Abs. 10 AusglLeistG ein f374r den Schutz des 247 888 Abs. 2 BGB erforderliches relatives Ver344u337erungsverbot im Sinne von 247 135 BGB (Hauer in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Loseblattkommentar, Stand Januar 2007, 247 3 AusglLeistG, Rdn. 183; zweifelnd Kimme/Ludden, Offene Verm366gensfragen, Loseblattkommentar, Stand Novem-ber 2007, 247 3 AusglLeistG Rdn. 218). Zweck eines absoluten Ver344u337erungs-verbots ist der Schutz der Allgemeinheit oder der Schutz des Verf374genden vor den Folgen seines Handelns (M374nchKomm-BGB/Armbr374ster, 5. Aufl., 247 135 Rdn. 7; Staudinger/Kohler, BGB [2003], 247 135 Rdn. 43; ferner Soergel/ Hefermehl, BGB, 13. Aufl., 247247 135, 136 Rdn. 2, 5; RGRK-BGB, Kr374ger-Nieland/Z366ller, 12. Aufl., 247 135 Rdn. 11). So verh344lt es sich bei dem Verbot von 247 3 Abs. 10 AusglLeistG nicht. Ziel der Vorschrift ist es, Gewinne aus dem Wei-terverkauf nach dem Ausgleichsleistungsgesetz verbilligt erworbener Grundst374-cke zu verhindern (Meixner in R344dler/Raupach/Bezzenberger, Verm366gen in der ehemaligen DDR, Loseblattausgabe, Stand November 2004, 247 3 AusglLeistG Rdn. 169; Zilch in Motsch/Rosenbach/L366ffler/Sch344fer/Zilch, EALG, Loseblatt-kommentar, Stand 1995, 247 3 AusglLeistG Rdn. 147), und nicht, den Handel mit Grundst374cken zu beschr344nken oder den Erwerber vor einem Weiterverkauf zu bewahren. Die verbotswidrige Ver344u337erung ist auch nicht nichtig, sondern ge-nehmigungsf344hig. Die Erteilung der Genehmigung h344ngt davon ab, dass ein im 13 - 7 - Zusammenhang mit der Weiterver344u337erung erzielter Mehrerl366s der Treuhand-anstalt oder ihrer Nachfolgerin zuflie337t, 247 10 Abs. 3 Satz 2 AusglLeistG. Das Verbot ist befristet. Es wird erst mit Eintragung in das Grundbuch wirksam, 247 3 Abs. 10 Satz 3 AusglLeistG. Das ist mit einer absoluten Wirkung kaum zu ver-einbaren. Absolute Ver344u337erungsverbote sind grunds344tzlich weder eintragungs- (Demharter, GBO, 25. Aufl., Anh. zu 247 13 Rdn. 35) noch rangf344hig. b) 247 3 Abs. 10 Satz 1 AusglLeistG steht jedoch nur der Ver344u337erung nach dem Augleichsleistungsgesetz verbilligt erworbener Grundst374cke entge-gen. Andere Verf374gungen werden von dem Verbot nicht erfasst (Hauer in Fie-berg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO, Rdn. 222). Im Hinblick auf diese soll nach der gem344337 247 4 Abs. 3 AusglLeistG zur Regelung der Einzelhei-ten des verbilligten Verkaufs ehemals volkseigener Grundst374cke von der Bun-desregierung erlassenen Fl344chenerwerbsverordnung in den Kaufvertr344gen vielmehr ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart werden, 247 12 Abs. 3 FlErwV. Nach der Begr374ndung dieser Bestimmung soll hiervon gerade die Belastung mit Hypotheken erfasst werden (BR-Drucks 741/95 S. 41). Weshalb dabei zwi-schen rechtsgesch344ftlichen Belastungen und Belastungen im Wege der Zwangsvollstreckung zu unterscheiden sei, wie die Revision meint, ist nicht er-sichtlich. Der Zweck der Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch, die Haf-tung eines Grundst374cks zu begr374nden, h344ngt nicht davon ab, ob die Hypothek durch Rechtsgesch344ft oder Hoheitsakt begr374ndet wird. 14 c) Die von dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Fl344chenerwerbsver-ordnung dem Bereich der Vereinbarung zugewiesene Frage der Belastung ist einer dinglichen Wirkung unzug344nglich, vgl. 247 137 BGB. Als Mittel der Siche-rung des Zustimmungsvorbehalts bieten sich daher die Vereinbarung eines Rechts zum R374cktritt des Verk344ufers vom Vertrag und die Sicherung des An-spruchs auf R374ck374bertragung durch die Bewilligung und Eintragung einer Vor- 15 - 8 - merkung an. Dem entsprechen der Kaufvertrag und die Bewilligung der Eheleu-te R. vom 6. Dezember 1996. Dass aufgrund der verwirrenden Gestaltung des Vertrages und der Unaufmerksamkeit von Grundbuchamt und Urkundsno-tar die Vormerkung zun344chst nicht entsprechend ihrer Bewilligung eingetragen worden ist, bedeutet einen Zufall, dem zur Auslegung des Ausgleichsleistungs-gesetzes nichts entnommen werden kann. Erst das Zusammenwirken der be-sonderen Umst344nde des Falles hat es erm366glicht, dass der Beklagte Rechte an den Grundst374cken erworben hat, die trotz des R374cktritts der Kl344gerin von dem Kaufvertrag gegen diese Bestand haben. III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 16 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 26.05.2005 - 4 O 246/04 - OLG Rostock, Entscheidung vom 26.04.2007 - 7 U 67/05 -
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