BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 86/10 Verk374ndet am: 8. Dezember 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Ein formularm344337iger K374ndigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteili-gung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - 374berschreitet. BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10 - LG Krefeld AG Nettetal - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17. M344rz 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger haben von den Beklagten mit Vertrag vom 27. Juni 2005 eine Wohnung in N. gemietet. In 247 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 1 "1. Der Mietvertrag l344uft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005. 2. Die Parteien verzichten in 334bereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Ver-tragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen K374ndigung dieses Miet-vertrages. Eine K374ndigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeit-raums mit der gesetzlichen Frist zul344ssig. - 3 - 3. Sollte sich f374r den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gem344337 Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gem344337 In-dividualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag erg344nzend beigef374gt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen." Die Kl344ger k374ndigten das Mietverh344ltnis mit Schreiben vom 12. Februar 2009 zum Ablauf des 30. Juni 2009. Nachdem die Beklagten die K374ndigung unter Hinweis auf die Bestimmungen des Mietvertrags zur374ckgewiesen hatten, beauftragten die Kl344ger einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Inte-ressen. 2 Die Kl344ger haben Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in H366he von 1.025,30 200 sowie die Feststellung begehrt, dass ihr Mietverh344ltnis mit den Be-klagten zum 30. Juni 2009 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 Der von den Kl344gern geltend gemachte Anspruch auf Feststellung der Beendigung des Mietverh344ltnisses zum 30. Juni 2009 sei unbegr374ndet. Die Kl344ger h344tten das Mietverh344ltnis nicht zum 30. Juni 2009 k374ndigen k366nnen, weil 6 - 4 - der in 247 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte K374ndigungsausschluss wirksam sei. Das Mietverh344ltnis habe deshalb erst zum 30. September 2009 geendet. 7 Es k366nne dahinstehen, ob die Parteien mit der Regelung 374ber den K374n-digungsverzicht eine Individualvereinbarung getroffen h344tten; auch wenn es sich um Allgemeine Gesch344ftsbedingungen handele, wovon die Kammer auf-grund der Ausf374hrungen in dem Urteil des Amtsgerichts ausgehe, sei der K374n-digungsausschluss wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige ein formularm344337iger K374ndigungsausschluss den Mieter nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht 374berschaubar und deshalb f374r den Mieter ertr344glich sei. In Anlehnung an die gesetzliche Regelung in 247 557a Abs. 3 BGB sei die Grenze bei vier Jahren zu sehen und deshalb ein formularm344337iger K374ndigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage. 8 Entgegen einer verbreiteten Literaturmeinung sei hieraus jedoch nicht zu folgern, dass eine formularm344337ige K374ndigungsverzichtsvereinbarung nicht 374ber den in 247 557a Abs. 3 ZPO gezogenen Rahmen hinausgehen d374rfe und deshalb unwirksam sei, wenn der Vertrag nicht innerhalb von vier Jahren seit Vertrags-schluss beendet werden k366nne. Nach dem Wortlaut der Klausel verzichteten die Parteien f374r die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen K374ndi-gung, wobei eine K374ndigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zul344ssig sei. Damit werde zun344chst das Recht zur Erkl344rung der K374ndigung einge-schr344nkt; dass hierdurch im Ergebnis eine Mindestbindung von mehr als vier Jahren erreicht werde, weil sich nach Ablauf des Verzichtszeitraums noch die gesetzliche K374ndigungsfrist anschlie337e, stehe der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Zul344ssigkeit eines formularm344337igen K374ndigungsausschlusses f374r die Dauer von vier Jahren lasse 9 - 5 - sich nicht entnehmen, dass in Anlehnung an 247 557a Abs. 3 BGB die Verzichts-klausel nur dann wirksam sei, wenn eine Beendigung des Mietverh344ltnisses durch K374ndigung nach Ablauf von vier Jahren m366glich sei. Die vom Bundesge-richtshof getroffene klare Unterscheidung zwischen K374ndigungsverzicht und K374ndigungsfrist lasse vielmehr darauf schlie337en, dass die K374ndigungsfrist der h366chstzul344ssigen Dauer des K374ndigungsverzichts hinzuzurechnen sei. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung im entscheiden-den Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann die Begr374ndetheit der Klage nicht verneint werden. Entgegen seiner Auf-fassung ist der in 247 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte K374ndigungsausschluss gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Kl344ger unwirksam, sofern es sich bei dieser Bestimmung - was das Berufungs-gericht offen gelassen hat - um eine Allgemeine Gesch344ftsbedingung handelt. 