ECLI:DE:BGH:2016:281016UVZR91.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 91/16 Verkündet am: 28. Oktober 2016 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 16 Abs. 2 Wird e inem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandse t- zungs - oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen. BGH, Urteil vom 28. Oktober 2016 - V ZR 91/16 - LG Hamburg AG Hamburg - Bl ankenese - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Ha mdorf für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des Landg e- richts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 4. März 2016 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - Blankenese vom 7. Oktober 2015 abgeändert. Die Klage wird abgewi esen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In dem Te i- lungsvertrag wird den Eigentümern der Wohnungen Nrn. 1 und 2 jeweils ein Sondernutzungsrecht an bestimmte n Grundstücksflächen einschließlich der sich dort befindenden Terrassen zugewiesen. In § 7 Nr. 1 des Teilungsvertrags ist folgendes geregelt: n- dereigentümer. Für die Instandhaltung der aus schließlich ihrem So n- 1 2 - 3 - dernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen § 8 des Teilungsvertrags lautet wie folgt: Jeder Sondereigentümer trägt diejenigen auf sein Sond ereigentum entfallenden Kosten und Lasten allein, für die eigene Messvorric h- tungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise g e- sondert festgestellt werden können. Kosten und Lasten der Tiefg a- rage, der Zufahrt und der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage sind von den Teileigentümern zu tragen, untereinander im Verhältnis der Mi t- eigentumsanteile der Teileigentümer (TG - Plätze). 2. Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentum entspr e- chend Abs. 1 zuzuordnen sind, [sind] diese von den Eigentümern im Ver Auf ihrer Versammlung am 9. April 2015 beschlossen die Wohnungse i- gentümer zu TOP 5.1 mehrheitlich, dass es dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gestattet ist, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in einer bestimmten Weise gär t- nerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandha l- tung sollte der Wohnungseigentümer tragen. Zu TOP 6.1 wurde allstimmig b e- schlossen, den Eigentümern der W ohnung Nr. 2 zu gestatten, auf der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine zusätzliche Terrasse zu errichten, wobei sie die Kosten der Herstellung und der zukünftigen Instandhaltung tragen sollten. Ferner wurde ihnen mit allstimmigem Beschluss zu TOP 6.2 gestattet, auf ihrer Sondernutzungsfläche eine Abgrabung vor den Fenstern des in ihrem Sondereigentum stehenden Hobbyraums vorzunehmen. Auch insoweit sollten die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung von ihnen getr a- gen werden. Mit s einer nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobenen Klage verlangt der Kläger die Feststellung, dass die Beschlüsse zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 nichtig sind. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. 3 4 5 - 4 - Die Berufung hat das Landgericht z urückgewiesen. Mit der von dem Landg e- richt zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung in ZMR 20 16, 484 ff. veröffentlicht ist, werden durch die angegriffenen Beschlüsse die betroffenen Sondernutzungsrechte nicht geändert. In Rede stünden nur baul i- che Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (§ 22 Abs. 1 WEG). Diesb e- züglich verfüge die Eigentümerversam mlung über die erforderliche Beschlus s- kompetenz. Allerdings fehle diese, soweit den betroffenen Sondernutzungsb e- rechtigten die Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderu n- gen auferlegt worden seien. Sie ergebe sich nicht aus § 16 Abs. 4 WEG . D a- nach könne zwar bei baulichen Veränderungen eine von dem Verteilungsma ß- stab des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung im Einzelfall b e- jeweiligen baulichen Veränderung aber nicht erfasst. Wer die Folgekosten zu tragen habe, sei daher in einer Vereinbarung oder durch eine vertragliche Ve r- pflichtung des Bauwilligen mit dem Verband zu regeln. Die zu TOP 6.1 und 6.2 allstimmig gefassten Beschlüsse seien auch nicht als Verein barungen der Wohnungseigentümer auszulegen. Ferner gäben die Beschlüsse hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung nicht nur deklaratorisch das wieder, was ohnehin in dem Teilungsvertrag vereinbart sei. Dieser könne nicht dahingehend ausg e- legt werden, dass mit der Instandhaltungslast auch die entsprechende Koste n- tragung übernommen worden sei. Schließlich seien die von dem Kläger ang e- 6 - 5 - griffenen Beschlüsse nicht nur teilweise, sondern in analoger Anwendung von § 139 BGB insgesamt nichtig. II. Dies hält rech tlicher Überprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Wo h- nungseigentümer mit den angegriffenen Beschlüssen keine Änderung der So n- dernutzungsrechte vorgenommen haben. a) Sondern utzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Ko m- ponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums z u- gewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 II WEG kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 10; vgl. auch Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 11; Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, NJW 2016, 2177 Rn. 22; Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167). b) Die den Eige ntümern der Wohnungen Nrn. 1 und 2 zugewiesenen Sondernutzungsrechte sind durch die angegriffenen Beschlüsse weder hinsich t- lich des räumlichen Zuschnitts noch hinsichtlich des Nutzungszwecks geändert worden. 