VIII ZR 88/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 88/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2, § 559 Abs. 1 aF a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsma ß- nahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortfü h rung von BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 u n ter II 2 d). b) Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorg e- hen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige I n- standsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrec h- nung zu den hypoth etischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten I n- standsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den au f- gewendeten Gesam t kosten nachvollziehbar darzulegen. c) Ein M ieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich tren n- bare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Miete r- höhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Ma ß nahmen erfolgen. d) Zur Darlegungs - und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisi e- rungsaufwands. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - LG Berlin AG Berlin - Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schr iftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revisio n der Beklagten und die Anschlussrevision der Kl ä- gerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich d er Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der St eildächer und der Fassaden, für die Erneu e- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kell erdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterh ö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 201 2 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil de r Kläger in entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision z u- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zu rückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: D ie Kläger in ist seit 1988 Mieter in einer Wohnung in einem Mehrfamil i- enhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, un ter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen , der Fassaden und der Ke l- lerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage , der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung de r Kläger in sowie den Ei n- bau neuer Rollläden. Die Beklagt e begann im September 2010 mit der Ausfü h- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspr e- chen d dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 1 05,92 vom 28. April 2011 um weitere 69,58 2011 um weitere 8,24 ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1, 45 19 . April 2012 um weitere 1, 24 n- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. D ie Kläger in hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geä n- dert ha t . Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet - erhöhungserklärungen für im E inzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsb eträ ge begehrt, insgesamt 317,76 Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen ha ben die Beklagte Berufung und die Klägerin Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und W i- derklage jeweils erwe itert. D ie Kläger in begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte 1 2 3 - 4 - begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insg e- samt 2.268,43 Das Berufungsgeri cht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwe i- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Festste l- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, da ss sich die Miete für die Wohnung de r Kläger in aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. N o- vember 2011 hat es der negativen Feststellungsklag e mit Ausnahme der auf die die Dä mmung der Kellerdecke n , die Modernisierung der Heizung sowie die E r- neuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für d i e Pergola begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerkla ge hat es d ie Kläger in - unter Abweisung der weitergehenden Wide r- klag e - zur Zahlung von 112,34 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekla g- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der A n- schlussrevision verfolgt d ie Kläger in ihr Feststellungs begehren weiter , soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterh ö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist . Entscheidungsgründe: Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. 4 5 6 - 5 - I. D as Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei d ie im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungse r- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestalte nde Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine B e- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung gelte nd zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte A b- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur U n- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöh ungserklärung sei die Feststellungsklage , soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten d er Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Wo h- nung und den Treppenhäusern, de r neuen Haustüren und der Hauselek trik (Ke l lerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindung swillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass d ie Beklagte keine andere, inhaltlich einem W i- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. Die Miete habe sich auc h wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade u m- 7 8 9 10 - 6 - fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterg e- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz ric h- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer kö nne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswie sen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF , namentlich ein er Wohnkomfor t- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der v orbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete w e- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmun g, für die Modernisi e- rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanl a- ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig . Hinsichtlich der Ke l- lerdeckendä mmung habe d ie Kläger in zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; sie habe Einsicht in die Abrechnungsunterl a- gen gehabt und die Kosten nicht hinreichend b estritten. Nichts anderes gelte für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich a us dem im Beweisverfahren eingeho l- ten Gutachten, dass die Holzschiene eines Rollladens morsch sei, aber nicht, welche Instandsetzungskosten hierfür anfielen. Auch h insichtlich der Schließa n- lage , die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherhei t geführt habe, habe d ie Kläger in einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbe i- 11 12 - 7 - tende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden habe n soll e . Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fes t- ste l lungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendä m- mung und de n neuen Müll platz , aus den oben genannten Erwägungen begrü n- det. Dasselbe gelte für die Erneuerung d er Kellerelektrik und der Gegensprec h- anlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben . D ie Beseitigung von Gefahrenquellen und die Scha f- fung von Elektroinstallationen, die nach h eutigen Vorstellungen für gesunde s und sichere s Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gege n- sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktion s- fähig gewesen sei. Sie folge d eshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprec h- anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die B eklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instan d- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. D ie Kläger in schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhu n- gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände de r Kläger in gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen k eine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich a n- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppe n- häusern und der Wohnung der Kläger in . 13 14 - 8 - Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 112 ,34 - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich für die neue jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012 , um mona t- lich 8,24 für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie ab Juli 2012 w e- gen der Errichtung der P ergola. II. Diese B eurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Te il der Baumaßnahmen ( Gegens prechanlage, Ke llerelektrik ) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - w e- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneu e- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksa m erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Ber u- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Ze itpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die frühere n Mieterhöhung en vom 28. April 2011 , vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Au f- fassung nach unzulässigen Bedingung , einem ohne Rechtsbindungswillen e r- folgt en Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substant i- ierung der für die Modernisierung angesetz ten Ko sten rechtsfehlerhaft für u n- wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht geg e- 15 16 17 - 9 - benen Begründung kann der Beklagten w eder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten u n- ter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneue rung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterh ö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsg e- richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich ges chuldeten Zustand eine V erbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt w o rde n sei , ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Recht s- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgericht s, dass auch die Erric h- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierung s- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) G emäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliege n- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis z um 1. Mai 2013 ge l- tenden Fassung (im Folge nden jeweils: aF) Anwendung , weil de r Kläger in die Modernisierungsankündigung en nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind . b ) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgerich t - en t- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertv erbesserung erzielt wurde, die über die bloße I n- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. 18 19 20 - 10 - c ) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert - und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht mode r- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteil e vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b ; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteil e vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aa O; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f. ). Entspr e- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision u n- be an standet - nicht getroffen. d ) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsg e- richt die Erri chtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig ei ne Verbesserung der Mietsache ve r- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht o f- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, w eil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas we i- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr au ßerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfe r- 21 22 - 11 - nung von der Wohnung de r Kläger in befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird , bestehen keine Anhaltspun k- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenom men, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der He i- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppen häuser n sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahme n - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsp a- rung von Energie fü h r en. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und de n etwaigen I n- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und d i e Kl äger in ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat , ist frei von Rechtsfehlern . Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer wei teren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsger icht s ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit W irkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisi e- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehung s- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der E r- 23 24 25 - 12 - neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn die se Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grü n- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instan d- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, we il es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umle g- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darz u- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebra uchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Da u- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser b e- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT - Drucks. 7/2011, S. 11 f. [ zu § 3 MHG ] ; vgl. BT - Drucks. 14/45 5 3 , S. 58 f. [ zu der inhalt s- gleichen Vorschrift des § 559b BGB ] ). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverla n- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläut erung als plausibel nachvollzi e- hen k ann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII AR Z 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [ zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG ] ; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnensche in, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 26 27 28 - 13 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandse t- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Ko s- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden ( KG, WuM 2006, 450; Schmidt - Futt erer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70 ; vgl. auch S e- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum] ) . Aus der Modernisierungsmieterhöhungserkl ä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8 ; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO , § 559b BGB Rn. 18 ). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das B e- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertr e- tene n Auffassung keiner umfassende n Vergleichsrechnung zu den hypothet i- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung ( so aber Schmidt - Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghau s, Miet e , 4. Aufl. , § 559b Rn. 8; BeckOK - BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f. ; jeweils mwN ). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ges amtkosten nachvollziehbar darzulegen ( KG , aaO ; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [ jeweils zu § 3 MHG ] ; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK - BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der erste n Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspa r- ten Instandsetzungskosten der durchgefüh rten Baumaßnahmen ( Wärmedä m- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung de r Kläger in ) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese 29 30 31 - 14 - Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Ko s ten bei den a ngegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig , in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den form a- len Anforderun gen des § 559b BGB aF nicht, weil s ich d ie Kläger in auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des b e- rücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte . Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31 . August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9 ). Die Modernisi e- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 201 1 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Bauma ß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme an sieht und deshalb von e i- nem Abzug für Instandsetzungsaufwen dungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die se Mieterh ö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet - erhö hung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gesta l- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vo m 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 32 33 34 - 15 - 2005, 250 unter II 2 e [ zur Kündigung ] ; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft b ejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausl e- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr. ; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 14 2 5 Rn. 17; vom 5. J uni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserkläru n- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buc h- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ei n- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erkl ä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfän gerhorizont aus verstehen musste (BGH, U r- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN ; Senats b e- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO ). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserkl ä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht , dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegen über den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle . Sie hat 35 36 - 16 - sich led iglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere " Mieterhöhungen soweit möglich " durch eine " gesonderte, unabhängige Erklärung " nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungs erklärungen jeweils als " vorsorglich (o h- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich) " bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Ber u- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, das s der Bekla g- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe . Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeu t- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr beziffer ten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsb e- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisi e- rungsankündigungen vorbereiteten, form - und fristgerechten - Erklärung die rechtliche G estaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte ne h- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc ) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mi eterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach A b- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich tren nbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserkl ä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt - Futterer / Börstinghaus, aaO Rn. 4 3 ). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ei n- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 37 38 39 - 17 - 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der B e- klagten mit de r vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a ) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einb e- zogen hat, die in den selbständigen Bew eisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehe n. b ) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvo r- trag der Beklagten in der nach Ar t. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenn t- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforde rungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befr a- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfrag en zu unte r- breiten ( Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 40 41 42 43 - 18 - unter II 2 a ; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN) . Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - su b- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedür f- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen - und Sachverständigenbeweis angetr e- ten. Di ese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfo r- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schät z- grun d lage zu ermitteln. c ) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fass a- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern g e- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nich t möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindest erhöhungs b e- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und b e- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unte r- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs . 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbi l- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; v om 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW - RR 1992, 997 unter II 1). 44 45 - 19 - Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutr a- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruch s- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezüg liche Vortrag Lücken oder U n- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO ni cht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine so l- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher ko n- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre ( st. Rspr. ; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW - RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144 /90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und e i- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rech tsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig g e- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkos ten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Ber ufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Roll läden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der A n- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der B e- klagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart wo r- den, substantiiert bestritten hat . Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Bewei sverfahren eingeholte 46 47 48 - 20 - Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufung s- gericht s war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen un d der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insb e- sondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angefüh r- ten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht schließenden Roll l adenkasten - tatrichterlich aufzuklären , gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO . Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassa den sowie der Erneuerung der He i- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten s o- wie bezü glich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Roll l äden zum Nachteil de r Kläger in entschieden hat; i nsoweit ist das Ber u- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevisi on sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und 49 50 - 21 - Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bün ger Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 24.01.2012 - 233 C 182/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 76/12 -

Full & Egal Universal Law Academy