10 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es allerdings m366glich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des K374ndigungsrechts - auch formularm344337ig - zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder 247 573c Abs. 4 noch 247 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularm344337igen K374ndigungsausschlus-ses schon f374r sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von 247 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 unter II 1 mwN). 11 2. Gleichwohl kann ein formularm344337iger K374ndigungsverzicht gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Im Ansatz zutref- 12 - 6 - fend geht das Berufungsgericht davon aus, dass dies regelm344337ig der Fall ist, wenn der K374ndigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren 374berschreitet; die M366glichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es hier unter 247 2 Nr. 3 des Mietvertrags vorgesehen ist, ist zu unsicher, um die erhebliche Beein-tr344chtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularm344337igen K374ndigungsverzicht f374r mehr als vier Jahre auszugleichen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d). 3. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass 247 2 Abs. 2 des Mietvertrags das Recht zur ordentlichen K374ndigung in der Weise beschr344nkt, dass die K374ndigung fr374hestens nach Ablauf von vier Jahren ab dem 1. Juli 2005 (Beginn des Mietverh344ltnisses) erkl344rt werden kann, so dass das Mietverh344ltnis erstmals zum Ablauf des 30. September 2009 ordentlich beendet werden konn-te. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht allerdings darin, dass eine derartige Regelung, die den Mieter l344nger als vier Jahre an den Mietvertrag bin-det, der Inhaltskontrolle nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB standh344lt. 13 a) 247 557a Abs. 3 BGB regelt den zul344ssigen K374ndigungsausschluss f374r Staffelmietvertr344ge in der Weise, dass die vierj344hrige H366chstfrist vom Abschluss des Mietvertrags und nicht vom Beginn des Mietverh344ltnisses zu berechnen ist (dazu Senatsurteil vom 3. Mai 2005 - VIII ZR 243/05, NZM 2006, 579 Rn. 13) und dass die K374ndigung jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zul344ssig sein muss (247 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Im Er-gebnis ist deshalb bei der Staffelmiete - auch im Wege einer Individualvereinba-rung - nur eine vertragliche Bindung des Mieters f374r die Dauer von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss m366glich. 14 b) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, hat sich der Senat bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien 15 - 7 - durch einen formularm344337igen K374ndigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staf-felmietvereinbarung zul344ssigen K374ndigungsausschlusses in 247 557a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzge-bers im Hinblick auf heutige Mobilit344tserfordernisse allgemein die Grenze eines K374ndigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze f374r die dem Mieter noch zumutbare Einschr344nkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zul344ssigkeit eines formularm344337igen K374ndigungsausschlusses unter Einbezie-hung der Regelung des 247 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht 374berschritten werden darf (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 575 BGB Rn. 89; M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573c Rn. 21). c) Der K374ndigungsausschluss in 247 2 des Mietvertrags ist mithin - vor-ausgesetzt es handelt sich um eine formularvertragliche Vereinbarung - nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Kl344ger einen Zeitraum von vier Jahren 374berschreitet und die Kl344ger deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer k374rzeren Bindungsdauer kommt wegen des f374r Allgemeine Gesch344ftsbedingungen allgemein zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von vornherein nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, sowie vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, aaO Rn. 20). 16 - 8 - III. 17 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob es sich bei dem K374ndigungsausschluss in 247 2 Nr. 2 des Mietvertrags um eine Individu-alvereinbarung oder eine Formularklausel handelt. Hierauf kommt es aber ent-scheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung au337erhalb der Staf-felmiete auch ein K374ndigungsausschluss f374r einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II, sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, juris Rn. 25). Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Nettetal, Entscheidung vom 24.08.2009 - 17 C 108/09 - LG Krefeld, Entscheidung vom 17.03.2010 - 2 S 53/09 -
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