ECLI:DE:BGH:201 8:160218UVZR89.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 89/17 Verkündet am: 16. Februar 2018 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 28 Abs. 3 Die Pflicht zur Er stellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsi n- haber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer ab weichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. BGH, Urteil vom 16. Februar 2018 - V ZR 89/17 - LG München I AG München - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Februar 2018 d urch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland , den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Ur teil des Landgerichts München I 36. Zivilkammer - vom 27. Oktober 2016 wird auf Kosten der B e- klagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Beklagte war Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümerg e- meinschaft. In der Eigentümerv ersammlung vom 21. Januar 2015 wurde ihre Abberufung mit sofortiger Wirkung beschlossen und die Kündigung des Verwa l- tervertrags mit geteilt . Im Juni 2015 forderte die neue V erwalterin die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 auf, was diese ablehnte. Eine mit Anwaltsschreiben vom 13. Juli 2015 gesetzte Frist zur Erklärung der Abrec h- nungsbereitschaft blieb erfolglos. Die Klägerin ließ die Jahresabrechnung 2014 durch die neue V ie E r- stattung dieses Betrags nebst Zinsen und außergerichtliche n Rechtsanwalt s- kosten verlangt die Klägerin von der Beklagten. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vo n de m Landgericht zugelassenen Revision. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe ein Schadensersatza n- spruch aus § 280 Abs. 3, § 281 Ab s. 1 BGB i.V.m. § 28 Abs. 3 WEG zu. Die Beklagte habe die Jahresabrechnung 2014 erstellen müssen , weil sie am 1. Januar 2015 Verwalterin gewesen sei. Für die Frage, wer die Erstellung der Jahresabrechnung schulde, sei der Zeitpunkt des Entstehens des Anspr uchs der Wohnungseigentümer maßgeblich. Der Anspruch entstehe nach § 28 Abs. 3 WEG mit Ablauf des Wirtschaftsjahres. Bei einem Verwalterwechsel während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres habe grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für das abgel aufene Wirtschaftsjahr aufzustellen. Auf die Fälligkeit des Anspruchs komme es nicht an. Dieser Zeitpunkt sei unb e- stimmt und einzelfallabhängig. Sei die Verpflichtung zur Erstellung der Jahre s- abrechnung ent standen, werde der Verwalter hiervon nicht durch d ie Beend i- gung seines Amtes befreit. Weder e rlösche diese Pflicht noch werde ihre Erfü l- lung unmöglich. Danach schulde die Beklagte Schadenersatz statt der Leistung. Sie habe ihre fällige Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 trotz en t- sprechender Fristsetzung nicht erfüllt. 2 3 - 4 - II. Die Revision ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 aus dem Ve r- waltervertrag zu. 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die B e- klagte die Erstellung der Jahresabrechnung 2014 gemäß § 28 Abs. 3 WEG schuldete . Mangels gegenteiliger Feststellungen ist für das Revisionsverfahren davon auszu ge hen, dass ein vom Kalenderjahr abweichende s Wirtschaftsjahr nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist. Der Anspruch der Wo h- nungseigentümer auf die Abrechnung für das Jahr 2014 ist deshalb spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte Verwalt e- rin. Dass ihr Verwalteramt im Laufe des Monats Januar 2015 endete, änderte daran nichts. a ) Wer nach einem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters die Jahresabrechnung zu erstellen hat, wird allerdings unterschiedlich beurteilt . E n- det das Verwalteramt während des Wirtschaftsjahres , besteht noch Einigkeit, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr keine A b- rechnung zu erstellen hat (BayObLG, Rpfleger 1979, 218; KG, WE 1988, 17; OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 8 87 f.; Merle, ZWE 2000, 9, 10; Bä r- mann/Becker, WEG 13. Aufl., § 28 Rn. 111; Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 182; ders., NZM 2017, 659; ders., ZWE 2018, 18, 21). Streitig ist aber, wer die Abrechnung für den abgelaufene n Abrechnungszeitraum e r- ste l len muss, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war. 4 5 6 - 5 - aa) Nach einer Ansicht hat bei einem Verwalterwechsel derjenige die Abrechnung zu erstellen, der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter ist . Wann die Abrechnungspflicht ents teht, wird dabei unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird angenommen , die Pflicht zur Erstellung einer Jahresa b- rechnung entstehe am letzten Tag des Wirtschaftsjahres, bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahr also am 31. Dezember (Je nnißen in Jennißen , WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 181). Die Abrechnungspflicht für das abg e- laufene Kalenderjahr liege bei dem Verwalter, der für diesen Zeitraum bestellt gewesen sei (Jennißen in Jennißen , WEG, 5. Aufl., § 28 Rn. 181; ders., NZM 2017, 659, 660 ff .; ders., ZWE 2018, 18, 21 ff.; Röll, WE 1987, 146, 150; Sa u- ren, ZMR 1985, 326, 327; Blankenstein, AnwZert MietR 7/2017 Anm. 1). Dieser sei für die Erstellung der Abrechnung bereits bezahlt worden. Die Jahresa b- rechnung stelle gleichzeitig den Rechenschaft sbericht zu seiner wirtschaftlichen Verwaltungstätigkeit dar. Dieser B ericht könne nicht von einem Dritten verlangt werden. Überwiegend wi rd angenommen, die Pflicht zur Abrechnung entstehe am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres, bei einem mit d em Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahres also am 1. Januar des Folgejahres . Das folge aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG. Bei einem Verwalterwechsel zum Ende des Kalenderjahres treffe die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wir t- schaftsjahr deshal b n icht de n ausgeschiede nen , sondern de n neue n Verwalter (OLG Köln, NJW 1986, 328, 329; OLG Hamm, NJW - RR 1993, 847; OLG Dü s- seldorf, NZM 1999, 842, 843; OLG München, NZM 2007, 292, 294; LG Saa r- brücken, ZMR 2010, 318 f.; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 11 1 ; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 135; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn . 29; Niedenführ in Niedenführ/ Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., 7 8 9 - 6 - § 28 Rn. 162; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 74; BeckOK WEG/Bartholome, 33. Edition [1.10 . 2017 ] , § 28 Rn. 35; Scheuer, ZWE 2014, 152, 156 ; i m Ergebnis ebenso: KG, NJW - RR 1993, 529; BayOblG, WuM 1995, 341; Merle, ZWE 2000, 9, 10; Greiner, Wohnungseigentu msrecht, 4. Aufl., § 10 Rn. 142 ). Der ausgeschieden e Verwalter bleibe zur Rechnungslegung au f den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. bb ) Nach anderer Auffassung kommt es darauf an, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Verwalter ist. Da die Jahresabrechnung innerhalb von drei (OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 88 7 f.; vgl. auch BeckOK BGB/Hügel, 44. Edition [15.06.2017], § 28 WEG Rn. 10) bis sechs Monaten (BayObLG, WE 1991, 223 f.; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 28 Rn. 105; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn. 61) nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig werde, h a- be bei einem Verwalt erwechsel nach Ablauf dieses Zeitraums der neue Verwa l- ter die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen; bei einem früheren Verwalter wechsel sei der bisherige Verwalter dazu verpflichtet (OLG Celle, ZMR 2005, 718 f.; OLG Zweibrücken, ZMR 2 007, 887 f.; LG Bonn, Urteil vom 23. März 2010 - 8 S 286/09, juris; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 28 Rn. 12; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 10 Rn. 142). b) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass die Pflicht zur E r- stellung d er Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter trifft , der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter i m Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus , schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung (vgl. dazu OLG Hamm, NJW - RR 1993, 847; BayObLG, NJW - RR 1995, 530; Niedenführ in Ni e- denführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 162; BeckOK WEG/ Bartholome, 33. Edition [1.10.2017], WEG § 28 Rn. 35) - die Jahresabrechnung 10 11 - 7 - für das abgelaufene Wirtschaftsjahr , unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. aa) Für die Frage, wer die Erstellung der Jahre sabrechnung schuldet, kann es nur auf das Entstehen der Abrechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 WEG ankommen. Die Fälligkeit sagt nämlich nichts darüber aus, wer die Leistung schuldet . Durch sie wird lediglich der Zeitpunkt bestimmt , von dem an der Glä u- biger d ie Leistung verlangen kann ( vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2013 V ZR 118/11, NJW - RR 2013, 825 Rn. 25; BGH, Urteil vom 1. Februar 2007 III ZR 159/06, NJW 2007, 1581 Rn. 16 , insoweit in BGHZ 171, 33 nicht abg e- druckt; Urteil vom 11. Dezember 2013 - IV ZR 46/13, NJW 2014, 847 Rn. 22). Von dem Eintritt der F älligkeit kann die Person des Schuldners daher nicht a b- hängen. Das Kriterium der Fälligkeit ist für die Beantwortung der Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen muss, auch praktisch unbrauchbar. Die Besti m- mung des genauen Zeitpunkts der Fälligkeit ist regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet. Er ist für die Wohnungseigentümer und den Verwalter nicht ohne we i- teres feststellbar , da er beispielsweise davon ab häng en kann , wann die in dem Abrechnungszei traum angefallenen Verbrauchskosten ermittelt sind. Bei einem Verwalterwechsel im Laufe des Kalenderjahres müssen aber s owohl die Wo h- nungseigentümer als auch der bisherige und der neue Verwalter Klarheit da r- über haben, wer die Jahresabrechnung zu erstellen hat. bb) Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden, b e- steht sie fort, auch wenn d er Verwalter i m Laufe des Wirtschaftsjahres a us dem Amt scheidet; sie geht nicht auf den neuen Verwalter über. 12 13 14 - 8 - (1) Dem steht die Beendigung d es Verwaltervertrags nicht entgegen. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (S e- nat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 18). Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass nach Beendigung des Verwalt ervertrags nachwirkende Pflichten bestehen können (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1999, 61; OLG Hamm, OLGZ 1975, 157, 160 f.; Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 277; Erman/Grziwotz , BGB , 14. Aufl., § 26 WEG Rn. 8b; Geiben in: Herberger/Martinek/Rüßman n u.a., jurisPK - BGB, 8. Aufl., § 26 WEG Rn. 67; Merle, ZWE 2000, 9, 10; Casser, ZWE 2014, 157 ff.). Zu einer solchen zählt die Erstellung der Jahresabrechnung, wenn der darauf gerichtete Anspruch der Wohnungseigentümer in der Amtszeit des Verwalters entsta nden war (allg e- meine Ansicht; vgl. KG, NJW - RR 1993, 529; OLG Hamm, NJW - RR 1993, 847; BayObLG, WuM 1994, 44; NJW - RR 2003, 517; OLG Celle, ZMR 2005, 718 f.; OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 887; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn 110; Riecke/Schmid/Abrame nko, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn. 62; Spielbau - er/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 29; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 29 Rn. 74; Reichert, ZWE 2001, 92, 95). Eine zusätzliche Vergütung kann der ausgeschi e- dene Verwalter dafür n icht verlangen, es sei denn, es ist etw as anderes verei n- bart. Die Abrechnung gehört gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben. (2) D em Verwalter wird d urch das Ausscheiden aus dem Amt die Ers te l- lung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr auch nicht u n- möglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 BGB). Soweit er die Verwaltungsunterlagen inzw i- schen an den neuen Verwalter herausgegeben hat, steht ihm ein Einsichtsrecht zu (vgl. BayObLG, Rpfleger 