BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 88/12 Verkündet am: 18. Januar 2013 Langendörfer - Kunz , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlic he Verhandlung vom 18. Januar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Rich - ter P rof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth sowie die Richterin nen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Land - gerichts Berlin vom 6. März 2012 wird auf Kosten der Kläger z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemein schaft. Der Kläger zu 1 ist Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 3 und Miteigentüm er des Teileigentums Nr. 1. Dem Kläger zu 2 gehört die Eigentumswohnung Nr. 9. Die Beklagte , Teileigentümerin de r i m fünften Geschoss gelegenen - früher als Trockenboden genutzten - Einheit Nr. 22, beabsichtigt die Umwandlung des Teil eigentums in Wohnungse igentum. Der geplante Ausbau der Räume zu Wohnzwecken sieht u nter anderem eine Anhebung der Drempelhöhe von de r- zeit 20,80 m auf 22, 22 m , die Anlegung einer Dachterrasse auf der darüber li e- genden Ebene und die Errichtung überdachte r und verglaster Aufgänge vom Wohnbereich zur Terrasse vor (sog. Galeriebebauung) . Gestützt auf die E r- messensvorschrift des § 31 Abs. 2 BauGB stellte die Bauaufsichtsbehörde mit Bescheid vom 22. Januar 2009 die Beklagte befristet auf drei Jahre von Fes t- 1 - 3 - setzungen des Baunutzungsplan s frei. Mit gesondertem Schreiben vom selben Tag teilte sie der Beklagten darüber hinaus mit , dass innerhalb von drei Jahren mit der Bauausführung begonnen werden dürfe , nach Ablauf dieser Frist jedoch erneut " die erforderlichen Unterlagen " eingereicht wer den müssten . Die Beklagte stützt ihr Vorhaben auf § 21 der Teilungserklärung (TE) . Danach ist der jeweilige Eigentümer der Raumeinheit Nr. 22 befugt, die seiner Berechtigung unterliegenden Dachgeschossbereiche auf eigene Kosten zu Wohnzwecken auszubauen und die neu geschaffenen Räume von Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln, " sobald hierfür die behördlichen Gene h- migungen vorliegen " . Dabei ist der jeweilige Eigentümer berechtigt, " nach Ma ß- gabe bauaufsichtsrechtlicher Zulässigkeit " Fenster aller Ar t, Gauben, Balkone, Loggien und Dachterrassen zu errichten . Ferner enthält § 21 TE die Erklärung des teilenden Eigentümers, wonach dieser " insoweit mit Wirkung für etwaige Nachfolger " bereits jetzt mit der Umwandlung der ausgebauten Bereiche in Wohnungseig entum einverstanden ist, sowie - unter Befreiung von den B e- schränkungen des § 181 BGB - die Bevollmächtigung zum grun d buchrechtl i- chen Vollzu g der Änderungen. Die Kläger sind mit den beabsichtigten baulichen Veränderungen nicht einverstanden. Mit ihrer U nterlassungsklage haben si e sich u nter anderem g e- gen die geplante Drempelerhöhung und die Galeriebebauung gewandt , sind damit in den Vorinstanzen jedoch nur hinsichtlich der Drempelerhöhung erfol g- reich gewesen . M it der zugelassenen Revision verfolgen sie i hren Antrag we i- ter, die Beklagte zu verurteilen, bei dem Ausbau des Dachgeschosses " eine Galeriebebauung zu Wohnzwecken oberhalb des vorhandenen Dachgescho s- ses " zu unterlassen. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmi t- tels. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht verneint einen vorbeugenden Unterlassungsa n- spruch nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG mit der Begründung, die auf der sechsten Ebene des Hauses geplante Galeriebebauung sei von der Reg e- lung des § 21 TE gedeckt. Die darin von dem teilenden Eigentümer erklärte Z u- stimmung binde auch die jetzigen Wohnungseigentümer. Bei der gebotenen normativen Auslegung der Teilungserklärung sei nächstliegend davon ausz u- gehen, dass Dachterrassen nicht nur auf der Ebene des Dachgeschosses, so n- dern üblicherweise auf dem Dach errichtet würden. Dann aber sei von der Te i- lungserklärung auch die Herstellung eines Zugangs zur Dachterrasse gedeckt . Da es sich bei den hierzu errichteten Aufbauten weder um Aufenthalts - noch um Wohnräume handle, sondern nur u m Terrassenaustritte, liege - anders als bei der untersagten Drempelerhöhung - keine von der Teilungserklärung nicht mehr gedeckte Aufstockung des Gebäudes vor. Die beabsichtigte Bebauung sei auch " bauaufsichtlich genehmigungsfähig " . II. 