VIII ZR 87/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Bek lagten und die Anschlussrevision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Beruf ungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerkl age bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden , für die Erneu e- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage , bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken u nd bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterh ö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 201 2 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil des Kläge rs entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision z u- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwies en. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit 1991 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilie n- haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kü n- digte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter and e- rem die Wärmedämmung der Steildachflächen , der Fassaden und der Kellerd e- cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage , der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers sowie den Ei n- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im Sept ember 2010 mit der Ausfü h- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspr e- chen d dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 vom 28. April 2011 um weitere 69,58 2011 um weitere 8,24 ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 19. April 2012 um weitere 1, 24 Bei den späteren Mieterhöhu n- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mi eterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geä n- dert ha t . Di e Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den ersten vier Mieterhöhungserklärungen für im E inzelnen bezeichnete Zeiträume erg e- benden Erhöhungsbeträ ge begehrt, insgesamt 1.870,33 Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten beiden Mieterhöhungserklärung en stattgegeben und die Widerklage a b- gewiesen. Hiergegen ha ben die Beklagte Berufung und der Kläger Anschlus s- berufung eingelegt; b eide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erwe i- tert. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch die Miet - 1 2 3 - 4 - erhöhungserklärungen vom 23. Dez ember 201 0 , 28. April 2011 und 19. April 2012 nicht geändert hat. Die Beklagte begehrt wider klagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt 1.87 1 , 57 Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwe i- sung de r Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Festste l- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erac htet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des Klägers aufgrund der ersten beiden Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der ( fünften ) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 hat es der negativen Feststellungskla ge mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, d i e Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern , und für d i e Pergola sowie - hinsichtlich der vorsorglich wiederholten vorausgegangenen Mieterhöhungen - mit Ausnahme der für d ie Erneuerung der Rollläden, der Wärmedämmung der Kellerdecke n , der Heizungsmodernisierung sowie der für die Schließanlage begehrten Miete r- höhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerkla ge hat es den Kläger - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 30,14 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekla g- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der A n- schlussrevision verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter , soweit nich t seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterh ö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist . 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision und die Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei d ie im Hinblick auf die ersten beiden Mieterh ö- hungserklärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungse r- klärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und s eien damit bedingungsfein d- lich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Bedingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu m a- chen, sof ern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Abhängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Unwirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der fünften Erhöhungserklärung se i die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Die Miete habe sich wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abz u- ziehenden Instandsetzungskosten nicht ausr eichend dargelegt habe. Der I n- standsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade u m- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterg e- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagt en nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz ric h- terlichen Hinweises nicht dargeleg t, welche Gerüstkosten für die Beseitigung 7 8 9 10 11 - 6 - der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Auch im Hinblick auf die Erneue rung der Kellerelektrik und der Gege n- sprechanlage könne die Beklagte keine Mieterhöhung beanspruchen. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaffung von Elektr o- in stallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegensprecha n- lage gehabt habe, die in allen überprüfte n Wohnungen nicht funktionsfähig g e- wesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Die Kosten für den neuen Müllstandort könne die Beklagte mangels Da r- legung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfortverbesserung, weder mit der - nicht den Gegenstand der Festste l- lungsklage bildenden - vierten Mieterhöhungserklärung noch mit der fünften Mieterhöhungserklärung ab Juli 2012 umlegen. Im Übrigen sei die Feststellungsklage - auch soweit sie sich auf die mit der angegriffenen fünften Mieterhöhungserklärung vorsorglich wiederholten früheren Mieterhöhungsverlangen erstrecke - u nbegründet. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abg e- set z ten fiktiven Instandsetzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Mieterhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entspr e- chenden Mieterhöhungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der 12 13 14 15 - 7 - Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Ei n- wände des Klägers gegen die Höhe des in Abzug gebrachten I nstandsetzung s- anteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich angefallenen Kosten erkennen. Der Kläger schulde außerdem spätestens ab Juli 2012 die jeweils ge l- tend gemachte Mieterhöhung wegen der Umlage der K osten für die wärmeg e- dämmten Rollläden, die Kellerdeckendämmung, für die Modernisierung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage . Für d ie drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreit ig . Hinsichtlich der Kellerdeckendämmung habe der Kläger z u- dem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hi n- reichend bestritten. Dasselbe gelte für die wärmegedä mmten Rollläden und die Fenster in der Wohnung und dem Treppenhaus sowie für die Hau s eingangstür. Hinsichtlich der Schließanlage , die zu einer Erhöhung des Gebrauch s- komforts und der Sicherheit geführt habe, habe der Kläger einen Instandse t- zungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollzie h- bar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizung s- anlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden habe n solle . Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe v on 30,14 - begründet . Soweit sich diese auf die ersten drei Mieterhöhungserklärungen stütze, sei sie unbegründet. Die Beklagte habe aber aufgrund der vierten Erhöhungserklärung ab Februar 2012 Anspruch auf Zahlung der monatlichen Mieterhöhung um 8,24 für die Kellerdeckendämmung, um 7 , und wegen der neuen Schließanlage; außerdem könne sie aufgrund der fünften Erhöhungserklärung 16 17 18 19 - 8 - ab Juli 2012 eine um monatlich 1,24 erhöhte Miete wegen der Erneuerung der Holzpergola verlangen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieter höhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen ( Gegens prechanlage, Kellerelektrik ) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nic ht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - w e- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneu e- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksa m erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Ber u- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die frühere n Mieterhöhung en vom 28. April 2011 und vom 28. Juli 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulä ssigen Bedingung sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisi e- rung angesetz ten Ko sten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu u n- ten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die F assadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Miete r- höhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensp rechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterh ö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsg e- 20 21 22 - 9 - richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustan d eine V erbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt w o rde n sei , ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Recht s- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Erric h- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierung s- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) G emäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliege n- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 g e l- tenden Fassung (im Folge nden jeweils: aF) Anwendung , weil dem Kläger die Modernisierungsankündigung en nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind . b ) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - en t- gegen der A uffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erziel t wurde, die über die bloße I n- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. c ) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgerich t eine Wohnwert - und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht mode r- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststand ard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteil e vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b ; vom 10. Februar 2010 - VII I ZR 343/08, WuM 23 24 25 - 10 - 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Z war kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteil e vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f. ). Entspr e- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision u n- be an standet - nicht getroffen. d ) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsg e- richt die Errichtung eines eingez äunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ve r- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht o f- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmech anismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas we i- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundst ücks oder in unzumutbarer Entfe r- nung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird , bestehen keine Anhaltspun k- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraus setzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der He i- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in 26 27 - 11 - der Wohnung und den Treppenhäuser n sowie der Ha ustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahme n - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsp a- run g von Energie fü h r en. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und de n etwaigen I n- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat , ist frei von Rechtsfehlern . Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsger icht s ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2 012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisi e- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehung s- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämm ung des Steildachs und der E r- neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mi eterhöhung nicht bewirkt hat. Denn die se Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grü n- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instan d- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich 28 29 30 - 12 - um Baumaßn ahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umle g- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darz u- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsach e nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Da u- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser b e- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kur zer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT - Drucks. 7/2011, S. 11 f. [ zu § 3 MHG ] ; vgl. BT - Drucks. 14/455 3 , S. 58 f. [ zu der inhalt s- gleichen Vorschrift des § 559b BGB ] ). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverla n- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel n achvollzi e- hen k ann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII AR Z 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [ zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG ] ; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandse t- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Ko s- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden ( KG, WuM 2006, 450; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mie trecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70 ; vgl. auch S e- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum] ) . Aus der Modernisierungsmieterhöhungserkl ä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch d ie durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ 31 32 33 - 13 - Sonnenschein, aaO Rn. 8 ; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO , § 559b BGB Rn. 18 ). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das B e- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertr e- tene n Auffassung keiner umfassende n Vergleichsrechnung zu den hypothet i- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung ( so aber Schmidt - Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miet e , 4. Aufl. , § 559b Rn. 8; BeckOK - BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f. ; jeweils mwN ). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollzieh bar darzulegen ( KG , aaO ; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [ jeweils zu § 3 MHG ] ; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/H eintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK - BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der erste n Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspa r- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen ( Wär medä m- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers ) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Ba u- maßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig , in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeic h- nen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anfo r- derun gen des § 559b BGB aF nicht, weil sich d er Kläger auf dies e Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgele g- ten Kosten machen konnte . 34 35 - 14 - Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 2 8/10, WuM 2010, 750 Rn. 9 ). Die Modernisi e- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die du rchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Bauma ß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme an sieht und deshalb von e i- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die se Mieterh ö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet - erhöhung in unzulässiger Weis e davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gesta l- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [ zur Kündigung ] ; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausl e- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr. ; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 36 37 38 - 15 - 46/13, BB 2014, 14 2 5 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserkläru n- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buc h- stäblichen Sinn des A usdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ei n- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erkl ä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, U r- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN ; Senats b e- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO ). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits d er Wortlaut der Mieterhöhungserkl ä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht , dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegen über den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle . Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Fa lle eines Scheiterns weitere " Mieterhöhungen soweit möglich " durch eine " gesonderte, unabhängige Erklärung " nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als " vorsorglich (o h- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich) " bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Die se Zusätze sind auch nicht etwa dahin zu verstehen, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liege n- den Berechn ung der Rechtsbindungswille gefehlt hätte. 39 40 41 - 16 - Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeu t- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsb e- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisi e- rungsankündigungen vorbereiteten, form - und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte ne h- men wollen, ergebe n sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc ) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach A b- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserkl ä- rungen für die je weils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt - Futterer / Börstinghaus, aaO Rn. 4 3 ). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ei n- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der B e- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a ) Ohne Erfol g rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einb e- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Ve rfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 42 43 44 45 - 17 - b ) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Su bstantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvo r- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenn t- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Pa rtei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befr a- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unte r- breiten ( Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 16 47 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a ; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN) . Den beschriebenen Anforderu ngen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - su b- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedür f- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleiner en Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen - und Sachverständigenbeweis angetr e- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfo r- derlichen Festste llungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schät z- grun d lage zu ermitteln. 46 47 48 - 18 - c ) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erhe blicher Teil der Kosten für die Fass a- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern g e- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindest erhöhungs b e- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und b e- darf es lediglich der Aus füllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unte r- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, a uf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbi l- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW - RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutr a- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruch s- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder U n- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtf ertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine so l- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher ko n- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre ( st. Rspr. ; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 201 3, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, 49 50 - 19 - NJW - RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und e i- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung de r Schätzung davon abhängig g e- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkos ten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts n ach den vorgenan nten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der A n- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass der Kläger den Vortrag der Bek la g- ten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Der klagende Mieter hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten z u dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Aus dem vom Kläger angeführten Sac h- verständigengutachten ergibt sich unter anderem , dass der Rollladen im Schlafzimmer in jeder Hinsicht defekt sei und deshalb komplett erset zt werden müsse . Entgegen der Auffassung des Berufungsgericht s war d ie Angabe näh e- rer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarf s tatrichterlich aufzuklären , gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Miete rhöhungserklärung vom 28. April 2011 ge ltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). 51 52 53 - 20 - III. Nach alledem kann da s Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der He i- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließa nlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten s o- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 201 2 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil des Klägers entschieden hat; i nsoweit ist das Ber u- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der 54 - 21 - Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur ne uen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 29.03.2012 - 210 C 117/11 - LG B erlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 207/12 -

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