BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 90/10 Verk374ndet am: 17. November 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573a Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Ober-geschoss eine selbst344ndig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Unterge-schoss befindet, ist auch dann kein "Geb344ude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des 247 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswoh-nung auch die Einliegerwohnung nutzt. BGH, Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10 - LG Gie337en AG Friedberg (Hessen) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gie337en vom 24. Februar 2010 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist seit dem Jahr 2006 Eigent374merin eines Wohnhauses in F. . Die Beklagten bewohnen den ersten Stock des Geb344udes aufgrund eines im M344rz 2004 mit dem Rechtsvorg344nger der Kl344gerin geschlossenen Mietvertrages. Im ersten Halbjahr 2004 waren die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock des Hauses sowie ein Raum im Keller des Hauses mit Bad/Dusche und einer K374chenzeile vermietet. Nach Erwerb des Hauses im Jahr 2006 bezogen die Kl344gerin und ihr Ehemann die Wohnung im Erdge-schoss; den ausgebauten Kellerraum nutzen sie seither als Besucherzimmer, Arbeitszimmer und B374gelraum. 1 - 3 - Die Kl344gerin k374ndigte das Mietverh344ltnis mit den Beklagten gem344337 247 573a Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 24. Mai und 29. Juni 2007 sowie 2. Oktober 2008. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf R344umung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr R344umungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Die K374ndigungen der Kl344gerin h344tten das Mietverh344ltnis mit den Beklag-ten nicht beendet, da der Kl344gerin kein berechtigtes Interesse gem344337 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite stehe. Auf die erleichterte K374ndigungsm366glichkeit des 247 573a Abs. 1 BGB k366nne sich die Kl344gerin nicht berufen. Stelle man mit einer von einigen Instanzgerichten und Teilen der Literatur vertretenen Meinung darauf ab, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des 247 573a Abs. 1 BGB be-reits bei Begr374ndung des Mietverh344ltnisses vorliegen m374ssten, scheitere die Klage bereits daran, dass sich bei Abschluss des Mietvertrages im Streitfall drei Wohnungen in dem Geb344ude befunden h344tten. Folge man der 374berwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und stelle auf die Verh344ltnisse im Zeit-punkt des Ausspruchs der K374ndigung ab, h344tten sich zu diesem Zeitpunkt zwar 5 - 4 - nur noch zwei Wohnungen in dem Geb344ude befunden, da die Kl344gerin den aus-gebauten Kellerraum in ihre Wohnung integriert habe. Der Kl344gerin sei es je-doch nach 247 242 BGB verwehrt, sich auf den an sich erf374llten Tatbestand des 247 573a Abs. 1 BGB zu berufen. Denn die Einliegerwohnung im Keller sei bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 als Wohnraum vermietet gewesen. Deshalb h344tten die Beklagten redlicherweise darauf vertrauen d374rfen, dass sie in ein Geb344ude mit mehr als zwei Wohnungen einziehen. Ver344ndere der Ver-mieter einseitig die Nutzung von R344umen, die zur selbst344ndigen Haushaltsf374h-rung geeignet seien, verkleinere er den Wohnungsbestand in einer f374r den Mie-ter bei Begr374ndung des Mietverh344ltnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise. Die K374ndigung der Kl344gerin sei daher rechtsmissbr344uchlich. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt rechtlicher Nachpr374fung im Ergebnis stand. Die auf 247 573a Abs. 1 BGB gest374tzte K374ndigung der Kl344gerin hat das Mietverh344ltnis der Parteien allerdings schon deshalb nicht beendet, weil die Voraussetzungen einer K374ndigung nach dieser Vorschrift weder zu Beginn des Mietverh344ltnisses mit den Beklagten noch im Zeitpunkt des Ausspruchs der K374ndigung erf374llt waren. Der Kl344gerin steht daher kein Anspruch auf R344umung und Herausgabe der Wohnung zu. 6 1. Ein Mietverh344ltnis 374ber Wohnraum kann grunds344tzlich nur dann or-dentlich gek374ndigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses hat (247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eines berechtigten Interesses bedarf es nach 247 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahms-weise nicht, wenn ein Mietverh344ltnis 374ber Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Geb344ude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gek374ndigt wird. 7 - 5 - Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen diese Voraussetzungen im Streitfall nicht vor, denn in dem Wohnhaus der Kl344gerin befinden sich seit Beginn des Mietverh344ltnisses mit den Beklagten unver344ndert drei Wohnungen. 8 a) F374r die Beurteilung, ob in einem Geb344ude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung ma337gebend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 20; LG Hamburg, WuM 1994, 215; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2006, 247 573a Rn. 6; M374nch-KommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573a Rn. 10; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., 247 573a Rn. 14); auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es danach schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tats344chliche Wohnnutzung erfolgen kann (LG Bochum, WuM 1984, 133 f.; LG K366ln, WuM 1985, 63; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 391; Sonnen-schein, NZM 2000, 1, 4; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., 247 573a Rn. 4). Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbst344ndiger, r344umlich und wirt-schaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenst344ndige Haushalts-f374hrung erm366glicht (vgl. LG Aachen, WuM 1993, 616, 617; LG Bochum, aaO; LG Hamburg, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO; M374nchKommBGB/H344ublein, aaO Rn. 11; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO Rn. 14 f.; Sternel, aaO Rn. 397; Son-nenschein, aaO S. 2). b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erf374llen die R344um-lichkeiten im Keller des Wohnhauses der Kl344gerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm gro337en Wohn-/Schlafraum verf374gen sie 374ber eine K374chen-zeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Dass sich die Ausstattung der Kelle-r344ume oder die baulichen Gegebenheiten in der Folgezeit so ver344ndert h344tten, dass eine eigenst344ndige Wohnnutzung dort nicht mehr m366glich w344re, ist nicht festgestellt; die Revision zeigt 374bergangenen Sachvortrag der Kl344gerin hierzu nicht auf. 9 - 6 - 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Kl344gerin nicht dadurch ge344ndert, dass die Kl344gerin die im Keller befindlichen R344ume in ihren Wohnbe-reich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hau-ses im Jahr 2006 als Besucherzimmer/B374gelzimmer/Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Kl344gerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. 10 Das Berufungsgericht st374tzt sich zur Begr374ndung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07, aaO). Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurtei-lung, die Aufteilung einander erg344nzender R344ume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung (aaO Rn. 20), beruhte auf ande-ren tats344chlichen Gegebenheiten. Die betreffenden R344ume im Dachgeschoss jenes Geb344udes stellten - anders als die Einliegerwohnung im Haus der Kl344ge-rin - keine eigenst344ndige Wohnung dar. 11 3. Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Aus-spruch der K374ndigung eine eigenst344ndige Wohnung war, waren die Vorausset-zungen einer erleichterten K374ndigung nach 247 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erf374llt. Daher bedarf die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrit-tene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des 12 - 7 - Beginns des Mietverh344ltnisses oder den Zeitpunkt der K374ndigung ankommt (zum Meinungsstand: Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16), keiner Entscheidung. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 07.08.2009 - 2 C 529/09 (12) - LG Gie337en, Entscheidung vom 24.02.2010 - 1 S 239/09 -
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