7 8 9 10 - 6 - Inhalt und der Umfang der Sondernutzungsrecht e sind hier im Wege der Auslegung des Teilungsvertrages, die das Revisionsgericht eigenständig vo r- nehmen kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13, ZWE 2014, 125 Rn. 1 1 mwN), zu bestimmen. Eine inhaltliche Beschränkung der Sondernutzu ngsrechte ist in den Regelungen des § 2 Nr. 2 a) und b) des Teilungsvertrages nicht erfolgt. Entgegen der Ansicht des Klägers ergibt sich eine solche auch nicht aus der als Anlage 2 vorliegenden Übersichtskarte. S o- weit auf dieser auch die Lage der Terrasse n auf den jeweiligen, den Sondernu t- zungsrechten unterfallenden Flächen erkennbar ist, kann daraus eine B e- schränkung der Nutzungsmöglichkeit dieser Flächen nicht entnommen werden. Wie sich aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 2 a) und b) des Teilungsvertrages ergib t, dient der Verweis auf die Anlage 2 nur der Festlegung der Flächen, an denen die Sondernutzungsrechte bestehen. Der Erwähnung der Terrassen in § 2 Nr. 2 a) und b) des Teilungsvertrages und deren zeichnerische Darstellung in der Übersichtskarte kommt nur die klarstellende Bedeutung zu, dass sich die So n- dernutzungsrechte auch auf diese Flächen beziehen. Eine Festlegung des Nu t- zungszwecks der anderen Flächen dahingehend, dass sie im Rahmen der Sondernutzungsrechte nicht zu einer Erweiterung oder Neuherstellu ng einer Terrasse genutzt werden können, kann daraus nicht abgeleitet werden. Ebenso führt das Berufungsgericht zutreffend aus, dass für diese Flächen auch keine nur gärtner ische Nutzung vorgegeben wird. 2. Eine Nichtigkeit der Beschlüsse ergibt sich au ch nicht aus einer Ve r- letzung von § 22 Abs. 1 WEG. Danach können bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder Wohnungse i- gentümer zustimmt, dess en Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden. 11 12 - 7 - a) Die Beschlüsse zu TOP 6.1 und 6.2 wurden in der Eigentümerve r- sammlung vom 9. April 2015 einstimmig gefasst. Damit haben alle Wohnung s- eigentümer im förmlich en Beschlussverfahren nach § 22 Abs. 1 WEG den b e- absichtigten baulichen Veränderungen auf der Fläche, an der das den Eige n- tümern der Wohnung Nr. 2 zugewiesenen Sondernutzungsrecht besteht, zug e- stimmt. Auf die bisher vom Senat offen gelassene Frage, ob die Zustimmung nur im förmlichen Beschlussverfahren erklärt werden kann (Urteil vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 9; Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10, NJW - RR 2012, 140 Rn. 6 jeweils mwN), kommt es auch hier nicht an. b) In Bezug auf den nur mehrheitlich gefassten Beschluss zu TOP 5.1 kann offen bleiben, ob die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu der b e- schlossenen baulichen Maßnahme bereits in der Zuweisung des Sondernu t- zungsrechts gesehen werden kann. Hiervon ist auszugehen, sowe it bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefu n- den haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzung s- rechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanl a- ge dadurch kein anderes Gepräge ve rleihen (Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 8; Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 73/11, ZWE 2012, 377; Urteil vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, ZWE 2014, 178 Rn. 7). Ob die genehmigte Terrassenvergrößerung und Veränderung der Gestaltung der Gartenfläche im Rahmen des dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 zugewiesenen Sondernutzungsrechts vorgenommen werden kann, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die - verneinendenfalls relevante - Frage, ob alle durch die beabsichtigten bau lichen Veränderungen beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit des B e- schlusses führen (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 65/11, NJW 13 14 - 8 - 2012, 60 3 Rn. 8). Vorliegend ist die Klage nach den Feststellungen des Ber u- fungsgerichts erst nach dem Ablauf der Anfechtungsfrist erhoben worden, so dass diese mit Erfolg nur noch auf Nichtigkeitsgründe gestützt werden kann. 3. Im Ergebnis zutreffend geht da s Berufungsgericht auch davon aus, dass die Wohnungseigentümer beschließen konnten, dass die Kosten der He r- stellung der beabsichtigten baulichen Maßnahmen von den jeweiligen So n- dernutzungsberechtigten zu tragen sind. a) Sofern die beabsichtigten baulic hen Maßnahmen durch den Zuwe i- sungsgehalt des Sondernutzungsrechts gedeckt sind, darf der berechtigte So n- dereigentümer diese ohne weiteres auf eigene Kosten vornehmen. Insoweit wären die Beschlüsse lediglich deklaratorischer Natur; solche Beschlüsse sind un bedenklich, wenn sie - wie hier - eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 13). b) Sollten die beabsichtigten baulichen Maßnahmen von d em Zuwe i- sungsgehalt des Sondernutzungsrechts nicht umfasst sein, sind die angegriff e- nen Beschlüsse dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer eine Zustimmung zur Durchführung der baulichen Veränderungen durch den jeweils Sondernutzungsberechtigten unter Verwahrung gegen die Kostenlast erklärt haben. Dies ist jedenfalls hinsichtlich der Herstellungskosten der auf den So n- dernutzungsflächen im Eigeninteresse der jeweils Berechtigten geplanten baul i- chen Maßnahmen zulässig (vgl. dazu T. Spielbauer in Sp ielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 8; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 256; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 22 Rn. 25; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 16 Rn. 155). Die angegriffenen Beschlüsse wären bezüglich der E i- 15 16 17 - 9 - genfinanzierung der Herstellungskosten durch die jeweiligen Sondernutzung s- berechtigten dann ebenfalls nur klarstellender Natur. 4. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht hingegen an, der Eige n- tümerversammlung fehle die Beschlusskompetenz, den von den Beschlüssen b etroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen bea b- sichtigten baulichen Veränderungen aufzuerlegen. Die von dem Berufungsg e- richt verneinte Frage, ob diese Kompetenz § 16 Abs. 4 WEG entnommen we r- den kann, stellt sich nicht, da den angeg riffenen Beschlüssen hinsichtlich der Pflicht der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, die Kosten der Instandhaltung der baulichen Veränderungen zu tragen, nur deklaratorische Bedeutung zukommt. a) Durch Vereinbarung können die Wohnungseigent ümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und I n- standhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Die Vereinbarung muss insoweit eine klare und eindeutige Regelung treffen (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7; Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13, ZWE 2014, 125 Rn. 10). Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Ins tandsetzungs - oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch en t- stehenden Kosten zu tragen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 13 Rn. 58). b) Aus den Regelungen des Teilungsvertrages ergibt sich hier eine von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung der Instandha l- tungspflicht und der Kostentragungslast in Bezug auf die den Sondernutzung s- rechten unterliegenden Flächen. 18 19 20 - 10 - aa) Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug g eno m- menen Bestimmungen des Teilungsvertrages unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintragung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Wohnungse i- gentümer binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangez o- gen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. nur Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13, ZWE 2014, 125 Rn. 1 1 mwN). bb) § 7 Nr. 1 Satz 2 des Teilungsvertrages ordnet an, dass die jeweils berechtigten Sondereigentümer für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, A nlagen und Einrichtungen zu sorgen haben. Dies betrifft nicht nur die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Teilungsvertrages bereits vorhandenen, sondern auch später hinzu kommende Anlagen und Einrichtungen; für eine Differenzierung bietet der Wortlaut keinen Anhaltspunkt. Hinzu kommt, dass dem jeweiligen Sondereigentümer ein nicht näher eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, und damit grundsätzlich auch mit durch ihn veranlasste Veränderungen auf den entspr e- chenden Flächen gerechnet werden muss te. Ferner ist zu berücksichtigen, dass Sinn und Zweck der Regelung darin besteht, eine Deckungsgleichheit von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast herbeizuführen. Den Sondernutzungsberechtigten ist damit in klarer und eindeutiger We i- se die Instandhalt ungspflicht bezüglich der ihnen zugewiesenen Flächen übe r- tragen worden. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Soweit es meint, dass es in dem Teilungsvertrag an einer Regelung fehle, die die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im Ber eich der Sondernutzung s- fläche dem jeweiligen berechtigten Sondereigentümer zuweise, übersieht es die 21 22 23 - 11 - fehlende Regelungsbedürftigkeit in diesem Punkt. Die sondernutzungsberec h- tigten Wohnungseigentümer haben die Instandhaltung in eigener Verantwo r- tung vorzun ehmen. Erteilen sie entsprechende Aufträge, haben sie gegenüber ihren Auftragnehmern auch die Vergütung zu erbringen. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehen daher insoweit keine Kosten, die zu verteilen wären. Hieraus erklärt sich das Fehlen ein er entsprechenden Regelung in § 8 des Teilungsvertrages. Dafür, dass die sondernutzungsberechtigten Wo h- nungseigentümer eine Erstattung ihrer Aufwendungen durch die Gemeinschaft verlangen können, finden sich in dem Teilungsvertrag keinerlei Anhaltspunkte. III. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat hat, da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, in der Sache selbst zu en t- scheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt, weil Gründe für die Nichtigkeit der a n- gegriffenen Beschlüss e der Wohnungseigentümer nicht vorliegen, zur Abwe i- sung der Klage. 24 - 12 - Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Stresemann Brückner Kazele Haberkamp Hamdorf Vorinstanzen: AG Hamburg - Blankenese, Entscheidung vom 07.10.2015 - 539 C 13/15 - LG Hamburg, Entscheidung vom 04.03.2016 - 318 S 109/15 - 25
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