BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 91/10 Verkündet am: 1. Juni 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 199, 543, 551, 812 Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übe r- steigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein B ereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag g e- zahlt hat. BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 - VIII ZR 91/10 - OLG Stuttgart AG Wangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichts hofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Re chtsmittel der Klägerin w e rd en das Urteil des 13. Zivi l- senats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 25. M ärz 2010 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsg e- richts Wangen vom 7. Juli 2009 geändert, soweit zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. D ie Beklagten werden als Gesamtsch uldner verurteilt, das Einf a- milienhaus A . K . 6 , A . - S . , nebst Garten, Pkw - Stellplätzen und Garage zu räumen und an die Kläge rin h erauszugeben . Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl ä- gerin nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte n über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu zahlen. Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das vorbezeichnete Urteil des Amtsgerichts Wangen wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläg e- rin haben die Beklagten zu 1 bis 4 zu 80 % als Gesamtschuldner und im Übrigen d ie Beklagte zu 1 allein zu tragen . Ihre außerg e- richtlichen Kosten tragen die Beklagten jeweils selbst. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten zu 1 bis 3 haben von der Klägerin mit Vertrag vom 1. Mai 2005 ein Einf amilienhaus in A . gemietet, in dem auch der Beklagte zu 4 , der volljährige Sohn der Beklagte n zu 1, wohnt . Die monatliche Miete beläuft sich auf 1.330 Die Beklagte zu 1 hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs M o- natsmieten (7.980 4 Abs. 7 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu zah len . Seit M itte 200 7 haben die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monat s- mi t te oder noch später gezahlt . Aus diesem Grund sprach die Klägerin mit u n- datiertem Schreiben vo m Oktober 200 8 sowie mit Schreiben vom 22 . Dezember 2008 Abmahnung en aus. Mit Schre iben vom 19. Januar 2009 erklärte s ie die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags , unter anderem wegen der unpünktlichen Mietzahlungen . Die Beklagten wiesen die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2009 zurück und gestatte ten der Kläg e- rin, eine n Teilbet Kaution als Vorauszahlung auf d ie kün f- tige Miete zu verwenden. Wei tere Kündigungen der Klägerin erfolgten mit Schreiben vom 19. Februar 200 9 sowie vom 8. April und 8. Mai 2009, nachdem die Beklagten die unpünktliche Zahlungsweise auch weiterhin nicht abgestellt hatten. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe des Einfamilienhau ses sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.034,11 nebst Zinsen . Mit der im April 2009 erhobene n Widerklage hat die Beklagte zu 1 Rückzahlung eines Teils der Kaution verlangt , insgesamt 3.464,68 n- sen. Das Amtsgericht hat di e Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Obe r- landes gericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und auf die Ber u- 1 2 3 - 4 - fung der Beklagten zu 1 der Widerklage in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl ägerin ihr Klagebegehren weiter und e r- strebt die Abwei sung der Wi derklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Intere sse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil das M ietverhältnis mit den Beklagten durch die Kündigungen der Klägerin nicht beendet worden sei; aus diesem Grund stehe der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerich t- licher Anwaltskosten zu. Die Klägerin könne ihre Kündigung nicht auf unpü n ktlich e Mietzahlungen stützen. Eine ordentliche Kündigung setze gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB v o- raus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerhebl i- chem Umfang verletzt habe; eine unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Verm ieter s rechtfertige eine Kündigung hingegen nicht. Zwar sei anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter sogar zur fristl o- se n Kündigung berechtigen könnten. Eine Vertragsverletzung liege immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rech tfertigenden Grund überschritten werde und dies dem Willen des Vermieters widerspreche. Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen sei, hätten die Bekla g- 4 5 6 7 - 5 - ten die Miete während eines langen Zeitraums jeweils unpünktlich g ezahlt. Die Unpünktlichkeit habe sich nicht darauf beschränkt, dass die Miete erst zur M o- nat s mitte bezahlt w orden sei. Im Zeitraum September bis De zember 200 8 sei d ie Miete jeweils erst zwischen dem 16. und 24. des jeweiligen Monats bezahlt worden , und auc h danach sei die Zahlung teilweise erst nach der Monatsmitte erfolgt. Die Beklagten hätten auch nicht nachweisen können, dass s ich die Kl ä- gerin telefonis ch damit einverstanden erklärt habe, dass die Miete ab Mai 2007 erst zur Monatsmitte gezahlt werden müs se. Insbesondere die von den Bekla g- te n benannte Zeugin F . habe dazu keine Angaben machen können. In der Gesamtschau seien die Versäumnisse der Beklagten aber nur als unerhebliche Pflichtverletzun gen anzusehen , die eine