ECLI:DE:BGH:2016:150316BVIIIZR87.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 8 7 /15 vom 15. März 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Ri chter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ei n- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten um eine Erstattung überzahlter Miete. Die Beklagte ist Eigen tümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N . in Man n- heim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderu ng von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 (Landeswoh n- raumförderungsgesetz; im Folgenden: LWoFG) in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim vom 25. November 2008 zur höchstzulässigen Miete für geförderte Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als die um einen A b- schlag von zehn Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete. Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Beklagten und ihren Mi e- tern, zu denen auch der Kläger gehört, Streit darüber, wie die jeweil igen Wo h- 1 2 3 - 3 - nungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim einzuordnen sind. Insbesond e- re streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des Mie t- spiegels nicht als " normal " , sondern als " gut " einzuordnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein e ntsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die Zeit ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete zurückfo r- dern können, weil die Mietobergrenzen nach den einsc hlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Beklagte die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen könne. Zwischen der B e- klagten und ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingele i- tet worden, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzahlter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB begehrt haben; sechs di eser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt der klagende Mieter Erstattung überzahlter Miete; eine Mieterhöhung ist seitens der beklagten Vermieterin nicht geltend gem acht wo r- den. Die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits hat in den erstinstanzlichen Verfahren jeweils selbst zahlreiche Fotos über die Wohnanlage und Umgebung sowie Ablichtungen aus Straßenkarten zur Verdeutlichung der Lage als Anl a- gen zu einem Schri ftsatz zu den Akten gereicht. Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Beklagten begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mieter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Aus kunft der Stadt Mannheim zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim eingeholt. Anlass dafür war 4 5 - 4 - der Vortrag der Beklagten in der dortigen Berufungsbegründung, dass es - en t- gegen der Auffassung des Amtsgerichts in dem a ngefochtenen Urteil - en t- scheidend darauf ankomme, wie die Stadt Mannheim die streitigen Wohnungen in den Mietspiegel eingestuft habe. Denn die Stadt Mannheim sei nicht nur für die Erstellung des Mietspiegels zuständig, sondern auch für die Genehmigung der Miete des geförderten Wohnraums. Der von der Stadt erteilten Genehm i- gung für die streitigen Mieten müsse daher Bindungswirkung auch für das vo r- liegende Verfahren zukommen. Bei einer telefonischen Anfrage habe die Kläg e- rin von der im Fachbereich Städtebau tätigen Mitarbeiterin der Stadt Mannheim erfahren, dass bei der Datenerhebung auch Wohnungen der streitigen Wohna n- lage erfasst worden seien, und zwar unter Einstufung als " gute Wohnlage " . Di e- se Einschätzung als " gute Wohnlage " sei von der Stadt Mannheim de shalb auch vorliegend zugrunde zu legen. In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der Stadt Mannheim erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegel s seien Vorkehrungen dazu getroffen wo rden, dass pr eisgebu n- dene Wohnungen " herausgefiltert " und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden. Im vorliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit g e- richtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung d er genannten amtlichen Auskunft der Stadt Mannheim sowie eine Abschrift des Protokolls über die im Verfahren 4 S 174/12 erfolgte Einnahme des Augenscheins im A n- wesen N . 25 übersandt. Außerdem wurde die Beklagte um Mi t- teilung gebet en, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmel s- richtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen Berufungsve r- handlung vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht u nd haben beide Parteien ihre 6 7 - 5 - Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsg e- richt das schriftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. Dezember 2014 angeordnet und Verkündungstermin auf den 2. März 2015 anberaumt. Die B e- klagte hat innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschiedenen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht. Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage des Klägers (nur) in Höhe von 755,19 zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Klage " wegen § 134 BGB und der Anwendung des LWoFG " grundsätzliche Bedeutung. Die Beklagte begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung der Klage. II. 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Der pauschal gehalte nen Begründung des Berufungsgerichts kann eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im Zusamme n- hang mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung de r nach dem LWoFG höchstzulässigen Miete hat, besteht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§ 19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 LWoFG), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässig en Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge ist auch das B e- rufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an. 8 9 10 - 6 - 2. Die Revision der Beklagten hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutre f- fend hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen des LWoFG ergebende höchstzulässige Miete zu e i- ner Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter übe r- zahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs . 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird auch von der R e- vision nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine " gute Wohnlage " , sondern nur eine " etwas bessere als durchschnittliche " Wohnlage im Sinne d es Mannheimer Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübl i- che Vergleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Beru fungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die von der Revision insoweit erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet. a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß g e- gen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisau fnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenscheins) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter I. wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Beklagten zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver B e- trachtung kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer das Protokoll über die im Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zum indest stillschweigend einve r- standen erklärt haben. 11 12 13 - 7 - b) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe w e- gen der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P . den Mannheimer Mie t- spiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unb e- gründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Beklagte, wie das Ber u- fungsgericht richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Man n- heimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie selbst von diesem Mietspiegel ausgegangen und hat sich auf die ihrer Auffa s- sung nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als " gute Wohnlage " berufen, die auch die Stadt Mannheim vorgenommen habe und deshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Beru fungsgericht indes zu Recht ve r- neint und ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der Einor d- nung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage ha n- dele, so dass es auf die etwaige Einschätzung der Zeugin nicht ankomme. Von ein er weiteren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. 3. Die Anschlussrevision würde bei einer Entscheidung nach § 552a ZPO gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verlieren. 14 15 - 8 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 09.04.2013 - 2 C 220/12 - LG Mannheim, Entscheidung vom 06.03.2015 - 4 S 58/13 - 16
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