BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/08 Verk374ndet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu-r374ckgewiesen. Der Beklagten wird eine R344umungsfrist bis zum 31. Mai 2009 ein-ger344umt. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in ei-nem 1914 errichteten Geb344ude in H. , das nach Vornahme von Umbau-ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge-samtwohnfl344che von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro-337en Grundst374ck in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Kl344gerin hat das Objekt Anfang 2005 f374r 653.500 200 erworben und danach s344mtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gek374ndigt. Sie plant den Abriss des bestehenden sanierungsbed374rftigen Geb344udes und die Neuerrich-tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfl344che 1 - 3 - 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Kl344gerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Kl344gerin erhobene R344umungsklage ab-gewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht die Beklagte unter Ab344nderung des erstinstanzlichen Urteils zur R344umung verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Die Beklagte sei zur R344umung und Herausgabe der Wohnung verpflich-tet, weil die K374ndigung der Kl344gerin vom 22. April 2005 das Mietverh344ltnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Kl344gerin sei gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur K374ndigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie w374rde durch den Fortbestand des Mietverh344ltnisses an einer angemesse-nen wirtschaftlichen Verwertung des Geb344udes gehindert und dadurch erhebli-che Nachteile erleiden. Die Kl344gerin k366nne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erl366s erzielen, der ihre Auf-wendungen um 831.000 200 374bersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverst344ndigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu 5 - 4 - errichteten Wohnungen f374r die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, m374s-se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserl366ses 374ber den gleichen Zeit-raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech-ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in H366he von 16 %. 6 Der von der Kl344gerin beabsichtigte Abriss und anschlie337ende Neubau sei angesichts der Sanierungsbed374rftigkeit des Geb344udes wirtschaftlich vern374nftig und nach den Gesamtumst344nden angemessen. Der Grundst374ckseigent374mer d374rfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsma337nahmen zu be-schr344nken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Geb344udes von 15 bis 20 Jahren f374hren w374rden. Viel-mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigent374mers f374r eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschlie337enden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung f374r den gegen374ber der Vollsanierung wirtschaftlich g374nstigeren Abriss und anschlie-337enden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Kl344gerin w374rde bei Fortbestand des Mietverh344ltnisses auch erhebli-che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort-setzung des Mietverh344ltnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver-luste erleide. Es gen374ge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern k366nne. Dies sei hier der Fall, weil die Kl344gerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen k366nne, w344hrend sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll-sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. f374r Mehrfamilienh344user mit mehr als 4 Wohnungen er-zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Aus374bung des K374ndigungsrechtes durch die Kl344gerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbr344uchlich, weil sie das Grundst374ck in Kenntnis der Sanie-rungsbed374rftigkeit und Unrentabilit344t des Geb344udes gekauft habe. Da der Ab riss und anschlie337ende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Ma337nahmen durch den bisherigen Eigent374mer oder einen Erwerber durchgef374hrt w374rden. 8 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung im Ergebnis stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Die Beklagte ist gem344337 247 546 Abs. 1 BGB zur R344umung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die K374ndigung der Kl344gerin vom 22. April 2005 hat das Mietverh344ltnis zu dem in der K374ndigungserkl344rung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Kl344gerin war gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur K374ndigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl344gerin durch die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses an einer angemessenen wirtschaft-lichen Verwertung des Grundst374cks gehindert w374rde. 10 a) Der von der Kl344gerin geplante Abriss des vorhandenen Geb344udes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundst374cks dar (Senatsurteil vom 24. M344rz 2004 226 VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft-liche Verwertung dann, wenn sie von vern374nftigen, nachvollziehbaren Erw344-gungen getragen wird (M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573 Rdnr. 88; Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., 247 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., 247 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, 247 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht f374r die von der Kl344gerin geplanten Bauma337nahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie-rungsbed374rftige Geb344ude sprechen die verh344ltnism344337ig geringe Restnutzungs-dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein f374r eine "Minimalsanierung" erforder-liche Kostenaufwand von 70.000 200. Da dem Abriss des sanierungsbed374rftigen Geb344udes st344dtebauliche Gr374nde (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Kl344gerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zus344tzlicher Wohnraum geschaffen wird, vern374nftigen wirtschaftlichen 334berlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Kl344gerin erhebliche Nachteile entstehen w374rden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverh344ltnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundst374cks gehindert w374rde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigent374mer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund-s344tzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei-nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gew344hrt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie-rung oder auf Einr344umung gerade der Nutzungsm366glichkeiten, die den gr366337t-m366glichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich gesch374tzt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite d374rfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit 374bersteigt, die dem Mie-ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abw344gung zwischen dem grunds344tzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver-wertungsinteresse des Eigent374mers entzieht sich einer generalisierenden Be-trachtung; sie l344sst sich nur im Einzelfall unter Ber374cksichtigung aller Umst344nde des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), 247 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 573 Rdnr. 168; M374nchKomm/ H344ublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich-terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschr344nkt dahin 374berpr374ft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat-s344chliche Wertungsgrundlage ausgesch366pft und die Denk- und