VIII ZR 86/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 86/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Bekl agten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Beruf ungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 f ür die Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie für die Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Haustüren und der Schließanlage , bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die A nlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Beklagten entschieden hat. Die weitergehende Revision und die Anschlussrevision werden z u- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit 1988 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilie n- haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kü n- digte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter and e- rem die Wärmedämmung der Steildachflächen , der Fassaden und der Kellerd e- cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage , der Fenster in den Treppenhäusern und der Woh nung des Klägers sowie den Ei n- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfü h- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspr e- chen d dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreib vom 28. 2011 um weitere 10,15 ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November nd schließlich mit Schreiben vom 19. n- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geä n- dert ha t . Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet - erhöhungserklärungen für im E inzelnen bezeichnet e Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträ Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten Mieterhöhungserklärung voll und hinsichtlich der zweiten Mieterh ö- hungserklärung teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewies en. Auf die 1 2 3 - 4 - Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen - zur Z Hiergegen haben beide Parteien Berufung eingelegt sowie Klage und Widerklage jeweils erweitert. Der Kläger begehrt die Feststellun g, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insg e- Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Z urückwe i- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Festste l- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des Kläge rs aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. Nove m- ber 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die D ämmung der Kellerdecken , die Modernisierung der H eizung und die Erneu e- rung der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Stei l- dachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Trepp enhäusern sowie für d i e Pergola begehrten Mieterhöhung stat t- gegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerkla ge hat es den Kläger - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekla g- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der A n- schlussrevi sion verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter , soweit 4 5 6 - 5 - nicht seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Miet - erhöhung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist . Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg. Die Anschlussrevision ist unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei d ie im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungse r- klärungen erhobene Feststellung sklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine B e- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte A b- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur U n- wirksamkeit der vorgena nnten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage , soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Wo h- nung und den Treppenhäusern, de r neuen Haustüren und der Hauselektrik (Ke l lerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich 7 8 9 10 - 6 - ohne Rechtsanspruch und Verpflichtun g abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass d ie Beklagte keine andere, inhaltlich einem W i- de rruf gleichkommende Erklärung abgebe. Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. D er Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade u m- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterg e- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte ski zzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz ric h- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten fü r die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Im Hinblick auf die Rollläden könne die Beklagte ebenfal ls keine Miet - erhöhung beanspruchen. Die Beklagte habe Mängel zugestanden, diese aber für unwesentlich und den Abzug eines Instandsetzungsanteils daher nicht für notwendig gehalten . Dem sei nicht zu folgen. Die Kammer sehe sich auße r- stande, den abzuziehend en Instandsetzungsaufwand zu schätzen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF , namentlich einer Wohnkomfor t- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. 11 12 13 - 7 - Im Übrigen sei die Feststellung sklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der v orbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete w e- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisi e- rung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage erhöht. Für die beiden erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergie - einsparung zwischen den Parteien unstreitig . Hinsichtlich der Kellerdecke n- dämmung habe der Kläger zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Hinsichtlich der Schließanlage , die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt habe, habe der Kläger einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar darg e- legt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf besta n- den habe n solle . Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fes t- ste l lungs klage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendä m- mung, de n neuen Müll platz sowie die Erneuerung der Rollläden, aus den oben genannten Erwägungen begründet. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Ke l- lerelektrik und der Gegensprechanlage. Eine Wo hnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben . D ie Beseitigung von G e- fahrenquellen und die Schaffung von Elektroinstallationen, die nach h eutigen Vorstellungen für gesundes und sichere s Wohnen erforderlich seien, stelle ein e Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanl a- ge ursprünglich eine Gegensprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Au f- fassung der Beklagten, die Koste n seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. 14 15 - 8 - Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abge setzten fiktiven Instan d- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhu n- gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände des Klägers gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagte n zu den tatsächlich a n- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppe n- häusern und der Wohnung des Klägers. Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung für die Heizungsmodernisierung , um monatlich die neue Schließanlage, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie ge l- ten d gemacht - April 2012 für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um ab Juli 2012 wegen der Errichtung der P ergola. II. Diese Beurteilung hält rechtliche r Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Rollläden, Gegens prechanlage, Kelle r- elektrik ) n icht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Ber u- 16 17 18 19 - 9 - fungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revis i- onsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung d er Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der He i- zung und der Schließanlage wirksa m erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wir k- samwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die frühere n Mieterhöhung en vom 28. April 2011 , vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen e i- ner seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung , einem ohne Rechtsbi n- dungswillen erfolgten Abzug von In standsetzungskosten sowie wegen ma n- gelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetz ten Ko sten recht s- fehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Die für die Fass a- dendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Ber u- fungsgericht gegebenen Begründung ebenfalls nicht versagt werden (dazu u n- ten unter 4). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Rollläden, der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisi e- rungsmieterhöhung hie r nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des B e- rufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch g e- genüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine V erbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zu m 1. Mai 2013 geltenden Fa s- sung bewirkt w o rde n sei , ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Moder nisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt. a) G emäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliege n- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 ge l- 20 21 - 10 - tenden Fassung (im Folge nden jeweils: aF) Anwendung , weil dem Kläger die Modernisierungsankündigung en nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind . b ) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - en t- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße I n- standsetzung der defekten vorhandenen An lage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. c ) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert - und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei vernei nt. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht mode r- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsa tz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteil e vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b ; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung e iner Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der W ohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteil e vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f. ). Entspr e- chende Feststellungen ha t das Berufungsgericht jedoch - von der Revision u n- be an standet - nicht getroffen. 22 23 - 11 - d) Auch bezüglich der Rol l läden hat das Berufungsgericht eine Berecht i- gung zur M odernisierungsm ieterhöhung rechtsfehlerfrei verneint. D as Ber u- fungsgericht ist davon ausge gangen, dass die alten Rollläden wegen Mängeln der Gurte funktionsunfähig waren. Nach den - vom Berufungsgericht in Bezug genommenen - tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wiesen die hö l- zernen Rollläden gravierende Mängel auf, die im Einzelnen in einem Gutachten aufgeführt waren, das in dem die Wohnung des Klägers betreffenden selbstä n- digen Beweisverfahren 207 H 3/09 eingeholt worden war. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte nicht - wie erfor derlich - näher dargelegt h abe , inwieweit ihr durch den Einbau der wärmegedämmten Rollläden ein Aufwand über den ohnehin erforderlichen Instandsetzungsaufwand hinaus entstanden sei. Hiergegen wendet sich die Revision mit ihrem Hinweis auf nicht die Wohnung des Klägers betreffende Au s führungen des Sachverständigen und auch sonst vergeblich. Die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO). e) Zu Recht beanstandet die Revision hin gegen, dass das Berufungsg e- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung e iner Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ve r- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht o f- fenbar meint, entfällt die dar in liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas we i- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfe r- 24 25 - 12 - nung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird , bestehen keine Anhaltspun k- te. 2. Rechtsfeh lerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der He i- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung de r Fenster in der Wohnung und den Treppenhäuser n sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahme n - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Ans chlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsp a- rung von Energie fü h r en. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und de n etwaigen I n- standsetzungsaufwand jeweil s ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat , ist frei von Rechtsfehlern . Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsger icht s ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhung serklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisi e- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehung s- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. Ap ril 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der E r- 26 27 28 - 13 - neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichte n, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn die se Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grü n- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instan d- setzungskosten enthält. Derarti ge Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umle g- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darz u- legen, inwiefern die durchg eführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Da u- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser b e- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT - Drucks. 7/2011, S. 11 f. [ zu § 3 MHG ] ; vgl. BT - Drucks. 14/455 3 , S. 58 f. [ zu der inhalt s- gleichen Vorschrift des § 559b BGB ] ). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverla n- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Gr und der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzi e- hen k ann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII AR Z 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [ zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG ] ; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 29 30 31 - 14 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandse t- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Ko s- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt we rden ( KG, WuM 2006, 450; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70 ; vgl. auch S e- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum] ) . Aus der Modernisierungsmieterhöhungser kl ä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8 ; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO , § 559b BGB Rn. 18 ). Da auch insoweit keine überh öhten formellen Anforderungen an das B e- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertr e- tene n Auffassung keiner umfassende n Vergleichsrechnung zu den hypothet i- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung ( so aber Schmidt - Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miet e , 4. Aufl. , § 559b Rn. 8; BeckOK - BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f. ; jeweils mwN ). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen ( KG , aaO ; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [ jeweils zu § 3 MHG ] ; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK - BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der erste n Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspa r- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen ( Wärmedä m- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern 32 33 34 - 15 - und der Wohnung des Klägers ) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Ba u- maßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig , in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeic h- nen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anfo r- deru n gen des § 559b BGB aF nicht, weil sich d er Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgele g- ten Kosten machen konnte . Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegrif fen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9 ). Die Modernisi e- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieter höhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Bauma ß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme an sieht und deshalb von e i- n em Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die se Mieterh ö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksa m, weil die Beklagte die Miet - erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite 35 36 37 - 16 - ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gesta l- tu ngserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [ zur Kündigung ] ; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausl e- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr. ; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/ 13, BB 2014, 14 2 5 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserkläru n- gen der wirkliche Wille des Erklärend en zu erforschen und nicht an dem buc h- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ei n- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erkl ä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung d er Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, U r- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN ; Senats b e- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO ). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht ni cht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserkl ä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/W estermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht , dass sie den 38 39 - 17 - aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegen über den für den Baustopp verantwortlichen Mietern gelt end machen wolle . Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere " Mieterhöhungen soweit möglich " durch eine " gesonderte, unabhängige Erklärung " nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den be iden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als " vorsorglich (o h- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich) " bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Ber u- fungsgericht diese Zusätze rec htsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Bekla g- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe . Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeu t- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsb e- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisi e- rungsankündigungen vorbereiteten, form - und fristgere chten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte ne h- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc ) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach A b- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserkl ä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt - Futterer / Börstinghaus, aaO Rn. 4 3 ). Da der 40 41 42 - 18 - Mieter von ber eits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ei n- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Miet erhöhung kann der B e- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a ) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einb e- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begrü ndung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b ) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvo r- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenn t- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die i n Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von B edeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befr a- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unte r- 43 44 45 46 - 19 - breiten ( Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a ; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN) . Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - su b- stantiiert dargelegt, w elchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedür f- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen - und Sach verständigenbeweis angetr e- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfo r- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schät z- grun d lage zu ermitteln. c ) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fass a- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern g e- naue Feststellungen zu den ers parten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindest erhöhungs b e- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und b e- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unte r- schied zu den str engen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbi l- 47 48 - 20 - dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW - RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutr a- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruch s- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder U n- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtg emäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine so l- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher ko n- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und d aher willkürlich wäre ( st. Rspr. ; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW - RR 2009 , 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und e i- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig g e- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkos ten hält. 49 50 - 21 - III. Nach alledem kann das B erufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der He i- zung, der Fenster, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktob er 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der A n- lage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten entschieden hat; i ns o- weit ist das Berufungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weite r- gehende Revision und die An schlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schnei der Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 09.01.2012 - 211 C 130/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 58/12 - 51

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