BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/10 Verk374ndet am: 19. Januar 2011 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Abs. 5 Ob 366ffentliche F366rderungsmittel als Zusch374sse zu Modernisierungsma337nahmen ge-w344hrt werden und damit im Rahmen der Begr374ndung eines Mieterh366hungsverlan-gens anzugeben sind, beurteilt sich grunds344tzlich nach dem im F366rderungsvertrag angegebenen F366rderungszweck. BGH, Urteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. M344rz 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Mit Schrei-ben vom 17. Juli 2008 verlangte die Kl344gerin mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erh366hung der mit der Rechtsvor-g344ngerin der Kl344gerin im Jahr 2000 vereinbarten Miete von 207,07 200 um 41,41 200 auf 248,48 200. Die Kl344gerin st374tzt ihr Begehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterh366hungsverlangen sei bereits aus formellen Gr374nden unwirksam, weil die Kl344gerin in dem Mieterh366hungsver-langen vom 17. Juli 2008 F366rdermittel des Landes Berlin h344tte angeben m374s-sen, die ihrer Rechtsvorg344ngerin aufgrund F366rderungsvertrages vom 2 - 3 - 18. August 1999 f374r Bauma337nahmen an dem Geb344ude, in dem die vermietete Wohnung liegt, gew344hrt worden seien. 3 In 247 1 Abs. 1 des F366rderungsvertrages verpflichtete sich der Eigent374mer, die in einem Ma337nahmenkatalog n344her bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsma337nahmen durchzuf374hren. Gem344337 247 1 Abs. 2 des F366rde-rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Ma337nahmen nach Ab-satz 1 gem344337 247 4 dieses Vertrages zu f366rdern". In 247 4 Abs. 1 und 2 des F366rderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei-gent374mer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsma337nahmen tr344gt und sich das Land Berlin an den Kosten der Ma337nahmen mit einem Bau-kostenzuschuss in H366he von 458.156,38 200 und einem Aufwendungszuschuss in H366he von 409.759,50 200 beteiligt. Aus dem Finanzierungskonzept der Rechts-vorg344ngerin der Kl344gerin, das als Anlage 1 Bestandteil des F366rderungsvertra-ges vom 18. August 1999 wurde, ergibt sich, dass die H366he des F366rderungsbe-trages auf der Grundlage der Gesamtkosten der Bauma337nahmen festgelegt worden ist. 4 In 247 4 Abs. 8 des F366rderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf 247 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miet-h366he (MHG) sowie 247 3 Abs. 1 S344tze 3 bis 7 MHG gehen die Vertrags-partner von folgendem aus: Die Baukostenzusch374sse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierli-chen Kosten der Instandsetzungsma337nahmen bestimmt. Die Aufwen-dungszusch374sse sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsde-fiziten aus den laufenden Aufwendungen f374r Instandsetzungsma337nah-men bestimmt. Die nach der F366rderungsberechnung einzusetzenden Ei-genmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsma337-nahmen bestimmt. Die sich nach 247 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigent374mer finanzierten Kosten der Ma337nah-men und f374hren zu keinen K374rzungsbetr344gen im Sinne von 247 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. 247 3 Abs. 1 S344tze 3 bis 7 MHG." - 4 - Die Kl344gerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in 247 4 Abs. 8 des F366rderungsvertrages seien lediglich Instandsetzungsma337nahmen gef366rdert worden; derartige F366rderungsmittel seien bei einem Mieterh366hungsverlangen nicht anzugeben. 6 7 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterh366-hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 9 Der Kl344gerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterh366hung zu, denn das Mieterh366hungsverlangen vom 17. Juli 2008 sei mangels zureichender Begr374ndung unwirksam. 10 Die nach 247 558a BGB erforderliche Begr374ndung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterh366hung 374berpr374fen k366n-ne. Die Kl344gerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des F366rderungsvertra-ges gew344hrten 366ffentlichen Mittel in der Mieterh366hungserkl344rung nicht angege-ben. Die Angabe der F366rdermittel sei jedoch f374r eine ausreichende Begr374ndung 11 - 5 - des Erh366hungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberech-nung nach 247 558 Abs. 5 in Verbindung mit 247 559a BGB zu ber374cksichtigen sei-en. Die Dauer der F366rderung sei in 247 10 des F366rderungsvertrages mit 21 Jahren vereinbart worden. 12 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gew344hrten Mitteln handele es sich um im Mieterh366hungsverlangen nach 247 558 Abs. 5 BGB anzu-gebende Drittmittel f374r eine Modernisierung im Sinne von 247 559a BGB und nicht um Drittmittel f374r Instandsetzungsarbeiten. F374r die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel f374r Modernisierungs- oder f374r Instandsetzungsma337nah-men handele, sei auf den durch den F366rderungsgeber bestimmten Verwen-dungszweck abzustellen. Gem344337 247 1 des F366rderungsvertrages seien die Bau-kosten- und Aufwendungszusch374sse f374r die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gew344hrt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbauma337nahme einschlie337lich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch 247 4 Abs. 8 des F366rderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die F366rdermittel zwar als Drittmittel nur f374r Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, w344hrend die Modernisierung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tats344chlichen Verwendungszweck, son-dern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Dritt-mittel bei Mieterh366hungen freizustellen. Aus dem F366rderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur f374r die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Kl344-gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach 247 558 Abs. 6 BGB unzul344ssig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht m366glich. Dass die Drittmittel tats344chlich nicht nur f374r die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe-sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der F366r-dermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. - 6 - Eine Anrechnung der F366rdermittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des 247 558 Abs. 5 BGB. Sinn und Zweck die-ser Regelung sei es, dass f374r Modernisierungsma337nahmen gew344hrte 366ffentli-che Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht h366here Mieteinnahmen aufgrund von Investiti-onen erlangen k366nnen, die letztlich nicht er, sondern die 366ffentliche Hand get344-tigt habe. 13 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unm366glich, Mieterh366hungsverlangen gegen374ber dem Mieter wirksam zu erkl344ren. Der Ver-mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an-zugeben, in welchem Umfang er F366rdergelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tats344chliche Verwendung der F366rdergelder zur Instandset-zung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Begr374ndetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden m374sse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschlie337lich zur Instandsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen F366rdergelder habe der Mieter jedoch keine M366glichkeit, "die unter-bliebene Anrechnung von gew344hrten 366ffentlichen Mitteln substantiiert zu bestreiten". 