Kündigung nicht rechtfe r- tigten . Es sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten davon ausgegangen se i- en, dass sie bis zu r Monatsmitte zahlen dürften. Sie hätte n sich insoweit in e i- nem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsirrtum befunden. Zudem hätten die Beklagten der Klägerin gestattet, eine n Teilbetrag von 520 aus der überhö h- ten Kautionszahlung als Vorauszahlung auf die monatliche Miete zu verwe n- den. Die Widerklage der Beklagte n zu 1 sei hingegen bis auf einen Teil der Zinsforderung begrün det. Der Beklagten zu 1 stehe a us § 812 Abs. 1 S atz 1 ohne rechtlichen Grund erfolgt, soweit s ie den Betrag v on drei Monatsmieten übersteige. Denn die entsprechende mietvertragliche Vereinbarung in § 5 des Mietvert rags sei gemäß §§ 139, 134 BGB nichtig, soweit sie über drei Monat s- mieten hinausgehe, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Es sei unerheblich, ob die Kl ä- gerin die Kaution in dieser Höhe gefordert oder die Beklagten sie von sich aus angeboten hätten. § 551 BGB wolle den Mieter vor zu großen Belastungen b e- wahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegenwi r- 8 9 - 6 - ken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen au s- gehen könnten. Der Anspruch der Beklagte n zu 1 auf Rückzahlung der Kaution (soweit si e drei Monatsmieten übersteige) sei auch nicht verjährt. Die Verjährung b e- ginne gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der A n- spruch entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erla n- gen müssen. Zwar genüge an sich die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründe n- den tatsächlichen Umstände; eine zutreffende rechtliche Würdigung sei nicht erforderlich. Gleichwohl habe die Verjährung noch nicht mit der Zah lung der Kaution von sechs Monatsmieten begonnen. Der Beginn der Verjährung setze hier voraus, dass die Beklagten Umstände gekannt hätten, die auf eine G e- setzwidrigkeit der Höhe der gezahlten Kaut ion hätten schließen lassen; insoweit habe die Beklagte zu 1 behauptet, dass sie erst im Januar 2009 anlässlich ihrer anwaltlichen Beratung von dem gesetzlichen Verbot des § 551 BGB erfahren habe. Eine frühere Kenntnis habe die beweisbelastete Klägerin nicht unter B e- weis gestellt. II. Diese Beurteilung hält rec htlicher Nachprüfung nicht stand. A. Zur Klage 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Räumungskl a- ge begründet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der 10 11 12 13 14 - 7 - Klägerin vom 19. Januar 2009 beendet worden ist . Die Klägeri n war angesichts de s seit Mai 200 7 andauernden und trotz wiederholter Abmahnung en der Kl ä- gerin fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten, die die Miete jeweils erst zur Monatsmitte und deshalb mit erheblicher Verspätung entricht e- te n, zur Künd igung aus wichtigem Grund gemäß § 5 43 Abs. 1, 3 BGB be fugt . Die vorgerichtlichen Anwaltskosten stehen der Klägerin aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu . a ) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fris t- lose Kündigung vor, wenn dem Kündi genden unter Berücksichtigung aller U m- stände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mie t- verhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonst igen Bee n- digung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. Eine solche A bmahnung hat die Klägerin hier i m Oktober 2 008 sowie - unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung - erneut mit Schreiben vom 22. Dezember 200 8 ausg e- sprochen . Auch nach den Abmahnungen haben die Beklagten die Miete in den Monaten November und Dezember 200 8 sowie im Januar 20 0 9 wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmit te . Im Übrigen w ä- re n in de n zunächst erfolgten Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, selbst wenn diese das Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnun gen zu sehen, die die Beklagten gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen Zahlungsweise veranlasst haben. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stellt e ine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahn u n- g en fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die 15 16 - 8 - weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumu t- bar macht. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpü n ktli che n Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Ve r- mieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen ; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 3 64/04, NZM 2006, 338 Rn. 14). Diese Chance haben die Beklagten nicht genutzt, sondern im G e- genteil schuldhaft die vertrag s widrige Zahlungsweise beibehalten. Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortda u- ernde unpünktliche Mietzah lung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebl i- ch e Pflichtverletzung zu werten sei , weil die Beklagten sich in einem - wenn auch verm eidbarem - Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hä t- ten . Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings an da s Vorliegen eines u n- verschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe ange legt (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 25) und einen unve r- meidbaren Recht s irrtum verneint. Dass den Beklagten, wie das Beruf ungsg e- richt angenomme n hat, " nur " Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre Pflichtverle t- zung jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen . Für die Beei n- trächtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, o b die verspätete Zahlung auf einem v erschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht . Entgegen der Auffassung de s B e- rufungsgerichts kann auch d e r Umstand, dass die Beklagten der Klägerin - nach der ersten Kündigung - gestattet haben, einen Teilbetrag von 5 der ( überhöhten ) Kaution als Vorauszahlung auf künftige Mietzahlungen zu verwenden monatlich und der dauernden und gravierenden Zahlungsverzögerungen nicht maßgeblich zu Gunsten der Beklagten ins Gewicht fallen . Sonstige Umstände, die bei der Gesamtabw ä- gung im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zu Gunsten der Beklagten zu berüc k- 17 - 9 - sichtigen wären, sind vom Berufungsgericht nicht fest gestellt und auch nicht ersicht lich. B . Zur Widerklage D ie Klägerin ist vor dem Rück erhalt der Wohnung nicht verpflichtet, an die Beklagte zu 1 den Teil der Kaution herauszugeben, der die nach § 5 51 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten überst eig t. Entg e- gen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem insoweit allein i n Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung entgegen . 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ohne Rechtsgrund e rbracht worden ist, soweit sie drei Monatsmieten überst ieg . Denn die Kautionsvereinbarung war gemäß § 551 Abs. 1 , 4 , §§ 134, 139 BGB unwirksam, soweit sie über d ie bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von drei M o- natsmieten hinausgi ng . 2. Der daraus resultierende Bereicherungs anspruch der Beklagte n zu 1 (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterl iegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008 ab gelaufen . Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin verjährt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für den B e- ginn der Verjährung nicht darauf an, wann die Beklagte zu 1 erfahren hat, dass die Vere inbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig 18 19 20 21 22 - 10 - ist und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hi n- ausgehenden Betrages zust eht . a) Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung alle r- dings nebe n der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person de s Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne gro b e Fahrlässigkeit hätte erlangen m üssen . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ge nügt es jedoch , wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen recht s- kundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtferti g- ter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläu biger s vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß , das heißt von den Tatsachen , aus denen dessen Fehlen folgt . Ein e z u- tre f fende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus (BGH, Urteil e vom 29. Ja nuar 20 08 - X I ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 26; vom 15. Juni 2010 - XI ZR 309/09, NJW - RR 2010, 1574 Rn. 12 ; B e- schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, NJW - RR 2008, 1237 Rn. 7). Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in den en es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag (BGH, B e- schluss vom 19 . März 2008 - III ZR 220/07 , aaO mwN ). b) Das Berufungsgericht geht zwar i m Ansatz zutref fend von dieser Rechtsprechung aus, wendet sie aber im Ergebnis nicht an , indem es von der Klägerin den Nachweis verlangt, wann der Beklagten zu 1 die Gesetz widrigkeit der Kaut ion bekannt geworden sei. Damit macht das Berufungsgericht den B e- g inn der Verjährung entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der zutreffenden rechtlichen Würdigung eines schon länger bekannten Sac h- verhalts durch den Gläubiger abhängig. Der Bereicherungsanspruch der B e- 23 24 - 11 - klagten zu 1 erg ibt sich daraus , dass s ie für eine Wohnung eine Kautionsza h- lung erbracht hat, die den Betrag von drei Monatsmieten ü b erst eigt ; diese U m- stände waren der Beklagten zu 1 bei Zahlung der Kaution bekannt . Ob d ie B e- klagte die Vorschrift des § 551 BGB kannte und ihr deshalb bewusst war , dass ihr ein Rückforderungsanspruch zust eht , ist nicht entscheidend . Wie ausgeführt, ist die zutreffende rechtliche Einordnung eines Sachverhalts durch den Gläub i- ger nicht erforderlich. Auch aus der vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Verjährungsbeginn bei Amtsha f- tungsansprüchen ergibt sich nichts anderes, denn auch dort kommt es allein auf die Kenntnis der Tatsachen an, aus denen auf eine Pflichtwidrigkeit der Amt s- handlung zu schließen ist, nicht aber auf die zut reffende rechtliche Einordnung. Der Ausnahmefall einer unklaren Rechtslage liegt hier offensichtlich nicht vor. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil der Kläg e- rin entschi e den worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher ins oweit aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst , da es keiner weiterer Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt hinsichtlich der Klage zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Verurteilung der 25 - 12 - Beklag ten entsprechend den Anträgen der Klägerin sowie hinsichtlich der W i- derklage zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wangen, Entscheidung vom 07.07.2009 - 4 C 90/09 - OLG Stu ttgart, Entscheidung vom 25.03.2010 - 13 U 136/09 -
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