Erfahrungss344tze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh-ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Kl344gerin im Fal-le des Fortbestands der Mietverh344ltnisse erhebliche Nachteile entst374nden, nicht isoliert darauf gest374tzt, dass die Kl344gerin dann den geplanten Neubau nicht er-richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen k366nnte, sondern ma337-geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Geb344udes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschlie337endem Neubau gebiete und die Kl344gerin nicht auf eine blo337e "Minimalsanierung", mit der eine Verl344ngerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden k366nne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Geb344udes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverst344ndigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon f374r eine "Minimalsanierung" des Geb344udes, die nur die dringendsten Ma337nahmen 226 vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung 226 umfasst und nicht zu einer Verl344ngerung der mit 15 bis 20 Jahren gesch344tzten Restlebens-dauer des Geb344udes f374hrt, Kosten von rund 70.000 200 zu veranschlagen, worin der Aufwand f374r 226 inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie-bene 226 Nachr374stungsma337nahmen (D344mmung zug344nglicher oberster Gescho337-decken beheizter R344ume sowie zug344nglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten R344umen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bed374rfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun-gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu m374ssten das Geb344ude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 200 ent-kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverh344ltnisse k366nnte die Kl344gerin weder die von der Sachverst344ndigen beschriebene, gemessen an 374blichen Wohnver-h344ltnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Geb344udes mit anschlie337endem (gr366337eren) Neubau verwirklichen; sie w344re stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Geb344udes verwie-sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem 226 kaum kalkulierbaren 226 Risiko verbunden w344re, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an-gemessenen Verh344ltnis zur Restnutzungsdauer des Geb344udes stehender In-standsetzungsma337nahmen zu Tage tritt. Im 334brigen ist dem Eigent374mer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbed374rftigen Geb344udezustands 226 wie hier 226 bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen-tums alsbald und nicht erst bei vollst344ndigem Verbrauch der bisherigen Bau-substanz zu realisieren. Schlie337lich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Geb344udes zum Zweck der Sanierung mit anschlie337endem Wie-deraufbau ausdr374cklich als Beispielsfall f374r eine Verwertungsk374ndigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 247 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumk374ndigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumk374ndigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in 247 564b BGB aF und sp344ter durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in 247 573 BGB 374bernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Kl344-gerin an der Beendigung des Mietverh344ltnisses mit der Beklagten rechtsfehler-frei bejaht. F374r das Vorliegen von H344rtegr374nden in der Person der Beklagten, aus denen sie nach 247247 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverh344ltnisses herleiten k366nnte, bieten die tats344chlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; 374bergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Kl344gerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht gesch374tztes Gesch344ft. Die der Kl344gerin bei Fortbestand der Mietverh344ltnisse entstehenden Nachteile, die sie zur K374ndigung des Miet-verh344ltnisses gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen 226 wie oben dargelegt 226 vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be-wirtschaftung des sanierungsbed374rftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie-rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi-sion handelt es sich bei dem von der Kl344gerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder au337erhalb der Eigentumsga-rantie liegendes Gesch344ft, weil die Kl344gerin das Grundst374ck angesichts der ob-jektiv bestehenden Sanierungsbed374rftigkeit des vorhandenen Geb344udes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und f374r das Grundst374ck einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Kl344-gerin mit dem Neubau und anschlie337endem Verkauf 226 auch wegen der besse-ren Ausnutzung der bebaubaren Fl344che 226 voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Kl344gerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Geb344ude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Ma337nahme technisch und bauordnungsrechtlich reali-siert werden k366nnte, lie337en sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbed374rftigen Geb344udes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die K374ndi-gung der Kl344gerin nicht deshalb als rechtsmissbr344uchlich anzusehen ist, weil die Voreigent374mer 374ber viele Jahre keine Investitionen in das Grundst374ck get344-tigt haben und die Kl344gerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru-fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte daf374r, dass die Voreigent374mer das Geb344ude bewusst herunter gewirtschaftet h344tten, um den Abriss des Geb344udes leichter durchsetzen zu k366nnen. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie-rungsbed374rftige Zustand des Geb344udes bei nachhaltigen Investitionen der Vor-eigent374mer h344tte vermieden werden k366nnen, l344sst die von der Kl344gerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Ma337nahmen erkl344rte K374ndigung des Mietverh344ltnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des 247 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der K374ndigung der Kl344gerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mietr344ume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der 334berlassung an den Mieter erfolgten Begr374ndung von Wohnungseigentum ver-344u337ern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Kl344gerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be-gr374ndung von Wohnungseigentum ver344u337ern, sondern das Geb344ude ein-schlie337lich der bisher von der Beklagten bewohnten R344ume abrei337en. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungsl374cke liegt nicht vor. Der in 247 573 BGB geregelte K374ndigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverh344ltnisses, das hei337t dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be-rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu m374ssen. Ein solches berech-tigtes Interesse der Kl344gerin liegt hier 226 wie ausgef374hrt 226 darin, dass wegen des sanierungsbed374rftigen Zustands des Geb344udes umfassende bauliche Ma337-nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen f374h-ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in 247 573 BGB geregelten K374ndigungsschutzes des Mieters nicht 226 wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel 226 dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit g374nstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Der Beklagten war eine den Umst344nden nach angemessene R344u-mungsfrist gem344337 247 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gew344hren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 582/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 87/07 -
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