14 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Das Mieterh366hungsverlangen entspricht den formellen Anforderun-gen des 247 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechts-vorg344ngerin der Kl344gerin gew344hrten Mitteln handele es sich nicht nur um Zu-sch374sse f374r Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterh366- 15 - 7 - hungsverlangen anzugebende Drittmittel f374r Modernisierungsma337nahmen im Sinne von 247 558 Abs. 5 in Verbindung mit 247 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der 247247 2, 3 MHG ergange-nen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterh366-hungsverlangens nach 247 558 BGB, dass der Vermieter K374rzungsbetr344ge auf Grund der Inanspruchnahme 366ffentlicher F366rdermittel zum Zwecke der Woh-nungsmodernisierung einschlie337lich der zugrundeliegenden Berechnungsposi-tionen in das Erh366hungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterh366hungsverlangens zu 374berpr374fen, denn nach 247 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit 247 559a Abs. 1 BGB sind Kosten f374r Modernisie-rungsma337nahmen, die durch Zusch374sse 366ffentlicher Haushalte gedeckt wer-den, bei der Berechnung der erh366hten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden F366rdermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisie-rung gew344hrt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermie-ter welche 366ffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder In-standsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebe-nenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erh366hungsverlangen vorbrin-gen zu k366nnen (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in 247 558 Abs. 5, 247 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Ma337nahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchf374hrung er 366ffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls w374r-de er gegen374ber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Moder-nisierungsma337nahmen aus eigenem Verm366gen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a). - 8 - 2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem F366rderungsvertrag angegebenen F366rderzweck als entscheidendes Kriterium daf374r angesehen, ob die Zusch374sse f374r Instandsetzungs- oder f374r Modernisierungsma337nahmen gew344hrt wurden. Rechtsirrig meint das Beru-fungsgericht jedoch, 247 1 des F366rderungsvertrages entnehmen zu k366nnen, dass die Zusch374sse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsma337nahmen die-nen sollten, hingegen die Regelung in 247 4 Abs. 8 des F366rderungsvertrages, wo-nach die F366rdermittel ausschlie337lich zur Deckung unrentierlicher Kosten f374r In-standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie-ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterh366hungen freizustellen. 17 Diese Auslegung des F366rderungsvertrages durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht r374gt - durchgreifenden rechtlichen Be-denken. Zwar kann der Senat die Auslegung von Vertragserkl344rungen durch den Tatrichter lediglich darauf 374berpr374fen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetz-liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungss344tze oder Verfahrens-vorschriften verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5. M344rz 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05, BGHZ 168, 64 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcher Versto337 liegt hier indessen vor. 18 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass 247 1 des F366rderungsvertrages keine Aussage 374ber den F366rderzweck trifft, sondern in 247 1 Abs. 2 diesbez374glich auf 247 4 des F366rderungsvertrages verweist. In 247 4 Abs. 8 des F366rderungsvertrages ist der f374r die Beurteilung ma337gebende F366r-derzweck indes abschlie337end und unmissverst344ndlich beschrieben. Danach 19 - 9 - "sind die Baukostenzusch374sse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos-ten der Instandsetzungsma337nahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei-trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen-dungen f374r Instandsetzungsma337nahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu-sch374sse ausschlie337lich Instandsetzungsma337nahmen; hierf374r gew344hrte Drittmit-tel f374hren jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer K374rzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterh366hungsverlan-gen anzugeben. Soweit das Berufungsgericht die Regelung in 247 4 Abs. 8 des F366rde-rungsvertrages mit der Erw344gung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der Anrechung von Drittmitteln freizustellen, bieten die tats344chlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt f374r diese Annahme. Vielmehr ist es grunds344tzlich allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er f366rdern will. F374hrt der festgelegte F366rderzweck - wie hier bei der ausschlie337lichen F366rderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gew344hrten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterh366hung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehen-der Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in 247247 7, 7a, 7b des F366rderungsvertrages Rechnung getra-gen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der F366rdermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen h344tten, ergebe sich, dass die Zusch374sse nicht nur f374r Instandsetzungsma337-nahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragf344hig, weil es er-neut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdr374ckliche Zweckbestimmung in 247 4 Abs. 8 des F366rderungsvertrages unber374cksichtigt l344sst. 20 - 10 - III. 21 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (247 562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht abschlie337end in der Sa-che entscheiden, weil es dazu weiterer tats344chlicher Feststellungen bedarf. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bis-lang nicht mit dem weiteren in der Berufungsbegr374ndung erhobenen Einwand des Beklagten besch344ftigt, das Amtsgericht habe die Vereinbarung des Beklag-ten mit der Rechtsvorg344ngerin der Kl344gerin vom 31. Mai/2. Juni 2000 zu Un-recht dahin gehend ausgelegt, dass damit Mieterh366hungen aufgrund einer ver-344nderten orts374blichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen werden sollten. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru-fungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 19.05.2009 - 5 C 545/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2010 - 63 S 314/09 -
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