1. Die Revisio n ist zulässig; allerdings ist sie nur wegen der grundsätzlich bestehenden Bindung des Revisionsgerichts an die Zulassung durch den Ei n- zelrichter (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO) statthaft. Der Zugang zur Revision ist durch die in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestimmt en Zulassungsgründe an Allg e- meinbelange ge knüpft ( dazu näher Senat, Urteil vom 3. Februar 2012 - V ZR 83/11, ZWE 2012, 218 Rn. 5 f. mwN). Solche Gründe sind hier nicht ersichtlich. Insbesondere kommt der Sache keine grundsätzliche Bedeutung zu ( zu den 4 5 - 5 - Anfo rderungen vgl. nur MünchKomm - ZPO/Krüger, 4. Aufl., § 543 Rn. 6 ff. mwN) . Im Übrigen hat die mit der Berufung befasste Kammer vor einer Übe r- tragung auf den Einzelrichter nach § 526 Abs. 1 Nr. 3 ZPO sorgfältig zu prüfen, ob die Rechtss ache grundsätzliche Bed eutung hat. Der Gesetzgeber wollte nämlich eine Zulassung der Revision - wie hier - durch den Einzelrichter im Grundsatz ausschließen (Begründung zu dem Gesetzentwurf der Bundesregi e- rung zur Reform des Zivilprozesses, BT - Drucks. 14/4722, S. 99). 2. In de r Sache bleibt dem Rechtsmittel jedoch der Erfolg versagt . D as Berufungsgericht verneint mit Blick auf die geplante Galeriebebauung im E r- gebnis zu Recht einen Abwehranspruch der Kläger . a ) Es legt z utreffend zugrunde , dass bei der Auslegung einer Teilun gse r- klärung maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände auße r- halb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den b e- sonderen Verhältnissen des Ei nzelfalles für jedermann ohne weiteres erken n- bar sind (vgl. nur Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, NJW 2004, 3413 ; Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN ). b) Bei der Beantwortung der Frage, ob das Berufungsgericht auf dieser Grundlage die in der Teilungserklärung enthaltenen Vorgaben zutreffend au s- g e legt hat, ist zu unterscheiden. aa ) Sieht man von den in der Teilungserklärung enthaltenen Anforderu n- gen ab, die auf das öffentliche Recht verw eisen, geht das Berufungsgericht zu Recht davon aus, dass die geplante Galeriebebauung von der Teilungserkl ä- rung gedeckt ist; die insoweit ausführlich und überzeugend begründete Ausl e- 6 7 8 9 - 6 - gung des Berufungsgerichts macht sich der Senat zu Eigen und nimmt auf si e Bezug. (1 ) D er Einwand der Revision, einer Galeriebebauung stehe bereits en t- gegen, dass schon die Errichtung einer Dachterrasse auf der jetzigen Dachhaut von der Teilungserklärung nicht gedeckt sei, greift nicht durch. Das Berufung s- gericht hebt unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Urteil zu Recht hervor, dass aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters zwar nur d er der Berecht i- gung des jeweiligen Eigentümers unterliegende Dachgeschossbereich , also der Raum zwischen dem obersten Wohng eschoss und de r Überdachung des G e- bäudes , zu Wohnräumen ausgebaut werden darf, dass jedoch die Errichtung einer Dachterrasse nach der Teilungserklärung ausdrücklich gestattet ist. Schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch schließt das eine auf der über dem letzten Ges choss errichtete begehbare Fläche mit ein . Untermauert wird diese Auslegung dadurch, dass die Beklagte nach § 21 TE u nter anderem auch zur Errichtung von Loggien befugt ist , mithin zur He r- stellung balkonähnliche r Dachausschnitte auf der Ebene des Dachg eschosses . Bei nächstliegende r Auslegung ist deshalb davon auszugehen, dass d er Befu g- nis zur Errichtung einer Dachterrasse ein eigenständige r Regelungsgehalt z u- kommen soll und demgemäß die Errichtung einer Dachterrasse über dem au s- baufähigen Dachgeschoss g estattet ist . (2) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Umstand, dass dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 22 für den Fall der Errichtung einer Dachterrasse nicht ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht an der Dachfl ä- che zugewiesen wird, bei nächstliegender Deutung nichts anderes. Zum einen ist § 21 TE mit " Dach ge schoßausbau sowie Sondernutzungsrechte " übe r- schrieben. Zum anderen belegt der letzte Absatz der Regelung, dass mit der 10 11 12 - 7 - Befugnis, auf eigene Kosten eine Dachterrasse zu erri chten, das Recht zur Sondernutzung einhergeht . (3 ) Dass bei