BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/11 Verkündet am: 9. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 2 8 Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entla s- sung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hi n- aus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des S e- natsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). BGH, Urteil vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11 - LG Darmstadt AG Darmstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzende n , die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles , Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision de s Beklagten wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. Februar 2011 aufgehoben . Die Berufung der K lägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 15. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin g e- hörenden und damals noch preisgebundenen Werk s mietwohnung in D . . Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten u m die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Be 1 - 3 - I m Mietvertrag heißt es unter anderem: " § 3 MIETE UND NEBENLEISTUNGEN (1) Die Miete wurde von der BWG [= Vermieterin] unter Beachtung der ma ß- gebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertrag s- beginn monatlich: Grundmiete: DM 548,43 Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00 Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00 Gesamtmiete: DM 849,43 (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits - und Bagatel lreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsr e- paraturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnung s- verordnung mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellr e- paraturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr. " § 5 und § 7 des Mietvertrag es enthalten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen . Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zusti m- mung zu einer Mieterhöhung natlich ab dem 1. November 2009 . Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung nach dem z u- u- 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV) , Schönheitsreparaturen enthalten sei. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterh ö- hung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vo m Berufungsgericht zugelass e- nen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (WuM 2011, 286) hat zur Begründung seiner En t- scheidung im Wesentlichen ausgeführt : Der Klägerin stehe auf ihr ordnungsgemäß gestelltes Mieterhöhungsve r- langen hin gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu r Mieterhöhung in der erkannten Höhe zu. Für das nicht mehr preisgebundene, sondern nunmehr freie Mi etverhältnis belaufe sich die ortsü b- liche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des im Sinne von § 558b Abs. 2 BGB qualifizierten Darmstädter Mietspiegels in der Fassung des Jahres 2008 Dieser Betrag dürfe jedoch hier überschritten werden. Die Klauseln in § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages , welche die Grundlage der begehrten Mieterhöhung bildeten, seien entgegen der Auffa s- sung des Amtsgerichts wirksam. Denn hierbei gehe es nicht um eine Abwä l- zung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Diese Verpflichtung sei vielmehr - dem gesetzlichen Leitbild entspr e- chend - bei der Vermieterin verblieben. Dass hierfür in § 3 Abs. 2 des Mietve r- 5 6 7 8 9 - 5 - trages ein Kostenansatz berechnet worden sei, sei insbesondere mit Blick auf die hierbei in Bezug genommene Zweite Berechnungsverordnung nicht zu b e- anstanden. Das von den Mietvertragsparteien gewählte Vertragsmodell sehe damit vor, dass ein Teil der vom Mieter zu entrichtenden Miete von d er Vermi e- terin zweckgebunden für die Schönheitsreparaturen bereitzuhalten sei und von ihr sodann nach Maßgabe des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in der Weise wi e- der ausgekehrt werde , dass der Mieter ( lediglich ) Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparatur en habe , soweit diese von dem in seiner Miete enthaltenen Kostenansatz gedeckt seien. Bei diesen Gegebenheiten sei die Klägerin berechtigt, die Gesamtmiete auf ein en Betrag zu erhöhen, der über dem Wert der ortsüblichen Vergleich s- miete nach dem qualifiz ierten Darmstädter Mietspiegel liege. Denn diese Ve r- gleichsmiete stelle keine absolute Obergrenze dar, sondern könne aufgrund der im Streitfall zu den Schönheitsreparaturen getroffenen Vereinbarungen real überschritten werden. Dem stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, wonach der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Ausführung von Schö n- heitsreparaturen zu erheben. Hier liege der Fall deshalb anders, weil die Ve r- miete rin von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei und mit der getroffenen mietvertraglichen Regelung gerade eine rechtliche Grundlage für die Erhebung des begehrten Zuschlags in Addition zu r ortsüblichen Vergleichsmiete b estanden habe. Aus dem Umstand, dass die ursprünglich bestehende Preisbindung der Wohnung mittlerweile entfallen sei, ergebe sich nichts Abweichendes . Insb e- sondere mache die Klägerin nicht in unzulässiger Weise Beträge für Schö n- heitsreparaturen doppelt geltend. Der Wegfall der Preisbindung habe vielmehr nur zur Folge, dass die bis dahin geschuldete Kostenmiete nunmehr als so g e- 10 11 - 6 - nannte Marktmiete zu zahlen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesg e- richtshofs (Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09) habe sich dadurch aber die Miethöhe nicht geändert oder gar verringert. Eine Änderung sei mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung nur insoweit eingetreten, als der Vermieter nun Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen könne. Damit sei vorli e- gend nach dem Wegfall der Preisbindung die bis dahin geschuldete Kostenmi e- te einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen als Gesamtmark t- miete vom Beklagten zu entrichten gewesen, ohne dass es darauf ankomme, ob die Klägerin den Schönheitsreparaturzusc hlag in der Grundmiete ausgewi e- sen oder in ihrem Mieterhöhungsverlangen 40,73 " Betrag für Schönheit s- reparaturen " errechnet habe. In der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Ve r- gleichsmiete sei nach der insoweit eingeholten Auskunf t des Amts für Wo h- nungswesen der Stadt Darmstadt ein Ansatz für Schönheitsreparaturen nicht in messbarer Weise enthalten . E twaige vertragliche Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien hierbei ebenso unberüc k- sichtigt gebl ieben wie Vertragsgestaltungen, bei denen - wie hier - neben der Miete ein monatlich zusätzlich zu zahlender Betrag für Schönheitsreparatu ren vereinbart gewesen sei. Denn auch d ies en Betrag habe man für die Ermittlung der ortsüb lichen Vergleichsmiete herau sgerechnet. Trotz dieses methodisch zu beanstandenden Vorgehens