1970, 65, 66; BayObLGZ 1975, 327, 329; OLG Hamm, NJW - RR 1993, 847 f.; OLG Celle, ZMR 2005, 718 f.). Dieses erfasst auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zei t- 15 16 - 9 - punkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung. c) Die weitere streitige Fra ge, ob die Abrechnungspflicht für das abgela u- fene Wirtschaftsjahr a m letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahr es (der 1. Januar des folgenden Kalenderja h- res) entsteht, kann offen bleiben. Sie würde sich hier nur stellen, wenn der Ve r- walterwech sel zum Ende des Kalenderjahres 2014 erfolgt w äre . Dann k äme es darauf an, ob d er zum Jahreswechsel ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat. Das regelt § 28 Abs. 3 WEG nicht eindeutig. aa) Für die Abrechnungsp flicht des zum Jahres wechsel ausgeschied e- nen Verwalters spricht , dass die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Intere s- se daran haben können , dass der Verwalter, der in einem Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat, für dieses Kalenderjahr die Jahresabrechnung aufstellt. Der Ver walter, der die Verwaltung geführt hat, muss den Wohnungseigent ü- mern dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Ei n- nahmen und Ausgaben vollständig und r ichtig erfasst hat (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016 - I ZB 5/16, NJW 2016, 3536 Rn. 2 8). Die Jahresabrechnung könnte zugleich den umfassenden Rechenschaftsbericht des Verwalters über seine wirtschaftliche Tätigkeit darstellen. bb) Für die Abrechnung durch den neuen Verwalter spricht, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabr echnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach A b- lauf des Wirtschaftsjahres ent steht. Da die Abrechnung in der Amtszeit des 17 18 19 - 10 - neuen Verwalters aufzustellen ist, könnte dies dessen Aufgabe sein. Dafür ist es nicht erforderlich, dass er die Verwaltung geführt hat. Die Jah resabrechnung kann durch einen Dritten erstellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016 I ZB 5/16, NJW 2016, 3536 Rn. 26). Das ist regelmäßig der Fall, wenn es um die Abrechnung des Wirtschaftsjahres geht, in dessen Verlauf der Verwalter ausscheidet. D iese schuldet, da die Jahresabrechnung erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu erstellen ist, stets der neue Verwalter (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 182). Er ist dazu auch in der Lage. D er bi s- herige Verwalter muss mit Beendigung se iner Tätigkeit die Verwaltungsunterl a- gen an die Wohnungseigentümergemeinschaft herausgeben (§§ 675, 667 BGB; BayObLGZ 1969, 209, 214 f.; OLG Hamburg, WE 1987, 83; BayObLG, WE 1989, 63, 64; 1994, 280; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn . 194; Merle, ZWE 2008, 9, 12). Der neue Verwalter kann diese Unterl agen auswerten und das Ergebnis der Auswertung in der Jahresabrechnung geordnet darstellen. Von dem früheren Verwalter können d ie Wohnungseigentümer Rechnungsl e- gung verlangen (§§ 675, 666, 259 BGB i.V.m. § 28 Abs. 4 WEG; vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016 I ZB 5/16, aaO ; Urteil vom 6. März 1997 III ZR 248/95, NJ W 1997, 2106, 2108 ). cc) Welche Lösung vorzugswürdig ist, kann dahinstehen. Beide Auffa s- sungen führen hier zu demselben Ergebnis, dass nä mlich d ie Beklagte zur E r- stellung der Jahresabrechnung 2014 verpflichtet war. Die Abrechnungsp flicht war jedenfalls spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte Verwalterin. Sie ist nicht zum Ende des Kalenderjahres 2014 , s ondern erst im Laufe des Jahres 2015 ausgeschieden . 2. Die weiteren Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB sind , auch hinsichtlich der Nebe n- 20 21 - 11 - forderungen, erfüllt. Rechtsfehler sind nicht ersichtlich. Dagegen erhebt die R e- vi si on auch keine Einwendungen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 18.12.2015 - 481 C 21090/15 WEG - LG München I, Entscheidung vom 27.10.2016 - 36 S 1117/16 WEG - 22
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