diesem Verständnis auch die Herstellung eines überdachten Treppenzugangs von der Teilungserklärung gedeckt ist, liegt für einen unbefa n- genen Betrachter auf der Hand. Soweit die Galerie über de n Bereich der Tre p- penaufgänge hinausgeht, haben die Vorinstanzen - von der Revision unbea n- standet - festgestellt, dass es sich dabei nicht um (zusätzlichen) Wohnraum handelt. bb) Dagegen begegnet die nicht näher begründete Auffassung des Ber u- fungsgeric hts , im Übrigen genüge es nach der Teilungserklärung, dass die b e- absichtigte Bebauung " bauaufsichtlich genehmigungsfähig " sei , durchgreife n- den Bedenken. N ach § 21 TE ist die Beklagte zu einem Ausbau der Dachgeschossbere i- che berechtigt , " sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen " . Bei nächstliegendem Verständnis kommt es daher nicht darauf an, ob die Behörde das Vorhaben genehmigen kann (Genehmigungsfähigkeit), sondern allein dar - auf, ob die für einen Baubeginn erforderlichen Behördenakte v orliegen. Ersich t- lich soll mit der Regelung sichergestellt werden, dass die zuständigen Behörden vor Baubeginn in die erforderlichen Prüfungen eintreten , und damit der Gefahr begegnet werden , dass die Bauaufsichtsbehörde gegen bauliche Veränderu n- gen schon wegen formeller Baurechtswidrigkeit - mit den damit einhergehenden misslichen Konsequenzen für die übrigen Gemeinschaftseigentümer - ei n- schre i te t . Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass Fenster, Gauben, Ba l- kone, Loggien und Dachterrassen nur " nach Ma ßgabe bauaufsichtsrechtlicher Zulässigkeit " eingebaut bzw. errichtet werden dürfen. Aus der Sicht eines unb e- fangenen Betrachters soll damit nicht für einen Teilbereich des Dachumbaus 13 14 15 - 8 - auf die materielle baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens abgestellt we rden. Vielmehr deutet die Formulierung " bau aufsichts rechtliche Zulässigkeit " bei der gebotenen Gesamtschau der Regelungen am ehesten darauf hin, dass es auch insofern nur darauf ankomm en soll , dass die Bauaufsichtsbehörde d em Ba u- vorhaben formell ihr Plazet gibt . Mit der gegebenen Begründung kann das B e- r u fungsurteil daher insoweit keinen Bestand haben. c) Es ist jedoch aus anderen Gründen richtig (§ 561 ZPO) . aa) Das folgt allerdings nicht schon daraus, dass aufgrund des Besche i- des de r Bauaufsichts beh örde vom 22. Januar 2009 und des Begleitschreibens vom selben Tag ein Baubeginn formell rechtmäßig gewesen wäre. Da die für den Baubeginn festgesetzte Fr ist von drei Jahren bereits im Berufungsrecht s- zug abgelaufen war, fehlt es seither an den erforderliche n formellen Vorausse t- zungen. Die Beklagte wäre daher gehalten gewesen, rechtzeitig an die Bauau f- sicht s behörde heranzutreten und eine daraus resultierende erneute Beseitigung der formellen öffentlich - rechtlichen Hindernisse in den hiesigen Rechtsstreit einz uführen. bb) Jedoch scheitert die K lage daran, dass infolge des Wegfalls der g e- nannten Voraussetzungen nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass die für einen vorbeugenden Unterlassungsanspruch unerlässliche ernsthafte (konkrete) Besorgnis ( vgl. d azu nur Erman/Ebbing, BGB, 1 1 . Aufl., § 1004 Rn. 76; Palandt/Bassenge, BGB, 7 2 . Aufl., § 1004 Rn. 32 ) fortbesteht, es werde zu einer von der Teilungserklärung nicht gedeckten baulichen Veränderung kommen ; der Anspruch ist damit erloschen ( vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 2004 - VI ZR 292/03, NJW 2005, 594, 595 mwN ) . Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, auf dessen Grundlage die ernsthafte Besorgnis besteht, dass die Beklagte trotz Wegfalls der formellen baurechtlichen Vorau s- 16 17 18 - 9 - setzungen mit de r Durchführung des Bauvorhaben s beginnen wird. Es kommt daher gar nicht mehr darauf an, dass infolge der rechtskräftigen Untersagung der Drempelerhöhung das Bauvorhaben jedenfalls in der bis herigen Form nicht mehr umgesetzt werden kann und vor diesem Hin tergrund zumindest Umpl a- nungen erforderlich sind, mit denen die Bauaufsichtsbehörde vor einem Baub e- ginn zu befass en ist . III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Ti ergarten, Entscheidung vom 10.06.2010 - 10 C 61/09 WEG - LG Berlin, Entscheidung vom 06.03.2012 - 85 S 249/10 WEG - 19
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