bilde der Darmstädter Mietspiegel aber eine au s- reichende Beurteilungsgrundlage, da nach den Erfahrungen des Berufungsg e- richts die vorliegende Fallgestaltung sehr selten vorkomme und deshalb we gen ihrer statistischen Bedeutungslosigkeit für den ausgewiesenen Vergleichsmi e- tenwert nicht ins Gewicht falle . Angesichts des geschilderten Vorgehens bei der Erstellung des Darmstädter Mietspiegels entspreche d ie dort ausgewiesene Vergleichsmiete 12 13 - 7 - bei der streitgegenständlichen Wohnung nur d er Nettomiete ohne den Zuschlag für die Renovierungskosten. Nur insoweit bestehe eine Vergleichbarkeit au f- grund einer gleichen Mietstruktur. Das gelte umso mehr, als der in Rede st e- hende Mietvertrag gerade zeige, das s es durchaus Verträge gebe, in denen - ähnlich wie bei Inklusivmieten - ein solcher Zuschlag vereinbart worden sei , und es deshalb - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fä l- len - gerade nicht als ungewiss angesehen werden könne , ob sich ein derartiger Zuschlag am Markt realisieren lasse. N ur durch die Gewährung des Zuschlags werde deshalb die Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses gewahrt. II. Diese Beurteilu ng hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht ha t die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten F ormular miet vertrag s zur Durc h- führung von Schönheitsreparaturen getroffen sind, für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen ist (dazu auch Blank, WuM 2011, 290, 291), kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle ein er Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete um e inen - wie auch immer zu b emessenden - Zuschlag nicht zu. 1. Der Wegfall der Preisbindung hat - wovon auch das Berufungsgericht ausge ht - nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete f ür die nicht mehr preis gebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskoste n- 14 15 16 - 8 - vorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmi ete" weiter zu entrichten . Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese " Marktmiete " nach Entlassung d er Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heran zu führen , wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (S enatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung ist bei dem von der Kläg e- rin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben. 2. Der Senat hat für preisfreien Wohnraum , bei dem die Verpflich tung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularm ä- ßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ort süblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff . ; vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht , sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nich t darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danac h bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemac h- te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisge bundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre j e- 17 18 - 9 - doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verla s- sen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07; jeweils aaO). b) Nicht gefolgt werden kann deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenstän dig zu berücksichtigendes Merkmal der Miet struktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsübliche n Vergleichsmiete eine hiervon abwe i- chende Struktur des vereinbarten Mietverhä ltnisses hinreichend berücksicht i- gen zu können. Insbesondere trägt - wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO Rn. 17 ff.) klargestellt hat - der vom Berufungsgericht gezogene Vergleic h mit einer vereinbarten ( Teil - )I nklusivmiete nicht . Dass die darin enthaltenen B e- triebskosten bei eine r Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der ( Teil - )I nklusiv - miete mit einer im Mie tspiegel ausgewiesenen ortsübliche n Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfass t werden ( dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN) , hat seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Ab s. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauch s- gewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung d es vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermi e- ters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT - Dr uck s. 14/4553 , S. 50). 19 - 10 - Um derartige, eine unterschiedliche Mietst ruktur begründende Kosten handelt es sich hier aber nicht . Es geht vielmehr um eine Kostenposition , d ie lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (S e- nat sbeschluss vom 3 0 . Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz , JR 2009, 42 2 , 423 mwN). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietve r- trag als Bestandteil der Gru ndmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berü cksichtigen wäre . Denn e s hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II . BV neben den nach § 28 Abs. 2 II . BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufg e- gangen , ohn e dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.). c) Das Berufungsurteil e rweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere ist der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichti gen und der im Mie t- spiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhande n- sein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Woh n- raums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese g e- setzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgebl i- chen Einflüsse nicht vollständig. Die Kriterien lassen sich aber , sofern man sie 20 21 - 11 - überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will, zumindest nicht hinsichtlich so l- cher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden u n- mittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben , so dass U m- stände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Verglei chsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums (Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. mwN). Gleiches gi lt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Renovierung s- klausel oder sonstiger Kostenklauseln (Blank, aaO; Flatow, WuM 2007, 551 ff. ; AG Wiesbaden, WuM 2011, 16 3 , 16 4 ). Der vorliegend in der Nettomiete aufg e- gangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 BGB gebildete und im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesene Ve r- gleichsmiete um einen zusätzlich en Betrag zu erhöhen. III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat en t- scheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellu n- gen bedar f und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 22 - 12 - ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Darmstad t, Entscheidung vom 15.09.2010 - 315 C 141/10 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.02.2011 - 25 S 190/10 -
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